Дело № 3а-510/2021

УИД 76OS0000-01-2021-000297-32

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

город Ярославль 6 августа 2021 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Грачевой Т.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

ФИО2 обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит:

установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - производственное здание площадью 1 455, 5 кв. метра, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 8 460 000 рублей;

установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - здание гаража под производственное здание по сборке мебели с административными помещениями площадью 1 501, 7 кв. метров, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 8 730 000 рублей;

установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилое здание (склад) площадью 192, 1 кв. метра, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 1 150 000 рублей;

установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилое здание площадью 3 168 кв. метров, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 18 170 000 рублей;

установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилое здание производственно – складского назначения площадью 548, 4 кв. метра, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 3 560 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что ФИО2 является собственником данных объектов недвижимости и плательщиком налога на имущество физических лиц. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объектов недвижимости. Согласно Отчетам, выполненным ООО «Консалтинговая фирма «Аудит – Регион» (далее – Отчеты):

рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года составляет 8 460 000 рублей;

рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года - 8 730 000 рублей;

рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года - 1 150 000 рублей;

рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года - 18 170 000 рублей;

рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года - 3 560 000 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 17 691 183, 95 рубля;

кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № на ту же дату – 22 338 929, 77 рубля;

кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № на ту же дату – 2 309 148, 71 рубля;

кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № на ту же дату – 29 646 756, 05 рубля;

кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № на ту же дату – 7 834 275, 14 рубля.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 на основании доверенности ФИО3 административный иск поддержала. 

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области в письменном отзыве на административный иск его не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.

Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» представили суду отзывы на административный иск, в которых оставили разрешение дела на усмотрение суда.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», администрация городского округа город Рыбинск своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.

Заслушав представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО1 исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что ФИО2 является собственником следующих объектов недвижимости: 

объекта недвижимости - производственное здание площадью 1 455, 5 кв. метра, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>;

объекта недвижимости - здание гаража под производственное здание по сборке мебели с административными помещениями площадью 1 501, 7 кв. метров, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>;

объекта недвижимости - нежилое здание (склад) площадью 192, 1 кв. метра, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>;

объекта недвижимости - нежилое здание площадью 3 168 кв. метров, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>;

объекта недвижимости - нежилое здание производственно – складского назначения площадью 548, 4 кв. метра, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии со статьями 399 – 403 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. 

Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса. 

Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя), помимо прочего имущества, также здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Законом Ярославской области от 18 ноября 2014 N 74-з в качестве единой даты начала применения на территории Ярославской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения установлено 1 января 2015 года.

Решением Муниципального Совета городского округа город Рыбинск от 20.11.2014 года N 15 на территории городского округа город Рыбинск введен налог на имущество физических лиц, установлены ставки налога, исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Исходя из вышеприведенных положений налогового законодательства, законодательства Ярославской области, решения Муниципального Совета городского округа город Рыбинск, суд приходит к выводу о том, что ФИО2 является плательщиком налога на имущество физических лиц. Размер данного налога определяется на оснований сведений о кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости. Следовательно, права и законные интересы ФИО2 затрагиваются установленной в отношении указанных объектов кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах, он имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, №, №.

В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объекты недвижимости административного истца вошли в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года – дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.

Согласно приложению 1 «Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, расположенных на территории Ярославской области по состоянию на 01.01.2019 года», кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составила 17 691 183, 95 рубля;

кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № на ту же дату – 22 338 929, 77 рубля;

кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № на ту же дату – 2 309 148, 71 рубля;

кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № на ту же дату – 29 646 756, 05 рубля;

кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № на ту же дату – 7 834 275, 14 рубля.

Административным истцом представлены Отчеты об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, которыми

рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 8 460 000 рублей;

рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года - 8 730 000 рублей;

рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года - 1 150 000 рублей;

рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года - 18 170 000 рублей;

рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года - 3 560 000 рублей.

Исследование представленных административным истцом ФИО4, с учетом дополнительных пояснений оценщика ФИО1, а также возражений, принесенных административным ответчиком на Отчеты, дает суду основания для вывода о том, что Отчеты являются достоверными доказательствами рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.

Расчет рыночной стоимости объектов выполнен оценщиком сравнительным подходом.

От использования в расчетах затратного и доходного подходов Отчеты содержат обоснованный отказ.

В рамках расчета оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектами оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов – аналогов по выявленным различиям.

В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.

В частности, оценщиком произведено сопоставление объектов оценки и аналогов по таким элементам сравнения как вид передаваемых прав, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, износ здания, состояние помещений здания, площадь, назначение помещений, местоположение относительно районов города, доступ к зданию, вид здания (встроенное или отдельно стоящее).

В возражениях на Отчет Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области приведены доводы о том, что для рынка объектов недвижимости производственного назначения, к которым относятся оцениваемые объекты, ценообразующее значение имеют также такие факторы как наличие или отсутствие грузоподъемных механизмов в зданиях, а также высота потолков.

Вместе с тем, в соответствии со статьей 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Согласно пункту 22 ФСО № 7 на основании анализа рынка оценщиком определены те элементы, которые имеют ценообразующее значение для рынка недвижимости, к которому относятся оцениваемые объекты. Выводы оценщика относительно определения элементов сравнения в Отчете подробно изложены.

Кроме того, в судебном заседании оценщиком приведены дополнительные доводы об отсутствии оснований для сравнения объектов оценки и аналогов на предмет наличия в зданиях грузо – подъемных механизмов, а также на предмет высоты потолков.

Не проводя указанных сравнений, оценщик исходила из того, что грузо – подъемные механизмы, как отделимые улучшения здания, не входят в его рыночную стоимость в целях определения ее в качестве кадастровой стоимости. Высота потолков имеет неоднозначное влияние на стоимость здания и, согласно данным рынка может повлечь как ее увеличение, так и уменьшение в зависимости от целей использования такого здания.

Оценщик привела также доводы о том, что полезная высота оцениваемых зданий отличается от данных технической инвентаризации и фактически составляет менее 5 метров, что также является основанием для неприменения корректировки на высоту здания.

Приведенные доводы оценщика лицами, участвующими в деле, не опровергнуты. Суд также не находит оснований не согласиться с их обоснованностью, поскольку они подтверждаются содержанием Отчета, сведениями об объектах оценки и объектах – аналогах, последовательны и логичны.

В возражениях на Отчет административным ответчиком приведены доводы о том, что на дату оценки существовали иные предложения о продаже нежилых зданий – аналогов оцениваемым объектам, которые подлежали учету оценщиком в расчетах.

Вместе с тем, из Отчета об оценке следует, что по результатам анализа рынка оценщиком выявлено достаточное количество предложений о продаже аналогичных объектов недвижимости.

Кроме того, при производстве оценки оценщик допускает, что на рынке на дату оценки имеются и иные предложения, не выявленные оценщиком.

Однако, неиспользование всех выявленных объектов в расчетах о нарушении федеральных стандартов оценки оценщиком не свидетельствует.

В соответствии с пунктом 11 ФСО № 7 объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. 

Доказательств того, что использованной оценщиком в расчетах информации было недостаточно для производства расчета рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца, материалы дела не содержат. 

Также не представлено доказательств того, что использование в расчетах тех объектов, на которые указывает Департамент, по итогам применения корректировок к их ценам оказало бы существенное влияние на результат оценки. 

В судебном заседании оценщиком даны также дополнительные пояснения относительно характеристики предложенных Департаментом аналогов, из которых следует, что аналог 

<

адрес> имеет существенные отличия от объектов оценки в связи с наличием собственной железнодорожной ветки и сооружениями для подъезда и разгрузки материалов; аналог 

<

адрес> существенно отличается по местоположению от объектов оценки; цена аналога 

<

адрес> выбивается из среднего ценового диапазона данного сегмента рынка.

Приведенные доводы оценщика лицами, участвующими в деле не опровергнуты. 

Иных возражений относительно обоснованности ФИО4 лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Исследование представленных административным истцом ФИО4 в полном объеме указывает на их соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в Отчетах последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика обоснованы и проверяемы. Сомнений в достоверности определенных в Отчетах величин рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца у суда не имеется.

Суд принимает во внимание также, что доказательств иной рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца административным ответчиком не представлено. 

В связи с этим, рыночная стоимость объектов недвижимости административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетами:

в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № - 8 460 000 рублей;

в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № - 8 730 000 рублей;

в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № - 1 150 000 рублей;

в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № - 18 170 000 рублей;

в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № - 3 560 000 рублей.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения их кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ФИО2 подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ФИО2 с настоящим административным иском в суд – 28 мая 2021 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление ФИО2 удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость объекта недвижимости - производственное здание площадью 1 455, 5 кв. метра, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 8 460 000 (восемь миллионов четыреста шестьдесят тысяч) рублей.

Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость объекта недвижимости - здание гаража под производственное здание по сборке мебели с административными помещениями площадью 1 501, 7 кв. метров, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 8 730 000 (восемь миллионов семьсот тридцать тысяч) рублей.

Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилое здание (склад) площадью 192, 1 кв. метра, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 1 150 000 (один миллион сто пятьдесят тысяч) рублей.

Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилое здание площадью 3 168 кв. метров, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 18 170 000 (восемнадцать миллионов сто семьдесят тысяч) рублей.

Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилое здание производственно – складского назначения площадью 548, 4 кв. метра, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 3 560 000 (три миллиона пятьсот шестьдесят тысяч) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 28 мая 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 20 августа 2021 года