Дело № 2-3809/2018

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации 

23 ноября 2018 года город Казань

Советский районный суд города Казани в составе судьи Губаевой Д.Ф. - единолично, при секретаре судебного заседания Шарифуллине Д.Р.,

с участием: истца ФИО1, представителя истца - ФИО2, ответчика ФИО3, представителя ответчика - адвоката Левичевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К.М. к И.Н. о признании утратившей право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета,

встречному иску И.Н. к К.М. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным,

УСТАHОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 о признании утратившей право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета.

В обоснование иска указано, что истцу на основании договора купли – продажи от 13.01.2018 года принадлежит на праве собственности квартира № 

<

адрес изъят>. По настоящее время ответчик ФИО3 остается зарегистрированной в указанной квартире, что является препятствием для осуществления истцом законных прав собственника.

Истец просит признать ответчика утратившим право пользования указанным жилым помещением и снять ее с регистрационного учета по данному адресу.

14 мая 2018 года от ответчика поступило встречное исковое заявление к ФИО1 о признании договора купли – продажи квартиры от 30.01.2018 года недействительным. С учетом изменения основания встречного иска ФИО3 просила признать недействительным договор ввиду его притворности. 

В обоснование встречного иска указано, что договор является притворной сделкой. ФИО3 не намеревалась отчуждать единственное имеющееся у нее жилье, передача квартиры совершена не была, она продолжает проживать там, коммунальные платежи с момента заключения договора купли-продажи и до настоящего времени оплачиваются ею. Указанные в договре купли-продажи 2 миллиона 300 тысяч от Ходеряна она не получала, сумма была 1 миллион 400 тысяч рублей, которые она сразу отдала ФИО5, в отношении которого в настоящее время возбуждено уголовное дело о мошенничестве, а ФИО3 там признана потерпевшей. 

Истец и его представитель в судебном заседании свои исковые требования поддержали в полном объеме по доводам, изложенным в исках. Против удовлетворения встречного иска возражали, поскольку договор купли-продажи зарегистрирован в установленном законом порядке, денежные средства были переданы ФИО3 при подписании договора, Ходерян со ФИО4 ранее знаком не был, кому ФИО3 отдала деньги, полученные по договору купли-продажи – не знает. 

Ответчик и его представитель исковые требования не признали. Встречный иск просили удовлетворить, поскольку имело место притворная сделка, в действительности прикрывающая договор займа под залог квартиры. ФИО3 продолжает проживать в квартире, оплачивает коммунальные платежи. 

Изучив заявленные сторонами первоначальный и встречный иски и их основания, выслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив доказательства в их совокупности и установив нормы права, подлежащие применению в данном деле, суд приходит к следующему.

Согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Пункт 2 статьи 170 ГК РФ устанавливает, что притворная сделка, то есть сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Статья 431 ГК РФ определяет, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части 1 статьи 431 ГК РФ не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

При этом, принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписка, практика, установившаяся во взаимоотношениях сторон, обычаи делового оборота, последующие пояснения сторон.

В настоящем деле подлежат применению разъяснения, данные в пунктах 87, 88 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела части I первой Гражданского кодекса Российской Федерации" - согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе, сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. 

В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). 

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком 30 января 2018 года был заключен договор купли-продажи однокомнатной квартиры №

<

адрес изъят>.

В договоре указана стоимость квартиры 2 миллиона 300 тысяч рублей, а также, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора; в этот же день между сторонами подписан передаточный акт. Кроме того, договором предусмотрено, что ФИО3 обязуется сняться с регистрационного учета и освободить указанную квартиру в течение 30 дней со дня подписания договора (л.д.6,7). 

Истец ФИО3 в судебном заседании пояснила, что пришла на подработку в ООО «РОНА», где познакомилась с молодыми людьми, которые предложили ей зарабатывать на финансовых сделках на рынке ценных бумаг. Для этих целей она несколько раз брала кредиты в разных банках, отдавала ребятам деньги, хотя прибыли так и не получила. Затем ей сказали, что фирма никому ничего не выдаст, но можно попробовать еще заложить квартиру, чтобы наверняка получить прибыль. Сказали ей, что она все равно потеряет квартиру, банки отнимут. Сказали, что помогут заложить квартиру. Кроме этого, они вместе объезжали как банки, так и другие организации. В одном банке дали кредит, часть денег она отдала ребятам, 100 тысяч оставила себе на погашение предыдущих кредитов. Затем ей стал звонить ФИО5 и, говоря, что деньги нужны еще, уговаривать ее найти инвестора, но для этого он сказал, нужно оформить доверенность на квартиру, чтобы он сам мог все сделать. Они с Андреем пошли к нотариусу, но им доверенность не оформили, почему-то сказав, что ФИО3 состоит на учете у психиатра. После этого Андрей попросил принести справку, что она не состоит на учете, что ею и было сделано. Потом решили оформить договор дарения квартиры, пошли в учреждение, которое находится где «Долина изобилия», поговорили там с Тимуром, он сказал приходить на следующий день, а потом вечером позвонил ФИО3 и сказал, что Андрей ему не понравился, и что Андрей хочет ее обмануть, что они заберут у нее квартиру и она останется ни с чем. После этого ФИО3 позвонила Андрею, но он ее заверил, что не хочет никого обманывать, что они только фиктивно хотят это сделать, но потом все вернется обратно. Затем они искали инвестора, их несколько приходило. Потом пришел ФИО1, он согласился оформить договор купли-продажи. ФИО3 его спросила, вернется ли все обратно, он ответил, что вернется. Ходерян ей сказал, что дает ей заем под проценты ежемесячно, примерно 105 000 рублей. Также он сказал, что квартиру оформит на себя, а потом она вернется ему обратно. С этого она должна была получить 150000 рублей, отдать эти деньги ФИО5, чтобы он поехал в Москву и там открыл счет. Они обещал покрыть все кредиты, и сказали, что в итоге все вернется. 

По факту мошеннических действий было возбуждено уголовное дело № 11801920057000282, обвиняемым по которому является ФИО5, а потерпевшей ФИО3, сумма ущерба составляет 2 440 000 рублей. 

Судом были истребованы копии материалов уголовного дела.

Из копии протокола допроса подозреваемого ФИО5 от 31.03.2018 следует в частности: «…к этому времени я нашел частного инвестора, который должен был предоставить денежные средства в сумме 1400000 рублей, данных этого лица я не помню, так как я выбросил старую сим-карту корпоративную, принадлежащую ООО «РОНА», взамен ФИО3 должна была переоформить на него имеющуюся в ее собственности квартиру, что ФИО3 и сделала. То есть, насколько мне известно, ФИО3 заключила договор купли-продажи с частным инвестором, который передал ей 1 400 000 рублей. И на данный момент квартира, принадлежащая ФИО3 перешла в собственность частного брокера. Я был в курсе этого, так как разговор происходил при мне, но сама ФИО3 не понимала, что это договор купли-продажи, а не договор залога». 

Квартиру ФИО1 посмотрел 29 января 2018 года, 30 января 2018 года был заключен договор купли-продажи и подписан акт приема-передачи, хотя фактически квартира ему передана не была. Более того, 30 января 2018 года стороны после подписания договора сразу же поехали в регистрационную плату. При подписании договора и в регистрационной палате присутствовали третьи лица, которые сторонами договора не являются. Данные обстоятельства сторонами не оспаривались. 

При указанных обстоятельствах суд считает, что фактически заключенный между истцом и ответчиком договор купли-продажи квартиры прикрывал собою договор залога квартиры в обеспечение исполнения обязательств по договору займа.

Судом принимаются во внимание пояснения ФИО3, относительно мотивов заключения сделки, суть договора ей была ясна со слов ФИО5 о том, что это все вернется на свои места, когда она отдаст Ходеряну 1500000 рублей, а до этого выиграет эти деньги на бирже. Договор она не читала. 

Сторонами не отрицается, что Ходерян пришел к ФИО3 в марте 2018 года, то есть спустя 2 месяца после подписания договора и акта приема-передачи квартиры. Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что у продавца и покупателя отсутствовали намерения создать соответствующие правовые последствия заключенного между ними договора купли-продажи, поскольку ФИО3 продолжала проживать в квартире и оплачивать коммунальные платежи. В полицию ФИО3 обратилась после того, как Ходерян пришел к ней в марте 2018 года, поскольку поняла, что ее обманули. 

Суд учитывает, что расписка в получении ФИО3 по договору купли-продажи денег никем из сторон в суд не представлена. 

Квартира для ФИО3 является единственным местом жительства и единственной собственностью. С учетом наличия множества кредитов и тяжелого финансового положения, суд ставит под сомнение намерение ФИО3 продать квартиру. 

Оформление договора купли-продажи находится в прямой причинно-следственной с намерением ФИО3 заключить договор займа под проценты, поскольку при заключении оспариваемого договора ФИО5, используя нуждаемость ФИО3 в деньгах, убедил ее в том, что для получения денег необходимо предоставить гарантии их возврата, в целях чего и был заключен договор купли-продажи квартиры с инвестором. 

Доводы ФИО3 подтверждаются материалами расследуемого в настоящее время уголовного дела.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о мнимости сделки, поскольку она совершена без намерения создать соответствующие последствия

Доводы истца о том, что при заключении договора воля сторон была направлена на создание правовых последствий, которые наступают при совершении купли-продажи, то есть на переход права собственности на спорное имущество, а сделка по форме и содержанию соответствует закону, судом отклоняются.

Суд полагает, что стороны преследовали иную цель и имели волю на совершение другой сделки, а именно, обеспечить исполнение обязательств, как заемщика, путем передачи принадлежащей истцу квартиры в залог.

Взаимосвязь между действиями ФИО5 по поиску инвесторов для залога квартиры ФИО3, дальнейшего совместного присутствия при подписании договора и в регистрационной палате позволяет сделать вывод о том, что сделка является притворной, поскольку истец была уверена, что получает деньги под проценты под залог квартиры.

Доводы истца не опровергают доводы ФИО3 о том, что денежные средства ей передавались в качестве займа.

При таких обстоятельствах суд полагает, что доводы ФИО3 о недействительности сделки между ней и ФИО1, как совершенной с целью прикрыть другую сделку, обоснованы.

Кроме того, доводы истцов о том, что указанная в договоре цена спорной квартиры не соответствует ее рыночной стоимости, заслуживают внимания.

По ходатайству ответчика ФИО3 была проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости в АО «Бюро технической инвентаризации Республики Татарстан».

Согласно заключению АО «Бюро технической инвентаризации Республики Татарстан» от 08 ноября 2018 года рыночная стоимость квартиры, назначение: жилое, этаж 9 номера на поэтажном плане – 71, общей площадью 38,40 кв.м. с кадастровым номером: 16-16-01/017/2006 – 319, находящейся по адресу: РТ, г.Казань, ул.

<

адрес изъят> по состоянию на 30.01.2018 года составляет 2 миллиона 638 тысяч 963 рубля.

С учетом того, что данная квартира является единственным местом жительства ФИО3, учитывая несоответствие ее воли, как участника сделки, ее действительной воле, требования о признании сделки недействительной, подлежали удовлетворению. 

Удовлетворение встречного иска исключает удовлетворение первоначального иска.

Руководствуясь статьями 194 - 198 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

Иск К.М. к И.Н. о признании утратившей право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета оставить без удовлетворения.

Встречный иск И.Н. к К.М. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, удовлетворить.

Признать договор купли – продажи квартиры № 

<

данные изъяты>, находящейся по адресу: РТ, г.Казань, 

<

адрес изъят>, от 30.01.2018 года, заключенный между К.М. и И.Н. недействительным.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан через Советский районный суд города Казани в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Губаева Д.Ф. 

Мотивированное решение изготовлено 28.11.2018