Дело №

УИД №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с. Тамбовка 16 сентября 2025 года

Тамбовский районный суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Р.А. Колдина,

при секретаре Варавко А.Е., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Тамбовского муниципального округа Амурской области к ФИО1 о признании межевого плана, торгов и сделки недействительными, исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрации Тамбовского муниципального округа Амурской области обратилась в суд с указанным иском к ФИО1, в обоснование указав, что 23.10.2024, по результатам проведения электронного аукциона, между администрацией и ФИО1 был заключен Договор № купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 35 894 кв.м, государственная собственность на который не разграничена, категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «растениеводство». В ходе мониторинга нормативно-правовых актов администрации Тамбовского района Амурской области установлено, что постановлением администрации Тамбовского района Амурской области № от 25.03.2019 «Об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории гр. ФИО2» гражданину ФИО2 была утверждена схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, площадью 35 894 кв.м, кадастровый квартал №, что явилось основанием для постановки на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером №. Между тем, при согласовании схемы не учтено, что согласно Правил землепользования и застройки территории МО Новоалександровский сельсовет (с. Новоалександровка и с. Лиманное) Тамбовского района Амурской области, утвержденным решением Новоалександровского сельсовета Тамбовского района Амурской области № от 31.01.2018 «Об утверждении Правил землепользования и застройки территории МО Новоалександровский сельсовет (с. Новоалександровка и с. Лиманное) Тамбовского района Амурской области» образованный земельный участок с кадастровым номером № не входил в категорию земель «земли населенных пунктов» и являлся земельным участком категории «земли сельскохозяйственного назначения». В настоящее время согласно Правил землепользования и застройки Тамбовского муниципального округа Амурской области, утвержденным решением Совета народных депутатов Тамбовского муниципального округа от 26.07.2024 № спорный земельный участок также не входит в категорию земель «земли населенных пунктов» и является земельным участком категории «земли сельскохозяйственного назначения». Согласно п. 2 ст. 3 Закона Амурской области от 11.12.2003 № 278-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Амурской области», минимальный размер образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на территории области устанавливается в размере 5 га, при этом площадь спорного земельного участка составляет 3,5894 га, т.е. меньше минимальной. В связи с тем, что площадь спорного земельного участка меньше минимально установленной площади для его образования, спорный земельный участок образован в нарушение ч. 2 ст. 11.9 ЗК РФ, и на основании п. 3 ч. 16 ст. 11.10 ЗК РФ в утверждении схемы расположения спорного земельного участка должно быть отказано. В связи с тем, что земельный участок образован с нарушением требований к образуемым земельным участкам, постановление администрации Тамбовского района Амурской области № от 25.03.2019 «Об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории гр. ФИО2» в настоящее время отменено постановлением администрации Тамбовского муниципального округа от 26.02.2025 № и спорный земельный участок должен быть снят с кадастрового учета, так как образован в нарушение законодательства. На основании постановления администрации Тамбовского муниципального округа от 03.09.2024 № был проведен электронный аукцион по продаже спорного земельного участка (извещение № опубликовано на официальном сайте torgi.gov.ru). Победителем аукциона, как следует из протокола о результатах аукциона от 07.10.2024 № стала ФИО1, с которой в дальнейшем был заключен спорный договор купли-продажи спорного земельного участка. Уточнив требования, просит суд признать недействительным межевой план от 05.04.2019 по образованию земельного участка из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, расположенный по адресу: 

<

адрес>, выполненного кадастровым инженером ФИО3; признать недействительными торги, проведенные 07.10.2024 в форме электронного аукциона на право заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 35 894 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с нарушением правил, установленных ч. 1 ст. 449 ГК РФ в совокупности со ст.ст. 11.9, 11.10 ЗК РФ; признать недействительным Договор № от 23.10.2024 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 35 894 кв.м, государственная собственность на который не разграничена, категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «растениеводство», и применить последствия недействительности сделки; исключить из ЕГРН сведения о местоположении границ земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 35 894 кв.м, государственная собственность на который не разграничена, категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «растениеводство».

Представитель истца администрации Тамбовского муниципального округа Амурской области в судебное заседание не явился, извещен о дате, времени и месте судебного заседания надлежащим образом, путем получения извещения нарочно. В судебном заседании 25.03.2025 заявленные требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении, просил суд исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена о дате, времени и месте судебного заседания надлежащим образом, путем получения электронного письма, причину неявки суду не сообщила, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращалась, возражений не представила.

Представители третьих лиц филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Амурской области, Управления Росреестра по Амурской области в судебное заседание не явились, извещены о дате, времени и месте судебного заседания надлежащим образом, путем получения заказных писем, причину неявки суду не сообщили, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращались, возражений не представили.

Третье лицо кадастровый инженер ФИО3 в судебное заседание не явилась, в ее адрес направлялось уведомление о дате, времени и месте рассмотрения дела. Электронное письмо вернулось в суд с отметкой «За истечением срока хранения». Согласно ч. 1 ст. 165.1 ГК РФ, сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Причину неявки суду не сообщила, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращалась, возражений не представила.

Изучив материалы дела, суд пришел к следующему.

В соответствии с п.п. 3 и 4 ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в кадастр недвижимости вносятся следующие дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества: категория земель, к которой отнесен земельный участок, если объектом недвижимости является земельный участок; вид или виды разрешенного использования земельного участка, здания, сооружения (за исключением вспомогательных видов разрешенного использования), помещения.

В силу ч. 1 ст. 77 Земельного кодекса РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Частью 1 ст. 4 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Согласно ч. 2 ст. 3 Закона Амурской области от 11.12.2003 № 278-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Амурской области», минимальный размер образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на территории области устанавливается в размере 5 га.

В соответствии с п.п. 3 п. 16 ст. 11.10 Земельного кодекса РФ, основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка является, в том числе, разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных ст. 11.9 ЗК РФ требований к образуемым земельным участкам.

В силу п. 2 ст. 11.9 Земельного кодекса РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с ЗК РФ, другими федеральными законами.

Согласно ст. 37 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», результатом кадастровых работ кадастрового инженера - индивидуального предпринимателя, указанного в ст. 32 настоящего Федерального закона, или работника юридического лица, указанного в ст. 33 настоящего Федерального закона, является межевой план, технический план или акт обследования.

В силу ч. 4 ст. 8, ч. 2 ст. 14, ч. 4 ст. 21, ч.ч. 1, 10 ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», при кадастровом учете недвижимости в качестве основных сведений об объекте недвижимости, в том числе, вносится описание местоположения объекта недвижимости.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является, в том числе, межевой план.

Межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.

При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка их местоположение определяется в соответствии с утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории. При отсутствии в утвержденном проекте межевания территории сведений о таком земельном участке его границами являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

В соответствии с частями 1, 2, 14, 15 ст. 13.1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» проектом межевания земельного участка или земельных участков определяются размеры и местоположение границ земельного участка или земельных участков, которые могут быть выделены в счет земельной доли или земельных долей (далее также - образуемые земельные участки). Проект межевания земельного участка или земельных участков подготавливается кадастровым инженером. 

Заказчиком такого проекта межевания может являться любое лицо.

Возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка направляются кадастровому инженеру, подготовившему соответствующий проект межевания земельного участка, а также в орган регистрации прав по месту расположения такого земельного участка.

Споры о размере и местоположении границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка рассматриваются в суде.

Как следует из материалов дела, постановлением главы администрации Тамбовского района Амурской области от 25.03.2019 № утверждена схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, площадью 35 894 кв.м., кадастровый квартал №, категория земель «земли населенных пунктов», местоположение: 

<

адрес>, территориальная зона ПЗЗ: Зона СХ - Зона сельскохозяйственною использования, разрешенное использование «Растениеводство» (код 1.1), в соответствии с Правилами землепользования и застройки территории Новоалександровского сельсовета Тамбовского района Амурской области № от 31.01.2018 и Приказом № от 01.09.2014 (в ред. Пр. № от 30.09.2015, №от 06.10.2017, № от 09.08.2018).

Из межевого плана от 05.04.2019, подготовленного кадастровым инженером ООО «Нивелир плюс» ФИО3 следует, что земельный участок по адресу: 

<

адрес>, площадью 35 894 кв.м. относится к категории земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «растениеводство».

Постановлением главы администрации Тамбовского муниципального округа Амурской области от 03.09.2024 № постановлено провести электронный аукцион по продаже земельного участка, закрытого по составу участников (только для граждан, КФХ) и открытого по форме подачи предложений о цене земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, категория земель «земли населенных пунктов»: Лот № 1 - земельный участок с кадастровым номером №, площадью - 35894 кв.м., местоположение: 

<

адрес>, разрешенное использование «растениеводство» (код 1.1).

По договору купли-продажи № от 23.10.2024 администрация Тамбовского муниципального округа (Продавец) обязуется передать в собственность за плату, а ФИО1 (Покупатель) принять и заплатить цену за земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 35 894 кв.м, кадастровый номер №, государственная собственность на который не разграничена, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: Растениеводство, цель предоставления: для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности. Настоящий договор является одновременно актом приема-передачи вышеуказанного земельного участка (п.п. 1.1, 1.2 Договора).

Участок свободен от застройки и не обременен правами третьих лиц (п. 2.1 Договора). 

Для земельного участка установлены ограничения (обременения), предусмотренные ст. 56 Земельного кодекса Российской Федерации (п. 2.2 Договора).

Цена Участка определяется согласно Протокола о результатах аукциона на право заключения договора купли-продажи № от 07.10.2024 (п. 3.1 Договора).

Цена отчуждаемого Участка составляет: 63 589 рублей 81 копейка (п. 3.2 Договора).

Из выписки из ЕГРН от 25.02.2025 следует, что собственником земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: Растениеводство, является ФИО1 с 07.11.2024.

Постановлением главы администрации Тамбовского муниципального округа Амурской области от 26.02.2025 №, в связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером № образован с нарушением предусмотренных статьей 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации требований к образуемым земельным участкам, отменено постановление администрации Тамбовского района Амурской области № от 25.03.2019 «Об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории гр. ФИО2».

Из заключения эксперта № от 14.08.2025 следует, что земельный участок с кадастровым номером № в момент его формирования располагался на землях категории «земли сельскохозяйственного назначения».

Заключение эксперта содержит подробное описание произведенных исследований, вывод эксперта достаточно мотивирован; в обоснование сделанных выводов приведены соответствующие данные, указывающие на применение методов исследований. Экспертиза проводилась экспертом, имеющим соответствующее образование и квалификацию. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 УК РФ. Доказательств, указывающих на неполноту, недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, не представлено. Оснований сомневаться в правильности экспертных исследований у суда не имеется.

Таким образом, судом установлено, что при составлении межевого плана от 05.04.2019 по образованию земельного участка из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровым инженером ФИО3 допущены нарушения действующего законодательства, в связи с чем требование о признании его недействительным подлежит удовлетворению. 

В соответствии с ч. 1 ст. 449 Гражданского кодекса РФ, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В силу ч. 1 ст. 449 Гражданского кодекса РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 настоящего Кодекса.

Согласно ч. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 

П. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, в связи с нарушением правил, установленных ч. 1 ст. 449 Гражданского кодекса РФ в совокупности со ст.ст. 11.9, 11.10 Земельного кодекса РФ, требования о признании недействительными торгов, проведенных 07.10.2024 в форме электронного аукциона на право заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 35 894 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, признании недействительным Договора № от 23.10.2024 купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 35 894 кв.м, кадастровый номер №, государственная собственность на который не разграничена, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: растениеводство, и применении последствий недействительности сделки подлежат удовлетворению.

Рассматривая вопрос об исключении из ЕГРН сведений о местоположении границ спорного земельного участка, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 3 ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки. Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.

В случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда.

Учитывая изложенное, в совокупности исследованных доказательств, с точки зрения относимости, допустимости и достаточности в соответствии со ст.ст. 55, 59, 60 ГПК РФ, и с учетом установленных обстоятельств по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении требования об исключении из ЕГРН сведений о местоположении границ земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 35 894 кв.м, государственная собственность на который не разграничена, категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «растениеводство».

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации Тамбовского муниципального округа Амурской области удовлетворить. 

Признать недействительным межевой план от 05 апреля 2019 года по образованию земельного участка из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, расположенный по адресу: 

<

адрес>, выполненного кадастровым инженером ФИО3

Признать недействительными торги, проведенные 07 октября 2024 года, в форме электронного аукциона на право заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 35 894 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

Признать недействительным Договор № от 23.10.2024 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 35 894 кв.м, государственная собственность на который не разграничена, категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «растениеводство», и применить последствия недействительности сделки. 

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о местоположении границ земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 35 894 кв.м, государственная собственность на который не разграничена, категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «растениеводство».

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме через Тамбовский районный суд Амурской области.

Мотивированное решение составлено 16 сентября 2025 года.

Судья Р.А. Колдин

Копия верна, судья: Р.А. Колдин