№ 2-40/2025

УИД 44RS0002-01-2023-004160-08

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 июня 2025 года г. Кострома

Ленинский районный суд г. Костромы в составе:

председательствующего судьи Спицыной О.А.

при помощнике судьи Колпаковой Е.Ю.,

с участием истца ФИО1 и ее представителя ФИО2, ответчика ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4, ФИО5, ФИО1, ФИО6, ФИО7 к ФИО3 о возложении обязанности выполнить работы по устранению недостатков, допущенных при строительстве жилого дома, о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО4, ФИО5, ФИО1, ФИО6, ФИО7 обратились к ФИО3 с иском об обязании выполнить работы по устранению недостатков, допущенных при строительстве жилого дома. Требования истцы обосновали тем, что они на основании договоров купли-продажи являются собственниками квартир, расположенных в жилом доме 

<

данные изъяты> г. Костроме. Договоры купли-продажи объектов заключены с ФИО3, который является застройщиком указанного многоквартирного жилого дома. В течение 5-летнего гарантийного срока на объект (ст. 29 Закона РФ от 07.12.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей») выявились явные недостатки и дефекты строительства объекта недвижимости: вертикальные швы по внешним углам дома в облицовочной кирпичной кладке разрушились, трещины составляют более 3см; облицовочный кирпич по углам дома отошел от основной облицовочной кладки, наблюдается вертикальное выталкивающее пучение облицовочного кирпича; по всему периметру дома имеются трещины окрасочного слоя цоколя, в некоторых местах окрасочный слой отвалился вместе со штукатуркой, под окном квартиры № 3 имеются трещины в облицовочной кирпичной кладке из желтого кирпича; в местах примыкания кирпичных стен к стене, выполненной из газосиликатных блоков, по всей длине шва с обеих сторон примыкания имеются вертикальные трещины шириной не менее 1 см, по всей стене из газосиликатных блоков имеются трещины; в подвале дома наблюдаются следы сырости и заливания водой. Истцы ссылаются на нормы ГК РФ, на положения Закона РФ «О защите прав потребителей», и просят обязать ответчика ФИО3 выполнить работы по устранению недостатков, допущенных при строительстве жилого дома.

В процессе рассмотрения дела истцы требования неоднократно уточняли, на 22.05.2025 просят обязать ФИО3 в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу выполнить работы для устранения выявленных недостатков:

- полная перекладка облицовочного слоя угла пересечения стен по осям «В» и «4» на всю высоту стены с установкой гибких связей и армированием облицовочного слоя согласно технологии, изложенной в п. 4.4.3 экспертного заключения Общественной организации «Костромское областное общество защиты прав строителей» № 41 от 05.07.2024,

- устройство гибких связей и армирование облицовочного слоя углов на пересечении стен по осям «А» и «3», «А» и «4», «Б» и «1», «Г» и «1», «Г» и «2» согласно технологии, изложенной в п. 4.4.1 заключения экспертов Общественной организации «Костромское областное общество защиты прав строителей» № 41 от 05.07.2024;

- выполнить температурно-деформационный шов в облицовочном слое стены по оси «В» в осях «2-4» согласно технологии, изложенной в п. 4.4.2 заключения экспертов Общественной организации «Костромское областное общество защиты прав строителей» № 41 от 05.07.2024;

- выполнить температурно-деформационный слой между кирпичной кладкой облицовочного слоя и штукатурным слоем на стене по оси «Б» (пересечение осей «Б» и «2») согласно технологии, изложенной в п. 4.4.4 заключения экспертов Общественной организации «Костромское областное общество защиты прав строителей» № 41 от 05.07.2024;

- выполнить ремонт штукатурки и окрасочного слоя цоколя согласно ГОСТ Р 57984-2017 Штукатурка для наружных и внутренних работ. Правила подбора, приготовления и нанесения. Часть 1. Штукатурка для наружных работ»;

- выполнить приточное устройство размером 200*200мм, установив решетку в наружной двери подвала.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО7 судебные издержки по оплате экспертизы 50 400 рублей. Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 судебные издержки по оплате услуг представителя 30 000 рублей. Взыскать с ФИО3 в пользу каждого из истцов компенсацию морального вреда 15 000 рублей,. Взыскать с ФИО3 в пользу каждого из истцов неустойку по состоянию на 29.08.2024 в сумме 51 026 руб. взыскать с ФИО3 в пользу каждого из истцов штраф в соответствии со ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» в размере 50% от взысканной судом суммы. Взыскать с ФИО3 в пользу каждого из истцов судебную неустойку в размере 2 000 руб. за каждый календарный день неисполнения судебного акта, начиная со дня, следующего за последним днем, установленным решением суда для исполнения и до его фактического исполнения.

К участию в деле в качестве 3-го лица привлечено ООО «Беркана проект».

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель на основании доверенности ФИО2 уточненный иск поддержали на том основании, что истцы приобрели квартиры у ФИО3 как у застройщика дома, в связи с чем требования к нему они предъявляют в течение гарантийного срока - пяти лет, который предусмотрен ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей», сроки для обращения в суд, на которые ссылается ответчик, не истекли. Поскольку ответчик выстроил объект недвижимости - дом, реализуя квартиры в этом доме, он не может быть освобожден от ответственности за их качество. Также считают, что на возникшие правоотношения должен быть распространен Закон о защите прав потребителей, поскольку осуществляя строительство, продавая созданную недвижимость, ответчик фактически осуществляет предпринимательскую деятельность. 

Истец ФИО1 также дополнила, что в 2022 году возникла необходимость ремонта просевшей отмостки. ФИО3 в ремонте не отказал, бригада выполнила работы. На следующий год, весной 2023 года, отмостка просела в другом месте, по всей видимости, вследствие усадки дома, ФИО3 произвел работы по устранению недостатка. В это же время она обнаружила, что разошелся кирпич на углу дома в районе ее квартиры. Также были обнаружены трещины по фасаду. Они обратились к ФИО3, он предложить устранить недостатки (трещины) с участием в расходах 50%, они отказались, так как предложенный вид работ их не устроил. Способ управления дома ими не выбран. Сами собственники дефекты дома не устраняли.

Истцы ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 извещены, в деле имеются ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.

Ответчик ФИО3 иск не признал. Пояснил, что приобрел земельный участок у прежнего застройщика ФИО8, имел намерение построить четырехквартирный дом для своей семьи: он с супругой, дети, родители, брат с семьей. Дом выстроен строго в соответствии с проектной документацией и принят в эксплуатацию без замечаний. В 2019 году, в силу сложившихся неблагоприятных семейных обстоятельств, ему пришлось продать квартиры. При заключении договоров кули-продажи претензий со стороны покупателей не было. Он не является индивидуальным предпринимателем, не является строителем, домов больше не строил, в связи с чем на возникшие с ответчиками правоотношения положения Закона РФ «О защите прав потребителей» не распространяются. Поскольку с истцами были заключены договоры купли-продажи квартир, стороны по договору являются физическими лицами, то в таком случае применяются положения Главы 30 ГК РФ, а именно, п. 2 ст. 477 ГК РФ, в соответствии с которым срок предъявления к продавцу требований в отношении недостатков квартиры составляет два года со дня передачи объекта покупателю. В течение этого срока он не отказывался устранять недостатки: собственники обращались к нему с просьбой выполнить работы по ремонту отмостки, что им было сделано за свой счет. По истечении 2-х лет собственники снова обратились к нему по вопросу ремонта образовавшихся трещин на фасаде дома. Считает, что трещины образовались в связи с усадкой дома, это естественный процесс. Он решил не отказывать истцам, предложил участие в ремонте в размере 50%, на что получил отказ и иск в суд. Спорные дефекты в виде трещин указаны в претензии от мая 2023 года. До 2023 года собственники эти дефекты не выявляли, не фиксировали, осмотры не проводили, мер к своевременному устранения не принимали. Считает, что на появление вертикальной трещины на фасаде могли повлиять работы по установке собственниками квартир № 1 и № 2 ворот в месте стоянки для автомобилей, поскольку место стоянки, согласно проекту, является открытым и не предполагает установку подъемных гаражных ворот. Кроме того, собственники до настоящего времени не выбрали способ управления домом, общее имущество фактически не содержится, ремонтные работы не проводятся, недостатки дома соответствующим образом не фиксировались. Также считает выводы экспертов Общественной организации «Костромское областное общество защиты прав строителей» некорректными, эксперты ссылаются на нарушение СП 327.1325800.2017 «Стены наружные с лицевым кирпичным слоем. Правила проектирования, эксплуатации и ремонта», однако, проектная документация выполнена в 2014 году, данный СП еще не существовал. Выполнение деформационных швов проектной документацией не предусмотрено, в проекте есть необходимые расчеты несущей способности, а в заключении экспертов такие расчеты отсутствуют. Приточное устройство для вентиляции подвала отсутствовало при заключении договора и передаче имущества собственникам в 2019-2020г.г., претензий они не предъявили. 

Представитель 3-го лица ООО «Беркана проект» извещено по юридическому адресу, судебное извещение возвращено в адрес суда без вручения по истечении срока хранения.

Выслушав доводы участников процесса, опросив экспертов, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно представленным в материалы дела документам, постановлением администрации г. Костромы № 145 от 20.01.2014, по результатам рассмотрения заявления ФИО8 от 27.11.2013, утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> по адресу: 

<

данные изъяты> Из градостроительного плана следует, что основной вид разрешенного использования земельного участка: многоквартирные жилые дома, назначение объекта капитального строительства: многоквартирный дом. Проектная документация на 4-х квартирный жилой дом по указанному адресу выполнена ООО «Стройинвестпроект», заказчик ФИО8 Разрешение на строительство выдано ФИО8 14.12.2017 сроком до 14.04.2018. В разрешении на строительство указаны характеристики для строительства: четырехквартирный жилой дом, площадь участка 663 кв.м., общая площадь 344,5 кв.м., количество этажей 2, площадь застройки 259 кв.м., общая площадь квартир 305,2 кв.м., помещения общего пользования 4,1 кв.м., количество квартир – 4.

05.07.2018 между ФИО8 и ФИО3 заключен договор купли-продажи земельного участка по указанному выше адресу, переход права собственности зарегистрирован 18.07.2018. В разрешение на строительство19.11.2018 внесены изменения, разрешение выдано на имя ФИО3

Четырехквартирный жилой дом по адресу: 

<

данные изъяты>, введен в эксплуатацию 02.07.2019, выдано разрешение на ввод в эксплуатацию 

<

данные изъяты> (в дальнейшем присвоен адрес 

<

данные изъяты>

Между ФИО3 (продавец) и ФИО9 (покупатель) 06.09.2019 заключен договор купли-продажи квартиры площадью 64 кв.м. по адресу: 

<

данные изъяты> Переход права собственности зарегистрирован 19.09.2019.

Между ФИО3 (продавец) и ФИО10 (покупатель) 06.09.2020 заключен договор купли-продажи квартиры площадью 79,2 кв.м. по адресу: 

<

данные изъяты>. Переход права собственности зарегистрирован 17.09.2019. С 2022 года квартира находится в собственности ФИО5 на основании свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, выдаваемое пережившему супругу от 27.10.2022 и свидетельства о праве на наследство по закону от 27.10.2022, переход права собственности зарегистрирован 28.10.2022.

Между ФИО3 (продавец) и ФИО11 (покупатель) 02.07.2020 заключен договор купли-продажи квартиры площадью 62 кв.м. по адресу: 

<

данные изъяты>, переход права собственности зарегистрирован 16.07.2020. на основании договора дарения недвижимого имущества от 11.11.2020 собственником квартиры является ФИО1, переход права собственности зарегистрирован 25.11.2020.

Между ФИО3 (продавец) и ФИО6 (покупатель) 09.12.2020 заключен договор купли-продажи квартиры площадью 117,3 кв.м. на 1 и 2 этаже, по адресу: 

<

данные изъяты>. Право общей долевой собственности на квартиру зарегистрировано за: ФИО6 - 7/16 долей, ФИО7 – 7/16 долей, ФИО12, 2015г.р. – 1/6 доля, ФИО13, ДД.ММ.ГГГГ г.р. – 1/16 доля.

Способ управления многоквартирным домом собственниками не выбран.

02 июня 2023 года ФИО4, ФИО5, ФИО1, ФИО6, ФИО7 вручили ФИО3 претензию, в которой указали на возникшие недостатки жилого дома: - отмостка по всему периметру дома отошла от фундамента, местами пошла трещинами и обвалилась, отошли и упали 3 бордюра; - по всем внешним углам дома в облицовочной кирпичной кладке почти полностью разрушились вертикальные швы, местами видно выпучивание кирпича. С учетом положений ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей» гарантийный срок на объект недвижимости составляет 5 лет, просят устранить недостатки в течение 45 дней.

Повторная претензия об устранении недостатков направлена ФИО14 почтой 21.07.2023, собственники просят безвозмездно устранить явные недостатки и дефекты дома: восстановить разрушенные вертикальные швы по всем внешним углам дома в облицивочной кирпичной кладке, устранить причину разрушения; восстановить облицовочный кирпич по углам дома, устранить причину выталкивания (пучения) облицовочного кирпича, восстановить расстрескавшийся окрасочный слой цоколя, восстановить облицовочную кирпичную кладку из желтого кирпича под окнами первых этажей, восстановить целостность стен в местах примыкания кирпичных стен к стене, выполненной из силикатных блоков, устранить причину возникновения трещин, устранить причину сырости и заливания в подвале дома. Претензия получена 04.08.2023.

Искровые требования истцов обоснованы тем, что в гарантийный пятилетний срок, предусмотренный ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей», на объекте – жилом доме по адресу: 

<

данные изъяты> возникли явные недостатки, вызванные дефектами строительства, изложенные в уточненном иске, которые ФИО3, как застройщик, обязан устранить за свой счет.

По ходатайству истцов определением суда от 01.03.2024 назначена судебная строительно-техническая экспертиза, на разрешение экспертов поставлены вопросы: Какие дефекты имеются у элементов конструкций дома по адресу: 

<

данные изъяты> Каковы причины возникновения дефектов: вследствие нарушения проектных требований, нарушения строительных норм и правил при застройке, либо нарушение при эксплуатации дома? Какой способ устранения выявленных недостатков и какова сметная стоимость работ по их устранению? Производство экспертизы поручено экспертам Общественной организации «Костромское областное общество защиты прав строителей».

В соответствии с экспертным заключением № 41 от 05.07.2024, на момент проведения судебной строительно-технической экспертизы жилой дом по адресу: 

<

данные изъяты>, имеет дефекты: 

а) наружные углы дома в месте стыка кладки лицевой версты из темно-коричневого и желтого облицовочного керамического кирпича имеют дефекты: отклонения от ширины вертикальных швов от нормативных требований; выветривание и выкрашивание раствора из вертикальных швов, отсутствие горизонтального армирования кладки углов, т.е. отсутствие угловых связевых сеток, отклонение кладки углов от вертикальной плоскости (в допустимых пределах, но свидетельствующих о наличии процесса отклонения углов от вертикали);

б) отсутствие деформационного шва в лицевом наружном слое кладки стены по оси «В» в осях «2-4»

в) отклонение угла от вертикали на пересечении стен по осям «В» и «4», превышающее допустимое значение

г) трещина в кладке лицевого слоя (лицевой версты) карнизного участка стены по оси «А»

д) вертикальная трещина на месте сопряжения кладки лицевого слоя со штукатурным слоем на стене по оси «Б» (пересечение осей «б» и «2»), волосяные трещины в штукатурном слое фасада,

е) повреждения штукатурного и окрасочного слоев цоколя в виде отслоений и отпадений,

ж) отсутствие вентиляции подвала.

Возникновение установленных дефектов конструкций дома по адресу: 

<

данные изъяты>, произошло по следующим причинам:

- по п. а) кладка наружных стен жилого дома выполнена не по проекту, при производстве работ произошла замена кладки с уширенным швом на трехслойную кладку. При выполнении трехслойной наружной стены не соблюдены требования СП 327.1325800.2017 «Стены наружные с лицевым кирпичным слоем. Правила проектирования, эксплуатации и ремонта» (п. 12.1, 14.2, 14.3, 16.2)в части установки гибких связей и угловых связевых сеток в наружных углах здания.

- по п. б) нарушение нормативных требований при застройке по устройству вертикальных деформационных швов в лицевом слое трехслойных стен согласно СП 327.1325800.2017 «Стены наружные с лицевым кирпичным слоем. Правила проектирования, эксплуатации и ремонта» (п. 20),

- по п. в) нарушение нормативных требований при застройке в части устройства гибких связей и армирования лицевого слоя согласно 327.1325800.2017 «Стены наружные с лицевым кирпичным слоем. Правила проектирования, эксплуатации и ремонта» (п.12.1, п. 14.1, п. 14.2, п. 14.3, п. 16.2)

- по п. г) трещина произошла в связи с усадкой кирпичной кладки жилого дома из-за отсутствия продольного армирования – нарушение при застройке вышеперечисленных требований СП 327.1325800.2017 «Стены наружные с лицевым кирпичным слоем. Правила проектирования, эксплуатации и ремонта»

- по п. д) образование вертикальной трещины на месте сопряжения кладки лицевого слоя со штукатурным слоем – нарушение при проектировании требований СП 327.1325800.2017 «Стены наружные с лицевым кирпичным слоем. Правила проектирования, эксплуатации и ремонта» (п. 17.1); образование волосяных трещин является следствием усадки гладкой поверхности штукатурки и не является нарушением нормативных требований либо нарушением технологии выполнения работ

- по п. е) отслоения окрасочного и штукатурного слоев цоколя являются следствием несоблюдения технологии выполнения работ (при застройке), отклонением от требований ГОСТ Р 57984-2017 «Штукатурка для наружных и внутренних работ. Правила подбора, приготовления и нанесения. Часть 1. Штукатурка для наружных работ».

- по п. ж) отсутствие в цокольной части фундамента приточного устройства (оконных проемов или продухов) для обеспечения естественной вентиляции подвала, расположенного в осях «Б-В» и «3-4» является нарушением требований СП 60.13330.2016 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха. Актуализированная редакция СНиП 41-01-2003» (п. 7.1.10) при проектировании.

Для устранения недостатков, выявленных в ходе экспертизы, необходимо выполнить следующие работы:

- полная перекладка облицовочного слоя угла пересечения стен по осям «В» и «4» на всю высоту стены с установкой гибких связей и армированием облицовочного слоя согласно технологии, изложенной в п. 4.4.3 экспертного заключения,

- устройство гибких связей и армирование облицовочного слоя углов на пересечении стен по осям «А» и «3», «А» и «4», «Б» и «1», «Г» и «1», «Г» и «2» согласно технологии, изложенной в п. 4.4.1 заключения экспертов;

- выполнить температурно-деформационный шов в облицовочном слое стены по оси «В» в осях «2-4» согласно технологии, изложенной в п. 4.4.2 заключения экспертов;

- выполнить температурно-деформационный слой между кирпичной кладкой облицовочного слоя и штукатурным слоем на стене по оси «Б» (пересечение осей «Б» и «2») согласно технологии, изложенной в п. 4.4.4 заключения экспертов;

- выполнить ремонт штукатурки и окрасочного слоя цоколя согласно ГОСТ Р 57984-2017 Штукатурка для наружных и внутренних работ. Правила подбора, приготовления и нанесения. Часть 1. Штукатурка для наружных работ»;- выполнить приточное устройство размером 200*200мм, установив решетку в наружной двери подвала.

Стоимость устранения выявленных недостатков согласно локальной смете № 1 составляет 255 133 руб.

Опрошенные в судебном заседании эксперты ФИО15 и ФИО16 выводы, изложенные в заключении, поддержали (протокол судебного заседания от 28.11.2024).

Ответчик ФИО3 заявил ходатайство о назначении дополнительной строительно-технической экспертизы по тому основанию, что собственники квартир № 1 и № 2 установили подъемные гаражные ворота в помещении стоянки для автомобилей, что проектом не предусмотрено, а также, собственник квартиры № 2 удалил часть плиты перекрытия, устроив вход в мансардное помещение; экспертиза сделана без исследования данных обстоятельств, устройство ворот и демонтаж части плиты перекрытия, по мнению ответчика, могли являться причинами появления трещин на фасаде дома.

Определением суда от 17.01.2025 назначена дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено независимому эксперту ФИО17

Согласно заключению эксперта № 14/2-16.1 от 05.03.2025 собственниками квартиры № 2 дома 

<

данные изъяты> произведена реконструкция с переустройством в виде обустройства прохода в чердак (демонтаж части плиты перекрытия) и обустройство в нем сантехнического оборудования. Сами плиты демонтажу не подвергались. В процессе демонтажа части плиты перекрытия появились трещины на нижней поверхности плиты, на стенах (наружной и внутренней) визуально трещин не установлено. В наружном облицовочном кирпиче трещин не выявлено. Расстояние от демонтированной плиты перекрытия до образовавшейся трещины (по наружной стене) ориентировочно 1м.

Установлено, что в прямоугольную арку для 2-х парковочных мест, смонтированы двое ворот, крепятся на металлические столбы. Один металлический столб по вертикали закреплен к наружной стене (ось «Б»-«2»). В верхней части крепление выполнено к стене и балке арки. Нижняя часть забетонирована в асфальтобетонное покрытие. Центральные столбы между 2-х ворот и правый крайний (ворот слева) смонтированы таким образом, что нижняя их часть забетонирована в асфальтобетонное покрытие. Центральные столбы между 2-х ворот и правый крайний в верхней части крепятся к балке арки. Крепление ворот левых и правых различное. При монтаже столбов для ворот выполнены «гнезда» в балке перекрытия арки, тогда как стойки правых ворот крепятся снизу к балке арки. Выполнено ослабление балки арки путем прорези «гнезд» для монтажа стоек для ворот. Осмотром установлено, что имеется вертикальная трещина на границе кирпичной кладки и штукатурного слоя по экструдированному пенополистриролу, т.е. на границе разных отделочных материалов (штукатурки по утеплителю и кирпича). 

Предложенное экспертами в первичном заключении устройство деформационных швов необоснованно, так как требуется проведение расчетов в соответствии с НТД. Осмотром не установлено образование трещин по оси «Б»-«3», крепление ворот к наружной стене не осуществлено. 

Эксперт пришла к выводу о том, что трещина на стене (на границе разных строительных материалов) является усадочной трещиной. При этом, возможно, что причиной ее появления могла быть установка ворот. Проектной документацией деформационный шов расчетами не предусмотрен. Для определения устройства деформационного шва при смонтированных воротах требуются расчеты по несущей способности конструктивных элементов (стен и перемычек), расчеты по несущей способности в компетенцию эксперта не входят.

Демонтаж части плиты перекрытия в квартире № 2 и монтаж ворот не являются причиной появления остальных выявленных дефектов.

Эксперт ФИО17 в судебном заседании выводы поддержала 9протокол судебного заседания от 17.06.2025).

Оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Статьей 477 ГК РФ предусмотрено, что если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьейHYPERLINK "consultantplus://offline/ref=EFCAEEB366C373D00D26BA2D3FABE882804F761B54A9C42C26E97E43602DE2B203172BBEFC5089F353F3A153548484E53C4E5E3F9EC696B1B5sBN" \h(пункт 1).

Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю, либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи (пункт 2).

Аналогичная норма предусмотрена п. 1 ст. 19 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Материалами дела подтверждено и не оспаривалось ответчиком, что многоквартирный жилой дом возводился им. В процессе рассмотрения дела ответчик пояснил, что приобретал земельный участок для строительства 4-х квартирного многоквартирного дома исключительно для своей семьи (он с супругой, дети, родители и брат); однако, в силу сложившихся семейных обстоятельств был вынужден продать возведенную недвижимость. 

Судом проверялись доводы истцов о том, что ответчик возводил многоквартирный дом с целью реализации квартир истцам; истец ФИО4 передавал ФИО3 денежные средства на строительство квартиры. В обоснование доводов истцы представили договор займа от 06.11.2018, заключенный между ФИО4 и ФИО3, из которого следует, что ФИО4 (заимодавец) передал ФИО3 (кредитор) денежные средства 2 700 000 рублей со сроком возврата не позднее 01.08.2019, а заемщик обязался вернуть сумму займа в порядке и сроки, установленные договором. 

В силу положений статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Заключенные истцами договоры купли-продажи квартир, а также договор займа от 06.11.2018 между ФИО4 и ФИО3, исходя из их условий, не свидетельствуют о том, что между сторонами фактически сложились правоотношения из договора строительного подряда. Договоры купли-продажи не содержат условий о том, что ФИО3, как подрядчик, обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика (истцов) объект; из договоров следует, что ФИО3 продал им уже готовый объект в виде квартиры. Договор займа от 08.11.2018 содержит условие о возврате суммы займа путем передачи наличных денежных средств займодавцу. Дополнительных соглашений к договору о замене способа исполнения обязательства путем передачи заимодавцу вместо денежных средств объекта в виде квартиры суду не представлено. Ответственность заемщика определена в виде уплаты неустойки. Ответчик ФИО3 не отрицал, что брал у ФИО4 данные денежные средства в долг для строительства дома, когда необходимость в доме для семьи ответчика отпала, он пообещал ФИО4 продать квартиру в этом доме. Доказательства, опровергающих доводы ответчика, отсутствуют.

Достоверных сведений об осуществлении ответчиком деятельности без статуса индивидуального предпринимателя, направленной на систематическое получение прибыли по договорам строительного подряда, в ходе рассмотрения дела не добыто. Ответчик на период строительства дома статус индивидуального предпринимателя не имел, иных объектов не строил.

С учетом вышеизложенного, оценивая характер возникших между истцами и ответчиком спорных правоотношений, суд приходит к выводу, что между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи недвижимого имущества (квартир), в котором ответчик выступает продавцом, а истцы покупателями. 

Отношения между продавцом и покупателем регулирует Глава 30 ГК РФ и глава 2 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Если договором купли-продажи гарантийный срок на квартиру не установлен, а законом не оговорены специальные сроки, в течение которых покупатель мог предъявить требование по качеству приобретенного недвижимого имущества, то в силу п. 2 ст. 477 ГК РФ и абз. 2 п.1 ст.19 Закона РФ «О защите прав потребителей» срок предъявления к продавцу требований в отношении недостатков квартиры составляет два года со дня ее передачи покупателям (Обзор судебной практики по делам о защите прав потребителей утв. Президиумом Верховного суда РФ от 18.10.2023).

Следует учитывать, что предусмотренный пунктом 2 статьи 477 ГК РФ двухлетний срок установлен для обнаружения потребителем недостатков товара с целью предъявления соответствующих претензий во внесудебном порядке и не является сроком исковой давности, установленной для судебной защиты.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 24 марта 2015 года N 557-О, содержащееся в нормах абзаца второго пункта 1 статьи 19 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" и пункта 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации правовое регулирование обусловлено необходимостью достижения баланса интересов между изготовителями (продавцами) и покупателями (потребителями) при регламентации вопросов качества (безопасности) товара. 

Данные нормы позволяют покупателю (потребителю) обратиться в суд за защитой своих прав путем предъявления требований к продавцу (изготовителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) в отношении недостатков товаров, на которые гарантийные сроки или сроки годности не установлены, если такие недостатки обнаружены в пределах двух лет со дня передачи их покупателю (потребителю); в этом случае действуют общие правила исчисления срока исковой давности - со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (пункт 1 статьи 200 ГК Российской Федерации).

Обнаружение недостатков товара по истечении двух лет со дня заключения договора купли-продажи между равными субъектами, когда продавец не относится к лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность в сфере торговли, т.е. спустя длительное время после заключения договора, в процессе использования покупателем приобретенного товара, исключает предъявление соответствующих требований к продавцу. Иное создавало бы возможность для предъявления требований, связанных с недостатками товара, продавцу неопределенно длительное время, вело бы к нарушению прав продавца, на которого бы возлагалась повышенная ответственность за сохранность и неизменность качественных характеристик вещи, находящейся длительное время в собственности другого лица.

В рассматриваемом случае установлено, что по договорам купли-продажи истцам передано жилое помещение, соответствующее условиям договора, сторонами подписаны акты приема-передачи, без указания претензий к имуществу в том виде, в каком оно было на момент заключения договора.

Учитывая, что договором купли-продажи квартиры гарантийный срок не установлен, а законом не оговорены специальные сроки, в течение которых покупатель мог предъявить требование по качеству приобретенного недвижимого имущества, то в силу пункта 2 статьи 477 ГК РФ и абзаца второго пункта 1 статьи 19 Закона РФ «О защите прав потребителей» истцы как покупатели вправе предъявить к продавцу требование в отношении недостатков товара в том случае, если недостатки были обнаружены в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю.

С учетом даты заключения договора купли-продажи (первый договор – сентябрь 2019, последний – 09.12.2020) двухлетний срок обнаружения недостатков следует исчислять с 09.12.2020, соответственно, до 09.12.2022.

Оснований для применения 5-летнего срока, предусмотренного п. 3 ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей» суд не усматривает по изложенным выше основаниям.

Судом устанавливались сроки возникновения недостатков, указанных в иске и экспертном заключении:

- истец ФИО1 пояснила, что трещина на углу дома в районе принадлежащей ей квартиры образовалась весной 2023 года, момент образования остальных дефектов в виде трещин определить затрудняется; доказательства появления недостатков до декабря 2022 года нет;

- ответчик ФИО3 не оспаривал, что в 2022 году по просьбе собственников за свой счет проводил работы по ремонту отмостки, данное обстоятельство подтвердила истец, но указала, что работа была выполнена некачественно; доказательств о качестве работ в дело не представлено. В заключении экспертов имеется вывод о недостатке в виде нарушения штукатурки и окрасочного слоя цоколя. Цоколь – это элемент конструкции стен и перекрытий (фундамент выше уровня земли), а отмостка - полоса непроницаемого покрытия по периметру дома для отвода воды от фунтамента. Доказательства образования дефекта штукатурки и окрасочного слоя цоколя в срок до декабря 2022 года отсутствуют;

- об отсутствии приточного устройства в виде решетки в наружной двери подвала истцам было известно со дня передачи имущества по договору, т.е. до декабря 2022 года.

Дефекты дома до декабря 2022 года собственниками не фиксировались, претензии ФИО3 с указанием их перечня не направлялись.

Следует учитывать, что перечисленные в иске, в заключении экспертов недостатки не имеют скрытого характера и являются явными.

Поскольку на истцах лежало бремя доказывания, что недостатки образовались в течение двух лет со дня передачи квартир в доме, однако, такие доказательства ими не представлены, суд приходит к выводу об отсутствии оснований к удовлетворению иска.

Требования о взыскании судебных издержек в связи с оплатой экспертизы, работы представителя производны от первоначального требования, в связи с чем удовлетворению также не подлежат.

В соответствии со ст. 144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.

В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

Поскольку истцам отказано в удовлетворении иска, обеспечительные меры, принятые определением Ленинского районного суда г. Костромы от 05 сентября 2024 года, в виде ареста на имущество, принадлежащее ФИО3, находящееся у него или других лиц, в пределах суммы исковых требований 117 053,20 руб. в пользу каждого из истцов: ФИО4, ФИО5, ФИО1, ФИО6, ФИО7, т.е. в общей сумме 585 266,00 руб., подлежат отмене.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО4, ФИО5, ФИО1, ФИО6, ФИО7 к ФИО3 о возложении обязанности выполнить работы по устранению недостатков, допущенных при строительстве жилого дома, о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа оставить без удовлетворения.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением Ленинского районного суда г. Костромы от 05 сентября 2024 года, в виде ареста на имущество, принадлежащее ФИО3, находящееся у него или других лиц, в пределах суммы исковых требований 117 053,20 руб. в пользу каждого из истцов: ФИО4, ФИО5, ФИО1, ФИО6, ФИО7, т.е. в общей сумме 585 266,00 руб.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Костромы в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О.А.Спицына

Решение в окончательной форме изготовлено 23 июня 2025 года