Дело № 2-8/2024

УИД 04RS0008-01-2023-000703-03

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 сентября 2024 года п. Заиграево

Заиграевский районный суд Республики Бурятия в составе судьи Алсагаевой Е.К., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Битухеевой Ю.Ж., с участием ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску ФИО1. ответчика по первоначальному иску ФИО2, представителя истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску ФИО3 – ФИО5, действующей на основании доверенности от 22.05.2023, представителя ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску ФИО4, действующего на основании доверенности от 03.04.2023, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению по исковому заявлению ФИО3 к ФИО1 о расторжении договора купли- продажи, признании права собственности, встречному исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Обращаясь с иском в суд, ФИО3 указал, что 28.12.2020 между сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1019±11 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, наименование ориентира: жилой дом, почтовый адрес ориентира – 

<

адрес>. Участок находится примерно в 251 м. от ориентира по направлению на северо-восток, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>. Земельный участок оценен сторонами в 50 000 руб., ответчик не произвел оплату по договору, что является существенным нарушением условий договора. Истец ФИО3 просил суд расторгнуть указанный договор и возвратить ему указанный земельный участок. 

В ходе производства по делу истцом ФИО3 заявлены требования о признании права собственности на жилой дом по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, площадью 192,2 кв.м., расположенный на вышеуказанном земельном участке, и аннулировании записи о собственнике жилого дома – ФИО1, внесенной 29.12.2022 г. в ЕГРН. Требования мотивированы тем, что ответчик оформила на себя жилой дом, построенный им на его земельном участке, ответчик денежные средства на строительство не вкладывала, и, ссылаясь на нормы ч. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, считает, что является собственном указанного имущества. 

Ответчик ФИО1 обратилась с встречным исковым заявлением к ФИО3 о взыскании денежных средств, с учетом уточнений в размере 4 017 670 руб., потраченных на реконструкцию и улучшение жилого дома с кадастровым номером №, площадью 192,2 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>.

Встречный иск ФИО1 принят к производству суда для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

Определением суда от 13.02.2024 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2 и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия.

Определением суда от 23.08.2024 в качестве соответчика по первоначальному иску привлечен ФИО2

В судебное заседание истец, ответчик по встречному иску ФИО3, надлежащим образом извещенный, не явился, ранее заявлено письменное ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель истца, ответчика по встречному иску ФИО5, действующая на основании доверенности от 22.05.2023, требования первоначального и уточненного иска поддержала по доводам, изложенным в исках. Дополнительно пояснила, что ФИО3 в 2011 году на спорном земельном участке построил два гаража, баню и сруб, запустил жить сына и невестку в «зимовье», в 2015-2016 годах постепенно возводил спорный дом, он получал разрешение на строительство жилого дома, на подключение к электрическим сетям, строил дом для себя, все улучшения дома произведены за его счет. Доказательства несения расходов: договоры, свидетельские показания представлены суду. Денежные средства в размере 50 000 руб., предложенные в судебном заседании ответчиком ФИО1 для оплаты по договору купли-продажи земельного участка, ФИО3 не будет принимать, действия ФИО1 по предложению денежных средств по истечению длительного времени нарушают права ФИО3 Встречные исковые требования не признала, пояснив, что доказательства несения ФИО1 расходов на строительство, улучшение дома не представлено, свидетельскими показаниями указанные обстоятельства не могут подтверждаться. После расторжения брака между ФИО8 и в связи с рассмотрением дела по иску последней о разделе имущества, ФИО3 стало известно, что право собственности на дом зарегистрировано за ответчиком.

Ответчик, истец по встречному иску ФИО1 исковые требования ФИО3 не признала, пояснив, что с августа 2008 состояла в браке с ФИО2, когда у супруга начались проблемы, его отец стал помогать, построил «зимовье» на спорном земельном участке, в который они вселились с супругом в 2012 году. На участке ФИО3 стал строить фундамент, сруб дома под крышу, однако ФИО3 и Иван поссорились, строительство дома продолжали они с Иваном, и поскольку она на то момент общалась с бывшим свекром, он ей продал земельный участок. 22.12.2022 произведена регистрация права собственности на дом, все об этом знали, Ж.Ж.Ж. проводил кадастровые работы, замеры проводил с Иваном. Также пояснила, что согласна оплатить ФИО3 сумму в размере 50 000 руб. по условиям договора купли-продажи земельного участка, денежные средства при себе имеются. Встречный иск поддержала, пояснив, что в случае удовлетворения первоначального иска должны быть возвращены средства, затраченные на дальнейшее строительство и отделку дома.

Представитель ответчика, истца по встречному иску ФИО4, действующий на основании доверенности от 03.04.2023, исковые требования ФИО3 не признал, пояснив, что ФИО1 является добросовестным приобретателем земельного участка, приобретшим земельный участок на возмездной основе, при сделке расчет не был произведен, ответчик ФИО1 готова передать денежные средства истца по договору купли-продажи. Передаточным актом от 28.12.2020 стороны подтвердили, что у них друг к другу претензий не имеется. Неоплата по договору в данном случае не может являться нарушением существенных условий договора купли-продажи. Заключая договор купли-продажи земельного участка, ФИО3 знал о наличии на нем объектов незавершенного строительства, и как лицо, передавшее имущество, в том числе объект незавершенного строительства, расположенное на земельном участке, выразил свою волю на прекращение прав на земельный участок, так и находящийся на нем объект. Ссылаясь на нормы ст. 1, ч. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации о единстве судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, указывает о недопустимости отчуждения земельного участка без находящегося на нем объекта недвижимости.

Ответчик по первоначальному иску ФИО2 исковые требования ФИО3 признал в полном объеме. 

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия, извещенное надлежащим образом, представителя в судебное заседание не направило. 

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившегося участника процесса.

Выслушав ответчиков по первоначальному иску, истца по встречному иску, представителей сторон, суд приходит к следующим выводам.

Установлено, что 28.12.2020 между сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1019±11 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, наименование ориентира: жилой дом, почтовый адрес ориентира – 

<

адрес>. Участок находится примерно в 251 м. от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>. Согласно п. 4 договора земельный участок оценен сторонами в 50 000 руб., согласно п. 5 договора расчет за земельный участок между сторонами производится в день подписания договора. В день заключения договора составлен передаточный акт, согласно которого продавец передал, покупатель принял вышеуказанный земельный участок.

В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ними 13.01.2021 внесена запись о переходе ФИО1 прав на спорный земельный участок; на здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, площадью 192,2 кв.м., расположенное на вышеуказанном земельном участке, право собственности ФИО1 зарегистрировано 29.12.2022, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Доказательства оплаты ФИО1 по договору купли-продажи земельного участка суду не представлены.

Брак между ФИО2 и ФИО6 заключен ДД.ММ.ГГГГ, супруге присвоена фамилия ФИО7, прекращен ДД.ММ.ГГГГ на основании решения мирового судьи судебного участка № Заиграевского района Республики Бурятия, запись акта о расторжении брака составлена ДД.ММ.ГГГГ. Исковое заявление ФИО1 к ФИО2 о разделе совместно нажитого имущества супругов зарегистрировано в Заиграевском районном суде ДД.ММ.ГГГГ, принято к производству суда, производство по делу приостановлено до рассмотрения настоящего дела. 

Письменная претензия ФИО3 о расторжении договора, адресованная ответчику по первоначальному иску ФИО1, направлена почтовым отправлением 26.04.2023, то есть по истечении более двух лет после заключения договора купли-продажи земельного участка.

В соответствии с п. 1 и подп. 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 3 ст. 586 ГК РФ если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Разрешая требования первоначального иска о расторжении договора купли-продажи земельного участка и возврате истцу земельного участка, суд приходит к выводу о том, что законных, то есть предусмотренных п. п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ, оснований для расторжения заключенного между сторонами договора купли-продажи по основанию существенности нарушения договора одной из сторон в связи с неоплатой стоимости имущества, не имеется.

Заключенный между сторонами договор купли-продажи земельного участка условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал. В ГК РФ (глава 30 параграф 7 «Продажа недвижимости» - ст. 549 - 558 ГК РФ) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Ссылка истца ФИО3 на непередачу денежных средств в счет оплаты стоимости земельного участка как на существенное нарушение договора ответчиком ФИО1 как покупателем, исходя из понятия существенного нарушения договора, содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ, является недостаточной для признания нарушения со стороны покупателя существенной. С учетом нахождения сторон в родственных отношениях на момент совершения сделки, обращение ФИО3 за судебной защитой через длительное время - 2 года 4 месяца со дня ее совершения, а именно в период судебного разбирательства между сыном истца и ответчиком ФИО1 по спору о разделе совместно нажитого имущества, в том числе спорных земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, отказ в получении денежных средств от ФИО1 в счет оплаты по договору купли-продажи, суд приходит к выводу о том, что истцом ФИО3 не представлено доказательств того, что неоплата по договору купли-продажи влечет для него такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора; установленные обстоятельства свидетельствует о том, что фактически восстановление нарушенных прав истец не связывает с получением денежных средств по договору купли-продажи имущества. 

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Кроме того, истец ФИО3 в соответствии со специальной нормой, определяющей правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи, – с п. 3 ст. 586 ГК РФ, имел право потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ. В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Поскольку в данном случае суд пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора купли-продажи земельного участка по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ, неприменимы к отношениям сторон и положения о праве продавца, не получившего оплату по договору купли-продажи, требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, 1104 ГК РФ о неосновательном обогащении.

Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Из разъяснений, содержащихся в абз. 4 п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Учитывая вышеуказанные установленные обстоятельства и выводы суда, в том числе о том, что восстановление нарушенных прав истец не связывает с получением денежных средств по договору купли-продажи имущества, в действиях ФИО3 судом усмотрено злоупотреблением правом – заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав. 

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения первоначального иска ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и возврате истцу земельного участка.

В соответствии с подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на принципах единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Абзацем 7 пункта 4 статьи 35 ЗК РФ предусмотрено, что не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 08.08.2024) "О государственной регистрации недвижимости"1. При осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению: собственника земельного участка, либо лица, которому земельный участок принадлежит на ином праве, если в соответствии с видом или видами разрешенного использования земельного участка допускаются строительство, реконструкция объектов капитального строительства, либо лица, использующего земельный участок на условиях сервитута, публичного сервитута, либо лица, которому в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации предоставлено право на использование земель или земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельного участка и установления сервитута, публичного сервитута, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на созданные или создаваемые на таких землях или земельном участке здание, сооружение, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс.

В данном случае сторонами не оспаривается, что ответчик ФИО1 со своей семьей фактически пользовалась имуществом, созданным на спорном земельном участке, в том числе жилым домом с момента возведения и на момент регистрации права собственности на него, то есть из поведения продавца земельного участка явстовала воля на отчуждение спорного имущества в виде незавершенного объекта строительства и всех строений вместе с земельным участком, обратному доказательства не представлены, а ФИО1 добросовестно полагалась на данные действия. Более того, притязания истца на иное, кроме жилого дома, недвижимое имущество, связанное с земельным участком, не заявлены.

Таким образом, исходя из характера спорного имущества, прочно связанного с земельным участком, в данном случае неприменимы положения ч. 1 ст. 218 ГК РФ, устанавливающие возникновение права собственности на новую вещь лицом, изготовившим или созданным его, при разрешении спора суд руководствуется положениями специальной нормы - абз. 7 п. 4 ст. 35 ЗК РФ, которым предусмотрено, что не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Принимая во внимание вышеуказанное, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ФИО3 о признании права собственности на жилой дом по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, площадью 192,2 кв.м., расположенный на спорном земельном участке, и аннулировании записи о собственнике жилого дома – ФИО1

Также в данном случае истец ФИО3 не лишен защиты его оспариваемых или нарушенных прав иными, нежели признание права собственности на спорный жилой дом, способами, предусмотренными ст. 12 ГК РФ. 

Согласно абз. 4 ст. 138 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судья принимает встречный иск в случае, если между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению споров.

Исходя из спорных правоотношений, действительно в данном случае между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь, и учитывая, что по первоначальным исковым требованиям судом сделан вывод об отсутствии оснований для их удовлетворения, что влечет сохранение права собственности ФИО1 на спорные земельный участок и жилое помещение, учитывая отсутствие притязаний истца по первоначальному иску на иное, кроме жилого дома, имущество, расположенное на земельном участке, суд не находит оснований для удовлетворения требований встречного иска о взыскании денежных средств затраченных на реконструкцию и улучшение объекта недвижимости. 

При указанных обстоятельствах и выводах представленные сторонами доказательства о размере затрат, произведенных на строительство, реконструкцию и улучшение спорного объекта недвижимости, юридического значения для разрешения спора не имеют, такие обстоятельства выяснению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО3 (паспорт 

<

данные изъяты>) к ФИО1 (паспорт 

<

данные изъяты>) о расторжении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, установлено относительно ориентира, расположенного за пределами земельного участка: жилой дом с почтовым адресом: 

<

адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1, и возврате земельного участка, о признании за ФИО3 права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, с кадастровым номером: №, и аннулировании записи о собственнике ФИО1 отказать.

В удовлетворении встречного иска ФИО1 к ФИО3 о взыскании денежных средств – рыночной стоимости реконструкции и улучшения объекта недвижимости на общую сумму в размере 4 017 670 руб. отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке Верховный суд Республики Бурятия через Заиграевский районный суд Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Судья Алсагаева Е.К.

Мотивированное решение составлено 19 сентября 2024 года.

Судья Алсагаева Е.К.