№ 2-193/2025

54RS0003-01-2024-003742-05

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 января 2025 года г. Новосибирск

Заельцовский районный суд г. Новосибирска в составе председательствующего судьи Дятловой В.С., при ведении протокола помощником судьи Ганжа Л.Н., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО СЗ «СпецСтройПроект» о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО СЗ «СпецСтройПроект» о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, в обоснование заявленных требований указав следующее.

xx.xx.xxxx ФИО1 и ООО СЗ «СпецСтройПроект» заключен договор участия в долевом строительстве __ на право приобретения объекта строительства - однокомнатной квартиры __, площадью 34,88 кв.м, расположенной на __ этаже в третьем подъезде жилого комплекса «Фонтаны», по адресу: ...

Сопровождение сделки обеспечивалось менеджером застройщика по продажам ФИО2, агентом выступала ИП ФИО3

В период сопровождения сделки менеджером застройщика и агентом по недвижимости ФИО4 предлагался вариант квартиры с видом на водоем, что для истца было одним из условий при покупке квартиры. Видовые характеристики расположения квартиры напрямую влияли на ценообразование и стоимость таких квартир в была выше, чем тех, у которых окна выходили во двор - в строну, где никакого водоема не расположено.

Поскольку истец проживает в другом регионе, удостовериться в приобретении квартиры с действительным видом на водоем он мог только когда дом был введен в эксплуатацию и квартиры в нем были сданы.

Таким образом при сопровождении сделки менеджером ответчика истец не был информирован что в действительности он приобретает квартиры с совершенно другими видовыми характеристиками.

Таким образом, истец и его супруга были введены в заблуждение относительно расположения видовых характеристик объекта недвижимости.

xx.xx.xxxx истцом по почте заказным письмом с описью вложения (РПО __) подана претензия с требованием расторжения договора участия в долевом строительстве __ и возврате уплаченной за квартиру денежной суммы в размере 5 057 600 руб. 

Претензия ответчику вручена xx.xx.xxxx, однако до настоящего времени ответ не последовал.

По мнению истца, описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки, а также сведения о видовых характеристиках квартир, подлежащих передаче покупателям должны обеспечивать участнику долевого строительства возможность свободного и правильного выбора соответствующего помещения в строящемся объекте.

На основании изложенного истец просит:

- расторгнуть договор участия в долевом строительстве от xx.xx.xxxx № ____;

- обязать ответчика вернуть денежные средства в размере 5 057 600 руб., уплаченные истцом по договору участия в долевом строительстве от xx.xx.xxxx __;

- взыскать с ответчика неустойку в размере 859 792 руб. за нарушение сроков исполнения требований истца, компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя.

Истец ФИО1, будучи надлежащим образом извещенным о дне, месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Ранее, участвуя в судебном заседании, поддержал доводы и требования, изложенные в исковом заявлении, в полном объеме.

Ответчик, будучи надлежащим образом извещенным о дне, месте и времени рассмотрения дела, своего представителя в судебное заседание не направил, представил суду письменный отзыв на исковое заявление, в котором просил в удовлетворении заявленных истцом требований отказать по основаниям, изложенным в отзыве.

Третьи лица, будучи надлежащим образом извещенными о дне, месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

ФИО5, ранее участвуя в судебном заседании, поддержала заявленные истцом требования, пояснив, что вопросами заключения договора участия в долевом строительстве с ответчиком занимался ее супруг.

ПАО Сбербанк представило суду письменные возражения, в которых просило в удовлетворении заявленных истцом требований отказать по основаниям, изложенным в возражениях.

Суд, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст.ст.12, 56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон; каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон, как субъектов доказательственной деятельности; наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, и принять на себя все последствия совершения или не совершения процессуальных действий.

В силу положений статьи 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п.3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно п.1 ст.8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу установленного правового регулирования, граждане и юридические лица свободны в приобретении и осуществлении гражданских прав и обязанностей, руководствуясь своей волей и действуя в своем интересе, в том числе посредством вступления в договорные правоотношения путем выбора формы, вида договора, определении его условий (ст. 1, 421, 434 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 10 ФЗ «О защите прав потребителей» изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

В п. 2 той же статьи содержится перечень тех сведений, которые (с учетом особенностей правового статуса отдельных видов товаров) должны в обязательном порядке содержать информацию о товаре, доводимую изготовителем (исполнителем, продавцом) до потребителя.

В соответствии с п. 3 ст. 10 ФЗ «О защите прав потребителей» информация, предусмотренная п. 2 данной статьи, доводится до сведения потребителей в технической документации, прилагаемой к товарам (работам, услугам), на этикетках, маркировкой или иным способом, принятым для отдельных видов товаров (работ, услуг); информация об обязательном подтверждении соответствия товаров представляется в порядке и способами, которые установлены законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, и включает в себя сведения о номере документа, подтверждающего такое соответствие, о сроке его действия и об организации, его выдавшей.

Таким образом, действующее законодательство обязывает продавца предоставить потребителю своевременно (то есть до заключения соответствующего договора) такую информацию о товаре, которая обеспечивала бы возможность свободного и правильного выбора товара покупателем, исключающего возникновение у последнего какого-либо сомнения относительно потребительских свойств и характеристик товара, правил и условий его эффективного использования.

Согласно п. 2 ст. 2 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Согласно п. 1 ч. 4 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения).

Согласно ст. 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии со ст.9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»:

- участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: 1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; 2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона; 3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; 5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях (ч.1);

- по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае: 1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства; 2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади; 3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях (ч.1.1).

Как установлено судом из письменных материалов дела, xx.xx.xxxx между ФИО1, ФИО5 и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома М __ объектом которого является квартира, подлежащая передаче участникам долевого строительства застройщиком после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.

Подписав договор, стороны выразили свое согласие с условиями, предусмотренными договором. Факт согласия с условиями подписанного договора истцом не оспаривается.

Характеристики передаваемого в собственность после завершения строительства объекта недвижимости, указаны разделе 3 договора, а также в приложении № 2 к договору. Схема расположения квартиры представлена в приложении № 3 к договору.

20.11.2023 застройщиком полущено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, что подтверждает соответствие построенного объекта проекту строительства, прошедшему в установленном порядке экспертизу, разрешению на строительство, градостроительным и строительным нормам и правилам.

О завершении строительства и готовности объекта долевого строительства к передаче истец был уведомлен сообщением о завершении строительства __ от xx.xx.xxxx.

xx.xx.xxxx объект долевого строительства - __-комнатная квартира __ (строительный/условный __), на __ этаже, в 1 подъезде, общей площадью 33 кв. м (с учетом балкона и лоджии - 34.74 кв. м, расположенная по адресу: ... передана ФИО1, ФИО5 на основании одностороннего акта передачи объекта долевого строительства.

xx.xx.xxxx истцом по почте заказным письмом с описью вложения (РПО __) подана претензия с требованием расторжения договора участия в долевом строительстве __ и возврате уплаченной за квартиру денежной суммы в размере 5 057 600 руб. 

xx.xx.xxxx ответчик направил истцу ответ на претензию, отказав в удовлетворении требования о расторжении договора участия в долевом строительстве по основаниям, указанным в ответе. Ответ на претензию, согласно информации о судьбе почтового отправления, истцом не получен.

Как усматривается из содержания заключенного сторонами договора и приложений к нему, ни договор участия в долевом строительстве, ни приложения к нему не содержат таких условий, как вид из окон приобретаемой квартиры на водоем.

Несоответствие вида из окна ожиданиям истца не свидетельствует о наличии недостатков объекта долевого строительства и нарушении ответчиком условий договора.

Представленные истцом скриншоты переписки в мессенджере с абонентом «Ю. Сочи Инвестиции» не свидетельствуют о том, что ответчиком были приняты на себя обязательства по передаче истцу квартиры с видом на водоем, поскольку доказательств, свидетельствующих о том, что абонент «Ю. Сочи Инвестиции» является сотрудником ответчика либо уполномоченным им лицом, о том, что фото и тексты в указанной переписке размещены ответчиком на каком-либо информационном ресурсе, материалы дела не содержат.

Таким образом, совокупностью исследованных судом и приведенных в решении доказательств установлено как отсутствие нарушений со стороны ответчика заключенного с истцом договора участия в долевом строительстве, так и отсутствие достоверных и допустимых доказательств того, что при заключении договора участия в долевом строительстве стороны договорились о таком существенном условии договора как вид из окон квартиры на водоем, суд приходит к выводу об отсутствии предусмотренных законом оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО СЗ «СпецСтройПроект» о расторжении договора участия в долевом строительстве от xx.xx.xxxx __ взыскании денежных средств в размере 5 057 600 руб., неустойки в размере 859 792 руб., компенсации морального вреда в размере 100 000 руб., штрафа за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Заельцовский районный суд г. Новосибирска.

Судья В.С. Дятлова

Мотивированное решение изготовлено 03 марта 2025 года.