Судья: Береговая М.А. Дело № 2-233/2025

Докладчик: Мащенко Е.В. Дело № 33-10049/2025

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:

Председательствующего Мащенко Е.В.

Судей: Гаврильца К.А., Белик Н.В.

При секретаре: Гузь К.М.

С участием прокурора Аникиной В.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 27 января 2026 года гражданское дело по апелляционной жалобе администрации г. Черепаново Черепановского района Новосибирской области на решение Черепановского районного суда Новосибирской области от 20 октября 2025 г., по иску ФИО1 к Администрации г. Черепаново Черепановского района Новосибирской области о признании права собственности на квартиру, и по встречному исковому заявлению Администрации г.Черепаново Черепановского района Новосибирской области к ФИО1 о расторжении договора найма жилого помещения,

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Мащенко Е.В., объяснения представителя истца ФИО1 – ФИО2, заключение прокурора Аникиной В.О., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился с иском к администрации 

<

адрес> о признании права собственности на квартиру в порядке приватизации, в заявлении указав, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией 

<

адрес> и ФИО1 был заключен договор социального найма, по условиям которого ФИО1 передано в пользование жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>. ДД.ММ.ГГГГ истец, реализуя законное право на участие в приватизации, обратился к ответчику с соответствующим заявлением о приватизации названного жилого помещении. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № истцу было отказано в приватизации жилого помещения в связи с нарушением п. 4 Договора найма и неудовлетворительным состоянием жилого помещения.

С принятым решением истец не согласен, считает, что у ответчика отсутствовали законные основания для отказа в приватизации спорного жилого помещения, жилое помещение не признавалась аварийным, непригодным для проживания, не находится в общежитии, в домах закрытых военных городков, а также не является служебным помещением. В спорном жилом помещении истец зарегистрирован с 1985 года. Указанным жилым помещением с 1985 по ДД.ММ.ГГГГ год, т.е. по день своей смерти, пользовалась бабушка истца - ГАА. С 2003 года (по достижению совершеннолетия) истец самостоятельно несет бремя содержания указанного имущества, производит текущий и капитальный ремонт жилого помещения. С 1985 года по 2022 год права на жилое помещение не были зарегистрированы. ДД.ММ.ГГГГ администрация 

<

адрес> зарегистрировала право муниципальной собственности на спорной жилое помещение, и передала его в пользование истцу на основании договора найма, при этом на момент заключения договора найма состояние жилого помещения не проверялось. Начиная с 1985 года и до настоящего времени, ответчик не участвовал в содержании жилого помещения в надлежащем состоянии, не осуществлял ремонт или капитальный ремонт. После заключения с истцом договора найма, ответчиком текущий и капитальный ремонт жилого помещения не производился, что является нарушением условий Договора найма жилого помещения, заключённого с истцом. Условия договора социального найма истцом исполняются. В настоящее время истец самостоятельно и за свой счёт осуществляет текущий ремонт спорного жилого помещения в целях поддержания его в исправном состоянии, частично обновлена проводка, произведён ремонт печного отопления, части крыши, в жилом помещении имеется холодное водоснабжение, осуществлена покраска стен, потолков и прочего, жилое помещение используется по назначению – в целях проживания. Указанное жилое помещение является единственным жильём для истца. Ранее в приватизации истец не участвовал.

Истец с учетом уточнений просил прекратить право муниципальной собственности на 

<

адрес> 

<

адрес>, кадастровый номер №; признать за ФИО1 право собственности на 

<

адрес> 

<

адрес>, кадастровый номер №, в порядке приватизации.

Администрация 

<

адрес> предъявила встречный иск о расторжении договора найма жилого помещения, указав в обоснование требований, что жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, находится в муниципальной собственности.

Согласно договора найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ администрация передала указанное помещение в бессрочное владение и пользование ФИО1, который обязался использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных жилищным законодательством Российской Федерации, обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать помещение в надлежащем состоянии, проводить текущий ремонт жилого помещения, своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право на пользование жилым помещением по договору социального найма и прочее. Однако в нарушение принятых на себя обязательств ФИО1 допустил разрушение и порчу жилого помещения, предоставленного последнему по договору найма, что привело к его абсолютной непригодности для дальнейшего постоянного проживания и подтверждается актами обследования жилого помещения. Так, в ходе обследования было обнаружено, что ФИО1 в спорном жилом помещении долгое время не проживает, личных вещей нанимателя в помещении не имеется, отопление выведено из строя, электроснабжение отсутствует, общее санитарное состояние неудовлетворительное, придомовая территория загрязнена.

Заявитель встречного иска полагает, что ФИО1 добровольно отказался в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма. Ссылаясь на положения статей 83, 91 ЖК РФ истец суд расторгнуть договор найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между администрацией 

<

адрес> и ФИО1 и признать ФИО1 утратившим право пользования данным жилым помещением.

Решением Черепановского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, постановлено:

«Исковые требования ФИО1 к Администрации 

<

адрес> о признании права собственности на квартиру - удовлетворить.

Прекратить право муниципальной собственности на 

<

адрес> 

<

адрес>, кадастровый №.

Признать за ФИО1 право собственности, в порядке приватизации, на квартиру расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №.

В удовлетворении встречных уточненных исковых требований Администрации 

<

адрес> к физическому лицу ФИО1 о расторжении договора найма жилого помещение и о признании утратившим право пользования жилым помещением, - отказать.

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для государственной регистрации прав».

С постановленным решением не согласна администрация 

<

адрес>, представитель просит решение суда отменить и принять новое решение об удовлетворении исковых требований администрации.

В обоснование апелляционной жалобы приведены доводы о несогласии с оценкой суда представленных по делу доказательств. Каждое из доказательств, представленных администрацией суду, включая акты обследования жилого помещения достоверно подтверждающих факт того, что ФИО1 не использует жилое помещение по его назначению, систематически нарушают права и законные интересы собственника, бесхозяйственно обращается с предоставленным ему по договору найма жилым помещением, судом фактически не исследовано. Суд первой инстанции не дал правовой оценки доказательствам, представленным в обоснование удовлетворения исковых требований администрации, при этом, каждое из доказательств, представленных ФИО1, включая показания свидетелей, которые противоречили иным материалам гражданского дела и требовали критической оценки.

Обращает внимание, что даже из представленных ФИО1 суду доказательств следует, что он добровольно выехал из жилого помещения предоставленного по договору социального найма в другое место жительства, при этом препятствий в пользовании жилым помещением ему не чинилось.

ФИО1 в нарушение взятых на себя обязательств допустил порчу жилого помещения предоставленного последнему по договору найма жилого помещения №. Апеллянт указывает на то, что в указанном жилом помещении долгое время никто не проживает, личных вещей нанимателя в жилом помещении не находится, отопление выведено из строя, электроснабжение отсутствует, общее санитарное состояние неудовлетворительное, придомовая территория загрязнена.

Выслушав представителя истца, заключение прокурора, рассмотрев дело в отсутствии лиц участвующих в деле извещенных надлежащим образом в порядке ст. 167 ГПК РФ, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время зарегистрирован по адресу: 

<

адрес>. Иных граждан, зарегистрированных по месту жительства (пребывания) не значится (л.д. 12).

Согласно Выписке из ЕГРН за администраций 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес> (л.д. 51-54).

Разрешая требования администрации 

<

адрес> о расторжении договора найма, суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии п.2 ч.4 ст.83 ЖК РФ расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» разъяснено, что разрешая споры о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи судам следует учитывать, что в соответствии с частью 1 статьи 91 ЖК РФ наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи могут быть выселены из жилого помещения по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения в случаях, если они используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение. Согласно п. 39 вышеуказанного Постановления под систематическим бесхозяйственным обращением с жилым помещением, ведущим к его разрушению, следует понимать целенаправленные постоянного характера действия нанимателя и (или) членов его семьи, влекущие повреждение либо уничтожение структурных элементов квартиры (окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования и т.п.).

Под систематическим бесхозяйственным обращением с жилым помещением, ведущим к его разрушению, следует понимать целенаправленные постоянного характера действия нанимателя и (или) членов его семьи, влекущие повреждение либо уничтожение структурных элементов квартиры (окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования и т.п.).

Принимая во внимание, что наймодатель вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения допущенного их действиями разрушения жилого помещения, суду при рассмотрении дела о выселении необходимо проверить, назначался ли такой срок наймодателем и были ли предприняты нанимателем и членами его семьи какие-либо меры для устранения этих нарушений (приведения жилого помещения в состояние, пригодное для постоянного проживания) (абз. 8,9 п.39 Постановления Пленума ВС РФ №).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ комиссией, сформированной администрацией 

<

адрес>, проведено обследование двухкомнатной 

<

адрес> жилом 

<

адрес>, общей площадью 47,9 кв.м., по результатам которого составлен акт обследования жилого помещения, из буквального содержания которого следует, что в указанном жилом помещении долгое время никто не проживает, отопление выведено из строя (разморожено), электроснабжение отсутствует, пол деревянный, со следами старой краски и линолеума. Присутствует повреждение штукатурки стен и потолков. Имеется бытовой мусор. Общее санитарное состояние жилого помещения оценивается как неудовлетворительное (л.д. 39).

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией 

<

адрес> (Наймодатель) и ФИО1 (наниматель) заключён договор найма жилого помещения № по условиям которого наймодатель передаёт в бессрочное владение и пользование нанимателю изолированное жилое помещение, находящееся в муниципальной собственности, состоящее из двух комнат, общей площадью 47,9 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес> (л.д. 15-17).

Согласно ч.3 ст.83 ЖК РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд первой инстанции, исследовав обстоятельства дела и оценив представленные доказательства, том числе акты обследования жилого помещения, фотографии, пояснения сторон, показания свидетелей, по правилам ст. 67 ГПК РФ, принимая во внимание, что от проведения строительно-технической экспертизы жилого помещения стороны отказались, заключение межведомственной комиссии не представлено, установив, что не представлены доказательства, подтверждающие, что ФИО1 (наниматель) и члены его семьи целенаправленно и постоянного бесхозяйственно обращаются с жилым помещением и совершают действия ведущие к его разрушению, а также, что администрацией 

<

адрес> назначался нанимателю ФИО1 и членам его семьи разумный срок для устранения допущенного их действиями (бездействием) разрушения названного жилого помещения, равно как и не представлено доказательств, свидетельствующих о намерении ответчика отказаться от спорного жилого помещения, между тем установлено, что ФИО1 не отказался от намерений проживать в указанном жилом помещении, выезд ответчика из спорной квартиры связан с его трудовой деятельностью, фактическое пользование ответчиком квартирой не прекращалось, ФИО1 продолжает исполнение обязательств по договору социального найма, оплачивая жилищно-коммунальные услуги, заинтересованности в использовании квартиры не утратил, руководствуясь ч. 3 ст. 83, п. 2 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ, разъяснениями п. 39 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска администрации 

<

адрес> о расторжении договора найма жилого помещения и признании ФИО1 утратившим право пользования жилым помещением.

В соответствии со статьей 2 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Разрешая требования ФИО1 о признании права собственности на квартиру в порядке приватизации, суд первой инстанции исходя из того, что спорное жилое помещение относится к муниципальному жилищному фонду, распорядителем которого является администрация 

<

адрес>, истец в собственности жилых помещений не имеет, ранее в приватизации жилья не участвовал, учитывая, что истец постоянно проживает и зарегистрирован в спорном жилом помещении, оплачивает квартплату и коммунальные услуги, надлежащим образом выполняет возложенные на него функции по обслуживанию жилого помещения, истец не был признан утратившим право на спорное жилое помещение, учитывая положения ст.19 Конституции Российской Федерации и ст.11 Закона Российской Федерации « О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», пришел к выводу о признании за истцом права собственности на спорную квартиру в порядке приватизации.

Оспаривая выводы суда, автор жалобы приводит доводы о несогласии с оценкой суда представленных по делу доказательств, настаивает на том, что ФИО1 не использует жилое помещение по его назначению, систематически нарушают права и законные интересы собственника, бесхозяйственно обращается с предоставленным ему по договору найма жилым помещением, допустил порчу жилого помещения (отопление выведено из строя, электроснабжение отсутствует, общее санитарное состояние неудовлетворительное, придомовая территория загрязнена).

Судебная коллегия находит данные доводы несостоятельными.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.

Согласно ст. 2 ЖК РФ, органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе: обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан; обеспечивают контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда.

К полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений отнесено осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений этого фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ст. 14 ЖК РФ).

В силу пункта 2, 3 части 2 статьи 65 ЖК РФ, наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение, осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 681 ГК РФ, капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

В статье 676 ГК РФ закреплено, что наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Судом установлено и также подтверждается информацией полученной по запросу суда, что за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, и в последующем, собственник указанного жилого помещения (администрация 

<

адрес>) нёс расходы по его содержанию, включая текущий и капитальный ремонт, в том числе по содержанию придомовой территории. Между тем, доказательства того, что до 2022 года администрацией принимались меры по сохранению спорного имущества, не представлены. Спорное жилое помещение было предоставлено семье ГАМ на основании ордера от ДД.ММ.ГГГГ. Капитальный ремонт в муниципальном жилищном фонде производится на основании письменных заявлений нанимателей жилых помещений. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ наниматели не обращались. Обследования жилых помещений муниципального жилого фонда осуществляются комиссионно, в состав комиссии входят специалисты разных отделов, в том числе отдела жилищно-коммунального хозяйства и строительства администрации 

<

адрес>, специалисты отдела имущества и земельных отношений 

<

адрес>. Комиссия проводит визуальный осмотр жилого помещения и при необходимости, придомовой территории, без проведения специальных экспертиз. Специальная оценка жилого помещения с привлечением экспертных организаций требуется в случаях признания жилого помещения пригодным или непригодным для проживания.

В материалы дела представлен акт обследования спорного жилого помещения ДД.ММ.ГГГГ в котором отражено, что в помещении долгое время никто не проживает, отопление выведено из строя, электроснабжение отсутствует, пол деревянный со следами старой краски и старого линолеума, повреждена штукатурка стен и потолков, присутствует бытовой мусор, общее состояние неудовлетворительное (л.д. 41 т.1).

Доказательства того, что до 2022 года администрацией принимались меры по сохранению спорного имущества, не представлены.

ДД.ММ.ГГГГ заключен договор найма спорного жилого помещения между администрацией 

<

адрес> и ФИО1

В последующем были составлены акты обследования спорного жилого помещения, датированные ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, аналогичные акту датированному ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в администрацию 

<

адрес> с заявлением о приватизации жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> (л.д. 29, 80).

Порядок признания жилых помещений непригодными для проживания установлен постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

В соответствии с п. 49 в случае обследования помещения комиссия составляет в 3 экземплярах акт обследования помещения. На основании полученного заключения соответствующий федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления в течение 30 дней со дня получения заключения в установленном им порядке принимает решение, предусмотренное абзацем седьмым пункта 7 настоящего Положения, и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией 

<

адрес> было сформировано требование № в адрес ФИО1 о приведении жилого помещения в надлежащее санитарное состояние и об оплате задолженности за наем жилого помещения. Между тем доказательств, свидетельствующих о направлении либо ознакомлении с указанным требованием ФИО1, не представлены.

Согласно выписки из лицевого счета № за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ задолженность по оплате жилья и коммунальным услугам без учёта переплат, по адресу: 

<

адрес>, у ФИО1 отсутствует.

В ходе судебного разбирательства были представлены фотографии спорного жилого помещения и придомовой территории, из которых усматривается печное отопление, включенный осветительный прибор, свидетельствующий о наличии электричества, наличие спального места, кухонных принадлежности, шкаф с вещами и иные предметы мебели (л.д.115-144 т.1), демонтаж ограждений, спилены деревья, очищена территория от растений, отремонтирована крыша (л.д.197 -203 т.1).

Исходя из вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованным выводам об отсутствии доказательств, подтверждающих, что ФИО1 (наниматель) целенаправленно и постоянно бесхозяйственно обращается с жилым помещением и совершает действия ведущие к его разрушению.

Вопреки доводам, оснований полагать, что ФИО1 добровольно выехал из жилого помещения, утратил интерес в спорном жилом помещении, судебная коллегия не усматривает. Материалами дела подтверждено, что ФИО1 проживает в спорном жилом помещении доказательствами, облагораживает придомовую территорию и оплачивает коммунальные и иные обязательные платежи, выезд ФИО1 носил временный характер, в связи с работой.

Несогласие ответчика с произведенной судом оценкой представленных в дело доказательств, к чему сводятся приведенные в апелляционной жалобе доводы, не может являться основанием для отмены правильного решения суда.

Согласно положениям ст. ст. 56, 59, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определяет какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне их надлежит доказывать, принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения разрешения дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Оценка представленных сторонами доказательств по делу судом дана по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и является правильной.

Вопреки утверждениям ответчика, содержащимся в апелляционной жалобе, суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, нарушения либо неправильного применения норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, судом не допущено.

Судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, дал им надлежащую оценку и принял верное решение.

С учетом изложенного, судебная коллегия полагает, что решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 328 и 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Черепановского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации 

<

адрес>, без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба на апелляционное определение может быть подана через суд первой инстанции в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ