Дело № 2-237/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Анжеро-Судженский городской суд Кемеровской области в составе:

председательствующего Н.В. Гульновой,

при секретаре И.Г. Ворошиловой,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Анжеро-Судженске

13 апреля 2017 года 

гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4, Администрации Анжеро-Судженского городского округа о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО4 о признании права собственности на жилой дом и земельный участок.

Свои требования мотивирует тем, что между истцом и ФИО5 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с надворными постройками № от 19.02.20005г., право собственности будущего продавца на которое еще не оформлено (с условием о задатке и предоплате).

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец ФИО5 обязуется передать в собственность покупателю ФИО1 жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, состоящий из комнаты, кухни, сеней, общей площадью 33,1 кв.м, функциональное назначение жилое. Земельный участок с надворными постройками общей площадью 716 кв.м. Стоимость жилого дома и земельного участка определена в сумме 20 000 рублей, оплата производится на условиях 100% предоплаты. Стороны обязались подписать основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с надворными постройками в течение семи с момента оформления права собственности продавца (ФИО5) на жилой дом и земельный участок, но не более одного года с момента заключения договора купли-продажи. 

В соответствии с п. 2.1. договора ФИО1 в полном объеме оплатила стоимость жилого дома и земельного участка с надворными постройками в сумме 20 000 рублей при подписании договора. 06.04.2005г. узнала, что продавец ФИО5 умер, на момент заключения договора купли-продажи и до момента смерти продавца проживала в доме по адресу: 

<

адрес>. После смерти ФИО5 и его похорон его супруга ФИО4 уехала на постоянное место жительства в 

<

адрес>. Истец переехала в купленный дом, до настоящего времени место жительство ФИО4 ей неизвестно. После заселения в жилой дом регулярно оплачивала электроэнергию, производила оплату за холодную воду, поддерживала дом, производила ремонт, занималась огородом, выращивала овощи. Зарегистрированные права на жилой дом и земельный участок с надворными постройками отсутствуют, правопритязаний на жилой дом и земельный участок со стороны третьих лиц не поступало, об этом свидетельствует выписка из ЕГРП. ФИО1 в полном объеме исполнила обязательства, предусмотренные договором купли-продажи от 19.02.2005г. Тогда как продавец скончался и не исполнил принятые на себя по договору купли-продажи обязательства, не заключив с истцом ФИО1 основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с надворными постройками, что лишает истца возможности произвести регистрацию права собственности на приобретённое жилое помещение. Просила признать за ФИО1 право собственности на жилой дом, общей площадью 33,1 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес> земельный участок, общей площадью 600 кв.м.

Впоследствии истец изменил предмет иска, просит суд вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 42:20:0103054:79, расположенный по адресу: 

<

адрес>, площадью 716 кв.м и жилой дом, кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 33,1 кв.м, от ФИО5, умершего 06.04.2005г. к ФИО1 на основании договора купли-продажи от 19.02.2005г.

Определением Анжеро-Судженского городского суда от 17.02.2017г. к участию в деле в качестве соответчика привлечена Администрация Анжеро-Судженского городского округа (л.д. 57-59).

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще, просила рассмотреть дело в ее отсутствие с участием представителя по доверенности ФИО6

Из письменных пояснений по иску ФИО1, приобщенных к материалам дела следует, что 19.02.2005г. между ней и ФИО5 был заключен предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка, расположенных по 

<

адрес>. На дату заключения договора документы на дом Кучевским оформлены не были в Росреестре. В апреле 2005г. он умер, вскоре после его похорон ФИО4- супруга ФИО5 уехала в другую область на постоянное место жительства. Ей же передали документы на дом, ключи, после чего она вселилась в дом со своими вещами, где проживает по настоящее время.

Представитель истца – ФИО6, действующий по доверенности от 14.12.2016г., в суде доводы иска и исковые требования поддержал. Кроме того, пояснил, что после смерти ФИО5 его супруга ФИО4 уехала к дочери в 

<

адрес>, ФИО1 передали документы на дом, она вселилась в него, проживает в доме до настоящего времени, оплачивает коммунальные платежи, следит за домом. 

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще, в заявлении, поступившем в суд, против удовлетворения исковых требований не возражала, так как действительно ее супруг ФИО5 продал дом ФИО1, но умер не успев всё оформить до конца (л.д. 75-77).

Представитель ответчика Администрации Анжеро-Судженского городского округа в судебное заседание не явился, в своем письменном заявлении представитель ответчика ФИО7 просила рассмотреть дело в ее отсутствие, вынести решение на усмотрение суда (л.д. 84).

Представитель третьего лица Управления Федеральной государственной службы регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области Анжеро-Судженский отдел в судебное заседание не явился, в своем письменном отзыве просил рассмотреть дело в его отсутствие (л.д. 40-41).

Выслушав представителя истца, свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

По смыслу п. 1 ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ч. 2 ст. 223 ГК РФ).

Ст. 164 (п. 1) ГК РФ установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 данного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

В силу ч. 1 и ч. 3 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Кроме того, по смыслу закона иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно ч. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Предметом отчуждения по договору купли-продажи от 19.02.2005 года между ФИО5 и ФИО1 является жилое помещение – дом.

Продажа жилых помещений имеет свои особенности, которые закреплены в ст. 558 ГК РФ. Согласно ч. 2 названной статьи договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно ч. 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Закон "О государственной регистрации недвижимости " придает правовое значение не моменту подписания сторонами договора и представления необходимых документов на его регистрацию, а моменту внесения записи о сделке в ЕГРП.

Из материалов дела следует и судом установлено, что на основании типового договора о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности от 21.03.1993г. ФИО5 в соответствии с распоряжением главы администрации от 19.02.1993г. предоставлен на праве бессрочного пользования земельный участок по 

<

адрес> в г.Анжеро-Судженске площадью 716 кв.м. для возведения жилого дома размером 33,1 кв.м, в том числе 23,9 кв.м (л.д. 7-9).

Согласно данным филиала №1 БТИ г.Анжеро-Судженска, жилой дом по 

<

адрес> принадлежит ФИО5 на основании типового договора о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности от 21.03.1993г., удостоверенного 29.03.1993г. рег.№1-1428.

Объект недвижимости по 

<

адрес> является жилым домом, дом самовольно выстроен в 1949г., общая площадь жилого дома – 25 кв.м, на дату инвентаризации 19.03.1962г. старый дом снесен, выстроен новый дом, год постройки 1961г., общая площадь дома – 25,7 кв.м.

На дату инвентаризации 02.01.1967г. общая площадь жилого дома – 25,7 кв.м, процент износа жилого дома – 7%, на дату инвентаризации 23.12.1992г. возведен жилой пристрой, общая площадь жилого дома 33,1 кв.м, процент износа жилого дома – 32%.

21.03.1993г. был выдан типовой договор о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности от 21.03.1993г., удостоверенный 29.03.1993г. рег.№1-1428 (л.д. 13-14).

19.02.2005г. между ФИО1 и ФИО5 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с надворными постройками, согласно условиям данного договора, ФИО5, являясь собственником жилого дома по 

<

адрес> на основании типового договора о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности от 21.03.1993г., обязуется передать в собственность ФИО1 указанный жилой дом, состоящий из комнаты, кухни, сеней, общей площадью 33,1 кв.м, функциональное назначение – жилое, земельный участок с надворными постройками общей площадью 716 кв.м. Цена жилого дома и земельного участка составляет 20 000 рублей (п.1.3.1.), что включает в эту цену и стоимость передаваемого с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка.

Общая цена помещения выплачивается на условиях 100% предоплаты.

Денежные средства, указанные в п. 1.3.1. переданы продавцу в момент подписания настоящего договора.

В соответствии с п. 1.4. в течение семи дней с момента оформления права собственности ФИО5, но не более 1 года с момента заключения настоящего договора, стороны обязуются заключить основной договор.

Договор составлен и подписан сторонами в присутствии свидетелей: ФИО9 и ФИО11 (л.д. 10).

Согласно свидетельству о смерти III-ЛО № от 25.11.2016г. ФИО5 умер 06.04.2005 года (л.д.20).

Из сведений домовой книги на дом по 

<

адрес> следует, что ФИО3 и ФИО2 значились зарегистрированными по указанному адресу, сняты с учета: ФИО5 19.04.2005г. в связи со смертью, ФИО4 – 28.04.2005г. 

Согласно сообщению нотариуса Анжеро-Судженского нотариального округа ФИО8 от 24.01.2017г. на запрос суда, после смерти ФИО5 наследственное дело не заводилось, никто из наследников не обращался с заявлениями о принятии наследства, свидетельство о праве на наследство не выдавалось (л.д.27).

Согласно уведомлениям Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Кемеровской области от 29.11.2016г., в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о зарегистрированных правах на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>.117 отсутствуют (л.д. 11-12).

Согласно данным кадастрового паспорта на земельный участок, выданного Филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области», сведения о зарегистрированных правах на земельный участок, площадью 716 кв.м, расположенном по 

<

адрес>, отсутствуют, разрешенное использование – усадебные жилые дома (л.д. 15-17,82).

Истец ФИО1, проживающая по 

<

адрес>, производит оплату за холодную воду и электроэнергию, использованные по указанному адресу, что следует из справок ООО «Водосбыт» и ОАО «Кузбассэнергосбыт» (л.д. 18-19).

Свидетель ФИО11 суду пояснила, что Кучевские ее бывшие соседи. Проживали на соседней улице, 19.02.2005г. в ее присутствии был подписан договор купли-продажи дома и земельного участка, расположенных по 

<

адрес> между ФИО5 и ФИО1, переданы деньги в счет оплаты стоимости дома в размере 20 000 руб. В апреле 2005г. ФИО5 умер, его супруга ФИО4 уехала к родственникам, после ее отъезда ФИО1 переехала в дом, где проживает до настоящего времени, пользуется землей, оплачивает коммунальные услуги. 

Свидетель ФИО12, сын истицы, суду пояснил, что знает, что в 2005г. мать приобрела жилой дом и земельный участок, но до конца оформить не успели, поскольку продавец дома умер. В данном доме мать проживает с мая 2005г., пользуется им, ухаживает за домом и огородом.

Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Государственная регистрация права собственности в силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» является юридическим актом признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно ч. 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В соответствии с п.1 ст.131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним.

В отдельных случаях, когда требуется осуществить государственный контроль, как за самой сделкой, так и за переходом прав по ней, законом предусмотрена государственная регистрация и сделки и прав по этой сделке.

К таким случаям относится, в частности, государственная регистрация договора и перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества.

Пунктом 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 2 статьи 165 ГК РФ).

Согласно п.2 ст.165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Судом установлено, что 19.02.2005г. между ФИО5 и ФИО1 был фактически подписан и исполнен договор купли –продажи жилого дома и земельного участка по 

<

адрес> в 

<

адрес>, по которому его стороны выразили свое согласие на установление правоотношений, вытекающих из договора купли-продажи, приняли на себя взаимные права и обязанности по нему.

Истец (покупатель по сделке) обязательства, предусмотренные договором, исполнила в полном объеме, ответчик обязательства по договору исполнил частично, передав имущество лишь в фактическое пользование. Юридическая передача имущества, вопреки требованиям ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, не состоялась в связи со смертью продавца ФИО5, что установлено судом и соответствует материалам дела.

После смерти ФИО5 наследником является его супруга ФИО4, которое наследство не приняла, не оспаривала прав истца на спорное жилое помещение, переданное ФИО1.

Основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был, соответственно государственную регистрацию в установленном законом порядке не прошел, ввиду того, что один из участников сделки – продавец ФИО5 умер, что сделало невозможным регистрацию сделки во внесудебном порядке.

Фактически документ, подписанный истцом и ФИО5 (предварительный) содержит в себе все элементы договора купли-продажи, в нем предмет, оговорен объект передаваемого имущества, указаны стороны сделки, стоимость имущества, отсутствие у сторон претензий по сделке. Кроме того, при подписании договора присутствовал свидетель, который в суде также подтвердил факт подписания договора, передачу денежных средств и имущества сторонами, то есть исполнение обязательств по данному договору. После подписания договора дом фактически был передан во владение и пользование истицы, бремя содержания несёт истец, пользуется огородом, осуществляет ремонт дома. 

Таким образом, суд считает, что договор купли-продажи дома (предварительный) от 19.02.2005г. исполнен сторонами в полном объёме в части оплаты и передачи имущества во владение покупателя.

Пунктом 2 ст. 558 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу п. 1 ст. 8.1 ГК РФ государственной регистрации подлежит не договор, а права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу.

Государственная регистрация перехода права собственности невозможна во внесудебном порядке, ввиду необходимости личной явки лица для государственной регистрации сделки, то иного способа защиты своих прав, кроме обращения в суд с иском о переходе права собственности, у ФИО1, не имеется.

Анализируя представленные доказательства в совокупности, учитывая, что у истца отсутствует иной способ восстановить свое нарушенное право, суд полагает исковые требования о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст.193-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО4, Администрации Анжеро-Судженского городского округа о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок по договору купли-продажи- удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 42:20:0103054:79, площадью 716 кв.м и жилой дом, кадастровый №, расположенные по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 33,1 кв.м, от ФИО5, 

<

дата> года рождения, уроженца 

<

адрес>, умершего 

<

дата> к ФИО1, 

<

дата> года рождения, на основании договора купли-продажи № от 19.02.2005г. (предварительного).

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Анжеро-Судженский городской суд.

Председательствующий: