дело № 3а-11/2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 марта 2018 г. г. Кострома

Костромской областной суд в составе

председательствующего судьи Лукоянова А.Н.,

при секретаре Романовой Я.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Лагуна» к администрации Костромской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Лагуна» (далее – общество) обратилось в суд с названным административным иском, указывая в обоснование, что является собственником здания, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Кадастровая стоимость здания по состоянию на 04 апреля 2014 года утверждена в размере 129 266 719,61 руб. Однако согласно отчету № 5707, выполненному оценщиком ООО НП «Агентство Оценки» Р.Е.П. действительная рыночная стоимость здания – 41 180 000 руб. 

Таким образом, размер кадастровой стоимости объекта недвижимости завышен по сравнению с его реальной рыночной стоимостью, что влечет за собой увеличение размера налоговых платежей и свидетельствует о нарушении прав административного истца.

В связи с этим общество 30 декабря 2016 года обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области (далее – комиссия) с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. Однако решением комиссии № № от 25.01.2017 г. заявление ООО «Лагуна» отклонено.

Административный истец просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определённой отчетом.

Судом к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Управление Росреестра по Костромской области, в качестве заинтересованного лица – Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области.

По делу проведена судебная экспертиза по проверке отчета об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости и определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Лагуна» – ФИО1 административные исковые требования уточнила, просит установить кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 04 апреля 2014 года – 72 540 000 руб., определенной экспертным заключением № 001/007-2018 от 12.03.2018 г., на архивный период с 01.01.2016 г. по 31.12.2016 г.

Представители административных ответчиков – администрации Костромской области ФИО2, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области ФИО3, представитель заинтересованного лица – Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области ФИО4 не возражали против удовлетворения уточненных административных исковых требований.

Представитель административного ответчика – Управления Росреестра по Костромской области, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, возражений относительно административных исковых требований не представил.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, ООО «Лагуна» является собственником нежилого здания, кадастровый номер 

<

данные изъяты>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> /том 1 л.д. 9/.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 04 апреля 2014 года утверждена в размере 129 266 719,61 руб. /том 1 л.д. 10/.

В отчете об оценке рыночной стоимости № 5707, выполненном оценщиком ООО НП «Агентство Оценки» Р.Е.П., рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 04 апреля 2014 г. определена в размере 41 180 000 руб. /том 1 л.д. 17-174/.

На отчет представлено положительное экспертное заключение № № от 29.04.2017 г. /том 1 л.д. 175-194/.

ООО «Лагуна» 30 декабря 2016 года обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решением комиссии № № от 25 января 2017 года отказано в пересмотре кадастровой стоимости и определении её в размере рыночной стоимости ввиду того, что Постановлением администрации Костромской области от 15.11.2016 г. № 438-а утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Костромской области, учтенных в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 01 марта 2016 года, и 26 ноября 2016 года данные результаты внесены в государственный кадастр недвижимости, то есть утверждены результаты новой кадастровой оценки /том 1 л.д. 11-13/.

В силу положений статей 373 и 374 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком налога на имущество.

Согласно пункту 2 статьи 375, статье 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации и с учетом Перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, утвержденного Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от 29.12.2015 г. N 68-од, налоговая база по принадлежащему обществу объекту недвижимого имущества определялась в 2016 году как его кадастровая стоимость (№ п/п 154).

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости вышеуказанного объекта влияют на права и обязанности административного истца.

Согласно абзацу 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон «Об оценочной деятельности») результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 4).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок (абзац 37).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя (абзац 38).

Из положений, содержащихся в абзаце 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, и разъяснений, приведённых в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, а датой подачи такого заявления для юридических лиц является дата обращения в комиссию.Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 14 постановления от 30.06.2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Дело о пересмотре кадастровой стоимости должно быть рассмотрено по существу независимо от того, что до принятия судом решения утверждены или внесены в государственный кадастр недвижимости результаты очередной кадастровой оценки, поскольку действующее правовое регулирование предусматривает право заявителя пересчитать сумму налоговой базы с 1-го числа налогового периода, а для иных целей, предусмотренных законодательством, с 1-го числа календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (пункт 15 указанного постановления).

Поскольку принадлежащий административному истцу объект недвижимости является объектом налогообложения, результаты определения его кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца, учитывая, что налоговым периодом по налогу на имущество организаций признается календарный год (пункт 1 статьи 379 НК РФ), ООО «Лагуна» обратилось с заявлением в комиссию 30 декабря 2016 года, суд приходит к выводу, что за ним в силу вышеприведенных правовых норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации сохраняется право на применение результатов пересмотра вышеуказанной кадастровой стоимости за период с 1 января 2016 года по 31 декабря 2016 года.

Ввиду возникновения сомнений в достоверности величины рыночной стоимости, определённой указанным отчётом, по ходатайству представителя Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области – ФИО4 по делу проведена судебная экспертиза по проверке отчета об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости и определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

В выводах заключения эксперта № 001/007-2018, составленного экспертом ИП С.О.А., указано, что оценщиком при составлении отчета допущены следующие нарушения и ошибки:

- отсутствует анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены объектов, сопоставимых с оцениваемым объектом (нарушены пункты 11в, г, д ФСО № 7);

- при определении стоимости объекта затратным подходом оценщик использовал в качестве аналога объект, изготовленный из металлоконструкций, в то время как объект оценки имеет смешанную конструктивную систему – железобетонные несущие колонны, железобетонные перекрытия, металлические конструкции покрытия и ограждения. Таким образом, объект-аналог и объект оценки имеют разные конструктивные характеристики, однако корректировка на указанное различие в отчете отсутствует, что нарушает п. 22 ФСО № 1, п.п. 10, 20 ФСО № 1;

- оценщиком не учтено, что использованная им стоимость возведения объекта-аналога (11 900 руб. за кв.м) не включает в себя внутреннюю отделку помещений и проведение коммуникаций. Тем самым, неверно определена итоговая рыночная стоимость объекта оценки в затратном подходе (занижена ориентировочно на 38-46 %);

- при определении стоимости объекта сравнительным и доходным подходами в качестве аналогов оценщик использовал объекты, предлагавшиеся к продаже на октябрь 2016 года, в то время как датой оценки является 04 апреля 2014 года. Использованная оценщиком методика индексации цен предложений, описанная в статье ФИО5 «О возможности использования текущей ценовой информации при оценке на дату в прошлом», не совпадает с предложениями автора указанной статьи, который рекомендует для определения коэффициентов индексации использовать результаты исследования соответствующих сегментов рынка;

- в отчете корректировка на дату предложения объектов-аналогов определяется при помощи «инфляционного калькулятора», размещенного на сайте в сети Интернет. Однако на приведенном оценщиком сайте отсутствует информация об авторах инфляционного калькулятора, отсутствует описание методик, по которым вычисляются коэффициенты, что в нарушение п.п. 5, 8 ФСО № 3 приводит к невозможности проверки правильности определения;

- значение стоимости объектов-аналогов, полученное с помощью корректирующих коэффициентов на дату оценки, не соответствует рыночным данным, которые представлены в анализе рынка объекта оценки, выполненном экспертом. Тем самым, при определении рыночной стоимости объекта сравнительным и доходным подходами существенно занижена рыночная стоимость объекта оценки.

Ввиду указанного эксперт сделал вывод о том, что допущенные нарушения не позволяют признать достоверной определённую в отчете рыночную стоимость объекта оценки.

Рыночную стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 04 апреля 2014 года эксперт определил в размере 72 540 000 руб. /том 2 л.д. 11-182/.

Эксперт охарактеризовал объект исследования, определил сегмент рынка, к которому он относится (офисно-торговая недвижимость, для ведения определенного вида бизнеса, а именно автосалонов, с учетом влияния ценообразующих факторов, характерных для офисно-торговой и производственно-складской недвижимости в целом), проанализировал данный сегмент (фактические данные о ценах сделок и (или) предложений), проанализировал основные факторы, влияющие на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Оценка объекта недвижимости произведена экспертом исходя из его фактического использования с применением затратного и сравнительного подходов. Доходный подход использован экспертом в качестве проверочного к итоговому результату оценки.

При согласовании результатов затратному и сравнительному подходам присвоены равные весовые коэффициенты 0,5.

Оснований не доверять представленному заключению эксперта у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, стаж экспертной работы.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки.

Представители лиц, участвующих в деле, ходатайств о назначении повторной экспертизы не заявляли, административные исковые требования основаны на данном заключении эксперта.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным статьёй 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и считает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 04 апреля 2014 года в размере 72 540 000 рублей.

Поскольку ООО «Лагуна» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области, датой подачи заявлений следует считать дату обращения с этим заявлением в комиссию – 30 декабря 2016 года.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Установить кадастровую стоимость нежилого здания, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 04 апреля 2014 года в размере 72 540 000 (семьдесят два миллиона пятьсот сорок тысяч) рублей на архивный период с 01 января 2016 года по 31 декабря 2016 года включительно.

Датой подачи заявлений считать 30 декабря 2016 года. 

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Костромского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Костромского областного суда А.Н. Лукоянов