дело № 2-3272/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 июля 2020 года г. Щёлково Московской области

Щёлковский городской суд Московской области в составе:

Председательствующего судьи Кудряковой Ю.С.,

при секретаре Лановенко С.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело 

по иску ФИО1 ФИО8 и ФИО2 ФИО9 к Администрации городского округа Щёлково о признании права на самовольную постройку,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 и ФИО2 обратились в Щёлковский городской суд Московской области с иском к Администрации городского округа Щёлково о признании права собственности на самовольную постройку, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ в части площади здания, просят признать за ними право общей долевой собственности по ? доле в праве общей собственности на нежилое здание свободного назначения, назначение: нежилое здание, общей площадью 774,1 кв.м., расположенное на земельном участке общей площадью 4586 кв.м., с кадастровым номером: №, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>

В обоснование заявленных требований указывают о том, что истцам ФИО1 и ФИО2 на основании договора купли-продажи земельного участка от 20.10.2019 года принадлежит на праве общей долевой собственности, по ? доли в праве собственности, земельный участок общей площадью 4586 (четыре тысячи пятьсот восемьдесят шесть) кв. м., с кадастровым номером: № адрес (местонахождение) объекта: Российская 

<

адрес> 

На приобретённом Истцами земельном участке с кадастровым номером № на момент его приобретения располагался объект недвижимости, представляющий собой нежилое здание площадью застройки в осях по проекту 18,0 на 42,0 м., то есть проектной площадью 756,0 кв. м.

С учетом норм действующего законодательства, единственно возможным правовым путем внесудебного оформления права собственности на объект недвижимости является получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, которое не может быть выдано в отношении объекта, возведенного без разрешения на строительство. При этом и разрешение на строительство оформить не представляется возможным, поскольку разрешение на строительство не может быть выдано на уже существующий объект недвижимости. 

При таких обстоятельствах, Истцы лишены возможности признания права собственности на нежилое здание во внесудебном порядке, кроме того, в связи со сменой собственника земельного участка у истцов отсутствует ряд необходимой документации на здание. 

Определением Щелковского городского суда Московской области от 17 июня 2020 года по делу назначена комплексная судебная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза.

В судебное заседание истцы, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела не явились. Их представитель ФИО3, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал в полном объеме, полагал, что заявленные требования подлежат удовлетворению. Дополнительно пояснил, что, согласно выводам представленных в материалы дела экспертных заключений, спорное здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, соответствует всем строительным нормам и правилам, требованиям градостроительных регламентов, санитарно-гигиеническим и противопожарным требованиям, не нарушает права и законные интересы третьих лиц, не нарушает требования градостроительных регламентов, правил землепользования и застройки, в силу чего установлено полное соблюдение всех требований, необходимых для признания права собственности на самовольную постройку.

Представитель ответчика администрации г.о. Щёлково, ФИО4, действующая на основании доверенности, разрешение заявленных требовании? просила оставить на усмотрение суда. 

Представила письменные пояснения, в которых указала о том, что ни прежний собственник земельного участка, ни истцы в уполномоченный орган с заявлениями о выдаче разрешения на строительство/ввод объекта в эксплуатацию, как того требует ст. 51, ч. 2 ст. 55 ГрК РФ, не обращались, а соответственно ФИО1, ФИО2 не предпринимали надлежащие меры для легализации постройки.

Вместе с тем, с учетом того, что проведенной по делу судебной комплексной строительно-технической и землеустроительнои? экспертизой установлено, что спорное строение, имеющее площадь 794 кв.м, является объектом капитального строительства, располагается в границах земельного участка с кадастровым номером №, находящего в собственности истцов, соответствует строительным нормам и правилам, требованиям градостроительных регламентов, санитарно-гигиеническим и противопожарным требованиям, наличие существенных нарушении? градостроительных и строительных норм и правил, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинения вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц экспертами не установлено, а выявленные нарушения минимальных отступов строения от границ земельного участка (западная стена нежилого здания расположена на расстояния 1.92-2,84 м (что менее 3 метров) являются несущественными и не влекут нарушение прав и законных интересов третьих лиц.

Третье лицо Министерство жилищной политики Московской области надлежащим образом извещенное о месте и времени рассмотрения дела представителя в судебное заседание не направило, возражений по заявленным требованиям не представило. 

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области извещенное о месте и времени рассмотрения дела представителя в судебное заседание не направило, возражений по заявленным требованиям не представило.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участвующих в деле лиц. 

Суд, выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, оценив доказательства в совокупности, с учетом требований статьи 67 ГПК РФ приходит к следующему.

Истцам на основании договора купли-продажи земельного участка от 20.10.2019 года принадлежит на праве общей долевой собственности, по ? доли в праве собственности, земельный участок общей площадью 4586 (четыре тысячи пятьсот восемьдесят шесть) кв.м., с кадастровым номером: № адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес> 

Земельный участок имеет категорию земель: земли населенных пунктов и виды разрешенного использования: под размещение производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

Право собственности Истцов в соответствии со ст. 131 ГК РФ зарегистрировано в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 31.10.2019 года сделаны соответствующие записи регистрации № и №, что подтверждается Выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах объекта недвижимость, выданными Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области от 01.11.2019г. 

В статье 130 Гражданского кодекса раскрывается понятие недвижимого объекта, которая содержит указание на то, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума N 25) разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса).

Из изложенного следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Как следует из объяснений сторон и подтверждается материалами дела, на приобретённом Истцами земельном участке с кадастровым номером № на момент его приобретения располагался объект недвижимости, представляющий собой нежилое здание площадью застройки 18 на 42 м., то есть площадью 756 кв.м.

Между тем, как указано выше, с учетом положений закона, понятие «недвижимость», наряду с критериями природных свойств объекта, является также правовой категорией.

Поэтому, по одним лишь критериям природных свойств объекта, на том лишь основании, что он прочно связан с землей, его невозможно считать объектом недвижимости и невозможно полноправно использовать в качестве объекта гражданских прав, в том числе осуществлять сделки с такими объектами.

В целях отнесения прочно связанного с землей объекта к правовому понятию «недвижимость» и использования его в качестве объекта гражданских прав необходима совокупность юридических фактов, в том числе таких, как наличие воли собственника земельного участка или уполномоченного органа на создание недвижимого имущества, наличие права пользования земельным участком для создания объекта недвижимости и т.д.

Таким образом, фактически расположенное на земельном участке с кадастровым номером № на момент его приобретения Истцами нежилое здание проектной площадью 756 кв.м. не обладало юридическим статусом объекта недвижимости.

Фактическое приобретение Истцами здания, неразрывно связанного с землей, само по себе не означает возникновения права собственности на объект недвижимого имущества. 

Земельный участок и находящийся на нем объект, исходя из положений подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, являются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь. 

До регистрации права собственности на здание оно является принадлежностью земельного участка, на котором расположено, и не являются самостоятельным объектом гражданских прав. 

Поэтому, продавец, продав Истцам земельный участок с кадастровым номером № с фактически находящимся на нем нежилым зданием, произвел его отчуждение вместе с земельным участком.

С учетом изложенных обстоятельств, спорное здание площадью застройки 18 на 42 м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером № и приобретенное Истцами одномоментно с земельным участком, по смыслу закона имеет правовой статус самовольной постройки.

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ в редакции, действовавшей в момент возникновения спорных правоотношений, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. В соответствии с п. 2 данной статьи лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 и 4 настоящей статьи.

В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Таким образом, закон предоставляет правообладателю земельного участка возможность легализации постройки, отвечающей установленным законом требования, расположенной на принадлежащем ему земельном участке.

Как указано в п. 26 Постановления Пленума ВАС № 10/22, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В то же время суду необходимо установить, принимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. 

В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом ВС 19 марта 2014 г., разъяснено, что наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений. Существенность нарушений градостроительных и строительных норм и правил устанавливается судами на основании совокупности доказательств применительно к особенностям конкретного дела. К существенным нарушениям строительных норм и правил могут быть отнесены такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

Постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 Земельного кодекса) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. 35–40 ГрК, ст. 85 ЗК), правил землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющих вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка.

В целях выяснения указанных выше юридически значимых обстоятельств для правильного разрешения спора судом назначена комплексная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза.

Согласно представленным экспертным заключениям, спорное строение возведено в пределах границ принадлежащего Истцам земельного участка, здание соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки и обязательным требованиям к параметрам постройки.

Строительство данного объекта – нежилого здания на земельном участке общей площадью 4586 кв. м., с кадастровым номером: №, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес> предусмотрено Градостроительным планом Земельного участка. Земельный участок имеет категорию земель: земли населенных пунктов и виды разрешенного использования: под размещение производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок – что соответствует его назначению «как нежилому зданию».

В соответствии с проектом, конструкция объекта экспертного обследования - нежилого здания свободного назначения – сборная по металлокаркасу из сэндвич панелей на заглубленном на 2,70 м. свайном железобетонном фундаменте ЖБК по всей площади здания; Повторная сборка-разборка – не допускается проектом, стало быть – невозможна без причинения несоразмерного ущерба назначению; Здание рассчитано на длительный срок эксплуатации, подготовлено для подключения систем жизнеобеспечения: имеются технические условия на технологическое присоединение к электросетям. Смонтирована столбовая трансформаторная подстанция (КТПС наружной установки) с воздушным вводом на стороне высшего напряжения; заключен договор на технологическое подсоединение к системе газоснабжения спорного объекта – как капитального здания; имеется автономная система водоснабжения – скважина; планируется система автономного канализования – септик. Здание по своим конструктивным элементам соответствует требуемым нормам: строительным, градостроительным, противопожарным и санитарным. Угрозу жизни и здоровью граждан спорное здание – не создает. Права и интересы третьих лиц – не нарушает.

Минимальные отступы от границ земельного участка в производственной зоне в соответствии с ПЗЗ 

<

данные изъяты> составляют 3 м. Таким образом, можно сделать вывод, что в соответствии с местоположением фактического ограждения минимальные отступы от границ земельного участка до спорного нежилого здания удовлетворяют требованиям ПЗЗ; в соответствии с данными ЕГРН минимальные отступы от реестровых границ земельного участка частично удовлетворяют требованиям ПЗЗ, т.к. западная стена нежилого спорного здания расположена на расстоянии 1.92-2.84 м. (что менее 3 м.) до реестровых границ земельного участка с кадастровым номером №

Согласно данным ПЗЗ 

<

данные изъяты> максимальный процент застройки в производственной зоне П, где расположен земельный участок с кадастровым номером №, в зависимости от вида разрешенного использования составляет от 45% до 75%. Учитывая декларированную площадь исследуемого земельного участка по данным ЕГРН – 4586 кв.м.; рассчитанную площадь спорного нежилого здания по периметру – 794 кв.м., была рассчитана площадь застройки участка на момент проведения экспертизы: 794 кв.м. / 4586 кв.м. * 100% = 17.3%,что удовлетворяет требованиям ПЗЗ в производственной зоне при любом виде разрешенного использования. 

Согласно проведенным исследованиям выявлено, что спорное нежилое здание не располагается в какой-либо охранной зоне, исключающей возможность такого размещения. 

Таким образом, в данном случае при строительстве здания соблюдены все необходимые технические и правовые требования, при которых возможно признание права собственности на самовольную постройку. 

Обстоятельства того, что западная стена нежилого спорного здания расположена на расстоянии 1.92-2.84 м. до реестровых границ земельного участка с кадастровым номером №, не являются существенными, поскольку, как следует из согласия на использование объекта недвижимости от 01.06.2020 года, заключенного между истцами и ФИО5, являющимся собственником смежного земельного участка, имеющего кадастровый №, ФИО5 дает истцам свое согласие на строительство и эксплуатацию по их усмотрению нежилого здания свободного назначения, параметрами застройки по наружным стенам 18,6 м. Х 42,65 м. (793,3 кв.м.), расположенного на принадлежащем им земельном участке, имеющем кадастровый №, площадью 4 586 кв.м., адрес: 

<

адрес>

В данном согласии ФИО5 также указывает о том, что поскольку принадлежащий ему земельный участок свободен от зданий, строений, сооружений, отступы здания ФИО1 и ФИО2 от границы его земельного участка согласованы им по фактическому размещению здания, в том числе согласовано возможное размещение здания и его элементов, коммуникаций и т.д., непосредственно до самой границы принадлежащего ФИО5 земельного участка. Указанное здание права, интересы ФИО5 не нарушает.

Как следует из абз. 3 п. 26 Постановления Пленума ВАС № 10/22, если иное не закреплено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и (или) отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало меры. 

Как следует из письменной позиции ответчика – администрации г.о. Щелково, ни прежний собственник земельного участка, ни истцы в уполномоченный орган с заявлениями о выдаче разрешения на строительство/ввод объекта в эксплуатацию, как того требует ст. 51, ч. 2 ст. 55 ГрК РФ, не обращались, а соответственно ФИО1, ФИО2 не предпринимали надлежащие меры для легализации постройки.

Между тем, истцы лишены объективно возможности признания права собственности на нежилое здание во внесудебном порядке, поскольку в связи со сменой собственника земельного участка у Истцов отсутствует ряд необходимой документации на здание. 

С учетом норм действующего законодательства, единственно возможным правовым путем внесудебного оформления права собственности на объект недвижимости является получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, которое не может быть выдано в отношении объекта, возведенного без разрешения на строительство. При этом и разрешение на строительство оформить не представляется возможным, поскольку разрешение на строительство не может быть выдано на уже существующий объект недвижимости. 

В сложившейся ситуации, единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, которые невозможно получить по указанным выше основаниям, что влечет необходимость избрания истцами единственно возможного способа защиты права - признания права собственности на самовольную постройку.

Учитывая, что спорное здание возведено в пределах границ принадлежащего истцам земельного участка, здания соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах, сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также в отсутствие возражений сторон, суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 ФИО10 и ФИО2 ФИО11 - удовлетворить.

Признать право общей долевой собственности ФИО1 ФИО12 и ФИО2 ФИО13 по ? доле в праве общей собственности на нежилое здание свободного назначения, назначение: нежилое здание, общей площадью 774,1 кв.м., расположенное на земельном участке общей площадью 4586 кв.м., с кадастровым номером: №, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>

Решение суда по настоящему делу является основанием: 

- Для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений в отношении объекта недвижимости - здания свободного назначения, назначение: нежилое здание, общей площадью 774,1 кв.м., расположенного на земельном участке общей площадью 4586 кв.м., с кадастровым номером: №, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес> 

- Государственной регистрации права общей долевой собственности на указанное здание ФИО1 ФИО14 и ФИО2 ФИО15 по ? доле в праве общей собственности. 

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение одного месяца через Щёлковский городской суд Московской области путем подачи апелляционной жалобы.

Судья Кудрякова Ю.С.