УИД 61OS0000-01-2025-000804-17

дело № 3а-232/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 октября 2025 года город Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе:

председательствующего судьи Дёминой О.В.,

при секретаре судебного заседания Иванченко А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1, действующей в интересах несовершеннолетнего ФИО2, об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» № ОРС-61/2025/000266 от 26 июня 2025 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1, действующая в интересах несовершеннолетнего сына ФИО2, обратилась в Ростовский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее по тексту - ГБУ, бюджетное учреждение) № ОРС-61/2025/000266 от 26 июня 2025 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в размере 34 959 000 руб.

В обоснование административных исковых требований указывает, что несовершеннолетнему ФИО2 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 129 000 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под жилую застройку, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного в пределах участка. Приказом министерства имущественных и земельных отношений финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области от 11 ноября 2022 года № П-7 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков» кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 1 января 2022 года в размере 86 209 410 руб. По заданию административного истца оценщик Частного специализированного учреждения «Ростовский центр экспертизы и оценки» выполнил оценку рыночной стоимости земельного участка. В соответствии с отчетом об оценке № 180225 от 11 апреля 2025 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 11 апреля 2025 года составила 34 959 000 руб. Установление кадастровой стоимости земельного участка в размере, превышающем рыночную стоимость данного объекта недвижимости, нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку от кадастровой стоимости зависит размер уплачиваемого им земельного налога. Решением ГБУ Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 26 июня 2025 года № ОРС-61/2025/000266 административному истцу отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном рыночной стоимости. Данное решение считает необоснованным.

Определением Ростовского областного суда от 12 августа 2025 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена публично-правовая компания «Роскадастр».

Определением Ростовского областного суда от 28 августа 2025 года, занесенным в протокол предварительного судебного заседания, к производству суда в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации принято уточненное административное исковое заявление в части требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, равной его рыночной стоимости, по состоянию на 11 апреля 2025 года в размере 34 959 000 руб.

Определением Ростовского областного суда от 28 августа 2025 года по административному делу назначена судебная экспертиза на предмет соответствия представленного отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости спорного земельного участка, производство по административному делу приостановлено (т. 1 л.д. 172-177).

Определением Ростовского областного суда от 7 октября 2025 года производство по административному делу возобновлено в связи с поступлением в суд заключения судебной экспертизы судебного эксперта ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» ФИО21 № 185/2025 от 1 октября 2025 года (т. 2 л.д. 141-142).

Определением Ростовского областного суда от 23 октября 2025 года, занесенным в протокол судебного заседания, к производству суда в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации принято уточненное административное исковое заявление в части требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, равной его рыночной стоимости, по состоянию на 11 апреля 2025 года в размере 57 018 000 руб. по результатам проведенной судебной экспертизы (т. 2 л.д. 189).

Административный истец ФИО1, действующая в интересах несовершеннолетнего сына ФИО2, и представитель административного истца по доверенности и ордеру ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом и в установленном порядке, просили рассмотреть дело в их отсутствие (т. 2 л.д. 187, 188).

Представитель административного ответчика ГБУ Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом и в установленном порядке, представлены письменные возражения на административное исковое заявление, согласно которым просит отказать в удовлетворении административных исковых требований, а также рассмотреть дело в отсутствие представителя (т. 2 л.д.180-181).

Представитель заинтересованного лица министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее - минимущества Ростовской области) в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом и в установленном порядке, представлены письменные возражения на административное исковое заявление, согласно которым решение бюджетного учреждения считает законным и обоснованным, просит рассмотреть дело в его отсутствие (т. 2 л.д. 160).

Представитель заинтересованного лица публично-правовой компании «Роскадастр» в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом и в установленном порядке, просил рассмотреть дело в его отсутствие (т. 2 л.д. 165).

Представитель заинтересованного лица администрации Родионово-Несветайского района Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом и в установленном порядке, о причинах неявки суду не сообщил, с ходатайством об отложении не обращался.

Учитывая изложенное, суд в силу части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Исследовав письменные доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии (далее - административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости), с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений (далее - административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения), если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

В случае если федеральным законом установлено обязательное соблюдение досудебного порядка обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, обращение в суд возможно только после соблюдения этого порядка (часть 4 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее -Федеральный закон № 269-ФЗ) установлен порядок перехода от применения статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ), который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Постановлением Правительства Ростовской области от 29 декабря 2022 года № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31.07.2020 г. № 269-ФЗ», установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 января 2023 года.

Постановлением Правительства Ростовской области от 28.02.2019 года № 119 «О реализации на территории Ростовской области положений Федерального закона № 237-ФЗ и реорганизации государственного унитарного предприятия технической инвентаризации Ростовской области» Государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (ст. ст. 6 и 7 Федерального закона № 237-ФЗ).

Таким образом, с 01 января 2023 года на территории Ростовской области вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются Государственным бюджетным учреждением Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (часть 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

Согласно положениям частей 1 и 3.1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в течение трех месяцев со дня, когда административному истцу стало известно о принятии бюджетным учреждением соответствующего решения, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Как следует из материалов административного дела, административному истцу ФИО2 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 129 000 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под жилую застройку, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН расположенного в пределах участка. 

Право собственности административного истца на указанный объект недвижимости зарегистрировано 9 сентября 2024 года.

Данные обстоятельства подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о характеристиках объекта недвижимости от 15 августа 2025 года (т. 1 л.д. 110-113).

В силу положений главы 31 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком земельного налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, являющегося объектом налогообложения.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН установлена приказом минимущества Ростовской области от 11 ноября 2022 года № П-7 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков» по состоянию на 1 января 2022 года в размере 86 209 410 руб. (т. 1 л. д. 110).

С 1 января 2023 года на территории Ростовской области подлежат применению положения статьи 22,1 Федерального закона № 237-ФЗ, согласно пункту 15 которой может быть оспорено в суд только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в отношении заявления об установлении рыночной стоимости объекта.

При этом одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021 год), утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года).

Исполняя требования статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, административный истец подготовил отчет об оценке рыночной стоимости № 180225 от 11 апреля 2025 года, составленный оценщиком Частного специализированного учреждения «Ростовский центр экспертизы и оценки», согласно которому по состоянию на 11 апреля 2025 года рыночная стоимость спорного земельного участка составила 34 959 000 руб.

30 мая 2025 года административный истец ФИО2 в лице представителя ФИО4 обратился в ГБУ Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере рыночной стоимости, предоставив отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 11 апреля 2025 года № 180225, составленный ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА (оценщик ФИО5) (т. 1 л.д. 128). 

Решением ГБУ Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 26 июня 2025 года № ОРС-61/2025/000266 ФИО2 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Отказывая в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной на основании отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка от 11 апреля 2025 года № 180225, составленного Частным специализированным учреждением «Ростовский центр экспертизы и оценки», ГБУ Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» в решении указало, что оценщиком расширена территория исследования рынка недвижимости до нескольких муниципальных образований Ростовской области (Азовский, Аксайский и Мясниковский районы, без обоснования схожести экономических характеристик выбранных территорий с местоположением оцениваемого объекта (Родионово-Несветайский район). В нарушение п. 20 ФСО № 7 объект оценки рассматривается как застроенный, не обеспеченный инженерными коммуникациями. В нарушение пп. 3 п. 2 ФСО № 6 в отчете отсутствует расшифровка (описание) термина «обеспеченность». В нарушение пункта 7 ФСО № 5 при обращении к объявлениям по ссылкам, указанным в таблице, установлено, что объявления сняты с публикации или отсутствует страница, иные источники не представлены. В нарушение пп. 2 п. 2 ФСО № 6 оценщик приводит выводы, основанные на данных анализа рынка о факторах, существенно повышающих стоимость, однако источники этих данных в отчете не приведены, ссылки на источники отсутствуют. Материалы и копии документов источников в отчете отсутствуют. Приведенные иллюстрации в отсутствие титульного листа и копий страниц с данными таблиц не позволяют идентифицировать данный источник информации, при этом доступ к источнику осуществляется на платной основе. В нарушение пп. 4 п. 9 ФСО № 5 необоснованно применены корректировки на площадь и отказ от применения корректировки на местоположение. В нарушение п. «б» п. 22 ФСО № 7 использованы несопоставимые объекты-аналоги № 1 и № 6 с объектом оценки, которые имели существенное различие по площади. Выявленные нарушения, допущенные при оценке, выразившиеся в нарушении процесса оценки, использованных объектов-аналогов и в отношении применения корректировок, оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, степень влияния которых может быть определена после их устранения оценщиком. Характер выявленных нарушений не позволяет сделать вывод о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки (т. 1 л.д. 128-132).

Оспариваемое решение принято в соответствии с компетенцией, предоставленной законом и иными нормативными правовыми актами, правомочным органом, в срок, установленный пунктом 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, содержит необходимые реквизиты и подписано уполномоченным лицом.

В данной части решение бюджетного учреждения не оспаривается.

Настоящий административный иск подан с соблюдением процессуального срока, установленного частью 3.1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В предмет доказывания по данной категории дел входят следующие юридически значимые обстоятельства: законность/незаконность обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения); соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности; размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

С целью правильного и всестороннего рассмотрения дела в пределах установленных юридически значимых обстоятельств, поскольку оценка представленного отчета и определение величины рыночной стоимости объекта недвижимости требует специальных знаний в области оценочной деятельности, судом была назначена судебная экспертиза, в которой эксперту предложено ответить на вопросы: соответствует ли отчет об оценке требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, и если не соответствует определить рыночную стоимость земельного участка по состоянию на 11 апреля 2025 года с учетом его индивидуальных особенностей.

Заключением судебной экспертизы № 185/2025 от 1 октября 2025 года, выполненной экспертом ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» ФИО22, установлено наличие нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при составлении оценщиком ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА» отчета об оценке № 180225 от 11 апреля 2025 года, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, в том числе перечисленные в решении ГБУ Ростовской области № ОРС-61/2025/000266 от 26 июня 2025 года.

Одновременно экспертом определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 11 апреля 2025 года в размере 57 018 000 руб. (т. 2 л.д. 2-135).

В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что оснований не доверять представленному заключению судебной экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. В заключении эксперта ответы на поставленные вопросы даны развернуто, выводы вытекают из проведенного исследования, отсутствуют противоречия, исследование выполнено в соответствии с утвержденными методическими рекомендациями по решению стоимостных задач по определению рыночной стоимости объекта исследования в соответствии с действующим законодательством, регламентирующим судебно-экспертную деятельность в Российской Федерации. 

При составлении экспертного заключения № 185/2025 от 1 октября 2025 года эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, Федерального стандарта оценки «Виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, Федерального стандарта оценки «Прогресс оценки (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, Федерального стандарта оценки «Задание на оценку (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО № 5)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО № 6)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7»), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее - ФСО № 7).

В заключении эксперта приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; дана подробная характеристика объекта оценки с учетом локальных особенностей его расположения, учтены факторы и характеристики, влияющие на его стоимость; при проведении оценки были использованы объекты-аналоги, отнесенные к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка; корректировки в экспертном заключении приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки; экспертом в соответствии с пунктом 8 ФСО № 3, подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов и с обоснованием применения сравнительного подхода, обоснован отказ от применения затратного и доходного подхода, ошибок в расчетах не допущено; использование соответствующих коэффициентов экспертом произведено корректно, выводы сделаны с учетом особенностей сегмента рынка, к которому относится объект оценки, в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Эксперт ФИО23 предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Имеет высшее образование: диплом о высшем профессиональном образовании НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года ГОУ ВПО Ростовский государственный экономически университет «РИНХ», квалификация «Экономист» по специальности «Финансы и кредит. Оценка собственности»; диплом о дополнительном (к высшему) профессиональном образовании НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года ГОУ ВПО Ростовский государственный экономически университет «РИНХ», квалификация «Преподаватель» по направлению (специальности) «Финансы и кредит»; квалификационные аттестаты в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года, по направлению «Оценка бизнеса» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года; гражданская ответственность застрахована согласно полису страхования ответственности юридического лица при осуществлении оценочной деятельности НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, выданному ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА на период с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года, дата выдачи ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года, и полису обязательного страхования ответственности оценщика НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, выданному ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА на период с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года по ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года, дата выдачи ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года. Стаж в области оценочной деятельности НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН год, стаж работы экспертом - НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН лет.

Выводы эксперта ФИО24 о допущенных ошибках и нарушении законодательства об оценочной деятельности - федеральных стандартов оценки, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости при составлении отчета об оценке № 180225 от 11 апреля 2025 года, а также о неправильном определении оценщиком рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, мотивированы, основаны на имеющихся в деле материалах, содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Вывод ГБУ Ростовской области о том, что при проведении оценки земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН оценщиком ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА использованы неполные и недостоверные сведения об объектах-аналогах, допущены ошибки и нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, является обоснованным и также подтвержден заключением эксперта ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» ФИО25 № 185/2025 от 1 октября 2025 года.

Следовательно, у ГБУ Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления ФИО2 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административного искового заявления ФИО1, действующей в интересах несовершеннолетнего ФИО2, в части требования об оспаривании решения бюджетного учреждения.

Частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

По смыслу названной нормы, требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения и не носит самостоятельного характера. Вместе с тем разрешение данного требования не поставлено законодателем в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

При определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН экспертом ФИО26 количественные и качественные характеристики исследуемого объекта экспертизы определялись по информации об оцениваем объекте недвижимости, представленной в материалах дела.

Все выбранные в качестве аналогов объекты недвижимости экспертом были идентифицированы, определено их точное месторасположение, были уточнены их качественно-количественные характеристики.

Скриншоты объявлений о продаже отобранных экспертом аналогов сравнения с их качественными и количественными характеристиками, выбранных в качестве аналогов, приводятся в заключении.

По результатам сравнительного подхода рыночная стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 129 000 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под жилую застройку, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного за пределами участка, равной его рыночной по состоянию на 11 апреля 2025 года составила 57 018 000 рублей.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Достоверных данных об иной рыночной стоимости спорного объекта сторонами в суд не представлено.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что экспертное заключение является недостоверным, содержит ничем необоснованные научные выводы и математические и методологические ошибки, сторонами по делу не представлено. Выводы судебного эксперта не опорочены и не опровергнуты.

С учетом изложенного суд считает возможным принять экспертное заключение № 185/2025 от 1 октября 2025 года, выполненное экспертом ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» ФИО27, в качестве надлежащего доказательства.

Участвующие в деле лица заключение судебной экспертизы не оспаривали, с ходатайством о проведении повторной либо дополнительной экспертизы не обращались.

Согласно разъяснениям, данным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 2 (2021) (ответы на вопросы № 4 и 8), существо спора об обжаловании решения бюджетного учреждения сводится к оспариванию кадастровой стоимости, поэтому порядок рассмотрения данной категории регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Из положений части 2 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, следует, что заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Таким образом, рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (статьи 10 и 11 Федерального закона Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ).

При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете, то есть 11 апреля 2025 года.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется с 01 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Исходя из приведенной нормы закона, юридически значимой датой для целей применения сведений о кадастровой стоимости является дата подачи заявления об установлении кадастровой стоимости равной рыночной.

Учитывая, что обращение административного истца в ГБУ Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» последовало 30 мая 2025 года, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1, действующей в интересах несовершеннолетнего ФИО2, об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» № ОРС-61/2025/000266 от 26 июня 2025 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 129 000 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под жилую застройку, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного за пределами участка, равной рыночной по состоянию на 11 апреля 2025 года в размере 57 018 000 (пятьдесят семь миллионов восемнадцать тысяч) рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 30 мая 2025 года.

В удовлетворении административного искового заявления ФИО1, действующей в интересах несовершеннолетнего ФИО2, в части требований об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 26 июня 2025 года № ОРС-61/2025/000266 - отказать.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме принято 31.10.2025 г.

Председательствующий О.В. Дёмина