Дело № 2-219/2017 

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

г. Санкт-Петербург 10 октября 2017 года 

Зеленогорский районный суд города Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего-судьи Васильевой С.А.,

при секретаре Виноградовой Н.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее -КИО) к ФИО2 о расторжении договора, взыскании штрафов, возврате имущества в государственную собственность, 

УС Т А Н О В И Л:

Истец КИО обратилось в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ №-АЗ купли-продажи земельного участка с расположенным на нем недвижимым зданием по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес> лит.А, возврате в государственную собственность Санкт-Петербурга: жилого дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, лит. А, площадью 137,4 кв.м., кадастровый №А:0:12 и земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, лит. А, площадью 1032 кв.м., кадастровый №А:8, взыскании штрафа в размере 5 000 рублей в соответствии с п. п. 3.2.6, 5.7 Договора, взыскании штрафа в размере 600 000 рублей в соответствии с п.5.10 Договора, в обосновании указывая, что ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» был проведен открытый аукцион на основании распоряжения КИО №-рз от ДД.ММ.ГГГГ (ранее -КУГИ) по продаже земельного участка с кадастровым номером 78:38:22492А:8, с расположенным на нем жилым домом с кадастровым номером 78:38:22492А:0:12 по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, лит.А, победителем которого стал ответчик ФИО2 12.12.2011г. между КИО (ранее -КУГИ) и ФИО2 был заключен договор №-АЗ купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием (далее -объект), который был передан покупателю по акту приема- передачи 27.01.2012г. В соответствии с п. 6.2 Договора, договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. Право собственности на здание и участок зарегистрировано в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу 14.04.2012г. В соответствии с п.3.2.3 Договора ответчик обязался осуществить капитальный ремонт, реконструкцию жилого здания в течение 42 месяцев с момента заключения договора и в соответствии с п.3.2.7 Договора предоставить продавцу разрешение на ввод законченного строительством объекта в эксплуатацию в течение 5 дней со дня его утверждения, а также в соответствии с п. 3.1.3 Договора по итогам выполнения принятых на себя обязательств оформить акт о выполнении условий, указанных в п. 3.2.3 Договора. Срок исполнения обязательства по Договору в соответствии с п. п. 3.2.3, 6.2 Договора наступил 14.10.2015г. 08.10.2015г. в адрес АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» от ответчика ФИО2 было направлено обращение о подписании акта о выполнении условий Договора, в ответ на которое Фонд указал, что ответчик не представил согласованной проектной документации и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Письмом от 12.04.2016г. Фонд уведомил, что срок исполнения обязательств по Договору истек и просил обеспечить доступ на объект для проведения проверки до 29.04.2016г. Фондом имущества были проведены проверки выполнения условий Договора, о чем составлены акты от 12.05.2016г. №, от 21.02.2017г. №г. и установлено, что ответчиком не выполнены обязательства по Договору, а именно отсутствует разрешительная документация на проектирование и производство работ по капительному ремонту/реконструкции, не представлен акт ввода объекта в эксплуатацию, в связи с чем КИО Санкт-Петербурга в адрес ответчика было направлено письмо от 14.04.2017г. №. С учетом того, что исполнение обязательств, установленных п.3.2.3 Договора, является его существенным условием, указанное обстоятельство ответчиком не выполнено, на основании п.5.8 Договор подлежит расторжению, а земельный участок с находящимся на нем жилым домом возврату в государственную собственность Санкт-Петербурга. 

В судебное заседание представитель истца КИО ФИО4, действующий на основании доверенности от 03.02.2017г. № явился, иск поддержал и просил удовлетворить. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание явился, представил письменные возражения (л.д. 191-192).

В судебное заседание представитель третьего лица АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» ФИО4, действующий на основании доверенности от 03.02.2017г. № явился, иск поддержал и просил удовлетворить. 

Суд, изучив материалы дела, выслушав явившихся лиц, проанализировав в совокупности все собранные по делу доказательства, считает, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

В соответствии с ч.1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Неиспользование стороной указанного диспозитивного права на представление доказательств или злоупотребление им (ч.1 ст. 35, ч.4 ст.1 ГПК РФ, п.2 ст. 10 ГК РФ) влечет соответствующие процессуальные последствия- в том числе и постановление решения только на тех доказательствах, которые представлены в материалы дела другой стороной.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований- в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с ч.1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с ч.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. 

Судом установлено и следует из материалов дела, что КИО (ранее- КУГИ) ДД.ММ.ГГГГ издало Распоряжение №-рз «О продаже расселенного жилого дома одновременно с отчуждением земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, литера А», в соответствии с которым принято решение о продаже указанного жилого дома совместно с земельным участком на аукционе, включив в существенные условия в договор купли -продажи обязанность покупателя осуществить в течение 42 месяцев с момента заключения договора капитальный ремонт, реконструкцию объекта, предусмотрев в качестве последствия невыполнения данного условия - расторжение договора купли-продажи с возвратом объекта и земельного участка в государственную собственность. 

Из приложения к указанному распоряжению следует, что здание и земельный участок, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, литер А имеют обременения (ограничения). В соответствии с Генеральным планом Санкт-Петербурга, утвержденным Законом Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ №, земельный участок с кадастровым номером 78:38:22492А:8 расположен в зоне «Р2»-зоне зеленых насаждений общего и зеленых насаждений ограниченного использования с включением объектов, допустимых в соответствии с законодательством об охране зеленых насаждений, включая плоскостные спортивные сооружения. В соответствии с Законом Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ № здание и земельный участок расположены в зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности 1 (участок ЗРЗ 1-1), расположенных за пределами зон охраны объектов культурного наследия исторически сложившихся центральных районов Санкт-Петербурга (л.д.9-11).

Согласно протокола подведения итогов открытого аукциона от 07.12.2011г. победителем аукциона признан ответчик ФИО2, цена приобретения здания совместно с земельным участком составила 6 000 000 рублей (л.д.13-14).

12.12.2011г. между ФИО2 и ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» был заключен договор №-АЗ купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием, в соответствии с которым ФИО2 приобрел земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, Литер А, площадью 1032 кв.м., кадастровый №А:8 (далее- участок) с жилым домом, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, Литер А, площадью 137,4 кв.м., кадастровый №А:0:12 (далее- здание) (пункты 1.1.1 и 1.1.2 договора). Цена продажи земельного участка и дома составила 6 000 000 рублей (пункт 2.1 договора) (л.д. 23-27).

Пунктами 3.1.2 и 3.1.3 договора предусмотрена обязанность продавца осуществить контроль за выполнением покупателем обязательств по настоящему договору и по итогам выполненных покупателем принятых на себя обязательств оформить акт о выполнении условий, указанных в п.3.2.3 договора.

В соответствии с п. 3.2.3 договора покупатель обязался осуществить капитальный ремонт, реконструкцию здания в течение 42 месяцев с момента заключения договора.

Согласно п. 3.2.6 договора покупатель обязался ежеквартально до 20 числа первого месяца следующего квартала представить продавцу сведения по установленной форме об объемах выполненных работ за истекший квартал.

Согласно п.3.2.7 договора покупатель обязуется предоставить продавцу разрешение на ввод законченного строительством объекта в эксплуатацию в течение 5 дней со дня его утверждения.

Согласно п.4.1 договора право собственности на здание и участок переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности в органе, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, при условии выполнения покупателем обязанности по оплате цены продажи.

В соответствии с п. 5.7 договора в случае неисполнения покупателем обязательств, предусмотренных пунктом 3.2.6 договора, в установленный срок, покупатель выплачивает продавцу штраф в размере 50 МРОТ за каждый отчетный квартал.

В соответствии с пунктом 5.8 договора в случае невыполнения покупателем обязательств, предусмотренных пунктом 3.2.3 договора, в срок более 3 месяцев по отношению к установленному, продавец вправе обратиться к покупателю с предложением о заключении дополнительного соглашения к договору, предусматривающего условия, содержащиеся в разделе 5-1 договора. В случае отказа покупателя от заключения указанного дополнительного соглашения (незаключения указанного дополнительного соглашения в установленный срок) либо нарушения его условий, предусмотренных пунктом 5-1 договора ( в том числе неисполнение/ненадлежащее исполнение обязательства по выдаче продавцу доверенности на проведение торгов), договор расторгается в установленном законом порядке. При этом участок, в том числе со всеми неотделимыми его улучшениями, а также расположенные на нем объекты недвижимости поступают в государственную собственность Санкт-Петербурга. Денежные средства, перечисленные покупателем продавцу в соответствии с договором, возврату не подлежат.

В соответствии с пунктом 5.10 договора за ненадлежащее исполнение либо неисполнение иных обязанностей по договору, покупатель выплачивает штраф в размере 10% от цены продажи объекта, установленной п.2.1 договора.

Полномочия ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» на заключение данного договора, на представление интересов Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга подтверждены договором ФАО -238/2010 от ДД.ММ.ГГГГ и доверенностями (л.д.15-22).

Согласно акта приема- передачи земельный участок с расположенным на нем жилым зданием по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, лит. А был передан ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» ответчику ФИО2 27.01.2012г. При подписании акта покупателю был передан акт обследования объекта недвижимости от 12.01.2012г., в котором указано на аварийное состояние конструкций дома (л.д. 12).

Право собственности ответчика ФИО2 на земельный участок и жилой дом зарегистрировано Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу 14.04.2012г. (л.д.69-70). 

Срок исполнения обязательств по договору в соответствии с п.п. 3.2.3, 6.2 наступил 14.10.2015г.

Письмом от 08.10.2015г., поступившим в АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», ответчик ФИО2 уведомил о выполнении им обязательства, установленного п. 3.2.3 договора по осуществлению капитального ремонта здания и направил в адрес фонда акт о выполнении условий договора (л.д.31).

Согласно технического паспорта на дом по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГг. здание имеет процент износа 13%, фундаменты здания железобетонный ленточный, бутовые, наружные и внутренние капительные стены- деревянные, перегородки- деревянные, перекрытия- деревянные, крыша -металлическая по деревянным стропилам, полы -деревянные, линолеум, из керамической плитки, проемы оконные из металлопластика, дверные проемы- деревянные, внутренняя отделка- окраска, оклейка обоями, облицовка плиткой и обшивка гипроком, наружная отделка - обшивка деревом, окраска (л.д. 158-167). 

Согласно технического заключения по результатам обследования жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, лит. А, капитальный ремонт здания был осуществлен в 2015 году, здание пригодно для постоянного проживания (л.д.184-190).

Из письма АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» от 08.02.2016г. № следует, что ответчик ФИО2 повторно 11.01.2016г. обратился в Фонд с заявлением о подписании акта о выполнении условий договора (капитального ремонта здания) купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием от ДД.ММ.ГГГГ №-АЗ, и получил отказ, поскольку ФИО2 не представлена в адрес продавца согласованная в установленном порядке проектная документация и разрешение на ввод законченным капитальным ремонтом объекта в эксплуатацию, в связи с чем у продавца отсутствуют основания для подготовки акта о выполнении условий договора (л.д. 193-194).

Согласно Акта о выполнении условий договора купли-продажи земельного участка и жилого здания по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, литера А от 12.05.2016г. комиссией АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» проведена проверка выполнения существенных условий договора от ДД.ММ.ГГГГ №-АЗ и установлено, что покупателем произведена оплата цены продажи объекта в размере 6 000 000 рублей, представлены сведения об объемах выполненных работ за период с января по июнь 2015г., выездами в адрес установлено выполнение работ по замене дверных и оконных заполнений, по ремонту и окраске фасадов здания, установлено временное ограждение земельного участка, при этом комиссия пришла к выводу, что покупателем не выполнены обязательства по договору, а именно отсутствует разрешительная документация на проектирование и производство работ по капитальному ремонту дома, не представлен акт ввода в эксплуатацию законченного капитальным ремонтом дома в срок до ДД.ММ.ГГГГг. (л.д.28-29).

Согласно Акта о выполнении условий договора купли-продажи земельного участка и жилого здания по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, литера А от 21.02.2017г. комиссией АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» проведена проверка выполнения существенных условий договора от ДД.ММ.ГГГГ №-АЗ, которая пришла к выводу, что покупателем не выполнены обязательства по договору, а именно: не представлен акт ввода в эксплуатацию законченного капитальным ремонтом дома в срок до ДД.ММ.ГГГГг., а также сведения объемах выполненных работ за 3 квартал 2015 года (л.д.36-41).

Согласно акта осмотра объекта недвижимости по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, литера А от 27.04.2017г. АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» проведена проверка объекта недвижимости и установлено, что ФИО2 не представлены разрешительная документация на проектирование и производство работ по капитальному ремонту и акт ввода в эксплуатацию законченного капитальным ремонтом объекта (л.д.42-44).

14.04.2017г. АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» в адрес ответчика ФИО2 направлено предложение о заключении дополнительного соглашения о выплате Фонду неустойки (штрафа) в размере 15 % от цены продажи объекта, установленной по результатам торгов и договора поручения или предложение о расторжении договора (л.д. 45-54). 

Как усматривается из Акта о выполнении условий договора купли-продажи земельного участка и жилого здания по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, литера А от 06.10.2017г. комиссией АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» проведена проверка выполнения существенных условий договора от ДД.ММ.ГГГГ №-АЗ: оплатить цену продажи объекта в размере, сроке и порядке, установленной п.2 договора, передать документы, указанные в п.3.1.1 договора в установленном законодательством порядке в течение 5 рабочих дней с момента выполнения п.3.3 договора, осуществить капитальный ремонт здания в течение 42 месяцев с момента заключения договора (срок завершения работ- октябрь 2015) и установлено, что в соответствии с условиями договора покупателем произведена оплата цены продажи объекта в размере 6 000000 рублей на расчетный счет продавца 10.01.2012г. и выполнен комплекс работ по капитальному ремонту жилого дома и принято решение признать выполнение ФИО2 условий договора от ДД.ММ.ГГГГ №-АЗ (181-190). 

Ответчик оспаривает правомерность требований Фонда о предоставлении разрешительной документации на проектирование и производство работ по капитальному ремонту и акта ввода в эксплуатацию законченного капитальным ремонтом объекта. В обосновании ответчик указывает, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае капитального ремонта объектов капитального строительства. Согласно ст. 189 ЖК РФ решение о проведении капитального ремонта общего имущества в жилом доме принимается общим собранием собственников, также контролируется и его осуществление. ФИО2 как единственный собственник принял решение и осуществил капитальный ремонт жилого дома. Кроме того, постановлением Правительства Санкт-Петербурга № от 23.09.2015г. в регламент межведомственных комиссий, на который ссылается истец, включен пункт 2.1.8 «Проведение осмотров зданий, сооружений, за исключением многоквартирных домов и жилых домом», на предмет их технического состояния и надлежащего технического обслуживания в соответствии с требованиями технических регламентов, предъявляемых к конструктивным и другим характеристикам надежности и безопасности указанных объектов, и требованиями проектной документации, а также выдача лицам, ответственным за эксплуатацию зданий, сооружений, рекомендаций о мерах по устранению выявленных нарушений при проведении указанных осмотров ( л.д.191-192).

В силу ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае капитального ремонта объектов капитального строительства. 

В соответствии с ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. В силу ст. 51 Градостроительного кодекса выдача разрешения не требуется в случае капитального ремонта объектов капитального строительства. 

Постановлением правительства Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ N 112 "О создании межведомственных комиссий" утверждено Положение о районной межведомственной комиссии. Пунктом 2.1.6.3. названного Положения к полномочиям районной межведомственной комиссии отнесено согласование проектов на капитальный ремонт и реконструкцию жилых помещений, признанных непригодными для постоянного проживания. Согласно п.2.1.8 постановления Правительства Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении порядка осмотра зданий, сооружения в целях оценки их технического состояния и надлежащего технического обслуживания в соответствии с требованиями технических регламентов, предъявляемых к конструктивным и другим характеристикам надежности и безопасности указанных объектов, требованиями проектной документации указанных объектов» проведение осмотров зданий, сооружений на предмет их технического состояния и надлежащего технического обслуживания в соответствии с требованиями технических регламентов, предъявляемыми к конструктивным и другим характеристикам надежности и безопасности указанных объектов, и требованиями проектной документации, а также выдача лицам, ответственным за эксплуатацию зданий, сооружений, рекомендаций о мерах по устранению выявленных нарушений при проведении указанных осмотров, осуществляется за исключением многоквартирных домов и жилых домов.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что ответчиком ФИО5 существенное условие (п.3.2.3 договора) выполнено в указанный в договоре срок, капитальный ремонт выполнен в течение 42 месяцев с момента заключении договора, что подтверждается сведениями технического паспорта и технического заключения, а требование о представлении разрешительной документации на проектирование и производство работ по капитальному ремонту и акта ввода в эксплуатацию законченного капитальным ремонтом объекта не основано на законе, в связи с чем, требование о расторжении договора, является необоснованным и удовлетворению не подлежит.

Поскольку требование о расторжении договора удовлетворению не подлежит, оснований для удовлетворения требований о возврате объекта недвижимости в государственную собственность Санкт-Петербурга, взыскании штрафа, предусмотренного п. 5.10 договора также не имеется.

Не имеется и оснований для удовлетворения требований о взыскании штрафа на основании п. 5.7 договора, поскольку письмом от 08.10.2015г. ответчик представил сведения в АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» о выполнении капитального ремонта здания. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 12, 55, 56, 194-199 ГПК РФ, суд, 

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга к ФИО2 о расторжении договора, взыскании штрафов, возврате имущества в государственную собственность- отказать. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Санкт-Петербургский городской суд.

Судья Васильева С.А.

Решение изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ года

Судья