Дело № 3а-383/2024

УИД 26OS0000-04-2024-000237-02

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ставрополь 9 августа 2024 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Пшеничной Ж.А., при секретаре судебного заседания Матвиенко В.В., с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-383/2024 по административному иску ФИО1 к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 является собственником объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 398,4 кв.м, количество этажей: 3, наименование: «аптека», с видом разрешенного использования: «торговое (торгово-производственное)», расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

По состоянию на 01 января 2023 года кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в размере 19 495 257,79 рублей. 

Указывая, что кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца как плательщика налога на имущество, исчисляемого из размера кадастровой стоимости объекта, в административном иске ФИО1 просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке ООО консалтинговая компания «АРГУС» от 21 марта 2024 года № 22/03Н24, в размере 9 480 000,00 рублей по состоянию на 01 января 2023 года.

Лица, участвующие в деле, извещены о месте и времени судебного заседания своевременно и в надлежащей форме, в том числе путем размещения информации на официальном сайте Ставропольского краевого суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». 

Административный истец ФИО1 (представлено заявление о рассмотрении дела в её отсутствие), представители административных ответчиков министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю ФИО3 (представлены письменные возражения с ходатайством о рассмотрении дела в отсутствие представителя), представители заинтересованных лиц государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество», филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Ставропольскому краю и администрации города Ставрополя, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, каких-либо ходатайств, заявлений об отложении рассмотрения дела в суд не поступало. Судом явка указанных лиц обязательной признана не была. 

Учитывая положения части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, препятствий к рассмотрению и разрешению административного дела в отсутствие лиц, извещенных о слушании дела надлежащим образом, судом не установлено.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 поддержала административный иск, просила его удовлетворить в соответствии с выводами дополнительной судебной оценочной экспертизы.

Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, оценив предоставленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

Объектами налогообложения для физических лиц в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса Российской Федерации являются расположенные в пределах муниципального образования: жилой дом, квартира, комната, гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения, как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей (часть 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации).

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулирует Федеральный закон от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ).

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (часть 1 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ). 

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 года № 570 государственное бюджетное учреждение Ставропольского края «Ставкрайимущество» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края.

На основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 июня 2022 года № 536 «О проведении в 2023 году государственной кадастровой оценки зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Ставропольского края» проведена государственная кадастровая оценка в отношении всех учетных в Едином государственном реестре недвижимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Ставропольского края.

Результаты определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Ставропольского края по состоянию на 01 января 2023 года утверждены приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13 ноября 2023 года № 1263 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Ставропольского края».

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1). 

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Из материалов административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку налоговые платежи за находящийся у него в собственности объект рассчитываются из его кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Как следует из материалов административного дела, административному истцу ФИО1 на праве собственности принадлежит объект недвижимости – нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 398,4 кв.м, количество этажей: 3, наименование: «аптека», с видом разрешенного использования: «торговое (торгово - производственное)», расположенный по адресу: 

<

адрес>. Право собственности ФИО1 зарегистрировано в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 01 апреля 2004 года за записью регистрации № 26-01/12-11/2004-392, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером № в размере 19 495 257,79 рублей по состоянию на 01 января 2023 года утверждена приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13 ноября 2023 года № 1263 «Об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае», что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 16 марта 2024 года. 

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке ООО консалтинговая компания «АРГУС» от 21 марта 2024 года № 22/03Н24, согласно которому рыночная стоимость в отношении объекта с кадастровым номером № составила 9 480 000,00 рублей по состоянию на 01 января 2023 года.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, учитывая значительную разницу между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и его рыночной стоимостью, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В заключении судебной оценочной экспертизы автономной некоммерческой организации «Межрегиональное агентство судебных экспертов» (далее – АНО «МАСЭ») от 06 июня 2024 года № ЭЗ 067/2024 экспертом ФИО4 рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2023 года определена в размере 10 996 605,00 рублей.

Представителем административного истца ФИО2 представлены возражения к заключению судебной оценочной экспертизы от 06 июня 2024 года № ЭЗ 067/2024, ознакомившись с которыми эксперт АНО «МАСЭ» ФИО4 суду пояснил, что к объектам-аналогам № 2, 3 действительно необходимо применить понижающую корректировку на тип парковки -5%, поскольку данные объекты-аналоги ошибочно признаны имеющими стихийные парковки. Применение данной корректировки приведет к незначительному изменению, но повлияет на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. 

Поскольку выявленные неточности в заключении эксперта невозможно устранить путем опроса эксперта в судебном заседании, судом назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено тому же эксперту.

В заключении дополнительной судебной оценочной экспертизы АНО «МАСЭ» от 22 июля 2024 года № ЭЗ 067/2/2024 экспертом Ш.Д.А. рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2023 года определена в размере 10 669 705,00 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии дополнительного заключения судебной оценочной экспертизы от 22 июля 2024 года № ЭЗ 067/2/2024, выполненной экспертом АНО «МАСЭ» Ш.Д.А., в качестве доказательства, подтверждающего реальную рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Данное дополнительное экспертное заключение содержит обоснованное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

В экспертном исследовании проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которому относится фактическое использование оцениваемого объекта, по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении его рыночной стоимости. 

Принимая во внимание расположение, текущее состояние и существующие ограничения, и обременения, наиболее эффективным использованием объекта будет продолжение текущего использования объекта, как офисно-торговое помещение.

В дополнительном заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка к которому относится объект оценки, в том числе сегмента рынка, к которому относится объект оценки – вторичный рынок офисно-торговой недвижимости, класс – офисно-торговые объекты свободного назначения и сходные типы объектов недвижимости, также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость объекта оценки.

В соответствии с требованиями статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» экспертом проведена оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленному вопросу. Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта, приложены к заключению и служат его составной частью.

Экспертом описаны доступные рыночные данные об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов в полном объеме, приведено обоснование использования в расчетах лишь части доступных эксперту объектов-аналогов.

Для возможности проведения анализа использован массив объявлений из архива объявлений ruads.org. Из данного архива выявлено 15 уникальных предложений (предложения, наиболее соответствующие объекту оценки, в которых было указано достаточное количество основных ценообразующих параметров), период публикации – с 01 января 2022 года по 31 декабря 2022 года, назначение коммерческое.

Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных на страницах сайтов информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» объявлений, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Содержащиеся в дополнительном заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

При выборе конкретных значений корректирующих коэффициентов с учетом результатов анализа рынка, фактических предложений объектов недвижимости с аналогичным назначением, эксперт пришел к обоснованному выводу о сопоставимости объекта оценки с объектами-аналогами по ценообразующим факторам и об отсутствии оснований для внесения иных поправок. Экспертом применены соответствующие корректировки, исходя из индивидуальных особенностей объекта оценки.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов; последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки рассчитано по приведенной в заключении формуле.

Экспертом проведено исследование объективно, всесторонне и в полном объеме. Дополнительное заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Выводы дополнительного заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Доказательств недостоверности выводов и результатов дополнительного экспертного заключения, а равно иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в дополнительном заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено. 

Ходатайств о проведении по делу повторной судебной оценочной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлялось, равно, как не усматривается оснований для ее назначения и судом. 

Основания сомневаться в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в их достоверности. 

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что определенная в дополнительном экспертном заключении от 22 июля 2024 года № ЭЗ 067/2/2024 итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, установленных федеральными стандартами оценки; дополнительное заключение эксперта основывается на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость оцениваемого объекта по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Таким образом, дополнительное заключение эксперта соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и является допустимым доказательством, которое может быть положено в основу решения.

Отчет об оценке, выполненный ООО консалтинговая компания «АРГУС» не может быть принят в качестве доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость объекта капитального строительства, поскольку, величина рыночной стоимости исследуемого объекта опровергается выводами дополнительной судебной оценочной экспертизы о рыночной стоимости исследуемого объекта.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости нежилого здания административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного объекта недвижимости. Целью обращения административного истца в суд является снижение налоговых платежей, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного объекта недвижимости по сравнению с рыночной нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушений установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налога на имущество.

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 45 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации).

Следовательно, учитывая факт нарушения прав и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования ФИО1 об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровыми номером № в размере рыночной на дату его государственной кадастровой оценки подлежат удовлетворению в размере, определенном в дополнительном заключении судебной оценочной экспертизы.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 15 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 02 апреля 2024 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

административное исковое заявление ФИО1 к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 398,4 кв.м, количество этажей: 3, наименование: «аптека», с видом разрешенного использования: «торговое (торгово-производственное)», расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2023 года в размере 10 669 705,00 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №.

Установленные настоящим решением суда сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, и подлежат применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Датой подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать 02 апреля 2024 года.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме через Ставропольский краевой суд.

Мотивированное решение составлено 15 августа 2024 года.

Судья Ж.А. Пшеничная