Дело № 2-294/2024

10RS0017-01-2024-000224-53

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации 

14 марта 2024 г. г.Сортавала

Сортавальский городской суд Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи Буш В.Е.

при секретаре Копыловой О.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Сортавальского муниципального района, Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия о внесении изменений в договор аренды и установлении даты начала внесения арендной платы,

установил:

иск заявлен по тем основаниям, что 

<

Дата обезличена> между истцом и Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 

<

Номер обезличен>. Срок действия договора был определен сторонами на 4 года 10 месяцев. Решением суда от 

<

Дата обезличена> в договор внесены изменения в части срока его действия; суд установил, что срок действия договора составляет 20 лет с момента подписания договора сторонами. 

<

Дата обезличена> истцом и министерством подписано дополнительное соглашение. Государственная регистрация аренды и фактическая передача земельного участка осуществлены 

<

Дата обезличена> До даты государственной регистрации истец не имела возможности пользоваться участком, соответственно начисление арендной платы до даты государственной регистрации не должно осуществляться. Ссылаясь на данные обстоятельства, истец просила внести изменения в п. 2.2 договора, установив, что условия договора распространяются на отношения сторон с даты государственной регистрации договора, то есть с 

<

Дата обезличена>, установить дату начала внесения арендной платы за пользование земельным участком с 

<

Дата обезличена>

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, извещены о рассмотрении дела. Ответчики представили письменные объяснения.

Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия указало, что согласно с исковыми требованиями, при этом разрешение заявленных требований оставило на усмотрение суда.

Администрация Сортавальского муниципального района просит отказать в удовлетворении иска, указывает, что суд не является стороной договора и не имеет полномочий по внесению изменений в договор; арендная плата должна начисляться с даты передачи участка арендатору, препятствий для свободного использования участка с даты его передачи не имелось.

Исследовав материалы дела, дело 

<

Номер обезличен>, суд приходит к следующему выводу.

По делу установлено, что на основании распоряжений Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия от 

<

Дата обезличена> 

<

Номер обезличен>, от 

<

Дата обезличена> 

<

Номер обезличен> ответчиком принято решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 

<

Номер обезличен>

<

Дата обезличена> ГКУ РК «Управление земельными ресурсами» проведен открытый аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 

<

Номер обезличен>

Победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка признана истец, с которой Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия 

<

Дата обезличена> заключило договор 

<

Номер обезличен> аренды земельного участка с кадастровым номером 

<

Номер обезличен>

Срок аренды в соответствии с пунктом 2.1 договора - 4 года 10 месяцев с момента подписания договора сторонами. По акту приема-передачи земельного участка от 

<

Дата обезличена> ФИО1 приняла земельный участок.

Уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия от 

<

Дата обезличена> 

<

Номер обезличен> отказано в государственной регистрации договора аренды.

Вступившим в законную силу решением Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 

<

Дата обезличена> по административному делу 

<

Номер обезличен> по административному исковому заявлению Министерства земельных и имущественных отношений Республики Карелия к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Карелия о признании уведомлений незаконными (в том числе в отношении договора аренды земельного участка 

<

Номер обезличен> от 

<

Дата обезличена>, заключенного с ФИО1) Министерству земельных и имущественных отношений Республики Карелия отказано в удовлетворении административных исковых требований.

<

Дата обезличена> ФИО1 обратилась в Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия с претензией о необходимости внесения на основании п.п. 3 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ изменений в п. 2.1 договора аренды, определив срок аренды в 20 лет.

Вступившим в законную силу 

<

Дата обезличена> решением Сортавальского городского суда Республики Карелия от 

<

Дата обезличена> по гражданскому делу 

<

Номер обезличен> изменен п. 2.1 договора аренды, изложенный в следующей редакции: «Срок аренды участка составляет 20 лет с момента подписания Договора Сторонами».

Во исполнение решения суда от 

<

Дата обезличена> истцом и Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия заключено дополнительное соглашение, которым в п. 2.1 договора внесены изменения, в силу которых срок аренды участка составляет 20 лет с момента подписания сторонами договора.

Иных дополнительных соглашений к договору аренды не заключалось, изменений относительно иных условий договора (в том числе относительно порядка, размера и срока внесения арендной платы) сторонами договора не согласовывалось и в договор не вносилось.

В соответствии с п.п. 3.1, 3.2 договора арендная плата за земельный участок составляет 

<

Номер обезличен>. в год, вносится арендатором на счет Управления Федерального казначейства по Республике Карелия в бюджет Сортавальского муниципального района ежеквартально до 15 числа первого месяца отчетного квартала.

Согласно п. 3.3 договора арендная плата начисляется с даты подписания сторонами договора.

На основании п. 3.4 договора внесенный арендатором задаток засчитывается в счет арендной платы и перечисляется организатором торгов администрации Сортавальского муниципального района.

Пунктом 5.3 договора аренды предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1 процента от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Согласно данным, внесенным в Единый государственный реестр недвижимости, государственная регистрация права аренды ответчика на спорный земельный участок осуществлена 

<

Дата обезличена>

Таким образом, по условиям договора у ответчика возникла обязанность по внесению арендной платы с 

<

Дата обезличена> (даты подписания договора аренды).

По данным, представленным администрацией Сортавальского муниципального района по запросу суда, по договору от 

<

Дата обезличена> истцу начислена арендная плата за период с 

<

Дата обезличена> по I квартал 2024 г. в сумме 

<

Номер обезличен>. От истца поступили следующие платежи: 

<

Дата обезличена> – 

<

Номер обезличен>., 

<

Дата обезличена> – 

<

Номер обезличен>., 

<

Дата обезличена> – 

<

Номер обезличен>., 

<

Дата обезличена> – 

<

Номер обезличен>., 

<

Дата обезличена> – 

<

Номер обезличен>

Истец просит суд внести изменения в п. 2.2 договора, установив, что условия договора распространяются на отношения сторон с даты государственной регистрации договора, то есть с 

<

Дата обезличена>, установить дату начала внесения арендной платы за пользование земельным участком с 

<

Дата обезличена>

В силу абз. 6 ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

Пунктом 1 ст. 65 ЗК РФ установлено, что формами оплаты за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Статья 309 ГК РФ предусматривает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 г. № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. По смыслу ст.ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Актуальность такого правового подхода подтверждена Третьим кассационным судом общей юрисдикции (определение от 24.05.2023 № 88-9753/2023).

В рассматриваемом случае условия пользования арендуемым имуществом (в части срока действия договора) сторонами договора в полном объеме согласованы не были, что потребовало разрешения спора в судебном порядке.

В дальнейшем стороны договора пришли к взаимному соглашению о сроке действия договора, при этом первоначальные условия договора о порядке и сроках начисления арендной платы сторонами не корректировались.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права по своей воле и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

На основании пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора одной из сторон.

Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Вступившим в законную силу решением суда от 

<

Дата обезличена> по гражданскому делу 

<

Номер обезличен> установлено, что истец, являясь арендатором по действительному и действующему договору аренды, была лишена возможности осуществления государственной регистрации договора в силу ничтожности п. 2.1 договора аренды.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что право на судебную защиту признается и гарантируется в Российской Федерации согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с Конституцией Российской Федерации. Это право включает в себя не только право на обращение в суд, но и гарантированную государством возможность получения реальной судебной защиты путем восстановления нарушенных прав и свобод.

В силу положений ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем прекращения или изменения правоотношения.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что права истца подлежат судебной защите заявленным способом, а именно путем внесения изменений в договор аренды земельного участка в части указания в п. 2.2 договора условия о распространении его действия на отношения сторон с даты государственной регистрации договора, то есть с 

<

Дата обезличена>, а также установления даты начала внесения арендной платы за пользование земельным участком с 

<

Дата обезличена>

При этом суд учитывает, что вторая сторона договора (арендодатель) в лице Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия не выразила возражений относительно внесения изменений в договор и удовлетворения исковых требований.

Утверждение администрации Сортавальского муниципального района о том, что арендная плата должна начисляться только и исключительно с даты передачи участка арендатору, не свидетельствует о наличии оснований для отказа в удовлетворении исковых требований. Определение условий договора относительно порядка и начала исчисления сроков исполнения обязательств осуществляется сторонами договора, которым администрация не является. При этом суд исходит из того, что истец при заключении договора не могла предвидеть возможность возникновения препятствий в государственной регистрации договора аренды, последовавших в дальнейшем судебных разбирательств.

Таким образом, заявленные истцом требования подлежат удовлетворению.

Пункт 2.2 договора аренды подлежит изложению в следующей редакции: «Условия договора распространяются на отношения сторон с даты государственной регистрации договора, то есть с 

<

Дата обезличена> Датой начала внесения арендной платы за пользование земельным участком является 

<

Дата обезличена>».

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

иск удовлетворить.

Пункт 2.2 договора аренды от 

<

Дата обезличена> 

<

Номер обезличен>, заключенного между ФИО1 и Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия, изложить в следующей редакции: «Условия договора распространяются на отношения сторон с даты государственной регистрации договора, то есть с 

<

Дата обезличена> Датой начала внесения арендной платы за пользование земельным участком является 

<

Дата обезличена>».

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Сортавальский городской суд Республики Карелия.

Судья В.Е.Буш

Мотивированное решение в порядке ч. 2 ст. 199 ГПК РФ

изготовлено 19 марта 2024 г.