Дело №2-1064/2025

УИД 09RS0002-01-2025-001091-34

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

(заочное)

25.08.2025 г. Усть-Джегута

Усть-Джегутинский районный суд Карачаево-Черкесской Республики в составе: председательствующего – судьи Боташева М.Д., при секретаре судебного заседания ФИО3-М., рассмотрев в открытом судебном заседании в зале судебных заседаний Усть-Джегутинского районного суда гражданское дело в порядке заочного производства по исковому заявлению ФИО2 к Администрации Усть-Джегутинского муниципального района об обязании продлить договор аренды земельного участка,

установил:

ФИО2 обратился в Усть-Джегутинский районный суд Карачаево-Черкесской Республики с иском к администрации Усть-Джегутинского муниципального района об обязании продления договора аренды земельного участка.

В обоснование иска истец указал, что 01.09.2022 между администрацией Усть-Джегутинского муниципального района и им, ФИО1, был заключен договор аренды (номер обезличен) о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земельного участка) из категории земель населенных пунктов, общей площадью - 662+/-9,01 м2, с кадастровым номером: (номер обезличен), расположенный по адресу: (адрес обезличен ). Земельный участок был выделен в аренду под ведение садоводства. Данный договор аренды был заключен до 28.02.2025. На данном участке в январе 2025 года он начал строительство объекта недвижимости – садового дома Лит. А, общей площадью 34,4 м2. По истечении срока договора аренды (номер обезличен), он обратился с заявлением в администрацию Усть-Джегутинского муниципального района о продлении или перезаключении договора аренды земельного участка, однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером: (номер обезличен). На его заявление администрация Усть-Джегутинского муниципального района сообщила, что в связи с отсутствием оснований, предусмотренных ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, администрация не имеет возможности предоставить в аренду без проведения аукциона. На указанном земельном участке он начал возводить строение, о чем предоставил акт обследования объекта недвижимости. Земельный участок используется им по целевому назначению, заявление о заключении нового договора им подано, иное лицо исключительным правом на приобретение спорного участка не обладает, ранее заключенный с ним договор не расторгнут, по основаниям, предусмотренным пп.1 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации. На основании изложенного, просит обязать администрацию Усть-Джегутинского муниципального района продлить договор аренды с ним, ФИО1, на земельный участок, площадью 600+/-9 м2 кадастровым номером: 09:07:0010702:389, расположенный по адресу: РФ, КЧР, (адрес обезличен ), без проведения торгов для завершения строительства объекта.

В судебное заседание истец ФИО2, представитель ответчика – администрации Усть-Джегутинского муниципального района и представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике, надлежащим образом, уведомленные о месте и времени судебного заседания, не явились, о причинах неявки суду не сообщили.

В соответствии с ч. 1 ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Содержание принципа состязательности сторон, установленного нормами ст. 56 ГПК РФ, определяет положение, согласно которому стороны сами обязаны доказывать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений, при этом, от самих сторон зависит, участвовать ли им в состязательном процессе или нет, представлять ли доказательства в обоснование своих требований и возражений, а также в опровержение обстоятельств, указанных другой стороной, являться ли в судебные заседания.

Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве и иных процессуальных прав, поэтому не может быть препятствием для рассмотрения судом дела по существу.

С учетом вышеизложенного, в соответствии с положениями частей 3, 5 статьи 167 ГПК РФ данное дело рассмотрено в отсутствие не явившихся сторон и третьего лица.

Проверив и оценив материалы дела в совокупности с представленными доказательствами, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что в соответствии с договором (номер обезличен) о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земельного участка) от 01.09.2022, заключенным администрацией Усть-Джегутинского муниципального района (именуемый в дальнейшем «Арендодатель») с ФИО1 (именуемый в дальнейшем «Арендатор»), последнему предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером: 09:07:0010702:389, площадью 600+/-9 м2, расположенного по адресу: РФ, КЧР, (адрес обезличен ), из категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: под ведение садоводства. Из представленных материалов усматривается, что на момент заключения договора на земельном участке строений не имелось. Договор заключен на срок десять лет, начиная с 01.09.2022, и действует до 28.02.2025.

По истечении срока договора аренды земельного участка ФИО2 обратился в администрацию Усть-Джегутинского муниципального района с заявлением о продлении или заключении с ним договора аренды земельного участка с кадастровым номером: 09:07:0010702:389, расположенного по адресу: РФ, КЧР, (адрес обезличен ).

Как следует из уведомления администрации Усть-Джегутинского муниципального района от 03.06.2025 (номер обезличен), ФИО2 отказано в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером: 09:07:0010702:389, в связи с отсутствием оснований предусмотренных пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, администрация не имеет возможности предоставить в аренду без проведения торгов в форме аукциона.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закона №171-ФЗ), в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения, как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, в результате чего ЗК РФ дополнен главами V.l - V.6 (ст. ст. 39.1 - 39.36, вступили в силу с 01.03.2015), ГК РФ дополнен статьей 239.1 (вступила в силу с 01.03.2015), предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В силу п. 6 ст. 239.1 ГК РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом п. 33 ст. 34 Закона №171-ФЗ, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 2 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №3137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации Закона №137-ФЗ».

Права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ и соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 №19-КАД21-17-К5.

Земельным кодексом РФ установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Согласно п. 4 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

Из содержания подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи Гражданского кодекса).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Из представленного истцом акта обследования от 07.05.2025, составленного техником - инвентаризатором филиала ППК «Роскадастра» по КЧР ФИО4, следует, что ею обследован объект капитального строительства, расположенного по адресу: РФ, КЧР, (адрес обезличен ). По указанному адресу расположен объект недвижимости: Лит.А - Объект незавершенного строительства - садовый дом, площадь застройки – 34,3 м2, процент готовности - 11% (инвентаризационная стоимость объекта 125371 руб.).

С учетом нахождения на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства, возведенного ФИО1 и фактически принадлежащего ему, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

Применительно к данному случаю, публичный собственник спорного земельного участка - администрация Усть-Джегутинского муниципального района не воспользовалась правом на обращение в суд с иском об изъятии принадлежащего ФИО2 объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия договора (номер обезличен) аренды земельного участка от 01.09.2022 в отношении земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен), как это предусмотрено подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ. В связи с чем, у ФИО2 имеется право на однократное предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен) для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения в феврале 2025 года срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

Сведений о задолженности по арендной плате по состоянию на 28.02.2025 по договору аренды земельного участка (номер обезличен) от 01.09.2022, с кадастровым номером: 09:07:0010702:389, расположенного по адресу: РФ, КЧР, (адрес обезличен ), материалы дела не содержат, ответчиком - администрацией Усть-Джегутинского муниципального района, суду не представлено.

С учетом установленных по делу обстоятельств, отказ администрации Усть-Джегутинского муниципального района в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что ФИО2 было незаконно отказано в заключении договора аренды земельного участка, поскольку он как собственник объекта незавершенного строительства, расположенным на земельном участке, имеет право на заключение договора аренды указанного земельного участка без проведения торгов для завершения строительства принадлежащего ему объекта.

На основании изложенного, суд полагает обоснованным требование истца о возложении на ответчика обязанности заключить договор аренды указанного выше земельного участка для завершения строительства.

Согласно ч. 2 ст. 206 ГПК РФ при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, в случае, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решения суда должно быть исполнено.

Суд полагает, что месячный срок со дня вступления настоящего решения суда в законную силу является разумным и достаточным для исполнения администрацией Усть-Джегутинского муниципального района обязанности по заключению договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

исковое заявление ФИО2 к Администрации Усть-Джегутинского муниципального района об обязании продлить договор аренды земельного участка – удовлетворить.

Обязать администрацию Усть-Джегутинского муниципального района Карачаево-Черкесской Республики в течение одного месяца с момента вступления в законную силу решения суда совершить действия по продлению договора аренды земельного участка с кадастровым номером: 09:07:0010702:389, площадью 600+/-9 м2, расположенного по адресу: РФ, КЧР, (адрес обезличен ), с ФИО2 без проведения торгов для завершения объекта незавершенного строительства.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об его отмене в течение семи дней со дня получения копии решения.

Заочное решение может быть обжаловано ответчиком в апелляционном порядке в Верховный суд Карачаево-Черкесской Республики через Усть-Джегутинский районный суд Карачаево-Черкесской Республики в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда, а иными лицами, участвующими в деле, - в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления. 

В окончательной форме мотивированное решение изготовлено 08.09.2025.

Председательствующий – судья М.Д. Боташев