№ 2-1019/17 

Решение

Именем Российской Федерации

21 марта 2017 года г. Пятигорск

Пятигорский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Пушкарной Н.Г.,

при секретаре судебного заседания Байрамуковой П.Д., 

с участием: 

представителя истца ФИО1,

представителя ответчика адвоката Аракелян Э.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Пятигорске гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о признании договора купли-продажи ничтожным, применении последствий ничтожной сделки и обращения взыскания на имущество, 

установил:

В обоснование заявленных исковых требований истица указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО3, в лице представителя по доверенности ФИО6, был заключен договор купли-продажи 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес>, по цене 

<

данные изъяты> рублей. Все условия были согласованы сторонами, расчет произведен в полном объеме, что подтверждается распиской продавца ФИО3, которая снялась с регистрационного учета ДД.ММ.ГГГГ. Затем ей была передана домовая книга, ключи от квартиры и она фактически стала её собственником, при этом свое домовладение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, она продала и снялась с регистрационного учета со всеми членами своей семьи. 

ДД.ММ.ГГГГ, документы относительно сделки купли-продажи квартиры № по адресу: 

<

адрес>, были сданы для государственной регистрации в филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, о чем имеется соответствующая расписка.

Датой выдачи документов и срок регистрации перехода права были установлены ДД.ММ.ГГГГ. 

Явившись ДД.ММ.ГГГГ в филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, ей стало известно, что данная сделка не зарегистрирована. Вместо получения правоустанавливающих документов ею было получено уведомление о приостановлении государственной регистрации в связи с поступлением Постановления УФССП по СК Пятигорского городского отдела от ДД.ММ.ГГГГ № о наложении ареста на имущество должника ФИО3

Согласно пункту 1 статьи 119 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

В пункте 51 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что споры об освобождении имущества от ареста рассматриваются в соответствии с подведомственностью дел по правилам искового производства независимо от того, наложен арест в порядке обеспечения иска или в порядке обращения взыскания на имущество должника во исполнение исполнительных документов. Ответчиками по таким искам являются: должник, у которого произведен арест имущества, и те лица, в интересах которых наложен арест на имущество.

В силу статьи 218 ГК РФ право собственности может возникнуть на основании гражданско-правовых сделок.

В соответствии с частью 1 статьи 131 ГК РФ возникновение, прекращение и переход права собственности на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации, которая является в силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122 «О регистрации прав на недвижимое имущество» доказательством зарегистрированного права.

На основании статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя по сделке с недвижимостью возникает только с момента регистрации сделки.

Согласно статье 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 3 статьи 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действующей на момент подачи заявления о государственной регистрации договора и перехода прав) государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены федеральным законом, а ипотеки жилых помещений - не позднее чем в течение пяти рабочих дней с указанного дня.

В соответствии с пунктом 4 статьи 19 указанного Федерального закона, если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в Единый государственный реестр прав или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества либо об избрании в качестве меры пресечения залога, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета, возврата залога залогодателю или до решения вопроса об обращении залога в доход государства в порядке, установленном законодательством.

Как разъяснено в абзаце 3 пункта 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», право собственности на недвижимое имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Из приведенных выше норм закона с учетом правовых позиций Верховного Суда РФ следует, что момент возникновения прав на недвижимое имущество обусловлен исключительно моментом государственной регистрации права на данное имущество.

Иск об освобождении имущества от ареста является иском о защите права собственности или иного вещного права, а потому на момент наложения ареста, запрета истцы должны являться собственниками имущества.

Так, согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии со статьей 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Согласно требованиям статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

По смыслу указанных выше норм права единственным доказательством существования зарегистрированного права является его государственная регистрация (пункт 1 статьи 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Таким образом, до государственной регистрации перехода права собственности собственником имущества остается прежний собственник, кредиторы которого могут обратить взыскание по его обязательствам на это имущество, отсутствие регистрации права собственности не дает приобретателю права заявить иск об освобождении спорного имущества от обременений и не свидетельствует о его приобретении прав собственника недвижимого имущества.

На основании ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов – ничтожна.

Частью 1 ст. 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре.

В соответствии с Конституцией РФ защита прав и свобод человека и гражданина в Российской Федерации является обязанностью государства (статья 2); судебная защита прав и свобод гарантируется (статьи 45, часть 1;46, части 1 и 2). Развивая эти конституционные положения, Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от ДД.ММ.ГГГГ по делу о проверке конституционности положений подпункта 7 пункта 1 статьи 7, пункта 1статьи 77 и пункта 1 статьи 81 Федерального закона «Об исполнительном производстве» указал, что защита нарушенных прав не может быть признана действенной, если судебный акт своевременно не исполняется; законодатель обязан предусмотреть эффективный механизм реализации судебных решений и вправе урегулировать порядок принудительного исполнения судебных актов, а также права и обязанности участников исполнительного производства.

Согласно статье 79 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен ГПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Статьями 17 (часть 3), 35 и 46 (часть 1) Конституции РФ установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, каждый вправе иметь имущество в собственности и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод в случае неисполнения обязательств.

Согласно статье 24 ГК РФ, гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание. Указанная норма закрепляет полную имущественную ответственность физического лица независимо от наличия статуса индивидуального предпринимателя и не разграничивает имущество гражданина.

В силу того, что цена квартиры была определена договором, то данная квартира для гражданина-должника не является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, что подтверждается действиями по отчуждению квартиры, снятию с регистрации. 

Обратившись в суд, истица просит признать договор купли-продажи квартиры № по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ней и ФИО3 – ничтожным и применить последствия ничтожной сделки.

Взыскать с ФИО3 в ее пользу денежную сумму в размере 

<

данные изъяты> рублей, уплаченную по договор купли-продажи 

<

адрес>.

В счет взысканной суммы в размере 

<

данные изъяты> рублей, уплаченной по договору купли-продажи квартиры № по адресу: 

<

адрес>, обратить взыскание на квартиру № по адресу: 

<

адрес>. 

Признать за ней право собственности на квартиру № по адресу: 

<

адрес>.

Взыскать с ФИО3 судебные издержки, понесенные за оплату, услуг представителя в размере 

<

данные изъяты> рублей и оплаченную государственную пошлину в размере 

<

данные изъяты> рублей. 

В судебное заседание истица ФИО2 не явилась, доверив представлять свои интересы полномочному представителю по доверенности ФИО1, который в судебном заседании просил суд удовлетворить исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещенная надлежащим образом о времени и месте слушания гражданского дела по последнему известному месту жительства и месту нахождения, в суд не явилась, об уважительности причин неявки суд не известила, ходатайств об отложении судебного заседания в суд не поступало.

Назначенный судом в качестве представителя ответчика в порядке ст. 50 ГПК РФ адвокат адвокатского кабинета 

<

адрес> Аракелян Э.А., действующая на основании ордера, просила вынести решение в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, а также с учетом мнения явившихся представителей сторон, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, имеющиеся в нем письменные доказательства с учетом требований закона об относимости и допустимости, а также значимости для правильного разрешения настоящего спора, суд приходит к следующему:

Согласно ст. 45 Конституции РФ государственная защита прав и свобод человека и гражданина в Российской Федерации гарантируется. Каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком по делу ФИО3 и истцом ФИО2 заключен договор купли-продажи квартиры № расположенной по адресу: 

<

адрес>. От имени продавца ФИО3 действовал ее полномочный представитель по нотариально удостоверенной доверенности ФИО6 Каких-либо сведений об отмени доверенности, на основании которой действовал представитель продавца, суду представлено не было. 

Согласно п.4 и п. 5 договора ФИО2 приобрела указанную квартиру за 

<

данные изъяты> руб. Стороны произвели расчет в полном объеме до подписания договора. 

Факт получения продавцом ФИО3 денежных средств в счет оплаты недвижимого имущества по договору купли-продажи подтверждается распиской полномочного представителя последней от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 9 договор он считается заключенным с момента подписания его сторонами, т.е. с ДД.ММ.ГГГГ.

До подписания договора недвижимое имущество фактически передано покупателю, а потому стороны пришли к соглашению передаточный акт не составлять (п.11 договора купли-продажи). 

Вместе с передачей квартиры осуществлена передача домовой книги, ключей от квартиры, что подтверждает сама истица, которая, с ее же слов, стала фактически собственником спорной квартиры. 

Таким образом, учитывая положения п. 1 ст. 160, ст. ст. 420, 421, 432, 433 ГК РФ, суд считает, что при заключении спорного договора между сторонами достигнуто соглашение по всем его существенным условиям, форма договора, установленная законом, соблюдена.

Условия договора сторонами исполнены в полном объеме, ФИО7 квартира фактически передана ФИО2 и перешла в ее распоряжение, тогда как последней произведена полная оплата по договору купли-продажи, денежные средства получены продавцом. 

Согласно подпункту 3 ч.3 ст.15 Федерального закона № 218-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено названным Федеральным законом.

В соответствии с пп. 37 ч.1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом.

Судом установлено, что стороны договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ совместно обратились в филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по СК с заявлением о государственной регистрации права на недвижимое имущество по указанному договору на квартиру № по адресу: 

<

адрес> в день заключения и подписания оспариваемого договора, т.е. ДД.ММ.ГГГГ, предоставив в регистрирующий орган все необходимые документы. 

Анализ изложенных выше установленных судом фактических обстоятельств дела, согласно которым продавец ФИО3 в лице своего полномочного представителя ФИО6 и покупатель ФИО2 лично участвовали в заключении договора купли-продажи и оформлении документов для регистрации договора и перехода права собственности, свидетельствует о том, что стороны выразили свою волю на заключение и госрегистрацию оспариваемой сделки и перехода права собственности на спорную квартиру от ФИО3 к ФИО2

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Из п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. 

В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ доказательств в подтверждение утверждений истца о ничтожности (недействительности) оспариваемой сделки стороной истца не представлено.

Из уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (г.Пятигорск) от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что осуществление действий по регистрации права собственности в отношении квартиры № по 

<

адрес> приостановлено в связи с поступлением постановления УФССП по СК Пятигорский городской отдел от ДД.ММ.ГГГГ № о наложении ареста на имущество должника – ФИО3 Осуществление действий по регистрации права собственности приостанавливается до снятия ареста. 

Однако, факт наложения ареста на спорное имущество уже после совершения сделки по отчуждению недвижимого имущества и подачи документов в регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности на него не является основанием для признания договора купли-продажи квартиры ничтожной (недействительной) сделкой в соответствии со ст.ст. 166, 168 ГК РФ. 

Совокупность исследованных в судебном заседании доказательств дают суду основания прийти к выводу о том, что истицей не доказаны заявленные исковые требования, а потому в их удовлетворении следует отказать в полном объеме. Поскольку суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания сделки купли-продажи квартиры ничтожной, не подлежат и удовлетворения требования истца о применении последствий ничтожной сделки, взыскании денежных средств с ответчика по договору купли-продажи квартиры и признании права собственности на спорную квартиру, так как они вытекают из основного требования, в удовлетворении которого истцу отказано. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3 о признании договора купли-продажи квартиры № по адресу: 

<

адрес>, заключенного между ФИО2 и ФИО3, ничтожным, применении последствий ничтожной сделки; взыскании с ФИО3 в пользу ФИО2 денежной суммы в размере 

<

данные изъяты> рублей, уплаченной по договор купли-продажи квартиры №, расположенной по адресу: 

<

адрес>; обращении взыскания на 

<

адрес>, расположенную по адресу: 

<

адрес>, в счет взыскиваемой денежной суммы в размере 

<

данные изъяты> рублей; признании за ФИО2 право собственности на квартиру № расположенную по адресу: 

<

адрес>; взыскании с ФИО3 судебных издержек (расходов), понесенных ФИО2 за оплату услуг представителя в размере 

<

данные изъяты> рублей и оплату государственной пошлины в размере 

<

данные изъяты> рублей – отказать. 

Решение суда может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Пятигорский суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Н.Г. Пушкарная