дело №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Воскресенск 28 августа 2019 года 

Воскресенский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Соболевой Г.В.,

адвоката Захаровой О.А., 

при секретаре судебного заседания Тулиновой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4, ФИО5 о реальном разделе жилого дома и земельного участка, встречному исковому заявлению ФИО5 к ФИО14 о реальном разделе жилого дома и земельного участка, встречному исковому заявлению ФИО4 к ФИО14 о реальном разделе жилого дома и земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО20 и ФИО19 и просит, с учётом уточнения, произвести реальный раздел земельного участка и жилого дома по адресу: 

<

адрес>, согласно варианту 1 заключения эксперта; взыскать компенсацию в пользу ответчиков за стоимость долей, установленную в экспертном заключении и прекратить право собственности ответчиков на их доли, признать за истцом право собственности на доли ответчиков.

В обоснование заявленных требований истица указала, что на основании договора купли-продажи земельного участка от 

<

дата> она и ее супруг ФИО21. приобрели в долевую собственность, по ? доли в праве, земельный участок по указанному адресу. В период брака на земельном участке был возведен жилой дом площадью 478 кв.м. и зарегистрировано за истицей и ее супругом право по ? доли в праве за каждым. На основании постановления администрации Воскресенского муниципального района 

<

адрес> от 

<

дата> № жилому дому и земельному участку присвоен адрес. 

<

дата> ФИО21 умер.

На основании свидетельства о праве на наследство по закону, истице выделено в собственность 1/3 доли от ? доли жилого дома и земельного участка. Другими наследниками первой очереди после смерти супруга являлись его дети от предыдущего брака – ответчики ФИО20 и ФИО19., нотариусом выделено в их собственность по 1/6 доли в праве каждому. 

С момента оформления наследственных прав между сторонами было достигнуто соглашение о продаже земельного участка и жилого дома и распределении денежных средств пропорционально доли каждого. В ходе поиска покупателей на продаваемые объекты недвижимости, ответчики стали требовать выплаты им 8 000 000 рублей за продаваемые объекты, что превышает ? доли рыночной стоимости. Учитывая, что ответчики препятствуют продаже объектов недвижимости, истица приняла решение произвести реальный раздел жилого дома и земельного участка, в связи с чем, обратилась в суд с настоящим иском.

ФИО19 обратился со встречным исковым заявлением к ФИО14 и просит с учетом уточнения, взыскать с ответчика денежные средства в размере 4 300 000 рублей в качестве компенсации за принадлежащую ему 1/6 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, и денежные средства в размере 248 982,60 рублей в качестве компенсации за 1/6 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок.

ФИО20 обратился со встречным исковым заявлением к ФИО14 и просит с учетом уточнения, взыскать с ответчика денежные средства в размере 4 300 000 рублей в качестве компенсации за принадлежащую ему 1/6 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, и денежные средства в размере 248 982,60 рублей в качестве компенсации за 1/6 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Истица по первоначальному иску, ответчица – по встречным, ФИО14 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте его проведения, дело рассмотрено в её отсутствие.

Представитель ФИО14 – адвокат ФИО8 в судебное заседание явилась, просила удовлетворить первоначальные исковые требования, с учётом уточнения, по основаниям изложенным в иске. Пояснила, что ФИО14 согласна произвести реальный раздел жилого дома и земельного участка в соответствии с заключением эксперта, либо разрешить вопрос о компенсации в размере той суммы, которую определил эксперт с учётом реальной рыночной стоимости, рассчитанной по сравнительному методу.

Ответчик по первоначальному иску, истец /третье лицо/ – по встречному, ФИО19 в судебное заседание явился, первоначальные исковые требования не признал, настаивал на удовлетворении заявленных им встречных исковых требованиях.

Представитель ФИО19 – ФИО33 в судебное заседание явилась, первоначальные исковые требования не признала, просила удовлетворить встречные исковые требования. Пояснила, что стоимость жилого дома экспертом при производстве экспертизы существенно занижена, просила суд признать заключение эксперта недопустимым доказательством по делу.

Ответчик по первоначальному иску, истец /третье лицо/– по встречному, ФИО20 в судебное заседание явился, первоначальные исковые требования не признал, настаивал на удовлетворении заявленных им встречных исковых требованиях. Просил признать заключение эксперта недопустимым доказательством, считает, что стоимость его доли домовладения экспертом занижена.

Свидетель ФИО9 показала, что является агентом по недвижимости и занимается продажей спорного жилого дома. Стоимость в размере 16 300 000 рублей устанавливалась с ФИО14 Дом находится в продаже более года. За это время был один покупатель, он был готов купить дом за 12 000 000 рублей. ФИО14 сказала, что по этой цене не готова продать дом третьим лицам. Цена для продажи нереальна, поскольку дома большой площади не пользуются спросом. ФИО14 сказала, что все вопросы по продаже дома можно решать с ней, и она сама хотела согласовать все вопросы с другими собственниками. Аналогичные дома стоят примерно от 12 000 000 рублей до 14 000 000 рублей.

Заслушав стороны, экспертов, свидетеля, исследовав материалы дела, оценивая представленные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему:

В силу ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

В соответствии со ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

В п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума ВАС Российской Федерации N 8 от 01 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в соответствии с п. 3 ст. 252 Гражданского кодекса РФ суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, неудобство в пользовании и т.п.

Раздел дома предполагает выделение сторонам изолированных частей дома, пригодных к проживанию и обеспеченных отдельными системами коммуникаций (отопления, водоснабжения, электроснабжения, газоснабжения и т.д.).

Согласно абз. 2 ч. 3 ст. 252 ГК РФ, если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

В соответствии с требованиями абз. 2 ч. 4 ст. 252 ГК РФ выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", вопрос о наличии существенного интереса в использовании общего имущества подлежит разрешению в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.

Из анализа приведенных выше норм следует, что применение правила абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ возможно лишь в случае одновременного наличия всех перечисленных законодателем условий: доля собственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

Определяя возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а, следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности, в связи с чем, распространил действие данной нормы как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников долевой собственности.

Как установлено в судебном заседании, ФИО14 на основании договора купли-продажи земельного участка 

<

дата> /Т. 1 л.д. 13-19/ и свидетельств о праве на наследство по закону 

<

дата> /Т. 1 л.д. 11-12/ является собственником 2/3 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>

Собственником 1/6 доли указанного недвижимого имущества на основании свидетельств о праве на наследство по закону от 

<

дата> является ФИО20 /Т. 1 л.д. 57-58/.

На основании свидетельств о праве на наследство по закону от 

<

дата> /Т. 1 л.д. 59-60/ ФИО19 является собственником 1/6 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, уч. 11а, что подтверждено выписками из ЕГРН /Т. 1 л.д. 61-66/. 

Принадлежность спорного недвижимого имущества сторонам в указанных долях подтверждается копиями дел правоустанавливающих документов /Т. 1 л.д. 156-247/.

С целью определения возможности и вариантов раздела, а так же определения стоимости спорного имущества, по данному делу была назначена и проведена комплексная судебная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза. 

Заключение эксперта № № /Т. 2 л.д. 22-91/ содержит указание на возможность раздела спорного жилого дома с отступлением от равенства долей в праве собственности, раздел служебных строений и сооружений возможен при условии отхождения от идеальной доли. Экспертом представлено 3 варианта раздела жилого дома в соответствии с пожеланиями каждой стороны.

В ходе проведения экспертизы было установлено, что реконструкция жилого дома не производилась, фактически площадь составляет 472 кв.м.. В ходе проведения экспертизы было установлено, что на земельном участке имеется самовольно возведённое строение – летняя кухня /беседка/. 

Эксперт указывает, что представленный ФИО14 вариант максимально приближен к идеальным долям при условии, что выделяемые помещения будут в общей долевой собственности ФИО19. и ФИО20.; представленные ФИО19 и ФИО20 варианты не целесообразны, так как при разделе жилого дома по предложенным вариантам, выдел земельных участков невозможен, поэтому данные варианты не выполнимы.

При проведении экспертизы экспертом произведено сопоставление фактической площади границ земельного участка с кадастровым номером № с данными, содержащимися в ЕГРН. Согласно правоустанавливающим документам и данным ЕГРН, площадь земельного участка составляет 1200 кв.м., по результатам натурных измерений – 1293 кв.м.. Экспертом представлены варианты раздела земельного участка площадью 1200 кв.м., поскольку площадь 1293 кв.м. сторонами не зарегистрирована. 

В соответствии с правоустанавливающими документами земельный участок находится в долевой собственности между сторонами: ФИО14., доля в праве 2/3, полагается земельный участок площадью 800 кв.м., ФИО20 доля в праве 1/6, – 200 кв.м, ФИО19 доля в праве 1/6, – 200 кв.м..

Экспертом подготовлены варианты раздела земельного участка с учетом вариантов раздела жилого дома. При этом эксперт указывает, что варианты раздела земельного участка с учётом вариантов раздела жилого дома, представленных ФИО19 и ФИО20., не представляются возможными, поскольку невозможно спроектировать земельный участок на горизонтальную поверхность из-за того, что выделяемые площади ФИО20 при разделе дома на цокольном и 1 этажах разные, выделяемые площади ФИО19 при разделе дома на цокольном и 2 этажах разные, данные варианты раздела земельного участка технически невозможны.

В судебном заседании эксперт ФИО10 подтвердил выводы экспертного заключения. Пояснил, что раздел жилого дома по вариантам ФИО19 и ФИО20 не может быть произведен, потому что будут блокироваться постройки, которые нельзя будет поставить на кадастровый учёт. Так как доли ответчиков являются незначительными, их невозможно выделить, возможно лишь выдел доли в общую долевую собственность ФИО19. и ФИО20., либо выплата компенсации ФИО14 каждому из ответчиков.

В судебном заседании эксперт ФИО11 подтвердила выводы экспертного заключения и пояснила, что раздел земельного участка по вариантам, представленным ответчиками, невозможен. 

У суда отсутствуют основания сомневаться в достоверности выводов проведенной по делу комплексной судебной строительно-технической и землеустроительной экспертизы, поскольку экспертиза проведена экспертом ФИО10, имеющим высшее образование по специальности «Юриспруденция», прошедший повышение квалификации и имеющему сертификаты соответствия "Системы добровольной сертификации негосударственных судебных экспертов": «Исследование домовладений с целью установления возможности их реального раздела между собственниками в соответствии с условиями, заданными судом; разработка вариантов указанного раздела» и экспертом ФИО11, имеющей высшее техническое образование по специальности «Горный инженер». 

Согласно Нормативному правовому акту 

<

данные изъяты> муниципального района 

<

адрес> от 

<

дата> № "О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность на территории 

<

данные изъяты> муниципального района 

<

адрес>" (утв. решением Совета депутатов Воскресенского муниципального района МО от 

<

дата> №) минимальный размер земельного участка, предоставляемого гражданам для индивидуального жилищного строительства в 

<

адрес> и поселках составляет 0,06 га..

Таким образом, требования ФИО14 о реальном разделе жилого дома и земельного участка по адресу: 

<

адрес>, подлежат удовлетворению частично, поскольку при площади земельного участка 1200 кв.м., ни один вариант раздела невозможен в силу действующего законодательства, в связи с чем, встречные иски ФИО19 и ФИО20 подлежат удовлетворению в части, поскольку указанный ими размер компенсации за доли в праве общей долевой собственности за жилой дом и земельный участок, суд считает необоснованным.

Таким образом, сложившиеся правоотношения между участниками общей долевой собственности по поводу спорного недвижимого имущества свидетельствуют о наличии исключительного случая, когда данное жилое помещение не может быть использовано всеми сособственниками по его назначению (для проживания) без нарушения прав другого собственника.

Следовательно, защита нарушенных прав собственников возможна в силу п. 4 ст. 252 ГК РФ путем выплаты участникам долевой собственности денежной компенсации за их доли с утратой последними права на долю в общем имуществе.

Кроме того, суд также отмечает, что согласно извещениям о намерении продать долю в праве общей собственности от 

<

дата>, ФИО19 и ФИО20. направляли в адрес ФИО2 предложение о продаже своих долей /том 1 л.д.21/.

Согласно заключению эксперта /том 2 л.д.58/ рыночная стоимость земельного участка по адресу: 

<

адрес>, составляет 1 065 702,33 рублей. Для определения рыночной стоимости составляющих строений домовладений использован Сборник норм для оценки строений, принадлежащих гражданам 

<

адрес>, утвержденный решением Мособлисполкома от 

<

дата> год № «О государственной страховании имущества, принадлежащего гражданам». Определение базовой стоимости строения производится путем умножения стоимости показателя за 1 куб.м. строения, выбранного по справочнику, на величину строительного объема здания с учетом поправочных коэффициентов, учитывающих отличия от типовых строений за вычетом величины накопленного физического износа. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости в ценах на дату проведения экспертизы используются коэффициенты перевода в текущий уровень цен, а также коэффициенты прибыли инвестора. Стоимость жилого дома с хозяйственными постройками составляет 11 904 806,17 рублей.

В судебном заседании эксперт ФИО12 подтвердил выводы экспертного заключения и пояснил, что при оценке недвижимого имущества применялся аналитический метод. При расчете стоимости земли был использован метод сравнительной единицы. Поскольку судом были поставлены вопросы об определении рыночной стоимости как участка, так и строений, поэтому использовали разные методы. При оценке строений сравнительный метод не использовался, так как не было аналогов. При оценке дома учитывались неотделимое имущество, которым являются лестницы, перила, отделочные материалы.

Согласно заключению дополнительной оценочной экспертизы № /Т. 3 л.д. 48-78/, рыночная стоимость жилого дома, надворных построек и земельного участка по адресу: 

<

адрес>, определенная путём применения сравнительного метода, составляет 12 233 664,16 рублей.

В судебном заседании эксперт ФИО12 пояснил, что при подготовке дополнительного заключения был применён сравнительный подход для оценки жилого дома, в связи с чем результатом явилась единая сумма без разбивки на компоненты. При подготовке заключения были выбраны наиболее сопоставимые варианты.

Доводы, указанные ФИО6 И.А. в ходатайстве о признании недопустимым доказательством заключение эксперта, суд отклоняет, поскольку суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 67 ГПК РФ).

В силу закона, право определения доказательств, имеющих значение для дела, как и право решения вопроса о назначении повторной экспертизы, принадлежит суду, рассматривающему дело. В соответствии с требованиями ст. 87 Гражданского процессуального кодекса РФ повторная экспертиза проводится в случае возникновения сомнений в правильности или обоснованности ранее данного заключения, либо наличия противоречий в заключениях нескольких экспертов, однако таких обстоятельств по делу установлено не было. Суду не представлено доказательств личной, прямой или косвенной заинтересованности эксперта ФИО12, либо достоверных доказательств об иных обстоятельствах, вызывающих сомнение в его объективности и беспристрастности. 

Оснований для признания экспертного заключения недопустимым доказательством у суда не имеется. Оспаривая выводы судебной экспертизы по настоящему делу, ответчик не представил соответствующие доказательства ее недостоверности вследствие некомпетентности эксперта, неполноты представленных для проведения экспертизы материалов или по иным основаниям. Указанные в ходатайстве недостатки, описки, недочеты не влияют на выводы экспертизы и устранены путем допроса экспертов.

У суда отсутствуют основания сомневаться в достоверности выводов, поскольку заключение соответствует требованиям ч. 2 ст. 86 ГПК РФ и ст. 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, эксперты имеют соответствующую квалификацию.

При определении размера компенсации за 1/6 долю в праве общей долевой собственности за жилой дом и земельный участок по адресу: 

<

адрес>, суд принимает во внимание заключение эксперта № и определяет её в размере 2 161 751,42 рублей, поскольку на момент обращения с настоящим иском в суд данный метод оценки являлся наиболее объективным, учитывающим исключительно индивидуальные характеристики спорных объектов недвижимости.

Таким образом, с учетом установленных по делу обстоятельств, исследованных в судебном заседании материалов дела, пояснений сторон, суд приходит к выводу о прекращении право собственности ФИО2 на 2/3 доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок, ФИО19 ФИО20 на 1/6 доли каждого в праве собственности на жилой дом и земельный участок, взыскании с ФИО2. в пользу ФИО19 и ФИО20 в качестве компенсации за 1/6 долю в праве общей долевой собственности за жилой дом и земельный участок, каждого, денежные средства в размере по 2 161 751,42 рублей, и после выплаты ФИО2 ответчикам денежной компенсации, признать за ФИО2 право собственности на жилой дом и земельный участок.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Уточненные исковые требования ФИО14 к ФИО4, ФИО5 о реальном разделе жилого дома и земельного участка – удовлетворить частично.

Встречные исковые требования ФИО5 к ФИО14 о реальном разделе жилого дома и земельного участка - удовлетворить частично.

Встречные исковые требования ФИО4 к ФИО14 о реальном разделе жилого дома и земельного участка - удовлетворить частично. 

Прекратить право собственности ФИО14 на 2/3 доли в праве собственности на жилой дом, общей площадью 478 кв.м., кадастровый № и земельный участок, общей площадью 1200 кв.м., с кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес>. 

Прекратить право собственности ФИО5 на 1/6 доли в праве собственности на жилой дом, общей площадью 478 кв.м., кадастровый № и земельный участок, общей площадью 1200 кв.м., с кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес>. 

Прекратить право собственности ФИО4 на 1/6 доли в праве собственности на жилой дом, общей площадью 478 кв.м., кадастровый № и земельный участок, общей площадью 1200 кв.м., с 

кадастровым номером № расположенных по адресу: 

<

адрес>. 

При реальном разделе жилого дома, общей площадью 478 кв.м., кадастровый № и земельного участка, общей площадью 1200 кв.м., с кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, между ФИО14, ФИО4, ФИО5, выделить ФИО14 целый жилой дом и земельный участок, расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Взыскать с ФИО14 в пользу ФИО5 в качестве компенсации за 1/6 долю в праве общей долевой собственности за жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>, денежные средства в размере 2 161 751,42 рублей /два миллиона сто шестьдесят одна тысяча семьсот пятьдесят один рублей сорок две копеек/.

Взыскать с ФИО14 в пользу ФИО4 в качестве компенсации за 1/6 долю в праве общей долевой собственности за жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>, денежные средства в размере 2 161 751,42 рублей /два миллиона сто шестьдесят одна тысяча семьсот пятьдесят один рублей сорок две копеек/.

После выплаты компенсации ФИО6 ФИО2 ФИО4 и ФИО5 в размере 2 161 751,42 рублей, каждому, признать за ФИО14 право собственности на жилой дом, общей площадью 478 кв.м., кадастровый № и земельный участок, общей площадью 1200 кв.м., с кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес>.

В удовлетворении уточненных исковых требований ФИО14 о взыскании в пользу ФИО5 и ФИО4 компенсаций за расхождение доли жилого дома и гаража, взыскании компенсации за стоимость долей по результатам дополнительной судебной оценочной экспертизы №, признании права собственности на гараж, площадью 52,2 кв.м. - отказать.

В удовлетворении уточненных встречных исковых требований ФИО4 о взыскании с ФИО14 денежных средств в качестве компенсации за 1/6 долю жилого дома и земельного участка в большем размере - отказать.

В удовлетворении уточненных встречных исковых требований ФИО5 о взыскании с ФИО14 денежных средств в качестве компенсации за 1/6 долю жилого дома и земельного участка в большем размере - отказать.

Решение суда является основанием для регистрации за ФИО14 право собственности на жилой дом, кадастровый № и земельный участок, общей площадью 1200 кв.м., с 

кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Московского областного суда через Воскресенский городской суд 

<

адрес> в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме, а лицами, участвующими в деле, но не присутствовавшими в судебном заседании, – в тот же срок со дня получения его копии. 

Решение изготовлено 

<

дата>.

Судья Соболева Г.В.