Дело № 3а-233/2021

УИД 76OS0000-01-2020-000683-22

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

город Ярославль 7 сентября 2021 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.

при секретаре Амелиной Я.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Закрытого акционерного общества «Интертэм» об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Закрытое акционерное общество (ЗАО) «Интертэм» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит:

установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: назначение – нежилое здание, наименование – здание торгового центра в составе Первого пускового комплекса «Культурно – коммерческого комплекса «Сенная площадь», площадью 6 995, 5 кв. метров, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 155 950 000 рублей;

установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: назначение – нежилое здание, наименование – нежилое здание, площадью 13 180 кв. метров, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> 9, в размере рыночной стоимости 290 839 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что ЗАО «Интертэм» является собственником указанных объектов недвижимости и плательщиком налога на имущество организаций, исчисляемого на основании кадастровой стоимости данных объектов, как налоговой базы. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объектов недвижимости. Согласно Отчетам, выполненным ООО «Ярэксперт» (далее – Отчеты), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года составляет 155 950 000 рублей; рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № – 290 839 000 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 264 706 927, 61 рубля; объекта недвижимости с кадастровым номером № на ту же дату – 537 232 610, 23 рубля. 

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности ФИО4 административный иск поддержала, полагала возможным определить величину рыночной стоимости объектов недвижимости в соответствии с выводами судебной экспертизы, проведенной экспертом ФИО1

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области своего представителя в судебное заседание не направил, в письменном отзыве на административный иск его не признал, указал на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости административного истца достоверно установлена экспертным заключением, выполненным экспертом ФИО2

Заинтересованное лицо администрация городского округа город Рыбинск в письменном заявлении возражало в удовлетворении требований административного иска, в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца. 

Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» представили суду отзывы на административный иск, в которых оставили разрешение дела на усмотрение суда.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», Департамент финансов Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.

Заслушав представителя административного истца, эксперта ФИО1, исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что ЗАО «Интертэм» является собственником следующих объектов:

объекта недвижимости: назначение – нежилое здание, наименование – здание торгового центра в составе Первого пускового комплекса «Культурно – коммерческого комплекса «Сенная площадь», площадью 6 995, 5 кв. метров, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>;

объекта недвижимости: назначение – нежилое здание, наименование – нежилое здание, площадью 13 180 кв. метров, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> 9.

В соответствии со статьями 372 – 375, 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций (далее в настоящей главе - налог) устанавливается настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.

Объектами налогообложения признаются:

1) недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.

В целях настоящей главы иностранные организации, осуществляющие деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства, ведут учет объектов налогообложения в порядке, установленном в Российской Федерации для ведения бухгалтерского учета;

2) недвижимое имущество, находящееся на территории Российской Федерации и принадлежащее организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, а также полученное по концессионному соглашению, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения.

Закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. 

После принятия закона, указанного в настоящем пункте, переход к определению налоговой базы в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, как их среднегодовой стоимости не допускается, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 2.2 пункта 12 настоящей статьи.

В соответствии со статьей 2.1 Закона Ярославской области «О налоге на имущество организаций» налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных статьей 378

<

2> Налогового кодекса Российской Федерации, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения: 

1) торговые центры (комплексы) общей площадью от 1000 квадратных метров и помещения в них;

2) нежилые помещения площадью от 1000 квадратных метров, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение торговых объектов либо которые фактически используются для размещения торговых объектов.

Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 18.12.2020 года N 34-н утвержден Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2021 год. 

В указанный Перечень под номером 171 внесен объект недвижимости (нежилое здание) с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>; под номером 172 – объект недвижимости (нежилое здание) с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес> 9, находящиеся в собственности ЗАО «Интертэм».

Исходя из вышеприведенных положений налогового законодательства, законодательства Ярославской области, а также принимая во внимание, что ЗАО «Интертэм» является собственником нежилых зданий, включенных в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость на 2021 год, суд приходит к выводу о том, что административный истец является плательщиком налога на имущество организаций, для исчисления которого в качестве налоговой базы принимается кадастровая стоимость объектов недвижимости. Следовательно, права и законные интересы ЗАО «Интертэм» затрагиваются установленной в отношении указанных объектов кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах, административный истец имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости данных объектов недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объекты недвижимости административного истца с кадастровыми номерами №, № вошли в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года – дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.

Согласно приложению 1 «Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, расположенных на территории Ярославской области по состоянию на 01.01.2019 года» кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составила 264 706 927, 61 рубля; объекта недвижимости с кадастровым номером № - 537 232 610, 87 рубля. 

Административным истцом представлены Отчеты об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, которыми рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 155 950 000 рублей; нежилого здания с кадастровым номером № на ту же дату – 290 839 000 рублей. 

По административному делу проведены судебные экспертизы (первоначальная и повторная) на предмет проверки соответствия представленных ФИО5 законодательству об оценочной деятельности, а также достоверности выводов ФИО5 относительно величины рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, № по состоянию на 1 января 2019 года.

Согласно выводам как первоначальной судебной экспертизы, выполненной экспертом ФИО2, так и выводам повторной судебный эксертизы, выполненной экспертом ФИО1., Отчет № 13911/20 от 14 ноября 2020 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №. Отчет № 13912/20 от 14 ноября 2020 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № не соответствуют законодательству об оценочной деятельности; рыночная стоимость указанных объектов недвижимости, определенная в Отчетах, не является достоверной.

В ходе производства экспертизы эксперт ФИО2 установил нарушение оценщиком пункта 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, что выразилось в следующем: 

- в Отчетах содержится информация, не используемая в расчетах;

- документы, представленные заказчиком для производства оценки, не заверены надлежащим образом;

- в рамках расчета рыночной стоимости объектов доходным подходом оценщиком принято значение коэффициента капитализации на уровне верхнего значения без достаточного обоснования данных выводов;

- в рамках доходного подхода стоимость объектов недвижимости в составе общей стоимости единого объекта недвижимости, включая стоимость земельного участка, определялась оценщиком с применением коэффициента из справочной оценочной литературы, что недостаточно оценщиком в Отчетах обосновано;

- в рамках доходного подхода существенные характеристики объекта оценки определялись по сведениям заказчика, что противоречит принципу независимости и объективности оценки;

- необосновано применение значительной корректировки цены аналога 1 (

<

адрес> на класс объекта. 

В ходе производства экспертизы эксперт ФИО1 установил нарушение оценщиком пункта 2 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что выразилось в следующем: 

- Отчеты содержат противоречия в части количества аналогов, использованных для расчета рыночной стоимости объектов сравнительным подходом;

- отсутствует достаточное обоснование примененной оценщиком величины скидки на торг в рамках сравнительного подхода;

- оценщиком допущены противоречия в части описания расчета арендной ставки обычного (не «якорного») арендатора в рамках доходного подхода;

- выводы оценщика в части расчета внешнего устаревания объектов непоследовательны, содержат противоречия;

- выводы оценщика относительно отдельных существенных характеристик аналогов не подтверждены, противоречат содержанию ФИО5.

Анализ приведенных выводов обоих экспертов указывает на то, что Отчеты содержат существенные недостатки, нарушения законодательства об оценочной деятельности, а именно требований о подтвержденности информации, приведенной в отчете об оценке, существенным образом влияющей на стоимость объекта оценки; а также о том, что содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Указанные недостатки ФИО5 могли повлиять на результат оценки.

В связи с этим, несмотря на то, что экспертами выявлены различные нарушения федеральных стандартов оценки, допущенные оценщиком в рамках расчета рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца, суд полагает, что результаты проведенных по делу судебных экспертиз дают достаточные основания для вывода о том, что Отчет № 13911/20 от 14 ноября 2020 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, Отчет № 13912/20 от 14 ноября 2020 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № не могут быть приняты в качестве доказательств величины рыночной стоимости указанных объектов.

Согласно выводам эксперта ФИО2. рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года составила 194 846 000 рублей; нежилого здания с кадастровым номером № на ту же дату – 342 190 000 рублей. 

Согласно выводам эксперта ФИО1 рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года составила 180 657 954, 34 рубля; нежилого здания с кадастровым номером № на ту же дату – 291 055 951, 04 рубля.

Экспертом ФИО2 рыночная стоимость объектов рассчитана сравнительным и доходным подходами.

Экспертом ФИО1 – доходным подходом.

Анализ экспертных заключений и выводов относительно величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца, содержащихся в них, с учетом также тех результатов расчета, которые получены оценщиком при производстве оценки, указывает на то, что выводы эксперта ФИО2 относительно величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца существенно отличаются от данных результатов, полученных экспертом ФИО1, а также оценщиком ФИО3

Исследование экспертного заключения, выполненного экспертом ФИО2, указывает на то, что выводы относительно ценообразующих характеристик объектов исследования, в частности определение площади земельного участка под объектами, необходимого для их эксплуатации, определение функционального назначения объектов (класса торгового объекта недвижимости) в полной мере экспертом не подтверждены.

В дополнительных пояснениях экспертом ФИО2 указанные сомнения в достоверности выводов судебной экспертизы не опровергнуты.

При этом, экспертное заключение, выполненное экспертом ФИО1 таких недостатков не имеет.

В рамках доходного подхода определения рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом ФИО1 использован метод прямой капитализации, при котором рыночная стоимость объекта недвижимости определяется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации.

Процесс оценки доходным подходом изложен экспертом в заключении полно и подробно; принятые к расчету арендные ставки за аналогичные объекты недвижимости, основания их корректировки и величины данных корректировок, а также иные экономические составляющие расчета рыночной стоимости объекта методом прямой капитализации в заключении изложены, обоснованы и подтверждены.

В рамках расчета экспертом учтено влияние ценообразующих факторов на объекты недвижимости, как повышающих их стоимость, так и понижающих ее. 

Выводы эксперта относительно величины арендопригодной площади объектов основаны на данных собственника объекта, а также самостоятельном визуальном его осмотре, проведенной экспертом, что подтверждается фотографиями. 

Исследование судом экспертного заключения, выполненного экспертом ФИО1, дает основания для вывода о том, что расчет произведен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности и об экспертной деятельности, полно и подробно изложен в экспертном заключении, является последовательным, проверяемым, логичным. 

Оснований не доверять выводам данного экспертного заключения у суда не имеется.

В связи с этим, суд полагает, что рыночная стоимость объектов недвижимости административного истца подлежит определению в размере, установленном экспертным заключением, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № - 180 657 954, 34 рубля; в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № – 291 055 951, 04 рубля.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения их кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ЗАО «Интертэм» подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ЗАО «Интертэм» с настоящим административным иском в суд – 25 декабря 2020 года.

Разрешая заявление эксперта ФИО2 об оплате судебной экспертизы, с учетом положений статьей 103, 106, 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года N 20-П, суд приходит к следующему:

Из материалов дела следует, что административный ответчик не оспаривал права ЗАО «Интертэм» на установление кадастровой стоимости принадлежащих ему объектов недвижимости в размере рыночной стоимости данных объектов по основаниям его возникновения.

Со стороны административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области были заявлены возражения относительно достоверности представленных административным истцом ФИО5 в подтверждение требований административного иска.

Учитывая возникновение в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, в том числе с учетом данных возражений, по делу проведены судебные экспертизы достоверности ФИО5 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости и определения величины их рыночной стоимости. 

На основании результатов судебной экспертизы судом установлена величина рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 180 657 954, 34 рубля; объекта недвижимости с кадастровым номером № – 291 055 951, 04 рубля.

Расхождение между кадастровой стоимостью каждого из объектов недвижимости и их рыночной стоимостью, установленной судом, не превысило 50 %. 

Суд полагает, что такое расхождение не является существенным, объясняется различием методик определения кадастровой и рыночной стоимости объектов недвижимости, более обобщенным подходом при установлении экономических характеристик объектов недвижимости при определении их кадастровой стоимости, что не указывает на нарушение закона при ее определении.

Суд принимает во внимание также, что налоговая выгода по результатам оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № для административного истца превысит 1 300 000 рублей за один налоговый период, по результатам оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № – 3 900 000 рублей за один налоговый период, что превышает стоимость судебной экспертизы. 

При таких обстоятельствах, несение судебных расходов по оплате судебной экспертизы подлежит возложению на административного истца ЗАО «Интертэм».

В соответствии с ходатайством оплата подлежит взысканию в пользу ООО «АСВ – Консалтинг», работником которого является эксперт ФИО2

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Закрытого акционерного общества «Интертэм» удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость объекта недвижимости: назначение – нежилое здание, наименование – здание торгового центра в составе Первого пускового комплекса «Культурно – коммерческого комплекса «Сенная площадь», площадью 6 995, 5 кв. метров, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 180 657 954 (сто восемьдесят миллионов шестьсот пятьдесят семь тысяч девятьсот пятьдесят четыре) рубля 34 копейки.

Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость объекта недвижимости: назначение – нежилое здание, наименование – нежилое здание, площадью 13 180 кв. метров, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> 9, в размере рыночной стоимости 291 055 951 (двести девяносто один миллион пятьдесят пять тысяч девятьсот пятьдесят один) рубль 4 копейки.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 25 декабря 2020 года.

Взыскать с Закрытого акционерного общества «Интертэм» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «АСВ - Консалтинг» оплату судебной экспертизы в размере 55 000 рублей.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 21 сентября 2021 года