УИД 61OS0000-01-2025-000980-71

Дело № 3а-7/2026 (3а-273/2025)

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 февраля 2026 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе

председательствующего Шикуля Е.В.

рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску ФИО1 об оспаривании решений государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 30 сентября 2025 г. № ОРС-61/2025/000342, ОРС-61/2025/000343, ОРС-61/2025/000344 и об установлении кадастровой стоимости сооружений с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в Ростовский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником сооружений на праве общедолевой собственности, обратился к административному ответчику с заявлением об установлении кадастровой стоимости сооружений равной их рыночной стоимости, представил отчеты об определении рыночной стоимости сооружений по состоянию на 27 июня 2025 года. Решениями государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее также ГБУ РО, бюджетное учреждение) от 30 сентября 2025 года № ОРС-61/2025/000342, ОРС-61/2025/000343, ОРС-61/2025/000344 отказано в удовлетворении заявлений. Административный истец считает, что решения ГБУ РО являются необоснованными, нарушают его права, в связи с чем просит указанные решения признать незаконными и установить кадастровую стоимость сооружений: с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 5 622 000 рублей, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 4 363 000 рублей, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 11 424 000 рублей, по состоянию на 27 июня 2025 года.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено ГБУ РО, в качестве заинтересованных лиц – Минимущество Ростовской области, ППК «Роскадастр», администрация Елизаветинского сельского поселения Азовского района Ростовской области, ФИО6

Представители лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились в судебное заседание.

Административным истцом ФИО1 и его представителем ФИО2 поданы ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.

От ГБУ РО, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и ППК «Роскадастр» и администрации Елизаветинского сельского поселения АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН поступили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие их представителей. ГБУ РО, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и ППК «Роскадастр» подавались возражения и отзыв на административное исковое заявление.

От ФИО5 заявлений, ходатайств не поступило.

Информация о времени и месте рассмотрения административного искового заявления в соответствии с частью 7 статьи 96 КАС РФ размещена на сайте Ростовского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 12 января 2026 года.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и пунктом 4 части 1 статьи 291 КАС РФ, судом в судебном заседании, назначенном на 27 января 2026 года (с объявлением перерыва до 2 и 5 февраля 2026 года), принято решение о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства (п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2020 года №42 «О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства»).

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон № 237-ФЗ) регулируются отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Постановлением минимущества Ростовской области от 11 ноября 2022 года № П-7 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельного участка» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельного участка в Ростовской области по состоянию на 1 января 2022 года.

С 1 января 2023 года на территории Ростовской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ (Постановление Правительства Ростовской области от 29 декабря 2022 года № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ»).

С начала применения ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере его рыночной стоимости по заявлению заинтересованных лиц. Решение бюджетного учреждения в отношении такого заявления может быть оспорено в суде по правилам гл. 22 КАС РФ с учетом особенностей, установленных гл. 25 КАС РФ. Одновременно с этим в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (ч. 1, 7, 15 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ, ст. 245 КАС РФ).

Поскольку административный истец не согласился с результатами рассмотрения бюджетным учреждением его заявлений об установлении кадастровой стоимости сооружений равной рыночной стоимости, имеются основания полагать, что права и свободы, о защите которых просит административный истец, ему принадлежат и при этом указанные права и свободы могли быть нарушены, соответственно административный истец вправе заявить требования об оспаривании решений ГБУ РО и требовать установления кадастровой стоимости сооружений в размере их рыночной стоимости.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником 50/100 долей общей долевой собственности сооружений с кадастровыми номерами:

- НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, протяженностью – 4 919 кв. м., назначение – 10.1. сооружения водозаборные, наименование – водоразводящие сети водопровода в кварталах 3, 4, 5, 7, 11, 12 коттеджного поселка Беловодье, местоположение: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН,

- НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, протяженностью – 4 345 кв. м., назначение – 10.3. сооружения канализации, наименование – магистральные и внутриквартальные сети канализации в кварталах 3, 4, 5, 7, 11, 12 коттеджного поселка Беловодье, местоположение: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН,

- НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, протяженностью – 7 203 кв.м., назначение – нежилое, наименование – газопровод кварталов №3, №4, №5, №7, №11, №12, местоположение: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Кадастровая стоимость сооружений утверждена Постановлением минимущества Ростовской области от 11 ноября 2022 года № П-7 по состоянию на 1 января 2022 года:

- с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - в размере 119 708 734,81 рубля,

- с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - в размере 272 139 298,75 рублей.

- с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - в размере 39 226 673,64 рубля.

На основании частей 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ административный истец 5 сентября 2025 года обратился в бюджетное учреждение с заявлениями об установлении кадастровой стоимости сооружений в размере рыночной стоимости по состоянию на 27 июня 2025 года. С заявлениями в ГБУ РО представлены отчеты от 3 сентября 2025 года № 219.4/06/2025, № 219.2/06/2025, № 219.3/06/2025 об оценке рыночной стоимости сооружений, выполненные оценщиком ООО «ИНКОСТ» ФИО3, рыночная стоимость по состоянию на 27 июня 2025 года определена:

- сооружения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – в размере 5 622 000 рублей,

- сооружения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – в размере 4 363 000 рублей,

- сооружения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – в размере 11 424 000 рублей.

30 сентября 2025 года бюджетным учреждением приняты решения № ОРС-61/2025/000342, ОРС-61/2025/000343, ОРС-61/2025/000344 об отказе в установлении кадастровой стоимости сооружений в размере их рыночной стоимости. Согласно указанным решениям бюджетным учреждением в отчетах об определении рыночной стоимости сооружений от 3 сентября 2025 года отмечены нарушения ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пп. 2 п. 2, пп. 3 п. 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», п. 6 Федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)», п. 14 Федерального стандарта оценки «Виды стоимости (ФСО II)».

По мнению бюджетного учреждения, выявленные нарушения, допущенные при оценке, выразившиеся в нарушении процесса оценки, оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки, степень влияния которых может быть определена после их устранения оценщиком. Характер выявленных нарушений не позволяет сделать вывод о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки.

Порядок, сроки принятия решений соответствует положениям статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, по этим основаниям административным истцом не оспариваются.

Настоящий административный иск подан 6 октября 2025 года, что свидетельствует о соблюдении срока, установленного частью 3.1 статьи 245 КАС РФ.

В целях проверки отчетов оценщика на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также наличия в отчетах нарушений, указанных в оспариваемых решениях бюджетного учреждения, определением суда от 21 октября 2025 года по административному делу назначена судебная экспертиза. Одновременно перед экспертом поставлен вопрос об определении рыночной стоимости сооружений. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Бета Консалтинг» ФИО4

По результатам экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта от 26 декабря 2025 года № 159СЭ/58-2025.

Согласно выводам эксперта отчеты № 219.4/06/2025, № 219.2/06/2025, № 219.3/06/2025 от 3 сентября 2025 года об определении рыночной стоимости спорных сооружений не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федеральных стандартов оценки. При составлении отчетов допущены нарушения, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки, в том числе имеются нарушения, перечисленные в оспариваемых решениях ГБУ РО.

Эксперт установил, что информация, приведенная в рамках анализа рынка в целом, не является надлежаще подтвержденной, с учетом цели оценки оценщиком методически неверно выбран источник расчета затрат на замещение, что привело к недостоверному расчету затрат на замещение спорного объекта, оценщик ссылается на обстоятельства, находящиеся за пределами водоразводящих сетей водопровода (разрушение присоединения к водоводу). Информацию, обосновывающую повышенный износ собственно спорного объекта оценщик в отчете не приводит. Эксперт отметил, что ссылки оценщика на судебное решение при определении величины функционального устаревания, представляющее собой снижение стоимости объекта в связи с его несоответствием современным аналогам, не корректны, расчет износа произведен математически неверно.

Проверяя отчет об оценке рыночной стоимости магистральных и внутриквартальных сетей канализации эксперт отметил аналогичные нарушения, а также указал, что оценщик при определении износа исходит из того, что комплекс локальных очистных сооружений (Локальные установки бытовых сточных вод «Тверь») находится в состоянии не позволяющем обеспечить эксплуатацию данного объекта, однако эксперт установил, что локальные очистные сооружения бытовых сточных вод «Тверь» не входят в состав сетей, являющихся объектом исследования, сама по себе сеть канализации функционирует, что подтверждается проведенным в ходе судебной экспертизы осмотром объекта.Также эксперт, проверяя отчет об оценке рыночной стоимости газопровода, пришел к выводу о допущенных оценщиком нарушениях, аналогичным по предыдущим отчетам.

Доводы административного истца о необоснованности оспариваемых решений ГБУ РО не нашли своего подтверждения, опровергаются выводами эксперта.

Ввиду допущенных нарушений требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки представленные ФИО1 отчеты об оценке № 219.4/06/2025, № 219.2/06/2025, № 219.3/06/2025 от 3 сентября 2025 года не могут быть приняты судом в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости объектов, а определенная оценщиком величина рыночной стоимости объектов оценки является недостоверной.

Экспертным заключением определена рыночная стоимость сооружений по состоянию на 27 июня 2025 года:

- с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - в размере 107 676 000 рублей,

- с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - в размере 105 725 000 рублей,

- с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - в размере 12 314 000 рублей.

При определении рыночной стоимости объектов экспертом применен затратный подход с использованием метода затрат на замещение. От применения сравнительного и доходного подходов эксперт обоснованно отказался.

В ходе осмотра всех трех объектов недвижимости, являющихся объектами исследования, экспертом выявлено, что все три сооружения являются подземными сетями, имеют минимальное количество наземных элементов, водоразводящая сеть водопровода (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) на дату осмотра не используется, признаков неработоспособности и неисправности на территории собственно сети не выявлено. Магистральные и внутриквартальные сети канализации (кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) на дату осмотра фактически используются, очистные сооружения непосредственно в состав кадастрового номера не входят. Их работоспособность подтвердить или опровергнуть возможность отсутствует. Газопровод (кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) на дату осмотра используется. Пункт газорегуляторный блочный (ПГБ) и Шкафной регуляторный пункт (ШРП) в состав кадастрового номера не входят.

Экспертом проанализированы местоположение объектов исследования, их окружение, подъездные пути, в качестве наиболее эффективного использования объектов принял фактическое использование в качестве коммунальных, исследуемые объекты отнесены к сегменту специализированной недвижимости. Проведен анализ рынка объектов исследования. При использовании затратного подхода, в качестве аналогов экспертом подбирались наиболее близкие по характеристикам конструктивные системы.

Для проведения расчетов использовался Справочник оценщика «Сооружения городской инфраструктуры». Укрупненные показатели стоимости строительства». КО-ИНВЕСТ, в уровне цен Ростовской области на 1 июня 2025 года.

Эксперт исходил из того, что исследуемые объекты соответствуют и используются по своему назначению, невозможно говорить о каком-либо снижении их эффективности из-за конструктивных свойств, связанных с самими объектами, признаков функционального устаревания не выявлено, экономическое (внешнее) обесценивание не выявлено, экспертом приведены расчеты величины совокупного износа по каждому объекту исследования, итоговая величина стоимости по затратному подходу рассчитана как сумма стоимости строительства минус износ.

Возражения административного истца на заключение эксперта ООО «Бета Консалтинг» ФИО4 от 26 декабря 2025 года № 159СЭ/58-2025, поступившие 26 января, 2 февраля 2026 года сводятся к несогласию с выводами эксперта в части определения рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Проверяя доводы административного истца, изложенные в возражениях на экспертное заключение, суд исходит из того, что установленные решением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 23 сентября 2024 года обстоятельства не имеют отношения к состоянию непосредственно водоразводящей сети водопровода. Экспертом в письменных пояснениях приведены подробные обстоятельства, свидетельствующие о том, что повреждения части водовода, описанные в решении районного суда, не относятся к объекту исследования.

Сведения, изложенные в возражениях и касающиеся неработоспособности очистных сооружений «Тверь», не имеют отношения к предмету экспертизы. Указанные сооружения не входят в состав объекта исследования (сеть канализации с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), в связи с чем их состояние не влияет на выводы эксперта о характеристиках исследуемой сети.

Доводы административного истца, касающиеся технологического процесса работы канализации, выходят за пределы предмета экспертизы по оценке рыночной стоимости объекта.

По вопросу использования источников информации при расчете затрат на замещение объектов исследования, эксперт указал, что на стр. 110 заключения, стоимость нового строительства определялась по справочникам оценщика Справочник оценщика «Сооружения городской инфраструктуры. Укрупненные показатели стоимости строительства». КО-ИНВЕСТ Опцион в уровне цен Ростовской области на 01 июня 2025 года. При этом, как указано на стр. 110 и 112 заключения, принятые показатели относительно плотности населения, относятся к обоснованию отсутствия необходимости использования бестраншейных (более дорогих) способов прокладки и максимально соответствуют району расположения объектов и типу строительных работ.

Приведенный экспертом анализ торгов по объектам сетевого хозяйства являлся обоснованием отказа от применения сравнительного подхода к определению стоимости. Экспертом выявлены значительные расхождения (в тысячи раз) в ценах за единицу сравнения (погонный метр).

Ссылка в возражениях на сайт Можайской строительной транспортной компании представляет собой рекламную информацию на строительство в отдельных районах Московской области в формате «от 2500 рублей за 1 погонный метр».

Оценивая заключение судебной экспертизы от 26 декабря 2025 года №153СЭ/58-2026, выполненной экспертом ООО «Бета Консалтинг» ФИО4, в совокупности с иными доказательствами, изучив письменные пояснения судебного эксперта, суд не находит оснований не согласиться с заключением судебного эксперта, поскольку доказательств, подтверждающих, что допущенные, по мнению административного истца, нарушения повлияли на итоговую стоимость исследуемых объектов недвижимости, не представлено.

Выводы судебного эксперта ФИО4 мотивированы, научно обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, составленное экспертное исследование соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ.

В ходе судебного разбирательства суд разъяснил лицам, участвующим в деле, что определение о назначении экспертизы может быть вынесено после внесения заявившим соответствующее ходатайство лицом денежных сумм, подлежащих выплате экспертам, на счет, указанный в части 1 статьи 109 КАС РФ.

Также суд разъяснил административному истцу, что если последний не представит суду доказательство величины рыночной стоимости объекта недвижимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, соответствующее требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, суд вправе разрешить дело на основании имеющихся в материалах дела доказательств.

При таком положении суд не находит оснований для признания незаконными решений государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 30 сентября 2025 года № ОРС-61/2025/000342, ОРС-61/2025/000343, ОРС-61/2025/000344.

Разрешая требования административного истца об установлении кадастровой стоимости сооружений равной рыночной стоимости, суд приходит к выводу о том, что указанное требование подлежит удовлетворению с учетом выводов судебной экспертизы.

В резолютивную часть решения подлежит включению дата подачи административным истцом заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости – 5 сентября 2025 года.

При распределении судебных расходов при установлении рыночной стоимости объектов недвижимости по статье 22.1 Закона № 237-ФЗ следует учитывать разъяснения, содержащиеся, в частности, в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021 год), утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года.

В соответствии с общими правилами распределения судебных расходов судебные расходы взыскиваются стороне, в пользу которой состоялось решение суда, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

На основании вышеизложенного, а также учитывая, что законность оспариваемых решений бюджетного учреждения установлена в ходе судебного разбирательства, административный истец не может быть признан стороной, в пользу которой состоялось решение суда, в связи с чем, судебные расходы по делу следует возложить на административного истца.

ООО «Бета Консалтинг» представило в суд экономическое обоснование расходов, связанных с производством судебной экспертизы на сумму 160 000 рублей (том 2 л.д. 118).

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертной организацией обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293-294 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить частично.

В удовлетворении административного искового заявления ФИО1 о признании решений государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 23 июня 2025 года № ОРС-61/2025/000342, ОРС-61/2025/000343, ОРС-61/2025/000344 незаконными - отказать.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, протяженностью – 4 919 кв. м., назначение – 10.1. сооружения водозаборные, наименование – водоразводящие сети водопровода в кварталах 3, 4, 5, 7, 11, 12 коттеджного поселка Беловодье, местоположение: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 27 июня 2025 года в размере 107 676 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, протяженностью – 4 345 кв. м., назначение – 10.3. сооружения канализации, наименование – магистральные и внутриквартальные сети канализации в кварталах 3, 4, 5, 7, 11, 12 коттеджного поселка Беловодье, местоположение: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 27 июня 2025 года в размере 105 725 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, протяженностью – 7 203 кв.м., назначение – нежилое, наименование – газопровод кварталов №3, №4, №5, №7, №11, №12, местоположение: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 27 июня 2025 года в размере 12 314 000 рублей.

Датой подачи заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 5 сентября 2025 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Бета Консалтинг» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 160 000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.

Судья Е.В. Шикуля