Дело № 3а-3/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 февраля 2024 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Цехомской Е.В.,

при секретаре судебного заседания Якименко К.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость равную рыночной по состоянию на 01 января 2021 года:

-нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 430,5 кв.м, расположенного по адресу: ................ в размере 1 929 000 рублей;

-нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 187,4 кв.м, расположенного по адресу: ................ размере 1 170 000 рублей;

-нежилого здания с кадастровым номером ................ площадью 689,9 кв.м, расположенного по адресу................ в размере 3 622 000 рублей;

-нежилого здания с кадастровым номером ................ площадью 412,4 кв.м, расположенного по адресу: ................ в размере 2 009 000 рублей;

-нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 1317,9 кв.м, расположенного по адресу: ................ в размере 6 644 000 рублей;

-нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 26,4 кв.м, расположенного по адресу: ................ в размере 236 000 рублей;

-нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 676,1 кв.м, расположенного по адресу: ................ в размере 3 828 000 рублей;

-нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 553,1 кв.м, расположенного по адресу: ................ в размере 1 856 000 рублей;

-нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 61,8 кв.м, расположенного по адресу: ................ в размере 276 000 рублей;

-нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 581,1 кв.м, расположенного по адресу: ................ в размере 2 761 000 рублей;

-нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 1375 кв.м, расположенного по адресу: ................ в размере 10 864 000 рублей;

-нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 377 кв.м, расположенного по адресу: ................ в размере 1 638 000 рублей;

-нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 44,8 кв.м, расположенного по адресу: ................ в размере 197 000 рублей.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что рыночная стоимость указанного объекта определена на основании отчета об оценке № ................ от 12 декабря 2022 года, выполненного ООО «Легал Сервис».

Административный истец полагает, что результаты кадастровой оценки нарушают его права и затрагивают законные интересы, поскольку кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что приводит к начислению завышенного, экономически необоснованного размера налоговых платежей.

Представитель административного истца по доверенности ФИО2 в судебном заседании настаивала на заявленных требованиях в полном объеме.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания посредством направления определения о возобновлении производства по административному делу по электронной почте, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (путем размещения информации на официальном интернет сайте Краснодарского краевого суда).

Представитель административного ответчика – департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 в своем письменном возражении на административное исковое заявление просил суд вынести законное и обоснованное решение с учетом выводов, сделанных в заключении судебной оценочной экспертизы № 167/08/23 от 03 августа 2023 года, проведенной НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз».

От представителя ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ФИО4 поступили возражения на административное исковое заявление, согласно которым расчет кадастровой стоимости спорного объекта определен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности с использованием достоверных сведений об объекте недвижимости.

Представитель Управления Росреестра по Краснодарскому краю ФИО5 в своем отзыве указала, что Управление не выражает какой- либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства, также просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

От представителя заинтересованного лица администрации муниципального образования Тупасинский район ФИО6 действующей на основании доверенности, поступил письменный отзыв, в котором просила суд отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований в части по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ гласит, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. 

Принимая во внимание положения, закрепленные в части 1статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О несении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее –Федеральный закон № 269-ФЗ), из которой следует, что к отношениям, возникшим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 года по 1 января 2023 года (на момент возникновения спорных правоотношений).

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ или Федеральным законом № 135-ФЗ с учетом особенностей, предусмотренных законами. При этом в соответствии с ч.6 ст. 24, ч.1 ст. 25 Федерального закона № 237-ФЗ, положения данного закона не применяются к государственной оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 1 января 2017 года.

Из материалов дела следует, что административный истецФИО1 является собственником:

-нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 430,5 кв.м, расположенного по адресу: ................

-нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 187,4 кв.м, расположенного по адресу: ................;

-нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 689,9 кв.м, расположенного по адресу: ................;

-нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 412,4 кв.м, расположенного по адресу: ................;

-нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 1317,9 кв.м, расположенного по адресу: ................;

-нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 26,4 кв.м, расположенного по адресу: ................

-нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 676,1 кв.м, расположенного по адресу: ................

-нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 553,1 кв.м, расположенного по адресу: ................;

-нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 61,8 кв.м, расположенного по адресу: ................;

-нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 581,1 кв.м, расположенного по адресу: ................;

-нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 1375 кв.м, расположенного по адресу: ................;

-нежилого здания с кадастровым номером ................ площадью 377 кв.м, расположенного по адресу: ................

-нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 44,8 кв.м, расположенного по адресу: ................

Данное обстоятельство подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта от 10 января 2023 года, имеющимися в материалах дела.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как указано в абзаце 1 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса РФ). 

Принимая во внимание постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 318 от 27 апреля 2017 года, а также даты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и даты внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости, правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости таких объектов, подлежат регулированию в соответствии с нормами Закона № 237-ФЗ.

Пунктом 1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 апреля 2017 г. №318 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в качестве соответствующей даты перехода к проведению в Краснодарском крае государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ установлено 01 мая 2017 г.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Частью 2 указанной статьи установлено, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно ч.5 ст. 13 Федерального закона № 237-ФЗ в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, включаются сведения ЕГРН, актуальные по состоянию на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки. Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в отношении всех объектов недвижимости, включенных в перечень, в соответствии с методически указаниями о государственной кадастровой оценке (ч.1 ст. 14 названного закона).

В силу п. 1.2. Методических указании о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226, датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость, является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.

Государственная кадастровая оценка спорных объектов недвижимого имущества проведена в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ. Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, являющихся предметом спора, утверждены приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 09 сентября 2021 года № 2259 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края». В том числе, на основании указанного приказа утверждены результаты определения кадастровой стоимости по состоянию на 01 января 2021 года:

-нежилого здания с кадастровым номером ................ составляет 7 867 803,65 рублей;

-нежилого здания с кадастровым номером ................ составляет 4 120 292,89 рублей;

-нежилого здания с кадастровым номером ................ составляет 12 299 668,28 рублей;

-нежилого здания с кадастровым номером ................ составляет 7 352 345,56 рублей;

-нежилого здания с кадастровым номером ................ составляет 23 495 771,6 рублей;

-нежилого здания с кадастровым номером ................ составляет 317 893,15 рублей;

-нежилого здания с кадастровым номером ................ составляет 8 098 211,5 рублей;

-нежилого здания с кадастровым номером ................ составляет 6 015 097,54 рублей;

-нежилого здания с кадастровым номером ................ составляет 1 049 522,16 рублей;

-нежилого здания с кадастровым номером ................ составляет 8 824 619,24 рублей;

-нежилого здания с кадастровым номером ................ составляет 20 867 729,62 рублей;

-нежилого здания с кадастровым номером ................ составляет 4 509 963,74 рублей;

-нежилого здания с кадастровым номером ................ составляет 539 455,04 рублей.

При этом согласно сведениям филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю, предоставленным письмом от 14 февраля 2023 г. № 22-02836-ГС/24, в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами ................ в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, определенной при государственной кадастровой оценке по состоянию на 01 января 2022 года и утвержденной приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26 сентября 2022 года № 2449 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Краснодарского края». Датой начала применения кадастровой стоимости является 01 января 2023 года.

Кадастровая стоимость нежилых зданий с кадастровыми номерами ................ в размере 4 120 292,89 рублей, 8 098 211,5 рублей, 6 015 097,54 рублей, 1 049 522,16 рублей, 8 824 619,24 рублей была определена ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» в соответствии со статьей 16 Федерального закона № 237-ФЗ после исправления технической ошибки в сведениях о годе завершения строительства здания и применяется с 06 марта 2023 года.

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 23:33:0805001:41 в размере 4 788 207,97 рублей была определена ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» в соответствии со статьей 16 Федерального закона № 237-ФЗ после исправления технической ошибки в сведениях о годе завершения строительства здания и применяется с 20 февраля 2023 года.

Таким образом, оспариваемая кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами ................ является архивной.

В силу п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее - архивные сведения).

В соответствии с требованиями части 2 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положения пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью, сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. 

Кроме того, в силу абзаца 2 пункта 25 названного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 в случае пересмотра кадастровой стоимости, ставшей архивной предусмотрено указание в резолютивной части судебного акта периода действия определенной судом кадастровой стоимости.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств, наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01 января 2021 года для спорных объектов недвижимого имущества верной датой определения кадастровой стоимости.

Согласно данным представленного административным истцом отчета об оценке № ОЦ-12/22/12-01 от 12 декабря 2022 года, выполненного ООО «Легал Сервис», рыночная стоимость объектов недвижимого имущества:

-нежилого здания с кадастровым номером ................ составляет 1 929 000 рублей;

-нежилого здания с кадастровым номером ................ составляет 1 170 000 рублей;

-нежилого здания с кадастровым номером ................ составляет 3 622 000 рублей;

-нежилого здания с кадастровым номером ................ составляет 2 009 000 рублей;

-нежилого здания с кадастровым номером ................ составляет 6 644 000 рублей;

-нежилого здания с кадастровым номером ................ составляет 236 000 рублей;

-нежилого здания с кадастровым номером ................ составляет 3 828 000 рублей;

-нежилого здания с кадастровым номером ................ составляет 1 856 000 рублей;

-нежилого здания с кадастровым номером ................ составляет 276 000 рублей;

-нежилого здания с кадастровым номером ................ составляет 2 761 000 рублей;

-нежилого здания с кадастровым номером ................ составляет 10 864 000 рублей;

-нежилого здания с кадастровым номером ................ составляет 1 638 000 рублей;

-нежилого здания с кадастровым номером ................ составляет 197 000 рублей.

Согласно статье 77 Кодекса административного судопроизводства РФ, в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

По ходатайству представителя административного истца по доверенности ФИО2 определением суда от 25 января 2023 года была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «ГРАУНД». Перед экспертом поставлен вопрос об определении рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами ................ по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости.

Административное дело с заключением эксперта было возвращено в суд. По делу назначено судебное заседание.

Представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ФИО7, в своих письменных возражениях указала, что заключение эксперта подготовлено с нарушениями требований Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-Ф3 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также федеральных стандартов оценки, вследствие чего рыночная стоимость объектов недвижимости, установленная экспертом, не может быть признана достоверной.

В возражениях о порочности проведенной по делу судебной экспертизы представитель административного ответчика, ссылался на то, что экспертом допущены ошибки при определении износа объектов экспертизы, что привело к ошибочным расчетам. При расчете физического износа объектов экспертизы эксперт ссылается на справочные данные сайта «СтатРиелт» и принимает срок службы для всех объектов экспертизы 50 лет, что некорректно. Эксперт неверно определил класс исследуемых объектов по характеристике несущих и ограждающих конструкций. Исследуемые объекты относятся к производственно-складским зданиям и имеют класс № 1 (стены: кирпичные или крупнопанельные), имеют срок службы 100 лет (не менее), а не к классу №2 (стены трехслойные («сэндвич») панели) со сроком службы 50 лет. Таким образом, эксперт завысил фактический износ в 2 раза, то есть занизил стоимость объектов экспертизы (от 22,5% до 40%).

Административный ответчик также указал, что объекты экспертизы с кадастровыми номерами: ................ (бытовой корпус, лаборатория, производственно-административный корпус) по типу зданий относятся к общественным зданиям, группе III, а не к классу 2 производственно-складских зданий имеют срок службы 125 лет. Таким образом, эксперт завысил износ в 2,5 раза и занизил стоимость объектов экспертизы до 36%.

В связи с выявленными нарушениями, допущенными экспертом при проведении судебной экспертизы, которые привели к неправильным расчетам рыночной стоимости спорных объектов недвижимого имущества, определением суда от 17 мая 2023 года по делу была назначена повторная судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, производство которой поручено эксперту НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» ФИО8

Административное дело с заключением эксперта было возвращено в суд. По делу назначено судебное заседание.

Представитель административного истца по доверенности ФИО2, в судебном заседании выразила несогласие с заключением эксперта №167/08/23 от 03 августа 2023 года, представила в материалы дела рецензию №936-П-2023, выполненную ООО «РУБИКОН», просила признать недопустимым доказательством указанное экспертное заключение. Рецензент указал, что исследованное экспертом свойство объектов экспертизы не относится проведению судебной оценочной экспертизы для целей пересмотра кадастровой стоимости и установления ее в размере рыночной. В результате анализа заключения эксперта было выявлено, что эксперт определил рыночную стоимость комплекса строений. 

Рецензентом также выявлены противоречия в допущениях эксперта, принятым при проведении оценки. Так, на стр. 28 заключения эксперт принимает допущение, касающееся исправности инженерных коммуникаций объектов экспертизы. Далее на листах 104, 111,122- 123, 129-130, 144, 174, 185, 193, 200, 228, 239, 274 эксперт определяет полное изнашивание инженерных коммуникаций, что вводит в заблуждение пользователей заключения. Состав коммуникаций не соответствует расчетам в рамках затратного подхода - так в таблице 9 (л. 74- 76) в большинстве случаев из коммуникаций включено только электроснабжение, хотя в расчетах эксперт учитывает и другие коммуникаций (водоснабжение, канализацию и тд.).

Кроме того, необоснованным является определение износа инженерных коммуникаций. Так для «трансформаторных подстанций» (нежилые здания с кадастровыми номерами ................), главной функцией которых является распределения электроснабжения между зданиями экспертом определен полный износ инженерных коммуникаций. При этом, в случае если электроснабжение имеет 100% износ, полезная стоимость подстанций отсутствует или близится к минимуму, так как другая деятельность или функция этих зданий невозможна и/или не предусмотрена.

Эксперт также ошибочно рассчитывает износ конструктивных элементов используя шкалу для общественных зданий на основании приказа Министерства жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 4 августа 1981 г. №420 «Об утверждении и введении в действие «Правил технической эксплуатации гостиниц и их оборудования»». При этом рецензентом отмечено, что объектами экспертизы являются производственно-складские здания, данный приказ неприменим для определения износа в данном случае. Следовательно, износ всех объектов определен с искажениями, что существенно повлияло на определение итоговой величины рыночной стоимости.

В связи с выявленными нарушениями, допущенными экспертом при проведении повторной судебной экспертизы, которые привели к неправильным расчетам рыночной стоимости спорных объектов недвижимого имущества, а также значительным расхождением рыночной стоимости, определенной экспертом ООО «ГРАУНД» и экспертом НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз», определением суда от 29 сентября 2023 года по делу была назначена повторная судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, производство которой поручено эксперту ООО «Бизнес-Партнер» ФИО9

Согласно заключению повторной судебной экспертизы № БП-2126 от 17 ноября 2023 года, по состоянию на 01 января 2021 года рыночная стоимость:

-нежилого здания с кадастровым номером ................ составляет 5 763 500 рублей;

-нежилого здания с кадастровым номером ................ составляет 3 217 000 рублей;

-нежилого здания с кадастровым номером ................ составляет 9 612 300 рублей;

-нежилого здания с кадастровым номером ................ составляет 5 897 500 рублей;

-нежилого здания с кадастровым номером ................ составляет 17 514 000 рублей;

-нежилого здания с кадастровым номером ................ составляет 560 100 рублей;

-нежилого здания с кадастровым номером ................ составляет 7 864 100 рублей;

-нежилого здания с кадастровым номером ................ составляет 4 571 100 рублей;

-нежилого здания с кадастровым номером ................ составляет 801 100 рублей;

-нежилого здания с кадастровым номером ................ составляет 6 288 900 рублей;

-нежилого здания с кадастровым номером ................ составляет 19 214 300 рублей;

-нежилого здания с кадастровым номером ................ составляет 3 284 800 рублей;

-нежилого здания с кадастровым номером ................ составляет 468 900 рублей.

Суд, исследовав заключение повторной судебной оценочной экспертизы, оценив ее по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ.

Заключение повторной судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», положениям Закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлены, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития РФ № 200 от 14 апреля 2022 года «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки» (вместе с Федеральными стандартами оценки I–VI).

Экспертом при производстве повторной судебной экспертизы в отношении объекта недвижимости обоснован отказ от использования сравнительного и доходного подходов, в связи с чем, эксперт при оценке объекта недвижимого имущества обоснованно применил только один возможный затратный подход методом сравнительной единицы с использованием сборников УПВС, так как он наиболее полно и точно отражает действительную рыночную стоимость объекта экспертизы.

Эксперт привел стоимость строительства, определенную в базисном уровне, к ценам на дату определения стоимости. Базисный уровень цен, как правило, определяется по «Сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов различных отраслей народного хозяйства» (УПВС), М., 1970 г., составленных в ценах 1969 г. Для перехода от базисного уровня цен к действующим ценам на дату определения стоимости Специалистом были использованы общие региональные индексы удорожания строительно-монтажных работ для соответствующего региона.

Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемых объектов со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового здания или сооружения. 

В силу пункта 25 ФСО №7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов – исключительная прерогатив эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Для определения рыночной стоимости объектов экспертизы, были подобраны наиболее сопоставимый по функциональному назначению и конструктивным характеристикам объект-аналог из Сборника.

В заключении эксперта представлена вся необходимая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объектов оценки и объектов-аналогов, анализ рынка, в том числе сегментов рынка спорных объектов, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость. 

Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости объектов недвижимости от ряда актуальных факторов.

Так, экспертом приняты корректирующие коэффициенты на климат, на сейсмичность, на дату перехода к ценам на дату определения кадастровой стоимости, на группу капитальности; произведены расчет прибыли предпринимателя, определение накопленного и физического износа. Размер примененных поправок был подробно разъяснен в тексте заключения.

Экспертом при производстве судебной экспертизы, при расчете стоимости объектов недвижимого имущества правильно произведена их оценка по состоянию на 01 января 2021 года.

Кроме того, в заключении повторной судебной экспертизы содержится подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов, на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Заключение содержит мотивированное описание процедуры и результатов проведенного исследования.

Судом не установлены необоснованность указанного заключения судебной экспертизы либо противоречия в выводах эксперта.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами. 

Выражая несогласие с выводами, содержащимися в заключении эксперта ФИО9 административный истец представил в судебное заседание заключение специалиста № 15/2024 от 16 февраля 2024 года, подготовленное ФИО10, в котором указывается на допущенные экспертом нарушения требований статьи 11 Закона об оценочной деятельности, статьи 8 Федерального закона № 73-ФЗ, выразившиеся отказе в применении сравнительного подхода (стр. 103 Заключения), в то время как на стр. 85 Экспертом планировалось его использование, а также в неполном анализе рынка объекта оценки.

Кроме того, специалистом указано, что при определении рыночной стоимости затратным подходом, расчет физического износа оцениваемых объектов осуществлялся методом эффективного возраста (или экспертным подходом, по результатам осмотра). Экспертом в Заключении указано, что на дату оценки – 01 января 2021 года осмотр не проводился вследствие ретроспективной даты, при этом в табл. 21-46 Заключения определяется физический износ здания поэлементно, т.е. с начислением значения физического износа по каждому конструктивному элементу.

Такой метод определения физического износа подразумевает подробную физическую инспекцию оцениваемого объекта на дату определения его стоимости. 

Представителем административного ответчика – департамента имущественных отношений Краснодарской края по доверенности ФИО3 представлены письменное возражения на заключение судебной экспертизы, согласно которым выводы эксперта по поставленным вопросам также не являются обоснованными и не могут быть признаны достоверными, а подготовленное заключение допустимым доказательством по делу. Так, в обоснование своих замечаний им указано, что значение физического износа, рассчитанное для исследуемых объектов экспертным методом, а также использование заниженного значения прибыли предпринимателя в размере 4 %, экспертом не обоснованно и не подтверждено.

Более того, указано, что при расчете стоимости объектов экспертизы эксперт не добавляет к стоимости строительных материалов и работ корректирующий коэффициент в размере НДС (20%), что методологически неверно. Указанный в заключении эксперта источник учитывает нормативы стоимости строительства без НДС, тогда как на рынке стоимость строительных материалов и строительных работ включает НДС.

Вместе с тем, суд критически относится к представленным сторонами замечаниям в виду следующего.

В соответствии со статьей 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-Ф3 он имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. 

В соблюдение положений ФСО V, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200 «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России и федеральных стандартах оценки», в процессе оценки эксперт рассматривает возможность применения всех подходов к оценке и на стр. 85 Заключения указывает описание сравнительного подхода и анализ возможности его применения.

Кроме того, вопреки доводам административного истца экспертом в таблице №3, таблице №4 в полной мере проведен анализ рынка недвижимости, сопоставимой с оцениваемыми объектами, а также анализ влияния общей социально-экономической обстановки в регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемых объектов, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки.

Несостоятельными являются доводы о необоснованном расчете физического износа, поскольку экспертом верно указано на то, что осмотр объектов экспертизы на ретроперспективную дату не производился в связи невозможности проведения данного осмотра. При этом, определяя физический износ оцениваемых объектов, эксперт руководствовался данными осмотра, проведенного им 27 октября 2023 года, и использованы: Метод эффективного возраста и Метод экспертного состояния, для получения более достоверного результата определения среднего значения физического износа объектов недвижимости. 

Подробный расчет физического износа объектов оценки, а также значения прибыли предпринимателя в рамках затратного подхода приведены в тексте Заключения. Так, размер прибыли предпринимателя определялся экспертом на основании аналитический исследований Стат-Риелт по состоянию на 01 января 2021 года по результатам опроса участников рынка (собственников, инвесторов, их представителей) на основании актуальных рыночных данных. В этой связи, замечания департамента имущественных отношений Краснодарской края в указанной части не могут быть приняты во внимание судом.

Стоит также отметить, что налог на добавленную стоимость при определении рыночной стоимости объектов недвижимости не учитывается, поскольку кадастровая стоимость - это база для начисления налога на имущество. Согласно действующему законодательству, налог на налог не начисляется. Более того, согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 15 февраля 2018 года № 5-КГ17-258, рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден при его реализации. Само по себе определение рыночной стоимости объекта в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения НДС. 

Таким образом, суждения специалиста, изложенное в представленном административным истцом заключении №15/2024, а также возражения административного ответчика не могут свидетельствовать о недостоверности заключения эксперта.

Само по себе наличие иного результата оценки или мнения специалиста не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе, в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

Оценивая заключение повторной судебной экспертизы по правилам ст. 168 КАС РФ, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленный перед ним вопрос, мотивировал свои выводы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в районах, идентичных району расположения объекта оценки, произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта.

Определение о возобновлении производства по делу, содержащее сведения о возвращении административного дела в Краснодарский краевой суд с заключением эксперта и указанием установленной экспертом кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, получено своевременно всеми лицами, участвующими в деле. При должной степени заботливости и осмотрительности их добросовестное поведение предполагало принятие всех разумных мер для ознакомления с материалами делами, в том числе, с судебной экспертизой.

В свою очередь лицами, участвующими в деле, каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объектов недвижимости, не представлено. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

Предусмотренных ст. 83 КАС РФ оснований для назначения повторной экспертизы в судебном заседании не установлено. Само по себе несогласие сторон с определенной экспертом рыночной стоимостью объектов недвижимости не является основанием для назначения по делу повторной экспертизы.

В связи с чем, суд считает заключение повторной судебной оценочной экспертизы объективным и полным, а выводы - обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости является достоверным.

Таким образом, административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости их рыночной стоимости, кадастровая стоимость превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данных объектов недвижимости, в связи с чем, административный иск подлежит удовлетворению в части установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости с кадастровыми номерами ................ в размере их рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Доказательств, подтверждающих заявленные ФИО1 требования о завышении при определении по результатам массовой оценки кадастровой стоимости здания трансформаторной подстанции с кадастровым номером 23:33:0107005:172, суду не представлено. Результаты экспертизы, проведенной экспертом ФИО9, не опровергают кадастровую стоимость, о нарушении прав административного истца не свидетельствуют.

Отсутствие доказательств, подтверждающих правомерность заявленных требований, является для суда основанием для отказа в удовлетворении административного иска, поскольку предусмотренных статьей 248 КАС РФ оснований для удовлетворения исковых требований в данной части не имеется.

Обратное ухудшит положение административного истца, существовавшее до обращения в суд, нарушит ее законные интересы и противоречит целям реализации конституционной гарантии на судебную защиту.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Следовательно, установление судом рыночной стоимости объектов недвижимости является основанием для внесения органом кадастрового учета указанной стоимости в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (ст. 6 Федерального закона № 269-ФЗ).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества является 27 декабря 2022 года. Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 27 декабря 2022 года.

В отношении объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами объектов недвижимого имущества с кадастровым номером 23................ следует установить кадастровую стоимость в размере их рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2021 года.

Учитывая, что в рассматриваемом деле установлено, что сведения об оспариваемой кадастровой стоимости указанных объектов недвижимого имущества носят статус «архивные», следует также установить период их применения для:

-нежилого здания с кадастровым номером ................ с 01 января 2022 года и до 01 января 2024 года;

-нежилого здания с кадастровым номером ................ с 01 января 2022 года и до 06 марта 2023 года;

-нежилого здания с кадастровым номером ................ с 01 января 2022 года и до 01 января 2024 года;

-нежилого здания с кадастровым номером ................ с 01 января 2022 года и до 01 января 2024 года;

-нежилого здания с кадастровым номером ................ с 01 января 2022 года и до 01 января 2024 года;

-нежилого здания с кадастровым номером ................ с 01 января 2022 года и до 06 марта 2023 года;

-нежилого здания с кадастровым номером ................ с 01 января 2022 года и до 06 марта 2023 года;

-нежилого здания с кадастровым номером ................ с 01 января 2022 года и до 06 марта 2023 года;

-нежилого здания с кадастровым номером ................ с 01 января 2022 года и до 06 марта 2023 года;

-нежилого здания с кадастровым номером ................ с 01 января 2022 года и до 01 января 2024 года;

-нежилого здания с кадастровым номером ................ с 01 января 2022 года и до 20 февраля 2023 года;

-нежилого здания с кадастровым номером ................ с 01 января 2022 года и до 01 января 2024 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости – удовлетворить частично.

Установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 430,5 кв.м, расположенного по адресу: ................ кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2021 года, в размере 5 763 500 (пять миллионов семьсот шестьдесят три тысячи пятьсот) рублей.

Установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 187,4 кв.м, расположенного по адресу: ................, кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2021 года, в размере 3 217 000 (три миллиона двести семнадцать тысяч) рублей.

Установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 689,9 кв.м, расположенного по адресу: ................ кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2021 года, в размере 9 612 300 (девять миллионов шестьсот двенадцать тысяч триста) рублей.

Установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 412,4 кв.м, расположенного по адресу: ................ кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2021 года, в размере 5 897 500 (пять миллионов восемьсот девяносто семь тысяч пятьсот) рублей.

Установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 1317,9 кв.м, расположенного по адресу: ................, кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2021 года, в размере 17 514 000 (семнадцать миллионов пятьсот четырнадцать тысяч) рублей.

Установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 676,1 кв.м, расположенного по адресу: ................, кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2021 года, в размере 7 864 100 (семь миллионов восемьсот шестьдесят четыре тысячи сто) рублей.

Установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 553,1 кв.м, расположенного по адресу: ................, кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2021 года, в размере 4 571 100 (четыре миллиона пятьсот семьдесят одна тысяча сто) рублей.

Установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 61,8 кв.м, расположенного по адресу: ................, кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2021 года, в размере 801 100 (восемьсот одна тысяча сто) рублей.

Установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 581,1 кв.м, расположенного по адресу: ................, кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2021 года, в размере 6 288 900 (шесть миллионов двести восемьдесят восемь тысяч девятьсот) рублей.

Установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 1375 кв.м, расположенного по адресу: ................ кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2021 года, в размере 19 214 300 (девятнадцать миллионов двести четырнадцать тысяч триста) рублей.

Установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 377 кв.м, расположенного по адресу: ................ кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2021 года, в размере 3 284 800 (три миллиона двести восемьдесят четыре тысячи восемьсот) рублей.

Установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 44,8 кв.м, расположенного по адресу: ................ кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2021 года, в размере 468 900 (четыреста шестьдесят восемь тысяч девятьсот) рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ................ считать 27 декабря 2022 года.

Установить период применения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером ................ в размере 5 763 500 (пять миллионов семьсот шестьдесят три тысячи пятьсот) рублей с 01 января 2022 года и до 01 января 2024 года.

Установить период применения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером ................ в размере 3 217 000 (три миллиона двести семнадцать тысяч) рублей с 01 января 2022 года и до 06 марта 2023 года.

Установить период применения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером ................ в размере 9 612 300 (девять миллионов шестьсот двенадцать тысяч триста) рублей с 01 января 2022 года и до 01 января 2024 года.

Установить период применения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером ................ в размере 5 897 500 (пять миллионов восемьсот девяносто семь тысяч пятьсот) рублей с 01 января 2022 года и до 01 января 2024 года.

Установить период применения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером ................ в размере 17 514 000 (семнадцать миллионов пятьсот четырнадцать тысяч) рублей с 01 января 2022 года и до 01 января 2024 года.

Установить период применения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером ................ в размере 7 864 100 (семь миллионов восемьсот шестьдесят четыре тысячи сто) рублей с 01 января 2022 года и до 06 марта 2023 года.

Установить период применения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером ................ в размере 4 571 100 (четыре миллиона пятьсот семьдесят одна тысяч сто) рублей с 01 января 2022 года и до 06 марта 2023 года.

Установить период применения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером ................ в размере 801 100 (восемьсот одна тысяча сто) рублей с 01 января 2022 года и до 06 марта 2023 года.

Установить период применения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером ................ в размере 6 288 900 (шесть миллионов двести восемьдесят восемь тысяч девятьсот) рублей с 01 января 2022 года и до 06 марта 2023 года.

Установить период применения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером ................ в размере 19 214 300 (девятнадцать миллионов двести четырнадцать тысяч триста) рублей с 01 января 2022 года и до 01 января 2024 года.

Установить период применения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером ................ в размере 3 284 800 (три миллиона двести восемьдесят четыре тысячи восемьсот) рублей с 01 января 2022 года и до 20 февраля 2023 года.

Установить период применения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером ................ в размере 468 900 (четыреста шестьдесят восемь тысяч девятьсот) рублей с 01 января 2022 года и до 01 января 2024 года.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами .................

В остальной части административного искового заявления – отказать.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 07 марта 2024 года.

Председательствующий: