Дело № 2- 1168/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 октября 2017 года г. Челябинск

Металлургический районный суд г. Челябинска в составе: 

председательствующего судьи Бромберг Ю.В., 

при секретаре Федоровой Р.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Комфортный дом» о взыскании убытков, неустойки,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Комфортный дом» (далее ООО «Комфортный дом») о взыскании в свою пользу убытков в виде стоимости приточно-вытяжной вентиляции в нежилых помещениях, переданных ответчиком, с учетом уточненного искового заявления, в размере 954 342 рубля, неустойки за нарушение срока передачи нежилых помещений за период с 01 июня 2016 г. по 28 июня 2016 г. в размере 374 640 рублей, неустойки за нарушение условий договоров в части соответствия переданных помещений условиям договора в размере 358 069 рублей 12 коп. и взыскании неустойки на сумму убытков не менее 0,08 % в день по день уплаты убытков (т. 2 л.д. 164-165). 

В обоснование заявленных требований сослался на то, что 23 ноября 2015 г. между ним и ООО «Комфортный дом» были заключены договор № 483 об инвестировании в строительство, в соответствии с которым ответчик обязался передать истцу нежило помещение площадью 180,6 кв.м. на первом этаже 22 этажного жилого дома по адресу ... (строительный адрес) и договор № 481 об инвестировании в строительство, в соответствии с которым ответчик обязался передать истцу нежило помещение площадью 153,9 кв.м. на первом этаже 22 этажного жилого дома по адресу ... (строительный адрес). Нежилые помещения должны быть переданы в срок до 31 мая 2016 года в следующем состоянии: стены и потолок под оштукатуривание и окраску; финишная стяжка пола; окна-алюминиевые витражи, входные алюминиевые двери; система отопления с разводкой труб в полу, установлены конвекторы с регулирующей арматурой или аналогичные с нижней подводкой, установлены расходомеры тепла в техническом помещении: водоснабжение и канализация-скрытая веерная разводка труб водоснабжения, созданы точки подключения к горячему и холодному водоснабжению, установлены приборы учета расхода ХГВС в техническом помещении, канализация в санузлах по стоякам; приточно-вытяжная вентиляция с естественным и механическим побуждением. Обязательства по своевременной уплате стоимости нежилых помещений истцов были исполнены. Нежилые помещения истцу были переданы с нарушением срока 29 июня 2016 года и без приточно-вытяжной вентиляции. Истец направил ответчику претензию о возмещении убытков и уплате неустойки, однако претензия ответчиком не удовлетворена (т. 1 л.д. 4-8). 

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен, просил рассмотреть дело в его отсутствии.

Представитель истца, действующая на основании доверенности, ФИО2, в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала.

Представитель ответчика, действующая на основании доверенности, ФИО3, в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований в части взыскания убытков, указав на то, что наличие приточно-вытяжной вентиляции не было предусмотрено проектом. В части требований о взыскании неустойки не согласилась с расчетом размера неустойки, указав на необоснованность начисления неустойки в соответствии с Законом «Об участи в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», поскольку предметом договоров, заключенных с истцом, являлась коммерческая недвижимость. Также просила уменьшить размер неустойки в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса РФ.

Суд, выслушав пояснения представителей сторон, эксперта, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких требований – в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Судом установлено, что 23 ноября 2015 г. между ООО «Комфортный дом» (застройщик) и ФИО1 были заключены договоры об инвестировании в строительство, а именно № 481, предметом которого является участие сторон в строительстве 22 этажного жилого дома в комплексе жилых домов разной этажности с помещениями общественного назначения, детским садом и подземной парковкой и реконструкцией существующего здания под 3-х секционный жилой дом с помещениями общественного назначения, по адресу .... Инвестор принимает участие в строительстве с целью приобретения в собственность коммерческой недвижимости общей ориентировочной площадью 180,6 кв.м., расположенной на первом этаже объекта. Объем инвестирования устанавливается в сумме 9 030 000 рублей. В соответствии с п. 3.2.1 договора застройщик обязуется передать нежилое помещение инвестору в срок до 31 мая 2016 года (т. 1 л.д. 9-15); договор об инвестировании в строительство № 483, предметом которого является участие сторон в строительстве 22 этажного жилого дома в комплексе жилых домов разной этажности с помещениями общественного назначения, детским садом и подземной парковкой и реконструкцией существующего здания под 3-х секционный жилой дом с помещениями общественного назначения, по адресу .... Инвестор принимает участие в строительстве с целью приобретения в собственность коммерческой недвижимости общей ориентировочной площадью 153,9 кв.м., расположенной на первом этаже объекта. Объем инвестирования устанавливается в сумме 7 695 000 рублей. В соответствии с п. 3.2.1 договора застройщик обязуется передать нежилое помещение инвестору в срок до 31 мая 2016 года (т. 12 л.д. 16-20). 

Установлено, что свои обязательства по уплате обусловленных договорами об инвестировании в строительство сумм истец исполнил в полном объёме (т. 1 л.д. 28-29). Нежилые помещения переданы истцу 29 июня 2016 года, что следует из актов приема- передачи (т. 1 л.д. 25-26) 

Исходя из содержания пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Поскольку Застройщиком нарушены сроки передачи нежилых помещения в собственность истца, то истец правомерно обратился в суд за защитой своих прав путем предъявления иска о взыскании неустойки за неисполнение обязательств в установленные договором сроки.

В соответствии с пунктом 4.4 заключенных между сторонами договоров об инвестировании в строительство № 481 и № 483 в случае неисполнения застройщиком обязательств, предусмотренных п. 3.2.1 договора, им выплачивается инвестору неустойка в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004г. № 214-ФЗ.

Из содержания статьи 6 Федерального закона № 214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» следует, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.

Однако доводы истца о том, что ответственность в виде неустойки за нарушение сроков передачи объекта недвижимости должна быть определена в двойном размере, основаны на ошибочном толковании закона и спорного договора. 

Так, инвестиционные договора регламентируются Федеральным законом от 25.02.1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Договоры инвестирования строительства и договоры долевого участия в строительстве различаются по ряду признаков.

Спорные договоры № 481 и № 483 от 23.11.2015 года содержат все существенные условия договора инвестирования в строительство, инвестор принял участие в строительстве с целью приобретения коммерческой недвижимости – нежилого помещения в собственность. Тогда как по договору долевого участия предметом договора является жилое помещение. Данный предмет договора должен быть конкретизирован, с подробным описанием характеристик помещения.

Таким, образом, неустойка за нарушение предусмотренного договором срока передачи инвестору нежилого помещения в соответствии с условиями договора составит в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. 

По договору об инвестировании в строительстве № 481 истец вправе претендовать на получение с ответчика неустойки за период с 01 июня 2016 года по 28 июня 2016 года, размер которой составит 88 494 руб. ((9030000 (цена договора) х 10,5% (ключевая ставка)/300х28 (период просрочки))), и договору об инвестировании в строительстве № 483 истец вправе претендовать на получение с ответчика неустойки за период с 01 июня 2016 года по 28 июня 2016 года, размер которой составит 75 411 руб. ((7695000 (цена договора) х 10,5% (ключевая ставка)/300х18 (период просрочки))), всего 163 905 руб. 

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить размер неустойки.

С учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 2 Определения № 263-О от 21 декабря 2000 г., положения пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Следовательно, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

По смыслу названной нормы закона уменьшение неустойки является правом суда первой инстанции. Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Учитывая все существенные обстоятельства дела, в том числе, незначительный период просрочки исполнения обязательств, последствия нарушения обязательства, а также компенсационную природу неустойки, принимая во внимание отсутствие доказательств того, что несвоевременная передача нежилых помещений повлекла для истца какие-либо негативные последствия, суд находит необходимым уменьшить размер неустойки, подлежащей взысканию с ответчика до суммы 70 000 рублей.

Судом установлено, что в соответствии с пунктом 3.2.1 договора об инвестировании в строительство № 481 застройщик обязуется передать нежилое помещение инвестору в следующем состоянии: стены и потолок под оштукатуривание и окраску; финишная стяжка пола; окна - алюминиевые витражи; входные алюминиевые двери; система отопления с разводкой труб в полу, установлены конвекторы с регулирующей арматурой или аналогичные с нижней подводкой, установлены расходомеры тепла в техническом помещении; водоснабжение и канализация - скрытая веерная разводка труб водоснабжения, созданы точки подключения к горячему и холодному водоснабжению, установлены приборы учета расхода ХГВС в техническом помещении, канализация в санузлах по стоякам; электроснабжение – установлено вводно-распределительное устройство на 2 ввода; приточно-вытяжная вентиляция с естественным и механическим побуждением.

В соответствии с пунктом 3.2.1 договора об инвестировании в строительство № 483 застройщик обязуется передать нежилое помещение инвестору в следующем состоянии: стены и потолок готовы под оштукатуривание и окраску; финишная стяжка пола; окна - алюминиевые витражи; входные алюминиевые двери; система отопления с разводкой труб в полу, установлены конвекторы с регулирующей арматурой или аналогичные с нижней подводкой, установлены расходомеры тепла в техническом помещении; водоснабжение и канализация - скрытая веерная разводка труб водоснабжения, созданы точки подключения к горячему и холодному водоснабжению, установлены приборы учета расхода ХГВС в техническом помещении, канализация в санузлах по стоякам; электроснабжение – установлено вводно-распределительное устройство на 2 ввода; приточно-вытяжная вентиляция с естественным и механическим побуждением.

Согласно акта приема передачи к договору об инвестировании в строительство № 481 от 29 июня 2016 года застройщик передал нежилое помещение инвестору в следующем состоянии: стены и потолок готовы под оштукатуривание и окраску; финишная стяжка пола; окна - алюминиевые витражи; входные алюминиевые двери; система отопления с разводкой труб в полу, установлены конвекторы с регулирующей арматурой или аналогичные с нижней подводкой, установлены расходомеры тепла в техническом помещении; водоснабжение и канализация - скрытая веерная разводка труб водоснабжения, созданы точки подключения к горячему и холодному водоснабжению, установлены приборы учета расхода ХГВС в техническом помещении, канализация в санузлах по стоякам; электроснабжение – установлено вводно-распределительное устройство на 2 ввода (т. 1 л.д. 25).

Согласно акта приема передачи к договору об инвестировании в строительство № 483 от 29 июня 2016 года застройщик передал нежилое помещение инвестору в следующем состоянии: стены и потолок готовы под оштукатуривание и окраску; финишная стяжка пола; окна - алюминиевые витражи; входные алюминиевые двери; система отопления с разводкой труб в полу, установлены конвекторы с регулирующей арматурой или аналогичные с нижней подводкой, установлены расходомеры тепла в техническом помещении; водоснабжение и канализация - скрытая веерная разводка труб водоснабжения, созданы точки подключения к горячему и холодному водоснабжению, установлены приборы учета расхода ХГВС в техническом помещении, канализация в санузлах по стоякам; электроснабжение – установлено вводно-распределительное устройство на 2 ввода (т. 1 л.д. 26).

Истец обратился в ООО «Комфортный дом» с претензией, в которой указал об отсутствии приточно-вытяжной вентиляции с естественным и механическим побуждением в принятых нежилых помещениях, претензия получена ответчиком 21.10.2016г. (т. 1 л.д. 32). 29 ноября 2016 года истец вновь обратился к ответчику с претензией о выплате стоимости вентиляции (т. 1 л.д. 33).

По ходатайству представителя ответчика судом была назначена строительно-техническая экспертиза. 

Согласно заключения эксперта Г.Н.М. ООО «Стандарт оценки» для обеспечения необходимых требований безопасных для здоровья людей условий пребывания в помещениях № 143 и № 144, расположенных на первом этаже многоквартирного дома по адресу ..., в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2009г. №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», Федерального закона от 22.07.2008г. №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», необходимо и достаточно устройство приточно-вытяжной вентиляции с естественным и механическим побуждением в соответствии с проектным решением (шифр 39.08-74.09.01-3-ОВ), а именно: помещение № 143: вентиляция офисной части помещения – В2; вентиляция санитарных узлов – ВЕ2; приточная система П2; помещение № 144: вентиляция офисной части помещения – В1; вентиляция санитарных узлов – ВЕ1; приточная система П1.

Стоимость работ и материалов, необходимых для устройства приточно-вытяжной вентиляции с естественным и механическим побуждением, достаточной для использования в нежилых помещениях № 143 и № 144, составила на момент выполнения работ по монтажу приточно-вытяжной вентиляции 954 342 рубля (т. 2 л.д. 75-148). 

Не доверять указанному заключению у суда оснований не имеется, экспертом были проанализированы рабочая документация на строительство комплекса жилых домов по ..., был произведен осмотр нежилых помещение, произведены замеры. Заключение эксперта в соответствии со статьей 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации содержит подробное описание проведенного исследования, приведены ответы на поставленные судом вопросы, выводы не допускают двусмысленного толкования и неясности. Эксперт был предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Кроме того, эксперт Г.Н.М. в судебном заседании подробно дала объяснения по указанному заключению.

В судебном заседании эксперт пояснила о том, что расчет стоимости работ и материалов был произведен при помощи лицензированного сметного продукта WINPUК. При этом стоимость определялась не вентиляции, которую установил истцом, а той системы вентиляции, которая была предусмотрена Проектным решением. 

Поскольку установлено, что ответчиком нежилые помещения истцу были переданы в нарушении условий заключенных договоров без установленной приточно-вытяжной вентиляции с естественным и механическим побуждением, истец понес убытки в связи с установкой такой вентиляции, с ответчика в пользу истца следует взыскать сумму убытков в размере 954 342 рубля, а также предусмотренную пунктом 4.4 заключенных между сторонами договоров об инвестировании в строительство № 481 и № 483 неустойку.

Истец вправе претендовать на получение с ответчика неустойки за период с 30 июня 2016 года по день выплаты суммы убытков, размер которой за период с 30 июня 2016 года по 18 октября 2017 года 108 858,50 рублей, исходя из следующего расчета:

с 30.06.2016 по 18.09.2016 – 954342руб.х10,5(ключевая ставка)/300х81 = 27055,60 руб.

с 19.09.2016 по 26.03.2017 – 954342 руб. х 10 /300 х 189 = 22323,55 руб.

с 27.03.2017 по 01.05.2017 – 954342 руб. х 9,75 /300 х 36 = 11165,80 руб.

с 02.05.2017 по 18.06.2017 – 954342 руб. х 9,25 /300 х 48 = 14 124,26 руб.

с 19.06.2017 по 17.09.2017 – 954342 руб. х 9 /300 х 91 = 26053,53 руб.

с 18.09.2017 по 18.10.2017 – 954342 руб. х 8,25 /300 х 31 = 8135,76 руб.

Оснований для уменьшения указанной суммы неустойки суд не находит, поскольку ответчиком не указано обстоятельств и не представлено доказательств уважительности причин неисполнения условий договора. Размер неустойки соразмерен нарушенному обязательству.

Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). 

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (статья 202 ГПК РФ, статья 179 АПК РФ).

При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.

Таким образом, с ответчика в пользу истца следует взыскать неустойку за нарушение условий договоров за период с 19 октября 2017 года до момента фактического исполнения обязательства по уплате убытков в сумме 954 342 рубля в размере одной трехсотой ключевой ставки, установленной Банком России за каждый день просрочки. 

Истцом по делу понесены судебные расходы: расходы по оплате услуг представителя 40 000 руб. (т. 1 л.д. 78-81, 85), расходы по оплате государственной пошлины 14 059,49 руб. (т. 1 л.д. 3).

Расходы по оплате услуг представителя, суд считает необходимым взыскать в размере 25 000 рублей, данная сумма отвечает принципам разумности и справедливости, соответствует объёму проделанной представителем истца работы. 

Расходы по оплате государственной пошлины подлежат возмещению по правилам части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с ответчика в пользу истца взысканию подлежать расходы по оплате государственной пошлины в размере 14 059 руб. 49 коп. (от суммы исковых требований 1227105,50руб., признанных судом обоснованными).

Кроме того, в ходе рассмотрения гражданского дела по ходатайству представителя ответчика была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО «Стандарт оценки», обязанность по оплате была возложена на ответчика.

Согласно части 3 статьи 95 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам, специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами, специалистами.

Судебная экспертиза была проведена экспертом в соответствии с определением суда, заключение составлено, однако оплата услуг эксперта не произведена.

Поскольку исковые требования истца о взыскании убытков подлежат удовлетворению, суд считает необходимым взыскать сумму 65 000 руб., подлежащую выплате эксперту с ответчика (т. 2 л.д. 73-74, 149).

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Комфортный дом» (ИНН 

<

***>, зарегистрировано 21 февраля 2014 года) в пользу ФИО1 (...) убытки 954 342 (девятьсот пятьдесят четыре тысячи триста сорок два) рубля, неустойку за нарушение сроков передачи нежилых помещений 70 000 рублей, неустойку за нарушение условий договоров в части соответствия переданных помещений за период с 30 июня 2016 года по 18 октября 2017 года в размере 108 858 рублей 50 коп., расходы по оплате услуг представителя 25 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины 14 059 рублей 49 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Комфортный дом» в пользу ФИО1 неустойку за нарушение условий договоров за нарушение условий договоров в части соответствия переданных помещений с 19 октября 2017 года по день фактического исполнения обязательства по уплате убытков в размере одной трехсотой ключевой ставки, установленной Банком России от суммы убытков 954 342 рубля за каждый день просрочки. 

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Комфортный дом» (ИНН 

<

***>, зарегистрировано 21 февраля 2014 года) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Стандарт оценки» (ИНН 

<

***>, дата регистрации 25.03.2009г.) расходы по оплате судебной экспертизы 65 000 рублей

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Металлургический районный суд г.Челябинска в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Председательствующий Ю.В. Бромберг