Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

08 июня 2018 года г. Тольятти

Судья Ставропольского районного суда Самарской области Шишкин А.Г.,

с участием:

представителя истца ФИО1 - ФИО2 по доверенности,

представителя ответчика ООО «ИК Недвижимость» в лице конкурсного управляющего ООО «ИК «Недвижимость» ФИО3 - ФИО4 по доверенности,

представителя третьего лица АО «Фиа-Банк» в лице конкурсного управляющего АО «Фиа-Банк» государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» - ФИО5 по доверенности, 

при секретаре Пашкевич А.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1456/18 по иску ФИО1 к ООО «Инвестиционная компания Недвижимость» о признании действительным договора купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Ставропольский районный суд с вышеуказанным иском, просит: признать действительным договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «ИК «Недвижимость» в лице конкурсного управляющего ФИО3 и ФИО1

Заявленные требования мотивированы тем, что между ФИО1, и ООО «ИК «Недвижимость», в лице генерального директора ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ был заключен Предварительный договор № купли-продажи земельного участка площадью 600кв.м. (ориентировочный №), по которому будет выделен из земельного участка, имеющего кадастровый №, площадью 63 302 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, адрес объекта: 

<

адрес>, согласно которого истец частями вносил денежную оплату в общей сумме 660000 рублей. После того, как условия предварительного договора истцом были выполнены и была оплачена госпошлина за регистрацию предварительного договора в размере 175 рублей, ему было предложено заключить основной договор купли-продажи с расторжением предварительного договора.

ДД.ММ.ГГГГ, истцом было подписано Соглашение о расторжении предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, по которому денежные средства в размере 660 000 рублей, внесенные истцом на расчетный счет ООО «ИК «Недвижимость» идут в счет оплаты договора купли-продажи земельного участка, находящегося по адресу: 

<

адрес> Кадастровый (условный) №.

ДД.ММ.ГГГГ, истцом был заключен Договор купли-продажи земельного участка, согласно которого, им была внесена доплата в размере 420 000 рублей. ООО «ИК «Недвижимость» в свою очередь должно было снять обременение АО «ФИА-Банк» в виде ипотеки на весь земельный участок, согласно Соглашения о расторжении, после чего зарегистрировать переход права собственности к истцу в регистрационной палате, поэтому в договоре купли-продажи, было указано, что ограничения (обременения) права не зарегистрированы. Все экземпляры договоров находились у ООО «ИК «Недвижимость».

О том, что обременение АО «ФИА-Банк» не снято истец узнал только из Уведомления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) о приостановке от ДД.ММ.ГГГГ №. ДД.ММ.ГГГГ Договор купли-продажи земельного участка был составлен без указания условий, ограничивающих права ООО «ИК «Недвижимость». При заключении указанного договора покупателю не предоставлена информация об обременениях земельного участка (кадастровый (условный) №) и ограничениях его использования, сведения о которых содержит ЕГРН. В связи с чем истец получил отказ Росреестра в государственной регистрации перехода права от ДД.ММ.ГГГГ за №.

В судебном заседании представитель истца заявленные исковые требования поддержал и просил их удовлетворить по основаниям изложенных в иске. 

Представитель ответчика в судебном заседании не возражал против удовлетворения исковых требований.

Представитель третьего лица в судебном заседании возражал относительно удовлетворения исковых требований и просил в иске отказать по основаниям, изложенным в письменном отзыве. 

Выслушав стороны, изучив письменные материалы гражданского дела, оценивая собранные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого доказательства в отдельности, а также в их совокупности, суд находит заявленные требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 63:32:0000000:9181 является предметом договоров об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ № от ДД.ММ.ГГГГ заключенных между Банком и ООО «ИК «Недвижимость» в обеспечение исполнения обязательств ООО «ИК «Недвижимость» по кредитным договорам № от ДД.ММ.ГГГГ., № от ДД.ММ.ГГГГ 

В ЕГРП внесены соответствующие записи об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 10.01.2017 г. по делу №А55-23794/2016 ООО «ИК «Недвижимость» признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника. 

К делу о несостоятельности (банкротстве) применены положения параграфа 7 главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Конкурсным управляющим утверждена ФИО3

Определением Арбитражного суда Самарской области от 19.07.2017г. по делу № А55-23794/2016 требования АО «ФИА-БАНК», основанные, в том числе, на кредитных договорах № от ДД.ММ.ГГГГ № от ДД.ММ.ГГГГ. включены в реестр требований кредиторов ООО «ИК «Недвижимость» в состав требований кредиторов третьей очереди, в качестве требований, обеспеченных залогом имущества Должника.

Арбитражным судом установлено, что задолженность ООО «ИК «Недвижимость» перед Банком по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ. составляет 15 862 238,42 рублей, по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ. составляет 7 504 773,27 рублей.

На дату открытия конкурсного производства (ДД.ММ.ГГГГ) земельный участок с кадастровым номером № принадлежал на праве собственности ООО «ИК «Недвижимость», о чем в ЕГРП имеется запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, он в силу ч.1 ст. 131 Закона о банкротстве составляет конкурсную массу ООО «ИК «Недвижимость».

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен Предварительный договор купли-продажи земельного участка № общей площадью 600 кв.м. (ориентировочный №), который будет выделен из земельного участка, имеющего кадастровый №, площадью 

<

данные изъяты>., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, адрес объекта: 

<

адрес> по условиям которого истец частями внес денежную оплату в размере: 660000 рублей, что подтверждается приходными кассовыми ордерами № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ, между ФИО1 и ООО «Инвестиционная Компания «Недвижимость» было подписано Соглашение о расторжении предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ и заключен основной договор купли-продажи земельного участка, согласно которого, истцом была внесена доплата в размере 420 000 рублей, что подтверждается Платежным поручением № и Приходным кассовым ордером № от ДД.ММ.ГГГГ.

Стороны обратились в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (Управление Росреестра по Самарской области) с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Уведомлением государственная регистрация права собственности вышеуказанного объекта недвижимости приостановлена, а в последующем ФИО1 отказано в государственной регистрации права собственности на земельный участок. 

Причиной отказа послужило наличие в ЕГРН сведений об ограничениях земельного участка и отсутствие в договоре купли-продажи сведений об обременении земельного участка. 

Таким образом, на момент заключения, как вышеуказанного предварительного договора купли – продажи, так и основного договора купли-продажи спорного участка, в отношении отчуждаемого земельного участка в установленном порядке зарегистрирована ипотека, сведения о данных обременениях внесены в ЕГРП. 

В деле сведений об исполнении обязательств ООО «ИК «Недвижимость» перед АО «Фиа-Банк» по договорам № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ не имеется, залог, как обеспечение исполнения обязательств по данным договорам в отношении спорного земельного участка имелся и был зарегистрирован на момент отчуждения земельного участка, так же он актуален и в настоящее время. 

В соответствии с ч.1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с ч.2 ст. 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

Судом установлено, что согласие залогодержателя на отчуждение спорного земельного участка истцом не получено. 

В соответствии ч.1 ст. 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

К рассматриваемым правоотношениям подлежит применению действующая редакция подпункта 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, в соответствии с которым залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало, и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

Ипотека в силу ч.1 ст. 131 ГК РФ подлежит обязательно государственной регистрации. Как уже указывалось, ипотека спорного земельного участка зарегистрирована в установленном порядке, сведения о регистрации внесены в ЕГРП. 

В соответствии с ч.1 ст. 62 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом, предоставляются органом регистрации прав по запросам любых лиц (далее - запрос о предоставлении сведений), в том числе посредством использования информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет".

Приобретая земельный участок, как объект недвижимости, истец, при должной степени осмотрительности и осторожности не только имел возможность, но и должен был проверить сведения об отсутствии обременения в отношении приобретаемого объекта недвижимости. Недобросовестность действий продавца, не указавшего в договоре купли продажи на наличие обременения в отношении отчуждаемого объекта, не может являться основанием для признания залога прекращённым. 

При отсутствии согласия залогодержателя на отчуждение объекта недвижимости, требования истца не подлежат удовлетворению.

Кроме того, выбранный истцом способ защиты о признании действительным договор купли-продажи земельного участка не предусмотрен Гражданским законодательством Российской Федерации и к восстановлению нарушенного права не приведет.

Руководствуясь ст. 12, 56, 194 – 199 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Инвестиционная компания Недвижимость» о признании действительным договора купли-продажи земельного участка - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия в окончательной форме через Ставропольский районный суд.

Судья А.Г. Шишкин

Мотивированное решение изготовлено 09.06.2017 года