Дело ...

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Владикавказ 3 октября 2018 года 

Промышленный районный суд г. Владикавказа РСО-Алания в составе:

председательствующего судьи Аликова В.Р.,

при секретаре судебного заседания Карапетян Л.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ФИО4, третьему лицу - Управлению Росреестра по РСО-Алания о прекращении права собственности и признании права общей долевой собственности на земельный участок, встречному иску ФИО4 к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО5, третьему лицу – Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания о признании недействительными договоров купли-продажи нежилых помещений и применении последствий недействительности сделок,

у с т а н о в и л :

ФИО1, ФИО2 и ФИО3 обратились в Промышленный районный суд г. Владикавказа с иском к ФИО4 о прекращении права собственности на земельный участок с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м. находящийся по адресу: ... и признании за ними права общей долевой собственности на данный земельный участок в следующем долевом соотношении: ФИО1 - ... доли; ФИО2 – ... и ... доли; ФИО3 – ... доли.

В обоснование заявленных требований истцы указали, что ФИО4 являлась собственником четырех объектов недвижимости находящихся по адресу ..., а именно: - нежилого помещения, общей площадью ... кв.м., номера на поэтажном плане 1,11,12,14,15,16,17; - нежилого помещения, общей площадью ... кв.м., номера на поэтажном плане 2,3,4,5,13; - нежилого помещения, общей площадью ... кв.м., номера на поэтажном плане 6,8,9,10,12 «а»; - нежилого помещения, общей площадью ... кв.м., номера на поэтажном плане 5а,7,7а. Все они в целом представляют собой одно здание, общей площадью ... кв.м. и значатся по сведениям ГУП «Аланиятехинвентаризация» РСО-Алания под литером «В,в». Спорный земельный участок с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м. на котором расположено указанное нежилое здание был сформирован ответчиком и поставлен на кадастровый учет 17.10.2014 г., исключительно для эксплуатации приведенных выше объектов недвижимости и с 17.02.2016 года зарегистрирован за ней на праве собственности.

11.12.2014 года между ответчиком и ФИО1 был заключен договор купли-продажи, который в установленном законом порядке 26.12.2014 г. был зарегистрирован в Управлении Росреестра по РСО-Алания, на основании которого ФИО1 стал собственником нежилого помещения, общей площадью ... кв.м., номера на поэтажном плане 1,11,12,14,15,16,17.

09.03.2016 года ответчик заключил с ФИО5 договор купли-продажи еще на два нежилых помещения приведенных выше, а именно на нежилое помещение общей площадью 282,7 кв.м., номера на поэтажном плане 2,3,4,5,13 и нежилое помещение, общей площадью 356,2 кв.м., номера на поэтажном плане 6,8,9,10,12 «а». Впоследствии ФИО5 по договорам купли-продажи от 18.04.2016 г. и 09.06.2016 г. продал их ФИО2, который в настоящее время и является их собственником.

24.02.2016 года ответчик заключил с ФИО1 договор купли-продажи на последнее из приведенных выше нежилых помещений, общей площадью ... кв.м., номера на поэтажном плане 5а,7,7а. Впоследствии ФИО1 по договору купли-продажи от 13.02.2018 г. продал его ФИО6, которая уже 23.03.2018 г. по договору купли-продажи продала его ФИО3, который в настоящее время и является его собственником.

По мнению истцов, ФИО4, продавая данные нежилые помещения, скрыла от покупателей информацию о том, что спорный земельный участок под ними с кадастровым номером 15:09:0010603:162, площадью 1304 кв.м. находился в ее собственности, в связи с чем, были зарегистрированы переходы права лишь на нежилые помещения, без земельного участка под ними, что противоречит действующему законодательству, основанному на единстве судьбы прав на здание и на земельный участок, занимаемый зданием. Полагают, что в соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 273, пунктами 1, 2 статьи 552, пунктом 2 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" и пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах связанных с применением земельного законодательства", у истцов возникло право общей долевой собственности на спорный земельный участок, на котором расположено здание, в состав которого входят нежилые помещение, принадлежащие им на праве собственности.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом, причин неявки не сообщил, об отложении слушания по делу не ходатайствовал.

Истец ФИО2 в судебное заседание также не явился, о дате, месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом, причин неявки не сообщил, об отложении слушания по делу не ходатайствовал.

Представитель ФИО1 и ФИО2 - ФИО7, действующий на основании полномочий, определенных нотариально удостоверенными доверенностями №... от 26.04.2018г. и №.. от 26.04.2018 г., исковые требования своих доверителей поддержал в полном объеме и просил их удовлетворить.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом, причин неявки не сообщил, об отложении слушания по делу не ходатайствовал.

Представитель ФИО3 - ФИО8, действующий на основании полномочий, определенных нотариально удостоверенной доверенности серии ... от 18.04.2018 года, исковые требования своего доверителя поддержал в полном объеме и просил их удовлетворить.

В судебное заседание представитель ФИО4 – ФИО9, действующая на основании доверенности №... от 13.09.2017 заявила встречные исковые требования ФИО4 к ФИО1, ФИО2, ФИО10 и к ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи от 11.12.2014 г., заключенного между ФИО4 и ФИО1 на нежилое помещение, назначение: нежилое общей площадью ... кв.м., этаж 1 на поэтажном плане 1,11,12,14,15,16,17, расположенное по адресу: ... и применении последствий недействительной сделки; признании недействительным договора купли-продажи от 24.02.2016 г., заключенного между ФИО4 и ФИО1 на нежилое помещение, назначение: нежилое общей площадью 243,6 кв.м., этаж 1 на поэтажном плане 5а,7,7а, кадастровый номер ... расположенное по адресу: ... и применении последствий недействительной сделки; и признании недействительным договора купли-продажи от 09.03.2016 г., заключенного между ФИО4 и ФИО5 на нежилые помещения, назначение: нежилое, общей площадью ... кв.м., этаж 1, помещения 2,3,4,5,13 расположенное по адресу: ... и на нежилые помещения, назначение: нежилое, общей площадью ... кв.м. этаж 1, помещения 6,8,9,10,12 «а» по адресу: ... и применении последствий недействительности сделки. 

Определением Промышленного районного суда г. Владикавказ от 11.07.2018 г. встречное исковое заявление ФИО4 принято к производству суда.

Согласно данными в судебном заседании ФИО4 пояснениям, она не скрывала от истцов, что данный земельный участок на момент заключения оспариваемых договоров купли-продажи принадлежал ей на праве собственности, однако они намеренно не воспользовались своим правом на его включение в указанные договора, в связи с чем, в иске просила отказать. В обоснование же своего встречного иска пояснила, что оспариваемые договора купли-продажи были подписаны сторонами во исполнение договоров займа на общую сумму 1 500 000 рублей. При этом, денежных средств по договорам купли-продажи от 11.12.2014 г., 24.02.2016 г. и 09.03.2016 г. она не получала, а указанные объекты недвижимости фактически не передавала, в связи с чем, на основании требований п. 2. ст. 170 и п. 2 ст. 179 Гражданского кодекса РФ просила признать их недействительными и применить последствия их недействительности.

Представитель ФИО4 – ФИО9, исковые требования ФИО1, ФИО2 и ФИО3 просила оставить без удовлетворения, встречные исковые требования ФИО4 просила удовлетворить по доводам, изложенным во встречном исковом заявлении.

К участию в деле в качестве соответчика по встречному иску был привлечен ФИО5.

ФИО5, будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. Представил в адрес суда письменное заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. Просил отказать в удовлетворении встречных исковых требований ФИО4 как необоснованных, так как состоявшиеся между ними сделки были совершены в соответствии с законом. Фактическое исполнение ими условий сделки, подтверждается помимо договоров купли-продажи и актов приема-передачи к ним, также и соответствующей распиской написанной лично ФИО4 о том, что денежные средства за них она получила и помещения передала. Ни с ФИО4, ни с ФИО2 он ранее знаком не был. Просил также удовлетворить исковые требования ФИО1, ФИО2 и ФИО3

Представители истцов по первоначальным требованиям ФИО8 и ФИО7 встречные исковые требования ФИО4 просили оставить без удовлетворения, указав, что ФИО4, в нарушение статьи 56 ГПК РФ, не представила суду допустимых, достоверных и достаточных доказательств, которые в их совокупности подтвердили бы совершение оспариваемых ею сделок лишь для вида, когда намерение ФИО4 было направлено не на возмездное отчуждение спорных объектов недвижимости в пользу ФИО1 и ФИО5, а на получение ею денежных средств по договорам займа с залогом. 

Представитель ФИО8 пояснил, что оспариваемые договора купли продажи от 11.12.2014 г., 24.02.2016 г. и 09.03.2016 г. соответствуют установленным законодательством требованиям: они совершены в письменной форме, подписаны сторонами, содержат все существенные условия, зарегистрированы в установленном законом порядке, договора исполнены, денежные средства за приобретаемые объекты недвижимости по договорам купли-продажи продавцом – ФИО4 получены, передача объектов недвижимости осуществлена фактически, что подтверждается как актами приема-передачи, так и заключенными, в последующем, как ФИО1, так и ФИО2 договорами аренды спорных объектов недвижимости с третьими лицами. То обстоятельство, что ФИО4 фактически передала спорные объекты недвижимости, а в последствии считала ФИО5 и ФИО1, а в последующем и ФИО2 их собственниками, подтверждается ее письменными заявлениями в их адрес, согласно которым она просила предоставить принадлежащие им объекты недвижимости в качестве залога для получения банковского кредита. 

Более того, 08.09.2016 г. между ФИО1 и ФИО4 был заключен предварительный договор купли-продажи двух оспариваемых в данном деле объектов недвижимости, приведенных выше и принадлежавших ФИО1, который в последующем по вине ФИО4 подписан не был. Указанные доказательства, по мнению представителей ФИО8 и ФИО7, подтверждают тот факт, что указанные помещения были не только проданы, но также фактически переданы как ФИО1, так и ФИО5 и к проданным объектам недвижимости ФИО4, после заключенных договоров купли-продажи, никакого отношения не имела. Оспариваемые договора не содержат ссылок на то, что они являются договорами залога и обеспечивают какие-либо обязательства перед истцами по первоначальным требованиям, а также ссылок на заключение его во исполнение обязательств по договорам займа.

Кроме того, представитель ФИО8 полагал, что ФИО4 заявлен ненадлежащий способ защиты нарушенного, по ее мнению, права, так как в соответствии с разъяснениями, изложенными в абз.3 п.3.1 и абз.6 п.3.1 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации №6-П от 21 апреля 2003 года, защита якобы нарушенного права ФИО4 была возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя, которыми в данном деле выступают как ФИО2, так и ФИО3, которые фактически у ФИО4 свои объекты недвижимости не приобретали и соответственно являются в силу закона добросовестными приобретателями. Однако ФИО4 требования в порядке ст. 302 ГК РФ к ответчикам не заявляла, что также, по мнению представителя ФИО8, является основанием для отказа в иске. 

Помимо этого, представители ФИО8 и ФИО7 указали на то, что основополагающим признаком ничтожной сделки Гражданский кодекс РФ называет ее несоответствие закону. Вместе с тем такая сделка одновременно должна нарушать интересы третьих лиц, в противном случае ее относят к оспоримым (п. 2 ст. 168 ГК РФ). Оспариваемые сделки права третьих лиц не нарушают, в связи с чем, они не являются ничтожными, а относятся к категории оспоримых сделок. 

В силу пункта 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. Поскольку ФИО4 была стороной оспариваемых сделок, она знала об их заключении и условиях, в связи с чем, срок исковой давности начал течь для нее с момента их подписания, т.е. с 11.12.2014 г., 24.02.2016 г. и 09.03.2016 г. соответственно, в связи с чем, годичный срок на их обжалование у ФИО4 на момент предъявления встречных исковых требований истек. Более того, по одной из сделок, а именно договора купли-продажи от 11.12.2014 г. у ФИО4 прошел и трехлетний срок исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в иске. 

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, причин неявки не сообщили, об отложении слушания по делу не ходатайствовали.

В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела, в связи с чем, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав представителей сторон, проверив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект от 18.04.2018 года ... следует, что спорный земельный участок с кадастровым номером .., общей площадью ... кв.м. расположенный по адресу ..., был поставлен на кадастровый учет 17.10.2014 года. С 17.02.2016 года и по настоящее время зарегистрирован на праве собственности за ФИО4, номер регистрации ....

Из заключения ООО «Кадастр» № 11 от 23.04.2018 г. следует, что на данном земельном участке расположено нежилое здание с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м., которое в свою очередь состоит из четырех нежилых помещений: площадью ... кв.м., номера на поэтажном плане 1,11,12,14,15,16,17; площадью ... кв.м., номера на поэтажном плане 2,3,4,5,13; площадью ... кв.м., номера на поэтажном плане 6,8,9,10,12 «а»; площадью .. кв.м., номера на поэтажном плане 5а,7,7а, принадлежащих в настоящее время на праве собственности истцам.

Согласно схеме расположения земельного участка, приложенного к данному заключению, граница спорного земельного участка практически полностью совпадает с контурами нежилого здания приведенного выше, в связи с чем, суд соглашается с доводами истцов о том, что данный земельный участок является неделимым и необходим исключительно для эксплуатации принадлежащих им нежилых помещений.

Оснований не доверять данному заключению ООО «Кадастр» у суда не имеется, так как оно согласуется как с пояснениями сторон, так и с материалами дела. ФИО4 оно также в ходе судебного разбирательства опровергнуто не было.

11.12.2014 года, ФИО4, будучи собственником нежилого помещения, общей площадью ... кв.м., номера на поэтажном плане 1,11,12,14,15,16,17, заключила с ФИО1 договор купли-продажи на данный объект, который в установленном законом порядке был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания 26.12.2014 г., запись регистрации ....

9.03.2016 года, ФИО4, являясь собственником нежилых помещений, общей площадью 282,7 кв.м., номера на поэтажном плане 2,3,4,5,13 и общей площадью 356,2 кв.м., номера на поэтажном плане 6,8,9,10,12 «а», заключила с ФИО5 договор купли-продажи на данные объекты, который в установленном законом порядке был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания 23.03.2016 г., записи регистрации ... и ....

18.04.2016 и 09.06.2016 года ФИО5 заключил с ФИО2 договора купли-продажи, прошедшие государственную регистрацию права, по которым ФИО2 стал собственником приведенных выше объектов недвижимости (записи регистрации ... и ...). 

24.02.2016 года ФИО4 заключила с ФИО1 договор купли-продажи на последнее нежилое помещение, приведенное выше, общей площадью 243,6 кв.м., номера на поэтажном плане 5а,7,7а. 

Впоследствии ФИО1 по договору купли-продажи от 13.02.2018 г. продал его ФИО6, которая уже 23.03.2018 г. по договору купли-продажи продала его ФИО3, который в настоящее время и является его собственником, запись регистрации ... от 30.03.2018 г.

Анализ приведенных выше договоров купли-продажи заключенных ФИО4 с ФИО1 и ФИО5 свидетельствует о том, что в них указаны лишь нежилые помещения, приведенные выше, без земельного участка под ними, который в настоящее время находится в собственности ФИО4

ФИО1, ФИО2 и ФИО3 ссылаются на то, что в силу закона по вышеуказанным договорам купли-продажи, каждому из них перешло право собственности на часть земельного участка с кадастровым номером 15:09:0010603:162 общей площадью 1304 кв. м, пропорционально доле принадлежащих им нежилых помещений исходя из общей площади здания.

Суд соглашается с данными доводами ввиду следующего.

Согласно пункту 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации. Иного режима пользования общим имуществом нежилого здания, отличного от многоквартирных домов, действующим законодательством не установлено.

Согласно статье 289, части 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным Кодексом РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, возникает в порядке, установленном статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

Пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Статьей 135 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Принцип единства судьбы прав на здание и на земельный участок, занимаемый зданием, является одним из основополагающих принципов российского права, регулирующих оборот недвижимого имущества (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением, и необходимой для их использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Пунктом 2 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах связанных с применением земельного законодательства", разъяснено, что в силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Указанный подход, в соответствии с действующим законодательством, призван обеспечить баланс интересов всех заинтересованных лиц, поскольку позволяет восстановить права ущемленного лица, не причиняя несоразмерного вреда правам и законным интересам других лиц, которые являются собственниками объектов недвижимости на том же земельном участке, а также сохранения тенденции соединения в одном лице собственника объекта недвижимости и собственника земельного участка, необходимого для использования этого объекта.

При изложенных обстоятельствах у истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3, в силу закона, возникло право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 15:09:0010603:162, на котором расположено здание, в состав которого входят нежилые помещение, принадлежащие истцам на праве собственности.

Согласно статье 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (пункт 1). Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (пункт 2). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество (пункт 3). По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц (пункт 5).

Изучив представленный истцами расчет причитающихся им долей спорного земельного участка между собой, суд приходит к выводу о том, что он рассчитан верно. Поскольку общая площадь здания составляет ... кв.м., а площадь помещения ФИО1 – ... кв.м., ФИО2 – ... кв.м. и ... кв.м., ФИО3 - ... кв.м., то соответственно доля каждого из них составляет: ФИО1 – ... доли (...); ФИО11 – ... доли (...); ФИО2 – ... доли (...); ФИО3 – ... доли (...).

С учетом того, что в приведенных выше договорах указаны лишь нежилые помещения, без земельного участка, и при этом он на момент продажи принадлежал в целом на праве собственности ФИО4, продавцу нежилых помещений, суд руководствуясь п. 2 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации приходит к выводу о том, что установленная в них цена нежилых помещений, включала и цену передаваемой с этим недвижимым имуществом части земельного участка.

В судебном заседании ФИО4 не отрицала того факта, что она намеренно не включала земельный участок в оспариваемые ею договора купли-продажи, что в свою очередь противоречит нормам закона приведенным выше. 

В силу разъяснений, изложенных в пункте 58 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права (пункт 59 указанного Постановления).

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу о законности исковых требований ФИО1, ФИО2 и ФИО3

Относительно встречных исковых требований ФИО4 суд приходит к следующему.

ФИО4 обосновывает свои требования тем, что оспариваемые договора купли-продажи подписаны сторонами во исполнение договоров займа на общую сумму 1 500 000 рублей, а приведенные выше нежилые помещения выступали в качестве залога. При этом, денежные средства по договорам купли-продажи от 11.12.2014 г., 24.02.2016 г. и 09.03.2016 г. она не получала, а указанные объекты недвижимости фактически не передавала, в связи с чем, на основании п. 2. ст. 170 и п. 2 ст. 179 Гражданского кодекса РФ просила признать данные сделки недействительными (ничтожными) и применить к ним последствия недействительности сделок.

Суд не может согласиться с доводами ФИО4 о ничтожности приведенных выше договоров купли-продажи, по приведенным в иске доводам, ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Из содержания указанной правовой нормы следует, что по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно для признания ее таковой. Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил статьи 432 Гражданского кодекса РФ достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. При этом к прикрываемой сделке, на совершение которой направлены действия сторон с целью создания соответствующих правовых последствий, применяются относящиеся к ней правила, в том числе и о форме сделки.

В силу положений статьи 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте пункта 3 статьи 123 Конституции РФ и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом, исходя из смысла приведенных норм права, бремя доказывания того обстоятельства, что оспариваемые сделки направлены на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки, а именно, что стороны спора преследовали общую цель и достигли соглашения по всем существенным условиям договора займа и договора залога, которые прикрывают юридически оформленные сделки - договора купли-продажи недвижимого имущества приведенные выше, лежит на ответчике –истце ФИО4

Однако относимых, допустимых, достоверных и достаточных доказательств, которые в их совокупности подтвердили бы совершение оспариваемых сделок лишь для вида, когда намерение ФИО4 было направлено не на возмездное отчуждение спорных объектов недвижимости в пользу ФИО1 и ФИО5, а на получение ею денежных средств по договорам займа с залогом, ФИО4 суду представлено не было.

Напротив, в материалах дела имеется расписка от 09.03.2016 г., написанная собственноручно ФИО4 в день заключения между ней и ФИО5 оспариваемого договора купли-продажи от 09.03.2016г., из которой следует, что она получила от ФИО5 за проданные складские помещения по ... 2 000 000 (два миллиона) рублей, после чего передала их ему.

ФИО4 в судебном заседании не отрицала факт написания данной расписки, однако пояснялла, что никаких денежных средств от ФИО5 не получала. Однако данные утверждения ничем не подтверждены и противоречит материалам дела, в связи с чем, суд относится к ним критически.

Критически суд относится и к доводам ФИО4 о том, что она изначально, оказавшись в 2014 году, в тяжелеем материальном положении, по номеру телефона указанного в газете «Объявление» связалась сначала с ФИО2, а затем с неким неизвестным «Казбеком», которые якобы предоставляли ей денежные средства под проценты, и после этого, получив от них требуемую сумму, переоформила спорные помещения на их лиц, поскольку никаких доказательств подтверждающих данные доводы суду представлено не было (принадлежность телефонных номеров ФИО2 и Казбеку; распечатку телефонных звонков на тот период и т.д.), как не были представлены доказательства родства или иной связи между ФИО2, ФИО5 и неизвестным участникам процесса Казбеком, фамилия которого ФИО4 к тому же также неизвестна.

Оспариваемые договора купли продажи от 11.12.2014 г., 24.02.2016 г. и 09.03.2016 г. соответствуют установленным законодательством требованиям: они совершены в письменной форме, подписаны сторонами, содержат все существенные условия, зарегистрированы в установленном законом порядке, договора исполнены, денежные средства за приобретаемые объекты недвижимости по договорам купли-продажи продавцом получены, передача объектов недвижимости осуществлена фактически, что подтверждается как актами приема-передачи, так и заключенными, в последующем, как ФИО1, так и ФИО2 договорами аренды данных нежилых помещений с третьими лицами.

Факт того, что ФИО4 передала спорные объекты недвижимости, а впоследствии считала ФИО5, ФИО1, а в последующем и ФИО2 собственниками приведенных выше нежилых помещений, подтверждается ее письменными заявлениями в их адрес, согласно которым она просила предоставить принадлежащие им объекты недвижимости в качестве залога для получения банковского кредита. Более того, как усматривается из материалов гражданского дела, 08.09.2016 г. между ФИО1 и ФИО4 был заключен предварительный договор купли-продажи двух объектов недвижимости, приведенных выше и принадлежавших ФИО1, который в последующем по вине ФИО4 подписан не был. Указанные доказательства также подтверждают тот факт, что спорные помещения были не только проданы, но и фактически переданы как ФИО1, так и ФИО5 и к проданным объектам недвижимости ФИО4, после заключенных договоров купли-продажи, никакого отношения не имела. 

К представленному ФИО4 договору аренды нежилого помещения №15 от 27.06.2016г., который якобы подтверждает факт владения ею спорными объектами недвижимости, суд относится критически, так как указанная в данном договоре площадь помещений не совпадает с площадями помещений принадлежащих ответчикам по встречному иску. Кроме того, в договоре не указано на каком праве он принадлежит арендодателю, т.е. ФИО4, а также не прописаны номера помещений на поэтажном плане, сдаваемых в аренду, и это при том, что они все подробно прописаны в правоустанавливающих документах на нежилые помещения и ФИО4 ничего не препятствовало указать их в данном договоре. 

В судебном заседании ФИО4 пояснила, что по указанному адресу, по которому располагаются спорные объекты недвижимости, ей принадлежат на праве собственности и иные нежилые помещения, что не исключает того, что данный договор относиться к ним. 

Каких-либо допустимых и достоверных доказательств, свидетельствующих о том, что спорные помещения остались в пользовании ФИО4, суду представлено не было.

Таким образом, ФИО4 был совершен ряд последовательных действий по отчуждению спорных объектов недвижимости на основании приведенных выше договоров купли-продажи. ФИО4 подписала договора купли-продажи, обратилась в Управление Росреестра по РСО-Алания с заявлением об их регистрации, подписала акты приема-передачи имущества, фактически передала их ФИО1 и ФИО5

Оспариваемые договора не содержат ссылок на то, что они являются договорами залога и обеспечивают какие-либо обязательства перед ответчиками, а также ссылок на заключение его во исполнение обязательств по договорам займа.

Утверждения ФИО4 о притворности договоров купли-продажи не подтверждено действиями ответчиков об их намерении передать денежные средства под залог спорных объектов недвижимости. 

К пояснениям свидетеля ФИО12 суд относится критически, так как он, во-первых, является гражданским супругом ФИО4 и соответственно непосредственно заинтересован в исходе дела, а во-вторых, все те показания, которые он дал суду, основаны на пояснениях данных ему его супругой ФИО4 и соответственно не могут быть приняты во внимание судом.

В ходе судебного разбирательства ФИО4 заявила ходатайство о приобщении к материалам дела ДВД- диска с аудиозаписями ее бесед с ФИО2, ФИО1 и ФИО13, а также приобщении текстовых расшифровок данных аудиозаписей к материалам дела. Данное ходатайство мотивировано тем, что оно якобы подтверждает ее доводы относительно того, что между сторонами не заключались оспариваемые договора купли-продажи, а заключались договора займа с залогом на спорные объекты недвижимости.

Судом данное ходатайство было оставлено без удовлетворения ввиду следующего. 

В соответствии с частью 1 статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Лицо, представляющее аудиозаписи на электронном или ином носителе, либо ходатайствующее об их истребовании, обязано указать, когда, кем и в каких условиях осуществлялись записи (статья 77 названного кодекса).

Представленные заявителем аудиозаписи и их текстовые расшифровки не отвечают требованиям статьи 77 ГПК РФ - нет достоверных данных, когда, кем и при каких условиях осуществлялись записи, не содержит информации, из которой можно было бы установить время, место и условия, при которых осуществлялись записи, в каких помещениях, с участием каких лиц и в течение какого периода велась аудиозапись, сведения о выполнявшем ее лице и принадлежности голосов. Более того, представитель ответчиков ФИО1 и ФИО2 – ФИО7 не подтвердил, что данные аудиозаписи действительно были сделаны в местах, где указывает ФИО4, а также в то время, которое она указывает. Кроме того, в представленном ДВД –диске с аудиозаписями и текстовых расшифровок к ним нет никакой информации подтверждающей доводы ФИО4, о чем она и указала суду, отвечая на соответствующий вопрос представителя ФИО8 При таких обстоятельствах, данное доказательство не отвечает требованиям закона, а также принципу относимости.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что между сторонами было достигнуто соглашение о продаже спорных объектов недвижимости, волеизъявление сторон было направлено на их отчуждение в пользу ФИО1 и ФИО5, стороны предпринимали все необходимые действия для совершения сделок купли-продажи спорных объектов недвижимости, ответчики добровольно и в полном объеме исполнили свои обязательства по договорам, ФИО4 получила за них денежные средства и фактически передала их во владение ФИО1 и ФИО5, в связи с чем, оснований для признания сделок притворными и для применения последствий недействительности ничтожной сделки не имеется, так как оспариваемые договора купли-продажи заключены в полном соответствии с положениями действующего законодательства.

Кроме того, Конституционным Судом Российской Федерации, решения которого в соответствии со ст. 6 Федерального конституционного закона Российской Федерации от 21 июля 1994 года N 1-ФКЗ "О Конституционном Суде Российской Федерации" обязательны для всех органов, включая судебные, выявлен изложенный в Постановлении от 21 апреля 2003 года N 6-П конституционно-правовой смысл норм ГК РФ о применении последствий недействительности сделки во взаимосвязи с нормами статей 301 и 302 ГК РФ, являющийся общеобязательным и исключающим любое иное их истолкование в правоприменительной практике.

Исходя из абз. 3 п. 3.1 указанного Постановления Конституционного Суда Российской Федерации, если при разрешении спора о признании сделки купли-продажи недействительной и применении последствий ее недействительности, будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке ст. 167 ГК РФ должно быть отказано.

В соответствии с абз. 6 п. 3.1 данного Постановления Конституционного Суда Российской Федерации, поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя.

Иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции Российской Федерации установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.

Истцом ФИО4 же заявлен в данном деле иск о признании сделок недействительными и на истребование имущества в порядке статьи 302 ГК РФ, она не ссылается, что в соответствии с приведенными нормами права является основанием для отказа в иске.

В силу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества (пункт 38 постановления Пленума N 10/22).

ФИО3 и ФИО2 приобретали указанные объекты недвижимости не у ФИО4, а других лиц. При этом указанные сделки были осуществлены на возмездной основе и на момент их заключения они не знали и не могли знать, что лица, у которых они приобретали это имущество, якобы не вправе были их отчуждать, в связи с чем, они могут рассматриваться как добросовестные приобретатели данных объектов недвижимости и соответственно требования ФИО4 должны были быть заявлены с использованием правового механизма, установленного статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, чего сделано не было, что также является основанием для отказа в иске.

Основополагающим признаком ничтожной сделки Гражданский кодекс РФ называет ее несоответствие закону. Вместе с тем такая сделка одновременно должна нарушать интересы третьих лиц, в противном случае ее относят к оспоримым (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Суд, с учетом того, что оспариваемые сделки права третьих лиц не нарушали, а также того, что ФИО4 в ходе судебного разбирательства не представила ни одного доказательства подтверждающего ничтожность оспариваемых сделок по причине их притворности, приходит к выводу о том, что они не являются ничтожными, а относятся к категории оспоримых сделок. 

Как разъяснено в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Поскольку ФИО4 была непосредственно стороной оспариваемых сделок, она определенно знала об их заключении и условиях, в связи с чем, срок исковой давности начал течь для нее с момента их подписания, т.е. с 11.12.2014 г., 24.02.2016 г. и 09.03.2016 г. соответственно, в связи с чем, годичный срок на их обжалование у ФИО4 на момент предъявления встречных исковых требований истек.

Более того, по одной из оспариваемых сделок, а именно договор купли-продажи от 11.12.2014 г. у ФИО4 истек и трехлетний срок исковой давности. 

В силу п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

ФИО1, ФИО2 и ФИО3 заявили о пропуске ФИО4 срока исковой давности для обращения в суд, что также является основанием для отказа в иске.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 98, 194-198 ГПК РФ, 

р е ш и л :

Исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ФИО4 третьему лицу - Управлению Росреестра по РСО-Алания о прекращении права собственности и признании права общей долевой собственности на земельный участок удовлетворить. 

Прекратить право собственности ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м. находящийся по адресу: ....

Признать за ФИО1, ФИО2 и ФИО3 право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м. находящийся по адресу ..., в следующем долевом соотношении: ФИО1 - ... доли; ФИО2 – ... и ... долей; ФИО3 – ... доли.

Встречные исковые требования ФИО4 к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи от 11.12.2014 г., заключенного между ФИО4 и ФИО1 на нежилое помещение, общей площадью ... кв.м., номера на поэтажном плане 1,11,12,14,15,16,17 и применении последствий недействительной сделки, признании недействительным договора купли-продажи от 24.02.2016 г., заключенного между ФИО4 и ФИО1 на нежилое помещение, общей площадью ... кв.м., номера на поэтажном плане 5а,7,7а и применении последствий недействительной сделки, признании недействительным договора купли-продажи от 09.03.2016 г., заключенного между ФИО4 и ФИО5 на нежилые помещения, общей площадью 282,7 кв.м., номера на поэтажном плане 2,3,4,5,13 и общей площадью ... кв.м., номера на поэтажном плане 6,8,9,10,12«а» находящиеся в целом по адресу: ..., оставить без удовлетворения.

Настоящее решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда РСО – Алания, через Промышленный районный суд ... в течение месяца со дня его принятия (изготовления) в окончательной форме.

Судья В.Р. Аликов