мотивированное 

решение

 составлено 08 мая 2018г. дело № 3а-46/2018 Р Е Ш Е Н И Е ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

04 мая 2018 года город Мурманск

Мурманский областной суд в составе:

председательствующего судьи Пырч Н.В. 

при секретаре Тарасовой Ю.В. 

с участием представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области по доверенности Пустовидова Р.А. 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации муниципального образования городское поселение Мурмаши Кольского района об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области 

установил:

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области от 05 декабря 2018 года № 873 было рассмотрено заявление ООО «Причальное» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ..., на земельном участке расположено здание, в размере 3885000 рубля по состоянию на 01 января 2016 года. 

Не согласившись с данным решением, администрация муниципального образования городское поселение Мурмаши Кольского района (далее администрация г.п. Мурмаши) обратилась в суд с административным исковым заявлением о признании его незаконным и отмене.

В обоснование заявленного требования указала, что земельный участок с кадастровым номером № предоставлен на условиях аренды ООО «Причальное». По условиям договора аренды размер арендных платежей определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Обращаясь в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, ООО «Причальное» был представлен отчет № от 16.11.2017 о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №

Между тем, данный отчет не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также федеральным стандартам оценки.

Как следует из отчета, оценщик применил метод сравнения продаж и при сравнении объекта оценки взял следующие объекты-аналоги: объект - аналог № 1 земельный участок, расположенный по адресу: ... (кадастровый номер №); объект - аналог № 2 земельный участок, расположенный по адресу: ..., район ... (кадастровый номер №); объект - аналог №3 земельный участок, расположенный по адресу: ..., (кадастровый номер №)

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости права на земельные участки объекты - аналоги №1, №2, №3 не зарегистрированы. Поскольку правообладатели отсутствуют, то оценщиком не были исследованы все основания и не приведены доказательства, что данные объекты- аналоги могут являться объектами сравнения, что является нарушением пункта 10 ФСО № 3, устанавливающего, что в приложении к отчёту об оценке должны содержаться копии документов, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы.

Вместе с тем, данные элементы сравнения являются существенными для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта, и их отсутствие значительно занижает рыночную стоимость земельного участка, в связи с чем применение объектов-аналогов № 1,2, 3 некорректно.

При использовании оценщиком объектов - аналогов №№ 1, 2, 3 в качестве сравнения используется сумма продажи права аренды каждого объекта аналога. Однако по информации Росреестра зарегистрированные в установленном законодательством порядке права на земельные участки, являющиеся объектами-аналогами, отсутствуют. Следовательно, данное право не может быть продано.

Утверждение оценщика, что аренда объектов-аналогов №№1-4 является краткосрочной, не подтверждено соответствующими документами.

Помимо этого, в отношении объекта оценки в отчете указано, что он находится в собственности, однако эта информация не соответствует действительности, так как объект оценки находится в аренде.

Оценщиком не проведена корректировка по элементу «Локальное местоположение», что является нарушением требований федеральных стандартов и привело к занижению рыночной стоимости объекта оценки. 

Поскольку отчет выполнен с нарушением обязательных требований федеральных стандартов оценки, законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, то величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете, не может быть признана достоверной.

Административный истец просит суд признать незаконным и отменить решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от 05 декабря 2017 года № 873.

Представитель административного истца администрации г.п. Мурмаши в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, поддержав заявленные требования, изложенные в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее Управление Росреестра по Мурманской области) по доверенности ФИО1 в судебном заседании с заявленными требованиями администрации г.п. Мурмаши не согласился, указав на законность принятого Комиссией решения. 

Представитель административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежаще, о причинах неявки в суд не сообщил.

Представитель заинтересованного лица ООО «Причальное» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще, о причинах неявки в суд не сообщил.

Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, свидетеля Я.А.А., исследовав письменные материалы дела, находит заявленные требования административного истца не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). 

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

Согласно положению статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). 

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

В судебном заседании установлено, что ООО «Причальное» является правообладателем земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под рыборазводную ферму № 1, площадью 15540 кв.м., расположенного по адресу: ..., МО г.п. ..., ..., на земельном участке расположено здание (л.д.22-28).

Согласно договору аренды от 03 апреля 2007 года № и дополнительного соглашения № от 30 октября 2008 года к нему, размер арендных платежей определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Земельный участок с кадастровым номером № поставлен на кадастровый учет 27 декабря 2006 года, относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена (л.д. 222).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2016 года составляла 12049560, 60 рублей (л.д.144).

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка были внесены в государственный реестр недвижимости на основании постановления Правительства Мурманской области от 25.11.2016 № 585-ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Мурманской области». Дата определения кадастровой стоимости 01 января 2016 года. 

ООО «Причальное» обратилось 17 ноября 2017 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Росреестра в Мурманской области от 20.08.2012 № П/373 при Управлении Росреестра по Мурманской области, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного земельного участка с кадастровым номером № (л.д. 143). 

Извещение о проведении 05 декабря 2017 года заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости направлено в адрес электронной почты администрации муниципального образования городское поселение Мурмаши 22 ноября 2017 года (л.д.142).

В письменном сообщении от 04 декабря 2017 года администрация г.п. Мурмаши просила отказать в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на том основании, что отчет об определении рыночной стоимости земельного участка не соответствует Закону об оценочной деятельности.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от 05 декабря 2017 года № 973 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2016 года была определена в размере рыночной стоимости объекта недвижимости в сумме 3885000 рублей (л.д.29,132).

На основании данного решения комиссии в Единый государственный реестр недвижимости 13 декабря 2017 года внесены сведения о кадастровой стоимости указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2016 года в размере 3885000 рублей (л.д. 30).

Копия решения комиссии от 05 декабря 2017 года № 873 поступила в адрес администрации МО г.п. Мурмаши 21 декабря 2017 года. 

Разрешая заявленные требования, суд исходит из того, что решение об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости принято уполномоченным на то органом – комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области, созданной на основании Приказа Росреестра от 20 августа 2012 года № П/373.

Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263, комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области соблюдена.

Администрация МО г.п. Мурмаши была уведомлена о заседании Комиссии, представила письменное мнение относительно заявления ООО «Причальное».

Проанализировав установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу, что положительное решение комиссии принято на основании анализа всех представленных документов, в том числе отчета об оценке № от 16 ноября 2017 года о рыночной стоимости земельного участка, подготовленного ИП Я.А.А.

При этом суд соглашается с выводами Комиссии о соответствии оформления и содержания указанного отчета требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Оценщиком проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. 

Так, из содержания отчета № от 16 ноября 2017 года следует, что оценщик при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № использовал метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка представляет собой сумму значений стоимостей, определенной с использованием доходного и сравнительного подхода с учетом весового коэффициента.

В рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения ( л.д.72-73,201-202).

Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Оценщиком применены корректировки на различие передаваемых прав, условия сделки, глобальное месторасположение, на площадь земельного участка, на транспортную доступность, наличие свободного проезда к участку, инженерные коммуникации. Вносимые корректировки имеют обоснование. 

Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости названного объекта недвижимости.

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

При таких обстоятельствах у комиссии не имелось правовых оснований для отклонения заявления ООО «Причальное» по мотиву несоответствия отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Ссылка административного истца на то, что в рассматриваемом отчете отсутствуют доказательства, подтверждающие, что объекты – аналоги находятся в краткосрочной аренде, является ошибочной, поскольку в пункте 10 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, содержится требование о приложении к отчету об оценке документов, подтверждающих качественные и количественные характеристики только объекта оценки. 

Как следует из отчета, объекты–аналоги приняты оценщиком для сравнения на основании имеющихся в открытом доступе предложений о продаже земельных участков.

Информация об аналогах была принята в соответствии с приведенным в источниках описанием, анализа с использованием сети Интернет и сайта публичной кадастровой карты. Вся процедура описана в разделе отчета «Анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости производственного подсегмента». При этом проанализировав полученную информацию, оценщик исходил из допущения, что объекты - аналоги находятся в краткосрочной аренде, что не противоречит требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Довод административного истца о том, что оценщиком оценивалось право собственности объекта оценки, а не право аренды, является несостоятельным, поскольку согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508 кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик Я.А.А. дал подробные пояснения о порядке выбора объектов – аналогов, применении корректировок, даны ответы по вопросу установления рыночной стоимости объекта оценки. 

Свидетель Я.А.А. является субъектом оценочной деятельности и обладает опытом и знаниями в данной области, в связи с чем оснований не доверять его показаниям у суда не имеется.

Таким образом, вопреки доводам административного истца, нарушений требований федеральных стандартов оценки оценщиком допущено не было.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета № от 16 ноября 2017 года об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено.

В силу части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 данного Кодекса.

Доказательств иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административным истцом в суд не представлено. При этом сторонам разъяснялось о возможности ходатайствовать перед судом о назначении и проведении по делу судебной экспертизы на предмет соответствия рассматриваемого отчета законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности. Таких ходатайств от лиц, участвующих в деле, не поступило.

Нарушений порядка создания и работы Комиссии, порядка проведения заседания и голосования по заявлению ООО «Причальное», а также каких-либо иных нарушений действующего законодательства, которые могли бы повлиять на законность принятого Комиссией решения, не установлено, и административным истцом таких данных не приведено.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения административного искового заявления, не имеется. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного искового заявления администрации муниципального образования городское поселение Мурмаши Кольского района Мурманской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области о признании незаконным и отмене решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области от 05 декабря 2017 года № 873 об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № отказать. 

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Мурманского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Председательствующий, судья