Дело №

17RS0№-71

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Чадан 17 апреля 2025 года 

Дзун-Хемчикский районный суд Республики Тыва в составе председательствующего Борбай-оол А.К., при секретаре Ховалыг В.Т., с участием представителя истицы по доверенности ФИО., ответчика ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску представителя ФИО2 по доверенности ФИО к ФИО3, ФИО4 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным и признании последствий недействительности сделки,

установил:

ФИО. в интересах ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО3 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным и признании последствий недействительности сделки, указав, что ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи истица ФИО2 продала ответчикам жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>. Согласно договору стоимость земельного участка был определен в размере 10 000 руб. (уплачивается до подписания договора), а жилого дома – 460 000 руб., которые согласно договору перечисляются КПК «Ваши деньги» на счет продавца не позднее 5 рабочих дней с даты получения зарегистрированных документов, подтверждающих переход права общей совместной собственности на недвижимое имущество. Регистрация права собственности была произведена 12.01.2021, однако, только 02.03.2021 покупателями ей по договору купли-продажи было передано 375 000 руб., остальные 95 000 руб. до настоящего времени не оплачены. В августе 2023 года ответчики пояснили, что 95 000 руб. с них взыскал КПК «Ваши деньги» за оказанную услугу по предоставлению займа и оплачивать оставшуюся сумму они не собирались и не будут платить, недвижимость покупали за 375 000 руб. При заключении сделки истица предполагала, что свое имущество она продает за 470 000 руб., а не за 375 000 руб., как впоследствии объявили ответчики. Таким образом, ответчики существенным образом нарушили имущественные права истицы, ее законные интересы, что повлекло для нее неблагоприятные последствия, ответчики при заключении договора ввели ее в заблуждение путем обмана относительно стоимости недвижимого имущества, недобросовестно отнеслись к своим обязательствам по своевременной оплате стоимости недвижимого имущества согласно договору, истица в настоящее время осталась без жилья, так как в свое время не смогла купить жилье по соответствующей цене. Считает, что сделка между истицей и ответчиками была совершена под действием обмана, так как ответчики, заведомо зная о том, что из 470 000 руб. КПК «Ваши деньги» будут переданы только 375 000 руб., а остальная сумма будет взыскана за предоставление услуги, они, в свою очередь, передадут только 375 000 руб., а не ту сумму, о которой они договаривались. Кроме того, пунктом 2.2 договора нарушены требования ст. 488 ГК РФ. Просит признать договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 и ФИО3, недействительным, признать последствия недействительности сделки: возвратить истице земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: 

<

адрес>, а ответчикам – 375 000 руб., восстановить в ЕГРП запись о регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

В отзыве на исковое заявление от ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО3 указывает, что они с супругом ФИО3 в декабре 2020 года решили купить частный жилой дом с помощью государственной программы – субсидии для поддержки многодетных семей с приобретением жилья на 450 000 руб., по объявлению нашли частный дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, и решили его приобрести. Встретились с ФИО., которая при встрече пояснила, что дом принадлежит ей, а документы формально оформлены на имя сестры ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ между ними и истицей был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>. Регистрация права собственности была произведена ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ в здании КПК «Ваши деньги», расположенном по адресу: 

<

адрес>, вместо продавца ФИО2 денежные средства в размере 375 000 руб. были переданы ФИО., у которой на тот момент не было доверенности от ФИО2 КПК «Ваши деньги» за предоставленные услуги взяли 75 000 руб. Они договорились с ФИО. о том, что остальные денежные средства они отдадут после продажи автомобиля. ДД.ММ.ГГГГ они узнали, что у дома, который они приобрели, имеется задолженность по электроэнергии на сумму 75 000 руб., о которой во время покупки продавец не сообщила и о которой они уведомили ФИО. В июне 2021 года они купили и установили в доме новый электросчетчик, а в августе 2021 года ФИО. забрала старый электросчетчик для разбирательства с Тываэнергосбыт по поводу задолженности по электроэнергии. ДД.ММ.ГГГГ она звонила ФИО. для передачи оставшихся денежных средств в сумме 95 000 руб., но та не отвечала на звонки, а контактный номер ФИО2 ей не был известен. ДД.ММ.ГГГГ она также писала сообщения ФИО. о передаче оставшейся суммы в размере 95 000 руб. и звонила, но та не отвечала на звонки и сообщения. Она хотела отправить денежные средства по номеру телефона № через Сбербанк онлайн, но там было указано имя ФИО5 В феврале 2024 года она отправилась в 

<

адрес>, чтобы отыскать ФИО. по месту работы, но так и не нашла ее. В приобретенном доме они построили баню, сарай, пристройку размером 4х9 и установили новый забор с воротами, а на территории дома находятся строительные материалы. На все это они потратили 400 000 руб. Считает, что сделка между ними и продавцом была добросовестной, без обмана. Со стороны продавца жилой дом был продан с имеющейся задолженностью по электроэнергии в размере 75 000 руб. и до сегодняшнего дня данная задолженность не погашена. Желает вернуть истице ФИО2 95 000 руб. В связи с пропуском срока исковой давности, который составляет более 3 лет, просит отказать в удовлетворении иска. 

В отзыве на исковое заявление от ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО3, ссылаясь на те же обстоятельства, также указывает, что в декабре 2024 года она предлагала ФИО. 100 000 руб., просила сотовый номер истицы ФИО2 и номер карты для перевода денежных средств, на что ФИО. отказалась. В связи с пропуском срока исковой давности, который составляет более 4 лет, просит отказать в удовлетворении иска. 

В судебное заседание истица ФИО2, будучи надлежаще извещенной о времени, дате и месте рассмотрения дела, не явилась, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие, указав, что не может участвовать в судебных заседаниях по состоянию здоровья.

Представитель истицы ФИО поддержала исковое заявление по указанным в нем основаниям, пояснила, что на момент продажи жилого дома ответчикам задолженность по электроэнергии составляла 45 000 руб., покупатели знали об этом, стороны договорились о том, что после сделки купли-продажи они, т.е. сторона продавца, обязуются погасить указанную задолженность, но до настоящего времени не погасили, поскольку покупатели по настоящее время не произвели оплату оставшейся суммы по сделке. Предлагаемые ответчиком 100 000,00 руб. истица ФИО2 отказалась принимать, так как желает обратно получить свои жилой дом и земельный участок из-за неоплаты покупателями. Также пояснила, что после сделки ДД.ММ.ГГГГ она и ответчик ФИО3 вместе пришли в офис КПК «Ваши деньги» в г.Кызыл, где на кассе ответчику ФИО3 было выдано 375 000 руб., которые ответчик передала ей, работники КПК «Ваши деньги» сообщили ответчику, что 95 000 руб. удержаны в пользу КПК «Ваши деньги» за оказанную услугу. Тогда они с ответчиком ФИО3 устно договорились, что оставшуюся сумму в размере 95 000 руб. ответчик оплатит через месяц, продав автомобиль, однако, оплата по настоящее время не произведена. В августе 2023 года, придя к ответчикам, они узнали, что те не собираются оплачивать оставшуюся сумму по договору, после чего в суд было подано исковое заявление. 

Ответчик ФИО3 с исковыми требованиями не согласилась, пояснила, что истица ФИО2 продала им дом и земельный участок с задолженностью по электроэнергии в размере 75 000 руб., до сих пор эта задолженность не погашена, также она предпринимала меры, чтобы доплатить истице оставшуюся сумму по договору купли-продажи в размере 95 000 руб., однако, представитель истицы ФИО2 - ФИО. отказывается от получения денежных средств, требует вернуть дом и земельный участок. Просила отказать в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на пропуск срока исковой давности.

Представитель истицы ФИО. в суде пояснила, что абонентский номер, на который ответчик ФИО3 в феврале 2024 года направляла СМС-сообщения, зарегистрирован на имя ее дочери, однако, данным абонентским номером пользуется она. Возможно, что в феврале 2024 года СМС-сообщения ответчика приходили ей на абонентский номер, но она не знала, что они именно от ответчика ФИО3

Ответчик ФИО3, представители третьих лиц - Кредитного потребительского кооператива "Ваши деньги", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Тыва, администрации городского поселения город Чадан Дзун-Хемчиксого кожууна Республики Тыва в судебное заседание не явились, о времени, дате и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, о причинах неявки суду не сообщили, каких-либо ходатайств не направляли.

В отношении неявившихся участников суд рассматривает дело в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ).

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ч.2 ст.45 Конституции РФ каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом.

Согласно ст.46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

Статьями 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрена защита нарушенных или оспоренных гражданских прав.

Так, согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Согласно ст.131 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст.2 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права собственности является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В силу п.2 ст.209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Согласно п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1).

Согласно ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Согласно ст.ст. 550, 551, 555 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно п.3 ст.154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

По смыслу ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с положениями ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п.1).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (п. 2).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (п. 3).

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (п. 5).

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с требованиями п. 1 ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

В соответствии с положениями ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел (п. 1).

При наличии условий, предусмотренных п. 1 ст. 178 ГК РФ, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку (п. 2).

Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон (п. 5).

В соответствии с положениями п. 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

В силу разъяснений, содержащихся в абз. 2 п. 99 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (п. 2 ст. 179 ГК РФ).

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки (п. 2 ст. 179 ГК РФ).

Закон не связывает оспаривание сделки на основании пунктов 1 и 2 ст. 179 ГК РФ с наличием уголовного производства по фактам применения насилия, угрозы или обмана. Обстоятельства применения насилия, угрозы или обмана могут подтверждаться по общим правилам о доказывании.

Согласно п. 4 ст. 179 ГК РФ, если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 указанной статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные ст. 167 ГК РФ. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 03.07.2019 N 157-ФЗ "О мерах государственной в части погашения обязательств по ипотечным жилищным кредитам (займам) и о внесении изменений в статью 13.2 Федерального закона "Об актах гражданского состояния", право на меры государственной поддержки имеет гражданин Российской Федерации - мать или отец, у которых в период с 1 января 2019 года по 31 декабря 2022 года родились третий ребенок или последующие дети и которые являются заемщиками по ипотечному жилищному кредиту (займу).

Согласно ч. 4 ст. 1 указанного закона, меры государственной поддержки реализуются однократно (в отношении только одного ипотечного жилищного кредита и независимо от рождения детей после реализации мер государственной поддержки) путем полного или частичного погашения обязательств по ипотечному жилищному кредиту (займу) гражданина в размере его задолженности, но не более 450 тысяч руб. Указанные средства направляются на погашение задолженности по основному долгу, а в случае, если такая задолженность меньше 450 тысяч руб., оставшиеся средства направляются на погашение процентов, начисленных за пользование этим кредитом (займом).

Согласно п. 5 ст. 1 указанного закона, в редакции от 03 июля 2019 года, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, полное или частичное погашение обязательств по ипотечным жилищным кредитам (займам) в соответствии с указанным Федеральным законом осуществляется в случае, если гражданином, указанным в ч. 2 данной статьи, до 1 июля 2023 года заключен кредитный договор (договор займа), целью которого является: 1) приобретение по договору купли-продажи на территории Российской Федерации у юридического или физического лица жилого помещения, в том числе объекта индивидуального жилищного строительства, или земельного участка, предоставленного для индивидуального жилищного строительства, либо приобретение жилого помещения по договору участия в долевом строительстве или соглашению (договору) об уступке прав требований по указанному договору в соответствии с положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона от 30 апреля 2021 года N 118-ФЗ действие положений пунктов 1 - 1.5, пункта 2 части 5 и части 5.1 статьи 1 Федерального закона от 3 июля 2019 года N 157-ФЗ "О мерах государственной поддержки семей, имеющих детей, в части погашения обязательств по ипотечным жилищным кредитам (займам) и о внесении изменений в статью 13.2 Федерального закона "Об актах гражданского состояния" (в редакции указанного Федерального закона) распространяется на правоотношения, возникшие из кредитных договоров (договоров займа), заключенных до дня вступления в силу указанного Федерального закона.

Согласно Положению о реализации мер государственной поддержки семей, имеющих детей, в целях создания условий для погашения обязательств по ипотечным жилищным кредитам (займам), утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 7 сентября 2019 года N 1170, меры государственной поддержки реализуются однократно путем направления акционерным обществом "ДОМ.РФ" (далее - общество) собственных денежных средств с последующим возмещением обществу недополученных доходов и затрат из федерального бюджета на цели полного или частичного погашения обязательств по ипотечным жилищным кредитам (займам) граждан Российской Федерации.

В соответствии с п. 3 указанного Положения меры государственной поддержки реализуются в отношении гражданина Российской Федерации (матери или отца), являющегося заемщиком по ипотечному жилищному кредиту (займу), при рождении у него в период с 1 января 2019 года по 31 декабря 2022 года третьего ребенка или последующих детей (далее - заемщик) либо поручителем по ипотечному жилищному кредиту (займу), но не заемщиком по такому кредиту (займу), при рождении у него в период с 1 января 2019 года по 31 декабря 2022 года третьего ребенка или последующих детей, при условии, что договор поручительства заключен до дня вступления в силу Федерального закона от 30 апреля 2021 года N 118-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и такому гражданину принадлежит право собственности (доля в праве общей собственности) на объект недвижимости, который указан в части 5 статьи 1 Федерального закона "О мерах государственной поддержки семей, имеющих детей, в части погашения обязательств по ипотечным жилищным кредитам (займам) и о внесении изменений в статью 13.2 Федерального закона "Об актах гражданского состояния" и является обеспечением по соответствующему ипотечному жилищному кредиту (займу) заемщика (далее соответственно - поручитель, заемщик, обязательства которого обеспечены поручительством). При определении права на меры государственной поддержки не учитываются дети, не являющиеся гражданами Российской Федерации, а также дети, в отношении которых заемщик либо поручитель был лишен родительских прав или в отношении которого было отменено усыновление. Состав заемщиков (солидарных должников) по кредиту (займу) определяется кредитным договором (договором займа), в который могут быть включены дополнительно третьи лица, на которых требование указанного Положения к наличию детей не распространяется.

Ответчик ФИО3 в отзыве на исковое заявление просила применить к заявленным требованиям положения о пропуске срока исковой давности.

Проверив материалы дела и доводы стороны ответчика об истечении срока исковой давности, суд приходит к следующему.

Статьей 195 ГК РФ предусмотрено, что исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года.

В силу требований п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Согласно п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

Из искового заявления следует и установлено судом, что истица узнала о нарушении своих прав в августе 2023 года, а с иском о признании договора недействительным и признании последствий недействительности сделки обратилась ДД.ММ.ГГГГ, т.е. менее чем через 1 год, в связи с чем срок исковой давности ею не пропущен.

При таких обстоятельствах, доводы ответчика ФИО3 о необходимости применения срока исковой давности суд находит необоснованными.

Из материалов дела установлено, что на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, ФИО4 (покупатели) приобрели у ФИО2 (продавца) жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>. 

Согласно п.2.1. указанного договора продавец продает покупателям указанный жилой дом за 460 000 руб., а земельный участок - за 10 000 руб., общая сумма сделки 470 000 руб., указано, что соглашение о цене не может быть изменено в дальнейшем. 

Согласно п. 2.2 договора покупатели рассчитываются с продавцом в следующем порядке:

- денежную сумму в размере 10 000 руб. покупатели уплатили продавцу до подписания договора;

- заемные денежные средства в размере 460 000 руб. предоставляются покупателю на цели приобретения квартиры КПК «Ваши деньги» в соответствии с договором целевого займа № Кр-0000001086 на приобретение жилого помещения от 21.12.2020. 

Указано, что указанные денежные средства будут перечислены путем безналичного перечисления денежных средств на банковский счет покупателя либо получены в кассе КПК «Ваши деньги», не позднее 5 рабочих дней с даты получения с государственной регистрации зарегистрированных документов, подтверждающих переход права общей совместной собственности на недвижимое имущество к покупателю и предоставления покупателем выписки из Единого государственного реестра недвижимости КПК «Ваши деньги», при условии возникновения ипотеки в силу закона в пользу КПК «Ваши деньги». 

Указанные заемные средства уплачиваются покупателем продавцу в течение 1 рабочего дня с момента получения покупателем суммы займа.

Также стороны договорились, что недвижимое имущество будет находиться в залоге у КПК «Ваши деньги» в обеспечение исполнения обязательств покупателя по договору целевого займа с момента государственной регистрации ипотеки в силу закона в Едином государственном реестре недвижимости.

Также стороны договорились, что п. 5 ст. 488 ГК РФ к договору не применяется и отчуждаемое имущество до полной оплаты его стоимости не будет находиться в залоге у продавца. 

Согласно п. 3.1 договора покупатель приобретает право общей совместной собственности на недвижимое имущество с момента внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе права общей совместной собственности в установленном законом порядке к покупателю. 

Согласно п. 3.3 договора указанный договор является документом, подтверждающим передачу недвижимого имущества покупателю без каких-либо актов и дополнительных документов. 

Согласно п.4.2. договора отчуждаемое недвижимое имущество никому другому не продано, не заложено, не подарено, в споре и под арестом не состоит, предварительные договоры по отчуждению с третьими лицами не заключались, недвижимое имущество не обременено обещанием подарить в будущем и не передано в доверительное управление, не обременено иными правами третьих лиц, права продавца на распоряжение недвижимого имущества не ограничены.

Согласно п.4.3. договора следует, что, заключая договор, стороны действуют добросовестно и разумно, не нарушая прав другой стороны или третьих лиц, не ограничены в дееспособности, не признаны судом недееспособными, приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей, в своем интересе, свободны в установлении и определении своих прав и обязанностей по данному договору. 

Согласно п.4.4. договора стороны заявили, что способны понимать значение своих действий и руководить ими, не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных условиях или по принуждению.

Согласно п. 4.5 договора данная сделка не является притворной, совершенной с целью прикрыть другую сделку, мнимой, совершенной лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, совершается не под влиянием обмана, насилия, угроз, стечения тяжелых обстоятельств, стороны не заблуждаются в отношении существа сделки.

Данный договор, а также переход права собственности по нему зарегистрирован в установленном законом порядке, как следует из отметок о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, жилой дом с общей площадью 37,3 кв.м., а также земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>, перешли в собственность покупателей ФИО3 и ФИО3

Из расписки от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО2 получила от ФИО3, ФИО3 денежную сумму в размере 10 000,00 руб. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ за проданное ею недвижимое имущество – земельный участок с общей площадь 1052 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под приусадебный участок, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Россия, 

<

адрес>. Имеются подписи ФИО2, ФИО3, ФИО3

Из договора целевого займа № № на приобретение жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ следует, что между КПК «Ваши Деньги» и ФИО3, ФИО3 был заключен договор целевого займа на сумму 460 000 руб. под 24,579% годовых со сроком возврата до ДД.ММ.ГГГГ на приобретение жилого дома с общей площадью 37,3 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Согласно п. 11 данного договора следует, что исполнение обязательства заемщика по возврату всей суммы займа, процентов и неустойки обеспечивается залогом вышеуказанного жилого дома. 

Из графика платежей к договору займа № № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что первый платеж заемщику необходимо внести ДД.ММ.ГГГГ, последний – ДД.ММ.ГГГГ, размер ежемесячного платежа состоит из номинала, процентов и комиссии по договору.

Согласно расходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 получила денежные средства в сумме 460 000 руб. по договору займа № № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 получила от ФИО3, ФИО3 денежную сумму в размере 460 000,00 руб. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ за проданное ею недвижимое имущество, а именно жилой дом с общей площадью 37,3 кв.м., назначение: жилое, кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Имеются подписи ФИО2, ФИО3, ФИО3

Из уведомления № № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что у абонента ФИО1, зарегистрированного по адресу: 

<

адрес>, имеется задолженность по оплате за потребленную электроэнергию в сумме 42 779,18 руб.

Из выписки из ЕГРН на жилой дом и земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ следует, что собственником жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, является ФИО3. Указанный жилой дом и земельный участок являются общей совместной собственностью, основания возникновения права собственности – договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ с использованием заемных средств.

Из расчета суммы по финансово-лицевому счету № потребителя ФИО3 по адресу: 

<

адрес>, следует, что за период с июня 2011 года по декабрь 2020 года задолженность по электроэнергии составляет 40 424,15 руб., с января 2021 года по июнь 2022 года задолженность составляет 39 566,93 руб., в июне 2022 года в счет погашения задолженности внесено 5 471,35 руб.

Из выписки из лицевого счета № потребителя ФИО3 по адресу: 

<

адрес>, следует, что с января 2021 года по март 2024 года задолженность по электроэнергии составляет 39 566,93 руб., из них оплачено 5 023,48 руб., начислено 4 166,26 руб.

ДД.ММ.ГГГГ истицей ФИО2 ответчикам направлялась претензия, в которой она требует добровольного согласия на расторжение договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в связи с нарушением ими условия договора.

Из справки № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что семья ФИО3, зарегистрированной по адресу: 

<

адрес>, является многодетной.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130 ГК РФ).

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Материалами дела установлено, что доказательств, свидетельствующих о том, что на момент совершения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, его стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида и их воля была порочна и они не имели намерения ее исполнить, а также доказательств обмана в смысле п. 2 ст. 179 ГК РФ при ее заключении, в материалах дела не имеется.

Напротив, оспариваемый договор купли-продажи исполнен полностью, продавец ФИО2 обязалась и передала жилой дом и земельный участок в собственность покупателям, а покупатели ФИО6. и ФИО6. обязались и приняли эти жилой дом и земельный участок и уплатили за них определенную денежную сумму в размере 470 000 руб., что подтверждается вышеуказанными расходным кассовым ордером от ДД.ММ.ГГГГ и расписками от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которым ФИО2 получила от ФИО3, ФИО3 денежную сумму в размере 10 000,00 руб., также денежную сумму в размере 460 000,00 руб.

Кроме того, в договоре купли-продажи вышеуказанных земельного участка и жилого дома содержится указание о том, что цена за земельный участок в размере 10 000,00 руб. уплачена покупателями продавцу до подписания договора. Подписав договор лично, истица ФИО2 подтвердила факт оплаты ей стоимости земельного участка и, соответственно, надлежащего исполнения покупателями обязательств по договору купли-продажи в части оплаты цены за продаваемый земельный участок.

В ходе судебного разбирательства сторона истца не оспаривала, что договор купли-продажи недвижимости подписан лично истицей ФИО2

Кроме того, из материалов дела следует и установлено судом, что воля сторон (продавца (истицы) и покупателей (ответчиков)) была направлена на заключение договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, при этом, стороны договорились о цене продаваемого недвижимого имущества: земельного участка – 10 000 руб., жилого дома – 460 000 руб., также стороны договорились о порядке расчетов между собой, а именно о том, что расчет за земельный участок произведен до подписания договора, а расчет за жилой дом будет произведен покупателями за счет заемных денежных средств путем безналичного перечисления денежных средств на банковский счет покупателя либо получения в кассе КПК «Ваши деньги» не позднее 5 рабочих дней с даты получения с государственной регистрации зарегистрированных документов, подтверждающих переход права общей совместной собственности на недвижимое имущество к покупателю и предоставления покупателем выписки из Единого государственного реестра недвижимости КПК «Ваши деньги», при условии возникновения ипотеки в силу закона в пользу КПК «Ваши деньги».

В суде представитель истицы ФИО. пояснила, что истица продала свое недвижимое имущество за 470 000 руб. (земельный участок – за 10 000 руб., жилой дом – за 460 000 руб.), ответчик ФИО3 также пояснила суду, что они приобрели спорное недвижимое имущество у истицы за эту сумму, т.е. судом установлено, что до, в момент и после подписания договора купли-продажи недвижимого имущества его стороны продавец и покупатели договорились и четко понимали, что земельный участок продается за 10 000 руб., а жилой дом – за 460 000 руб.

При этом, пояснения представителя истицы ФИО. и ответчика ФИО3 о том, что после подписания договора фактически оплата была произведена в размере 375 000 руб., а не в сумме 470 000 руб., как указано в договоре, в связи с тем, что КПК «Ваши деньги» выдано ответчику ФИО3 заем на сумму 375 000 руб., остальная сумма по договору целевого займа была удержана в качестве процентов за предоставленную услугу, не свидетельствует о заключении данного договора под влиянием обмана, как утверждает истица.

В нарушение положений ст. 56 ГПК РФ стороной истца суду не предоставлено допустимых, относимых и достоверных доказательств того, что в момент подписания договора купли-продажи вышеуказанных земельного участка и жилого дома покупатели обманули продавца по поводу цены продаваемого имущества, т.е. сообщили информацию, не соответствующую действительности по поводу цены и порядка расчетов по договору либо намеренно умолчали об обстоятельствах, о которых должны были сообщить при той добросовестности, какая от них требовалась по условиям оборота.

Более того, в ходе судебного разбирательства представитель истицы и ответчик пояснили, что фактически оплата по договору была произведена в размере 375 000 руб. в связи с действиями КПК «Ваши деньги», в последующем оставшаяся сумма в размере 95 000 руб. была не оплачена покупателями в связи с наличием задолженности за электроэнергию на проданный жилой дом.

При этом, ответчиком суду представлена переписка с представителем истицы ФИО из которой следует, что ответчик неоднократно предпринимала меры для оплаты оставшейся по договору суммы в размере 95 000 руб., однако, сторона истца, т.е. истица и ее представитель, игнорировали эти действия ответчика, также ответчик пояснила, что не могла перевести указанную сумму в счет оплаты по договору по абонентскому номеру по услуге 900 Сбербанк Онлайн, поскольку абонентский номер был зарегистрирован на другое лицо. 

При этом, суд принимает во внимание, что представитель истицы ФИО. в суде подтвердила, что абонентский номер, на который ответчик отправляла сообщения с целью связаться с ней для оплаты оставшейся суммы, зарегистрирован на имя ее дочери, но фактически данным абонентским номером пользуется она. Также представитель истицы не отрицала, что на ее абонентский номер приходили сообщения, но она не обратила на них внимания и не ответила.

В ходе судебного разбирательства ответчик ФИО3 также неоднократно заявляла о готовности передать стороне истца 95 000 руб. в счет оплаты по договору, однако, представитель истицы ФИО сообщила суду, что истица желает получить обратно проданное ею недвижимое имущество, в связи с чем отказывается от получения денег.

Таким образом, судом установлено, что при заключении договора стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора купли-продажи недвижимого имущества, в том числе, по предмету и цене, при этом, заключая договор, стороны действовали не были ограничены в дееспособности, не были признаны судом недееспособными, понимали значение своих действий и руководили ими, не заблуждались относительно существа и цены сделки, не действовали под влиянием обмана как другой стороны, так и со стороны третьих лиц, не действовали под влиянием насилия, угроз либо стечения тяжелых обстоятельств.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований, предусмотренных п. 2 ст. 179 ГК РФ, для удовлетворения исковых требований о признании договора недействительным и признании последствий недействительности сделки.

Также истица и ее представитель указывают, что договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ подлежит признанию недействительным в связи с тем, что пунктом 2.2 данного договора нарушены требования ст. 488 ГК РФ.

Данный довод стороны истца суд находит необоснованным, основанным на неверном толковании положений ст. 488 ГК РФ, поскольку согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара, если иное не предусмотрено договором купли-продажи.

В данном случае, при заключении договора стороны предусмотрели и договорились, что недвижимое имущество будет находиться в залоге у КПК «Ваши деньги» в обеспечение исполнения обязательств покупателя по договору целевого займа с момента государственной регистрации ипотеки в силу закона в Едином государственном реестре недвижимости, что не противоречит положениям ст. 488 ГК РФ. 

По смыслу ст. 12 ГК РФ, ст.ст. 3, 56 ГПК РФ выбор способа защиты нарушенного права принадлежит истцу.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п.3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. 

Также регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ, в том числе в связи с существенным нарушением условий договора, выразившегося в неисполнении покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. 

При таких обстоятельствах, сторона истца не лишена возможности предъявления иска в порядке ст. 486 ГК РФ либо иска о расторжении договора в порядке ст. 450 ГК РФ.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении искового заявления представителя ФИО2 по доверенности ФИО к ФИО3, ФИО4 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным и признании последствий недействительности сделки – отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Тыва в течение месяца со дня составления мотивированного решения через Дзун-Хемчикский районный суд Республики Тыва.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ (19, 20, 26, ДД.ММ.ГГГГ – выходные дни). 

Председательствующий подпись Борбай-оол А.К.

Копия верна ___________________________/судья Борбай-оол А.К./