Дело № 3а-137/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Курганский областной суд в составе:

председательствующего судьи Клепчи С.Н.,

при секретаре Булгаковой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кургане 18 декабря 2017 г. административное дело по административному иску открытого акционерного общества «Зауральский торговый дом» к Правительству Курганской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания, равной его рыночной стоимости, 

установил:

представитель открытого акционерного общества «Зауральский торговый дом» (далее – ОАО «ЗТД») по доверенности ФИО1 16 ноября 2017 г. обратилась в Курганский областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания, равной его рыночной стоимости.

В обоснование административного иска указано, что ОАО «ЗТД» в лице генерального директора В.П.Е., действующего на основании Устава, является собственником нежилого здания, с кадастровым номером №, назначение: нежилое, общая площадь: 9928,9 кв.м, переменной этажности, подземная этажность: 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости установлена в размере 121829 581 руб. 85 коп в соответствии с постановлением Правительства Курганской области № 586 от 11 декабря 2012 г. «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Курганской области».

Согласно отчету об оценке объекта оценки № 48/01-16 от 11 августа 2017 г., составленному оценщиком – индивидуальным предпринимателем (далее – ИП) К.О.Н., рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 27 июня 2012 г. составляет 49578 200 руб.

Заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, адресованное Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Курганской области, отклонено 14 сентября 2017 г. 

Определенная в установленном порядке и внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, соответственно, принимая во внимание порядок определения налоговой базы за объект недвижимости, нарушаются права административного истца, как собственника и плательщика налога на имущество, который он вынужден оплачивать, исходя из завышенной кадастровой стоимости объекта капитального строительства.

Ссылаясь на нормы права, регулирующие спорные правоотношения, просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания в размере, равном его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ОАО «ЗТД» по доверенности ФИО1 на заявленных административных исковых требованиях настаивала, выразила согласие с определенной независимым оценщиком ИП К.О.Н. рыночной стоимостью объекта недвижимости, ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы не заявила.

Представитель административного ответчика Правительства Курганской области ФИО2 в судебном заседании свою позицию по административному иску не выразила, заявила ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области. Данное ходатайство судом отклонено.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области ФИО3 в судебном заседании рассмотрение данного спора оставила на усмотрение суда, просила суд учесть при вынесении решения недостатки отчета оценщика ИП К.О.Н., указанные в решении Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Курганской области № 1585 от 11 сентября 2017 г. 

Представитель заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Курганской области ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежаще, представил отзыв относительно заявленных требований, просил рассмотреть дело без его участия. 

Представитель заинтересованного лица Департамента архитектуры, имущественных и земельных отношений Администрации города Кургана в судебное заседание не явился, о месте и времени разбирательства был извещен надлежаще, о причинах неявки не уведомил.

Представитель заинтересованного лица Администрации города Кургана в судебное заседание не явился, о месте и времени разбирательства был извещен надлежаще, о причинах неявки не уведомил.

Свидетель – оценщик ИП К.О.Н. в судебном заседании обоснованность подготовленного ею отчета об оценке спорного объекта недвижимости подтвердила, дала пояснения по недостаткам отчета, указанным в решении Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Курганской области № 1585 от 11 сентября 2017 г. 

В соответствии со ст.ст. 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд рассматривает дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Судом установлено, что ОАО «ЗТД» является собственником объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается регистрационным удостоверением № 1399 от 3 февраля 1992 г. 

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 22 января 2009 г. ОАО «ЗТД» на основании договора купли-продажи земельного участка № 793 от 1 декабря 2008 г. является собственником земельного участка по адресу: 

<

адрес>. 

Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 11 августа 2017 г. подтверждается, что здание с кадастровым номером №, назначение: нежилое, площадь: 9928,9 кв.м, количество этажей: 5, в том числе подземных 1, имеет кадастровую стоимость 121829 581 руб. 85 коп.

В отношении торгового здания универмага, расположенного по адресу: 

<

адрес>, составлен технический паспорт.

ОАО «ЗТД» поставлено на налоговый учет в налоговом органе, в отношении него внесена запись в Единый государственный реестр юридических лиц о юридическом лице, зарегистрированном до 1 июля 2002 г., что подтверждается свидетельствами серии 45 № 0004209 от 5 октября 1999 г., серии 45 № 000360044 от 23 июля 2002 г., выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 13 ноября 2017 г.

Из выписки из протокола № 33 годового общего собрания акционеров ОАО «ЗТД» от 21 апреля 2017 г. следует, что генеральным директором ОАО «ЗТД» является В.П.Е., действует на основании Устава общества, избран сроком на 5 лет. 

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Курганской области № 1585 от 11 сентября 2017 г. отклонено заявление генерального директора ОАО «ЗТД» В.П.Е. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости от 30 августа 2017 г. Установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от его кадастровой стоимости на 59,3 %. Указано, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в том, что оценщиком нарушены требования приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» и приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)». Сделан вывод, что рыночная стоимость объекта, определенная оценщиком затратным подходом, рассчитана некорректно (отличается от средней рыночной стоимости более чем в 2 раза). 

Вышеуказанное решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Курганской области направлено с сопроводительным письмом № 13-14/7619 от 14 сентября 2017 г. в адрес генерального директора ОАО «ЗТД» В.П.Е.

Актуализированный перечень объектов недвижимого имущества, расположенных на территории Курганской области, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость на 2017 г. в соответствии с распоряжением Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области от 24 октября 2017 г. № 515-р, содержит сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером №, расположенном по адресу: 

<

адрес> (п. 4330).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 15 июня 2017 г., кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № установлена в размере 121829 581 руб. 85 коп.

На основании отчета независимого оценщика ИП К.О.Н. об оценке объекта оценки № 48/01-16 от 11 августа 2017 г. рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого здания по состоянию на 27 июня 2012 г. составила 49578 200 руб. 

16 ноября 2017 г. представитель ОАО «ЗТД» по доверенности ФИО1 обратилась в Курганский областной суд с административным исковым заявлением, указывая на нарушение прав юридического лица, как собственника указанного объекта недвижимости – нежилого здания, поскольку он платит налог, исходя из его кадастровой стоимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно ч. 1 ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу ст. 378.2 Налогового Кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке в отношении недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения согласно перечню. 

Постановлением Правительства Курганской области от 11 декабря 2012 г. № 586 «Об утверждении результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Курганской области» утверждены: результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Курганской области по состоянию на 27 июня 2012 г.; средние и минимальные удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости по кадастровым кварталам (за исключением земельных участков) на территории Курганской области по состоянию на 27 июня 2012 г.; минимальные удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости в населенных пунктах, муниципальных районах, городских округах Курганской области (за исключением земельных участков) по состоянию на 27 июня 2012 г.

Пунктом 3 ст. 402 НК РФ предусмотрено, что налоговая база в отношении объектов налогообложения, включенных в перечень, определяемый в соответствии с п. 7 ст. 378.2 настоящего Кодекса, а также объектов налогообложения, предусмотренных абз. 2 п. 10 ст. 378.2 настоящего Кодекса, определяется исходя из кадастровой стоимости указанных объектов налогообложения.

Согласно п. 7 ст. 378.2 НК РФ, уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в пп. 1 и 2 п. 1 настоящей статьи, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.

Распоряжением Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области от 27 декабря 2016 г. № 741-р на 2017 г. определен Перечень объектов недвижимого имущества, расположенных на территории Курганской области, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость. Объект недвижимости с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, вошел в указанный Перечень (п. 4330). 

Пункт 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 г. «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости» относит к недостоверным сведениям допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость.

По смыслу действующего законодательства об оценочной деятельности кадастровая стоимость объектов недвижимости по своей природе является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точного соответствия реальной рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность оспорить физическими лицами результаты определения кадастровой стоимости, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ч. 1 ст. 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Как следует из материалов дела, датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № является 27 июня 2012 г. 

Таким образом, именно на эту дату (27 июня 2012 г.) в силу вышеприведенных положений закона должна быть определена рыночная стоимость указанного объекта недвижимости, что согласуется с положением п. 12 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 г.

Согласно ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Поскольку участвующими в деле лицами в установленном законом порядке не оспорены представленные административным истцом результаты оценки по определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, ходатайств о назначении по делу судебной оценочной экспертизы участниками процесса не заявлено, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для назначения по делу судебной экспертизы, поскольку отчет независимого оценщика К.О.Н. об оценке объекта оценки № 48/01-16 от 11 августа 2017 г. отвечает требованиям закона и является допустимым доказательством по делу.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных исковых требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере 49578 200 руб., определенной по состоянию на 27 июня 2012 г. отчетом независимого оценщика ИП К.О.Н. об оценке объекта оценки № 48/01-16 от 11 августа 2017 г.

Руководствуясь ст.ст. 175 - 177, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск открытого акционерного общества «Зауральский торговый дом» к Правительству Курганской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания, равной его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания, с кадастровым номером №, назначение: нежилое, общая площадь: 9928,9 кв.м, переменной этажности, подземная этажность: 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 49578 200 руб. по состоянию на 27 июня 2012 г.

Датой обращения открытого акционерного общества «Зауральский торговый дом» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания в размере рыночной является 30 августа 2017 г., то есть дата обращения данного юридического лица с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Курганской области.

Решение по настоящему делу является основанием для внесения изменений в данные государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Курганского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Курганский областной суд.

Судья С.Н. Клепча