Дело № 2-808/2025

61RS0002-01-2024-006005-78

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 марта 2025 года г. Ростов-на-Дону

Железнодорожный районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Студенской Е.А.,

при секретаре судебного заседания ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО2 в лице финансового ФИО4 ФИО1 к ФИО3, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>, ООО Агентство недвижимости «Аврора» о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи, указав в обоснование, что в августе 2024 года она стала жертвой мошенников. ДД.ММ.ГГГГ под психологическим воздействием по указанию мошенников она сняла все свои денежные средства со счетов в кредитных учреждениях, 19-ДД.ММ.ГГГГ истица оформила два кредита и передала все денежные средства мошенникам путем перечисления на указанные ей номера телефонов, привязанные к счетам. ДД.ММ.ГГГГ мошенник, назвавшийся майором ФИО5, сообщил ей, что якобы мошенниками выставлена на продажу ее дача и что она должна помочь в поимке преступников с поличным при оформлении продажи. Также он сказал, что она должна пойти в агентство недвижимости «Аврора» на 

<

адрес>, заключить быстро договор купли-продажи, получить деньги наличными. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратилась в указанное мошенниками агентство недвижимости «Аврора». ДД.ММ.ГГГГ пришел покупатель, но ФИО5 заявил, что это не мошенник, этому покупателю нужно отказать. ДД.ММ.ГГГГ в качестве покупателя пришел ответчик, с которым ФИО5 с целью поимки преступников велел оформить договор как можно быстрее. В этот же день- ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 был заключен основной договор купли-продажи указанных в предварительном договоре объектов недвижимости. Полученные денежные средства в сумме № руб. ФИО2 передала по указанию мошенников направленному к ней курьеру. Ей было дано письмо на ее имя от Главного управления экономической безопасности и противодействия коррупции при МВД РФ в подтверждение изъятия у нее денежной суммы № руб. в рамках возбужденного уголовного дела. 

Истец полагает, что договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес> был совершен под воздействием обмана. При этом именно на ответчика в качестве покупателя было указано мошенниками, что позволяет сомневаться в его добросовестности и непричастности к случившемуся. 

По факту совершенных в отношении ФИО2 мошеннических действий ДД.ММ.ГГГГ она обратилась в ГУ МВД РФ по РО с заявлением о возбуждении уголовного дела. На основании ее заявлений от ДД.ММ.ГГГГ В ЕГРН внесены сведения о наличии возражений в отношении зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ права на земельный участок и жилой дом по адресу: 

<

адрес>. 

На основании изложенного, ссылаясь на положения ст. 179 ГК РФ, ФИО2 просила суд признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 511 кв.м., жилого дома площадью 60,1 кв.м с кадастровым номером №, сарая площадью 20 кв.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, №, заключенный между истицей и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ и применить последствия недействительности сделки. 

Истец ФИО2 и ее представитель по ордеру адвокат ФИО7 поддержали заявленные исковые требования, просили суд удовлетворить их, дали пояснения, аналогичные содержащимся в исковом заявлении.

Представитель финансового ФИО4 А.А., привлеченной к участию в деле в качестве законного представителя истца протокольным определением от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО8, действующая на основании доверенности, поддержала исковые требования, дополнительно пояснила, что в случае удовлетворения иска спорные объекты недвижимости будут включены в конкурсную массу должника, из которой будут удовлетворяться требования кредиторов в порядке, установленном законом о банкротстве; в настоящее время кредиторами ФИО2 являются банки, в которых она получала кредиты; единственный доход истицы-пенсия, иного имущества, кроме проданной дачи, у нее нет, поскольку квартира, в которой проживает ФИО2, является ее единственным жильем. 

В судебном заседании ответчик ФИО3 и его представитель по ордеру – адвокат ФИО9 исковые требования не признали, просили отказать в их удовлетворении по доводам, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление.

Законный представитель третьего лица - директор ООО «Аврора» ФИО10 в судебное заседание явилась, просила отказать в удовлетворении иска по доводам, изложенным в письменных пояснениях по делу, дополнительно обратила внимание суда на то, что во время оформления договора купли-продажи недвижимого имущества ФИО2 не выглядела подавленной, дополнительно согласовывала с покупателем цену металлолома и стройматериалов, находившихся на земельном участке, а также попросила предоставить ей время для сбора урожая; денежные средства были получены истцом по ее просьбе наличными, после чего сделка была оформлена через МФЦ. 

Третье лицо Управление Росреестра по Ростовской области в судебное заседание явку представителя не обеспечило, извещено судом о времени и месте судебного заседания, в тексте отзыва на исковое заявление имеется ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя третьего лица. В отношении третьего лица Управления Росреестра по Ростовской области дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав явившихся в судебное заседание лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу требований п. п. 1, 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Из содержания положений статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также общих условий действительности сделок, последние представляют собой осознанные, целенаправленные, волевые действия лица, совершая которые, они ставят цель достижения определенных правовых последствий. Обязательным условием сделки, как волевого правомерного юридического действия субъекта гражданских правоотношений, является направленность воли лица при совершении сделки на достижение определенного правового результата (правовой цели), влекущего установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей на основе избранной сторонами договорной формы. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли продажи, предметом которого явились: земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 511 кв.м., разрешенное использование : дачный дом; жилой дом, этажность 2, назначение: жилое, общей площадью 60,1 кв.м., кадастровый №; сарай общей площадью 20 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: 

<

адрес>. Указанные объекты недвижимости принадлежали продавцу на основании свидетельств о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельств о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, выданных пережившему супругу ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенных нотариусом ФИО11 На дату сделки право собственности продавца на объекты недвижимости было зарегистрировано в ЕГРН (записи о государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ).

Согласно п. 3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ покупатель купил у продавца вышеуказанные объекты недвижимости за 3000 000 руб., из которых стоимость земельного участка составила 2000000 руб., жилого дома – № руб., сарая – № руб. Стороны договора подтвердили, что расчет между ними произведен в полном объеме до подписания договора. В договоре имеется собственноручная расписка продавца о получении на руки денежных средств в сумме № руб. (л.д.7)

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> зарегистрировано право собственности ФИО3 на объекты недвижимости: земельный участок с кадастровым номером 61:44:0060212:1 общей площадью 511 кв.м., разрешенное использование : дачный дом; жилой дом, этажность 2, назначение: жилое, общей площадью 60,1 кв.м., кадастровый №; сарай общей площадью 20 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: 

<

адрес>. Указанные обстоятельства подтверждается выписками из ЕГРН (л.д. 81-101).

ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратилась в ГУ МВД РФ по РО с заявлениями о неправомерных действиях неустановленных лиц, выразившихся в хищении денежных средств обманным путем (л.д. 53-55)

ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с частью 3 ст. 39 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в ЕГРН на основании заявления ФИО2 внесены сведения о наличии возражений в отношении зарегистрированных прав на объекты недвижимости земельный участок с кадастровым номером 61:44:0060212:1 общей площадью 511 кв.м., разрешенное использование : дачный дом; жилой дом, этажность 2, назначение: жилое, общей площадью 60,1 кв.м., кадастровый №; сарай общей площадью 20 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: 

<

адрес> (л.д. 56-57).

ДД.ММ.ГГГГ следователь СУ Управления МВД России по 

<

адрес> ФИО12, рассмотрев заявление о преступлении, поступившее от ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, вынес постановление о возбуждении уголовного дела в отношении неустановленного лица, в деяниях которого усматриваются признаки преступления, предусмотренные ч. 4 ст. 159 УК РФ. (л.д. 65)

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 была признана потерпевшей по уголовному делу №. Согласно постановлению о признании потерпевшим от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что неустановленное лицо в период времени с 15 часов 13 минут ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, находясь в неустановленном месте, из корыстных побуждений, осознавая общественную опасность своих действий и желая их наступления, путем обмана, под предлогом предотвращения мошеннических действий, представивших сотрудником правоохранительных органов, завладел денежными средствами ФИО2 в сумме № руб., тем самым причинив ей особо крупный материальный ущерб на вышеуказанную сумму. 

Решением Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А53-47934/2024 ФИО2 признана банкротом, в отношении нее введена процедура реализации имущества гражданина сроком на шесть месяцев, финансовым ФИО4 утверждена ФИО4 А.А. 

Обращаясь в суд с исковыми требованиями о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, истец ссылается на то, что она была обманута мошенниками, у нее отсутствовали намерения отчуждать ответчику по сделке принадлежащее ей имущество, которое получено ею по наследству; после оформления наследственных прав прошло менее трех лет, что влечет уплату подоходного налога, кроме того, недвижимое имущество продано по цене ниже рыночной.

На основании положений статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В силу части 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. В части 2 указанной статьи перечислены основания существенности заблуждения, в том числе, если сторона заблуждается в отношении предмета и природы сделки, лица, с которым вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой. При этом согласно части 3 статьи 178 настоящего Кодекса заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной. По смыслу указанной нормы права сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны сформировалась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду, в данном случае переход права собственности на спорное недвижимое имущество к ответчику по договору купли-продажи. При этом, не является существенным заблуждение относительно мотивов сделки, то есть побудительных представлений в отношении выгодности и целесообразности состоявшейся сделки. Равным образом не может признаваться существенным заблуждением неправильное представление о правах и обязанностях по сделке.

Согласно пункту 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что Другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки. Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 29 мая 2014 года N 1324-0, содержащееся в действующей редакции абзаца третьего пункта 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации правовое регулирование, устанавливающее условия, при наличии которых сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего, направлено на защиту права граждан на свободное волеизъявление при совершении сделок и одновременно - на обеспечение баланса прав и законных интересов обеих сторон сделки. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. С учетом разъяснений, содержащихся в пункте 99 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман. 

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Из указанных норм ГК РФ и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ следует, что обязательным условием применения нормы п. 2 ст. 179 ГК РФ является наличие умысла на совершение обмана. Обман представляет собой умышленное введение другой стороны в заблуждение с целью вступить в сделку. Он приобретает юридическое значение тогда, когда к нему прибегают, как к средству склонить другую сторону к совершению сделки. Заинтересованная в совершении сделки сторона преднамеренно создает у потерпевшего не соответствующее действительности представление о характере сделки, ее условиях, личности участников, предмете, других обстоятельствах, влияющих на его решение. Обман может заключаться и в утверждениях об определенных фактах, и в умолчании, намеренном сокрытии фактов и обстоятельств, знание о которых отвратило бы потерпевшего от совершения сделки. Таким образом, обман влечет создание у стороны ложного (искаженного) представления об обстоятельствах, имеющих значение для совершения сделки и ее предмете.

В соответствии с требованиями части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов (абзацы первый и второй части первой статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). В соответствии с частью 1 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2). Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 3).Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими (часть 4).

Истец в судебном заседании не отрицала факт получения от ответчика денежных средств в сумме 3000000 рублей за проданные объекты недвижимости, пояснила суду, что на учете у психиатра не состоит, сведения о ходе расследования уголовного дела по факту мошенничества у нее отсутствуют, ходатайство о проведении по делу судебной психолого-психиатрической экспертизы не заявила. 

Ответчик пояснил, что приобрел у истца спорную недвижимость по адресу: 

<

адрес> через агентство недвижимости «Аврора». Для ее приобретения были использованы заемные денежные средства, что подтверждается кредитным договором, заключенным между ФИО3 и ПАО «Сбербанк» (л.д.146-147). Обратил внимание суда, что требование продавца о передаче денежных средств наличными было для него крайне не удобно, поскольку было связано с необходимостью снятия крупных сумм в банкоматах, однако, он выполнил это условие. В процессе ведения переговоров ФИО3 предложил ФИО2 купить стройматериалы и металлолом, находящиеся на земельном участке истца, сначала он дал согласие, но впоследствии отказался, поскольку был ограничен в денежных средствах, так как значительную сумму оплатил за посреднические и юридические услуги по оформлению недвижимости. В ходе процессуальной проверки сообщения истца о преступлении его не опрашивали. После переоформления права собственности ФИО2 препятствует его вселению в жилой дом по адресу: 

<

адрес>, а также сообщила, что стоимость данной недвижимости выше № руб., однако, расторгнуть договор и возвратить денежные средства отказалась. Ответчиком в материалы дела представлен отчет об оценке № об определении рыночной стоимости домовладения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, выполненный ООО «Первая независимая экспертная компания», в соответствии с которым рыночная стоимость объектов недвижимости (жилой дом площадью 60,1 кв. м, сарай площадью 20 кв.м., земельный участок площадью 511 кв.м. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 2916000 руб. (л.д. 148-169). Относимых и допустимых доказательств, опровергающих выводы специалиста-оценщика, истцом, в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ не представлено. 

Директор агентства недвижимости «Аврора» ФИО10 пояснила суду, что стоимость, за которую были проданы объекты недвижимости, принадлежавшие ФИО2, находятся в пределах рыночных цен, поскольку необходимо учитывать особенности ландшафта, место расположения объекта (СНТ, отсутствие полноценного подъезда для транспорта). В период ведения переговоров о продаже недвижимости продавец вела себя обычно, задавала вопросы, предоставляла документы, о чем свидетельствует переписка посредством мессенджера Whats App (л.д. 269-276), самостоятельно присутствовала при оформлении сделки через МФЦ.

Оценив представленные сторонами доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что доводы ФИО2 о совершении сделки под влиянием обмана, заблуждения являются необоснованными, доказательств совершения ответчиком ФИО3 умышленных действий по введению ее в заблуждение с целью заключить оспариваемую сделку, истцом в нарушение положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено. ФИО2 совершено несколько последовательно направленных на достижение результата действий в разные дни: обращение в агентство недвижимости, оформление предварительного договора купли-продажи, сбор документов, получение средств, подписание основного договора купли-продажи, содержащего условие о получении денежных средств. О том, что на ФИО2 оказывается какое-то давление по телефону, что она участвует в «оперативных действиях», она ни риелтору, ни покупателю не сообщала. Не установлено в ходе рассмотрения дела по существу и доказательств того, что третьи лица, с которыми истица вступила накануне описанных событий в телефонные переговоры, каким-либо образом действуют в интересах ответчика или совместно с ним, или о том, что он знал о таких переговорах истца и переписке и воспользовался этим.

Денежные средства по договору от покупателя истица получила в полном объеме. То обстоятельство, каким образом она распорядилась этими денежными средствами, поступившими в ее собственность в дальнейшем, судом признается не имеющим юридического значения для настоящего дела. Доказательств того, что ФИО3 является именно тем неустановленным лицом, в отношении которого возбуждено уголовное дело, его осведомленности о совершении в отношении ФИО2 мошеннических действий; что именно он ввел в заблуждение истца при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества; что имеются основания полагать, что его действия не отвечают положениям пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, суду не представлено. Исходя из исследования и оценки представленного истцом отчета о рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, судом отклоняются доводы истца о том, что недвижимость продавалась по заниженной цене, что должно было бы насторожить покупателя и свидетельствовало бы об отсутствии его добросовестности. 

В связи с отсутствием доказательств, свидетельствующих о том, что ФИО2 была обманута или введена в заблуждение со стороны ФИО3, что он знал о введении ее в заблуждение, обмане третьими неустановленными лицами по телефону, и что эти обстоятельства находятся в причинной связи с решением ФИО2 заключить договор купли-продажи, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении ее иска.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО2 в лице финансового ФИО4 ФИО1 к ФИО3, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>, ООО Агентство недвижимости «Аврора» о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным –оставить без удовлетворения. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья:

Решение суда в окончательной форме принято 28.03.2025 г.