дело № 3а-109/2017 

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

Р Е Ш Е Н И Е

 

именем Российской Федерации

14 ноября 2017 года г. Улан-Удэ

Верховный Суд Республики Бурятия в составе судьи Назимовой П.С., при секретаре Черепановой О.М., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 к Правительству Республики Бурятия, Управлению Росреестра по Республике Бурятия об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости

установил:

13 октября 2017 года ФИО3 обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Требования мотивированы следующим. ФИО3 является собственником земельного участка площадью 3 587 кв.м., с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: 

<

...>. На основании государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов в Республике Бурятия кадастровая стоимость данного земельного участка определена в размере 22 186 958,06 руб., что значительно превышает его рыночную стоимость, которая согласно отчёту об оценке рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года составляет 6 650 000 руб. Кадастровая стоимость земельного участка влияет на размер земельного налога, уплачиваемого истцом.

В судебное заседание административный истец ФИО3 не явился, о рассмотрении дела надлежаще извещен, направил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. Его представитель ФИО4 заявленные требования поддержал.

Представители административных ответчиков Управления Росреестра по Республике Бурятия и Правительства Республики Бурятия в суд не явились, о рассмотрении дела надлежаще извещены. 

Представитель заинтересованного лица Администрации г.Улан-Удэ ФИО5 возражала против удовлетворения административного иска. 

Представитель Министерства имущественных и земельных отношений Республики Бурятия ФИО6 в суд не явилась, о рассмотрении дела надлежаще извещена, направила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Бурятия ФИО7 в суд не явился, о рассмотрении дела надлежаще извещен, просил рассмотреть дело в свое отсутствие. В материалы дела представлен письменный отзыв на заявленные требования. 

Поскольку явка указанных лиц не признана судом обязательной, на основании части 4 статьи 247 КАС РФ дело рассмотрено в их отсутствие. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что административный иск ФИО3 подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В пункте 3 данной статьи указано, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Судом установлено, что ФИО3 является собственником земельного участка площадью 3 587 кв.м., с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: 

<

...>. Указанное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права ... от 1 февраля 2012 года. Категория земель – земли населённых пунктов, вид разрешенного использования – для строительства магазина.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что принадлежащий ФИО3 земельный участок поставлен на кадастровый учет 10 февраля 2004 года, его кадастровая стоимость определена по состоянию на 1 января 2015 года и равна 22 186 958,06 руб., что следует из кадастровой справки от 5 сентября 2017 года, письменного отзыва на административный иск представителя кадастрового органа и сторонами не оспаривается. 

В обоснование необходимости судебной защиты своих прав, заявитель ссылается на то, что поскольку кадастровая стоимость названного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, то она должна быть установлена в соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в размере рыночной стоимости. Завышенный размер кадастровой стоимости земельного участка нарушает права заявителя, как лица, несущего бремя налоговых платежей, которые исчисляются исходя из его кадастровой стоимости.

Административным истцом представлен отчёт об оценке № РН146-09/17 от 4 октября 2017 года (далее - отчёт), выполненный ИП ФИО1.

Из отчёта следует, что оценщик исследовал социально-географическое положение Республики Бурятия, провёл анализ рынка коммерческой недвижимости города Улан-Удэ, общего состояния рынка земельных участков г.Улан-Удэ, исследовал объём предложений объектов продажи земельных участков за 2014 год, а также ценообразующие факторы по состоянию на 2014 год. 

Оценщик использовал информацию газет «Всё для Вас», в том числе выпуск № 49 от 15 декабря 2014 года, «Из рук в руки», информацию сети Интернет, размещённую на сайтах http://ruads.org/, avito.ru, www.uurielt.ru и других. 

В соответствии с пунктами 12-14 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли РФ № 297 от 20 мая 2015 года, оценщик при проведении оценки использовал сравнительный подход с применением метода сравнения продаж как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией. 

Отказ от использования затратного и доходного подхода к оценке подробно мотивирован в отчёте на страницах 66-70. 

Применяя сравнительный подход, оценщик выбрал три объекта-аналога – земельные участки, расположенные в черте г. Улан-Удэ (1. пос. 

<

...>, д. 1; 2. ул. 

<

...>; 3. пос. 

<

...>).

При проведении оценочных работ применена корректировка на торг (-14%) на основании данных, предложенных в Справочнике оценщика недвижимости под редакцией ФИО8, 2014 года. Применена корректировка на местоположение объекта (0%, 0%, 10%), корректировка на общую площадь (-4%, 0%, 0%).

Корректировка на имущественные права не применялась, так как земельный участок оценивается на праве собственности, не имеет ограничений в имущественных правах, оценщик исходил из предположения, что выставленные на продажу через публичную оферту объекты-аналоги также не имеют каких-либо обременений и ограничений. 

Корректировка на условия продажи (финансирования) не применялась, поскольку при анализе полученной информации о совершённых (предполагаемых) сделках с объектами-аналогами не выявлено каких-либо нетипичных для рынка условий продажи и финансирования. 

Корректировка на дату продажи не применялась, поскольку объект оценки и объекты-аналоги сопоставимы по данному критерию сравнения. 

Корректировка на форму, рельеф земельного участка не применялась, поскольку форма оцениваемого земельного участка и объектов-аналогов не имеет существенных отличий. 

Корректировка на наличие инженерных коммуникаций, корректировка на дополнительные улучшения не применялась, поскольку объект оценки и объекты-аналоги не имеют различий по данным параметрам.

Наличие инженерных коммуникаций на земельном участке или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, расположение относительно транспортных магистралей может влиять на стоимость земельного участка. Однако оценщик исходил из той предпосылки, что земельный участок оценивается в предположении об отсутствии любых улучшений, в том числе коммуникаций, а объекты-аналоги, как и объект оценки, могут быть подключены к тем же коммуникациям, при этом возможность подключения к инженерным сетям является равной, поскольку объекты-аналоги расположены в черте города, рядом с существующими зданиями, как и оцениваемый объект. 

Корректировка по категории, назначению и разрешённому использованию земельного участка не применялась, поскольку объект оценки и объекты-аналоги относятся к виду разрешенного использования № 4 согласно Классификатору, утвержденному приказом Минэкономразвития РФ от 1 сентября 2014 года № 540.

По результатам оценки оценщик пришёл к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2015 года равна 6 650 000 руб. 

При изучении отчёта оценщика, не содержащего в себе каких-либо неясностей и противоречий, суд признает его соответствующим требованиям федеральных стандартов оценки и положениям Закона об оценочной деятельности, а потому принимает во внимание в качестве допустимого доказательства заявленных административным истцом требований. 

В отчёте об оценке указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки. Указаны точное описание объекта оценки, обоснование использования методов при проведении оценки, перечень использованных данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и его итоговая величина; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Надлежащих доказательств, которые бы свидетельствовали о недостоверности сведений о величине рыночной стоимости земельного участка, определённой оценщиком, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено. 

Нарушений требований федеральных стандартов оценки и положений Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» судом не установлено, и на какие-либо конкретные нарушения стороны не ссылались. 

В судебном заседании оценщик ФИО2. дал пояснения на поступившие вопросы, выводы, изложенные в отчёте об оценке, подтвердил в полном объеме.

Отчёт об оценке составлен компетентным оценщиком, обладающим специальными познаниями в данной области и имеющим стаж работы в оценочной деятельности, оценщик предупреждён об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, к отчёту приложены копия соответствующего свидетельства, страховой полис.

Оценщик ФИО2. является членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемой организации ассоциации российских магистров оценки», имеет высшее образование, диплом о профессиональной переподготовке оценщиков по специальности «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)». 

У суда отсутствуют основания не доверять итоговой величине рыночной стоимости земельного участка заявителя, определённой в отчёте об оценке. 

Учитывая перечисленные правовые нормы и фактические обстоятельства дела, суд не находит оснований для отказа в удовлетворении заявления ФИО3 и приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка должна быть установлена в размере доказанной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года - 6 650 000 руб. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 180, 249 КАС РФ, суд 

решил:

административный иск ФИО3, поступивший в суд 13 октября 2017 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 3 587 кв.м., с кадастровым номером ..., категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования – для строительства магазина, расположенного по адресу: 

<

...>, в размере его рыночной стоимости – 6 650 000 руб. по состоянию на 1 января 2015 года. 

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме. 

Председательствующий П.С. Назимова