Дело № 2-3044/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 августа 2017 года

Калининский районный суд г. Челябинска в составе:

председательствующего Плотниковой Л.В., 

при секретаре Кетовой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество, 

УСТАНОВИЛ:

АО «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» (далее – АО «ЮУ КЖСИ») обратилось в суд с иском к ответчикам о солидарном взыскании задолженности по договору займа по состоянию на (дата) в размере 2 931 346,42 руб., определить подлежащими выплате проценты за пользование суммой займа по ставке 17% годовых, начисленных на сумму основного долга с (дата) по день фактического исполнения решения суда; о взыскании расходов по оплате госпошлины в размере 28 856,73 руб.; об обращении взыскания на заложенную квартиру, площадью 56,4 кв.м., кадастровый номер №, расположенную по адресу: (адрес), (далее – спорная квартира), путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость в размере 1 656 000 руб.

В обоснование иска указано, что АО «ЮУ КЖСИ» заключило с ФИО1, ФИО2 договор займа № от (дата) по которому займодавец предоставил заем заемщикам в размере 2 397 000 руб. сроком на 300 месяцев для приобретения заемщиками прав требования недвижимого имущества, находящегося по адресу: многоквартирный жилой (адрес), (адрес) в (адрес), состоящего из 2-х жилых комнат, имеющего общую проектную площадь 56,44 кв.м., по договору № участия в долевом строительстве от (дата) Исполнение обязательств по договору займа заемщики осуществляли ненадлежащим образом, а именно от заемщиков за период с момента предоставления займа и до настоящего времени на расчетный счет поступил лишь один платеж.

Представитель истца по доверенности ФИО3 поддержал исковые требования в полном объеме, не возражал против установления размера начальной продажной цены по отчету, предоставленному ответчиками.

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО4 возражал против иска в части размера неустойки, просил применить у ней ст.333 ГК РФ, а также просил установить иную начальную продажную стоимость квартиры с учетом нового отчета об оценке.

Ответчики ФИО2, ФИО1 в судебное заседание не явились, извещены своевременно и надлежащим образом, ответчик ФИО2 просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, в связи с чем суд считает возможным в соответствии с ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившихся ответчиков.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд считает, что исковые требования АО «ЮУ КЖСИ» подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 809, ч. 3 ст. 810, ч. 2 ст. 811 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.…. Займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа…. Сумма займа считается возвращенной в момент передачи ее займодавцу или зачисления соответствующих денежных средств на его банковский счет…. Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами. 

В судебном заседании установлено и подтверждается копией договора займа № от (дата), 

что (дата) между ОАО «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» (изменившим наименование на АО «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки») и ФИО1, ФИО2 заключен договор займа № на сумму 2 397 000 руб. под 17 % годовых сроком на 300 месяцев.

Займ предоставлен для приобретения в общую долевую собственность ФИО1 и ФИО2 прав на недвижимое имущество, состоящее из 2-х жилых комнат, имеющее общую проектную площадь 56,44 кв.м., инвентарный №, находящееся по адресу: многоквартирный жилой (адрес), стоимостью 2 431 000 руб., путем участия в долевом строительстве по договору № от (дата).

Заемщики обязались возвращать полученный заем и уплатить проценты, начисленные за пользование займом, а также уплатить сумму неустойки (при наличии), осуществлять платежи в счет возврата займа и уплаты процентов в порядке и сроки, предусмотренные п.2.3 договора (п. 2.4.1.1, 2.4.1.2 кредитного договора).

Информационным расчетом ежемесячных платежей предусмотрена оплата ежемесячного платежа не позднее последнего числа месяца в размере 32 589 руб., последний платеж - в размере 54 368,18 руб.

Пункты 2.5.2, 2.5.3 договора займа предусматривают ответственность заемщиков при нарушении сроков возврата займа: заемщик уплачивает по требованию займодавца неустойку в виде пеней в размере 0,1% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа, по уплате процентов за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет займодавца (включительно).

Обеспечением исполнения обязательств ФИО1, ФИО2 по договору займа от (дата) являются имущественные права требования залогодателя к застройщику, вытекающие из договора приобретения, на строящуюся квартиру, переданные в залог займодавцу в силу закона (с даты государственной регистрации ипотеки прав требований до даты регистрации права собственности залогодателя на построенную квартиру).

Государственная регистрация ипотеки в пользу АО «ЮУ КЖСИ» произведена Управлением Россреестра по Челябинской области (дата).

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допустим.

Свои обязательства по указанному договору займа АО «ЮУ КЖСИ» исполнило надлежащим образом, что подтверждается копией платежного поручения № от (дата) (л.д.34).

Между тем, расчетом суммы иска (л.д.89-90) по состоянию на (дата) подтверждено, что в нарушение обязательств по договору займа заемщиками внесены платежи в апреле и мае 2015 г., после чего платежи не вносились.

Согласно ч.2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами. 

Согласно п. 2.4.4.1. договора займа займодавец имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору путем предъявления письменного требования о полном досрочном возврате суммы кредита, начисленных в соответствии с условиями договора, но неуплаченных процентов и суммы неустойки (при наличии).

(дата) АО «ЮУ КЖСИ» направило заемщикам требование о досрочном возврате суммы займа, начисленных процентов за пользование кредитом и пени, которое не исполнено до настоящего времени.

В связи с изложенным задолженность заемщиков по кредитному договору согласно расчету задолженности по состоянию на 27.07.2016 г. составляет 2 931 346,42 руб., из которых: 

- 2 396 983,93 руб. – сумма основного долга;

- 444 925,31 руб. – проценты за пользование суммой займа; 

- 88 739,85 руб. – пени, начисленные на просроченные проценты;

- 697,33 руб. – проценты, начисленные на просроченные платежи в счет возврата суммы займа.

Судом указанный расчет задолженности проверен, соответствует ст.319 ГК РФ. Доказательств, опровергающих размер задолженности по договору займа, доказательств исполнения обязательств по нему в полном объеме либо частично, ответчиками суду не представлено.

При определении размера задолженности суд учитывает следующее. 

В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Поскольку проценты, предусмотренные ст. 811 ГК РФ, являются мерой ответственности за неисполнение обязательств, суд, учитывая компенсационную природу неустойки (пени), применительно к ст. 333 ГК РФ вправе уменьшить размер подлежащих уплате неустойки (пени), если он явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства. 

Как разъяснено в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2000 года № 263-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина ФИО5 на нарушение его конституционных прав частью первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

В соответствии с ч.3 ст. 55 Конституции Российской Федерации именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод гражданина в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона таких его условий, как размеры неустойки - они должны быть соразмерны указанным в этой конституционной норме целям.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушенного обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ч.3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. 

Именно поэтому в п.1 ст.333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Принимая во внимание указанные выше положения закона и разъяснения действующего законодательства, учитывая соотношение процентной ставки неустойки (36,5% годовых) с размером ключевой ставки Банка России (9% годовых), наличие у заемщиков на иждивении несовершеннолетних детей – ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО8, 2013 г., отсутствие доказательств наступления негативных последствий для АО «ЮУ КЖСИ» в результате неисполнения ответчиками обязательств по кредитному договору, суд полагает возможным уменьшить сумму пени, начисленные на просроченные проценты, до 1 000 руб., поскольку испрашиваемая АО «ЮУ КЖСИ» сумма явно несоразмерна последствиям допущенного нарушенного обязательства, в остальной части данные требования удовлетворению не подлежат.

Таким образом, с ФИО1, ФИО2 подлежит взысканию в солидарном порядке задолженность по договору займа от (дата) по состоянию на (дата) в размере 2 843 606,57 руб. (2 396 983,93 руб. + 444 925,31 руб. + 1 000 руб. + 697,33 руб.).

Кроме того, суд считает подлежащими удовлетворению требования АО «ЮУ КЖСИ» о солидарном взыскании с ответчиков ФИО1, ФИО2 процентов за пользование суммой займа в размере 17% годовых, подлежащих уплате на сумму основного долга – 2 396 983,93 руб., начиная с (дата) по день фактического исполнения решения суда.

В соответствии со статьей 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии со ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество (п. 1 ст. 349 ГК РФ).

Из представленного в суд разрешения на ввод объекта в эксплуатацию усматривается, что жилой (адрес), введён в эксплуатацию (дата).

Во исполнение договора участия в долевом строительстве жилого (адрес) от (дата) застройщик передал ФИО1, ФИО2 двухкомнатную (адрес), расположенную на втором этаже в жилом (адрес) (строит.) с почтовым адресом: (адрес), общей площадью 56,4 кв.м.

По данным Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес) (далее по тексту - Управление Росреестра), право собственности ФИО1, ФИО2 на спорное жилое помещение в установленном порядке не зарегистрировано (л.д.121).

В соответствии с п. 6 ст. 340 ГК РФ договором о залоге может быть предусмотрен залог вещей и имущественных прав, которые залогодатель приобретёт в будущем, однако, согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. 

Следовательно, ипотека будущих объектов недвижимости в отличие от залога будущего движимого имущества невозможна (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 января 2005 года № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке»).

Как установлено п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 3 ст. 4 Федерального закона Российской Федерации «Об участии в долевом строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №214-ФЗ), договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Установив, что договор участия в долевом строительстве жилого (адрес) от (дата) зарегистрирован в установленном законом порядке, что указанное обстоятельство подтверждено допустимым доказательством, представленным в суд, суд приходит к выводу о том, что в силу прямого указания ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» квартира, приобретенная ФИО1, ФИО2 по договору займа, считается находящейся в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счёт этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное (п. 1 ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

В соответствии с под. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», суд должен определить и указать в решении начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

То обстоятельство, что ФИО1, ФИО2, получившие залоговое имущество по акту приёма - передачи от (дата), не реализовали свои обязанности по регистрации права собственности, предусмотренные п. 1.2.8.2 договора займа, не свидетельствует об отсутствии у истца права требовать обращения взыскания на предмет ипотеки, а регистрация прав ФИО1, ФИО2 может быть осуществлена в порядке, предусмотренном ст. 66 Федерального закона «Об исполнительном производстве».

Статьей 54.1 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Принимая во внимание, что период просрочки исполнения заемщиком обязательства по договору займа от (дата) на день вынесения решения превышает три месяца, оснований для отказа истцу в обращении взыскания на предмет залога не имеется.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом (ч.1 ст.56 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Статьей 340 ГК РФ предусмотрено, что стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом. Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 №102-ФЗ предусмотрено, что, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. 

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика (п.4 ч. 2 ст. 54).

При определении начальной продажной цены суд исходит из следующего.

В силу ст.ст. 56, 57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений. 

Согласно предоставленному ответчиками отчету № от (дата), составленному ООО «Перспектива», рыночная стоимость указанной квартиры составляет 2 345 000 руб., что не оспаривалось представителем истца, в связи с чем суд считает необходимым удовлетворить исковые требования АО «ЮУ КЖСИ» в части обращения взыскания на заложенную квартиру путем проведения публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 1 876 000 руб. (2 345 000 руб. х 80%).

В силу ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, к которым в том числе относятся расходы по оплате государственной пошлины. 

Истцом при подаче иска оплачена госпошлина в сумме 28 856,73 руб., что подтверждается платежным поручением № от (дата).

Принимая во внимание, что расчет пени произведен АО «ЮУ КЖСИ» правильно, но был снижен судом, суд считает необходимым солидарно взыскать с ответчиков ФИО1, ФИО2 в пользу истца расходы по оплате госпошлины в сумме 28 856,73 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования АО «Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки» удовлетворить частично.

Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 в пользу АО «Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки» задолженность по договору займа № от (дата) по состоянию на (дата) в размере 2 843 606 рублей 57 копеек, в том числе: 2 396 983,93 руб. – сумма основного долга; 444 925,31 руб. – проценты за пользование суммой займа; 1 000 руб. – пени, начисленные за просроченные проценты; 697, 33 руб. – проценты, начисленные на просроченные платежи в счет возврата суммы займа, а также возврат государственной пошлины в размере 28 856 рублей 73 копейки.

Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 в пользу АО «Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки» проценты за пользование займом в размере 17% годовых, начисляемых на сумму основного долга – 2 396 983 рубля 93 копейки, начиная с (дата) по день фактического исполнения решения суда.

Во исполнение обязательств по договору займа № от (дата) обратить взыскание путем проведения публичных торгов на заложенное имущество – двухкомнатную квартиру, общей площадью 56,4 кв.м., расположенную по адресу: (адрес), кадастровый номер №, установив начальную продажную цену в размере 1 876 000 рублей.

В удовлетворении исковых требований АО «Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки» в остальной части отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Челябинский областной суд через Калининский районный суд г. Челябинска в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Председательствующий: Л.В. Плотникова