Дело № 3а-507/2021

УИД 76OS0000-01-2021-000324-48

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ярославль 6 октября 2021 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.

при секретаре Амелиной Я.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Ресто» об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Ресто» (далее – ООО «Ресто») обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 16 916 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – строительство техноторгового центра с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 36 097 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что ООО «Ресто» является арендатором указанного объекта недвижимости и плательщиком арендной платы, рассчитываемой на основании сведений о его кадастровой стоимости. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ООО «Оценочная компания «Канцлер» (далее – Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года составляет 36 097 000 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 63 205 183,3 рубля. 

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО2 административный иск поддержал.

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области в письменном отзыве на административный иск не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» представили суду отзывы на административный иск, в которых оставили разрешение дела на усмотрение суда.

Административный ответчик ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», заинтересованное лицо МНУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.

Заслушав представителя административного истца ФИО2, исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление ООО «Ресто» подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что ООО «Ресто» является арендатором земельного участка площадью 16 916 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – строительство техноторгового центра с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2.1 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24 декабря 2008 года № 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.

Исходя из приведенных положений земельного законодательства Российской Федерации и нормативных актов Ярославской области, размер арендной платы за земельный участок определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости.

Данный вывод подтверждается также содержанием договора №708/1-яс аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, заключенного ООО «Ресто» с МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля 7 февраля 2019 года, по условиям которого (приложение к договору) арендная плата рассчитывается на основании сведений о кадастровой стоимости земельного участка. 

Таким образом, правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что ООО «Ресто» в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, арендатором которого оно является.

В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объект недвижимости административного истца с кадастровым номером № вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года – дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.

Согласно приложению 2 к приказу Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составила 63 205 183,3 рубля. 

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, которым рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 36 097 000 рублей. 

По административному делу проведена судебная экспертиза на предмет проверки соответствия представленного Отчета законодательству об оценочной деятельности, а также достоверности выводов Отчета относительно величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года.

Согласно выводам судебной экспертизы, выполненной экспертом ФИО1, Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №25/01/2021 от 19 февраля 2021 года не соответствуют законодательству об оценочной деятельности; рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, определенная в данном Отчете, не является достоверной.

В ходе производства экспертизы эксперт установил нарушение оценщиком пунктов 5, 4, 13 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», которые состоят в следующем: 

- оценщик использует в качестве аналогов объекты (аналог №1, аналог №2), нарушающие критерии, по которым земельные участки не могут выступать в качестве аналогов, установленные самим оценщиком;

- оценщиком применена корректировка для неактивного рынка. Однако, обоснование принятия такого решения Отчет не содержит, допуская в данной части противоречия и неоднозначное его толкование, поскольку оценщиком по результатам анализа рынка выявлено значительное число предложений с аналогичными оцениваемым объектами недвижимости. Кроме того, оценщик не анализировала того обстоятельства, что оцениваемые объекты, равно как и аналоги, расположены в областном центре город Ярославль, что в силу статуса населенного пункта и численности его населения является доказательством активности рынка недвижимости; 

- в рамках сравнительного подхода определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком не приведено достаточное обоснование отсутствия корректировки на дату предложения для аналогов 2016-2017 годов;

- в качестве объекта-аналога 1 оценщиком использованы данные о предложении к продаже земельного участка в городе Ярославль, Фрунзенский район, МКР № 3 жилого района «Сокол». На данном земельном участке расположено здание площадью 160 кв.метров. Влияние данного здания на цену объекта оценщик не оценила, возможность применения соответствующей корректировки и ее величину в Отчете не проверила;

- оценщиком не был идентифицирован по состоянию на дату оценки объект аналог №2, в связи с чем отсутствует возможность определения вида разрешенного использования данного земельного участка и установления сведений об имущественных правах на него;

- оценщиком не учтен и не проанализирован факт нахождения объектов аналогов в разных административных районах города Ярославля. Возможность применения в связи с этим корректировок к ценам аналогов, ее величина оценщиком не устанавливалась и не рассчитывалась.

Приведенные выводы эксперта лицами, участвующими в деле, не опровергнуты.

Суд также не находит оснований не доверять указанным выводам, поскольку они соответствуют законодательству об оценочной деятельности и об экспертной деятельности, а также содержанию Отчета.

При таких обстоятельствах, оснований для определения величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца в размере, установленном Отчетом об оценке, у суда не имеется. 

В связи с тем, что экспертом установлено несоответствие представленного административным истцом Отчета законодательству об оценочной деятельности и недостоверность определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости, им произведен собственный расчет рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года.

Согласно выводам эксперта ФИО1 рыночная стоимость указанного объекта на 1 января 2019 года составила 42 087 008 рублей.

Выводы эксперта относительно величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца лицами, участвующими в деле, не оспорены.

Исследование судом экспертного заключения в указанной части дает основания для вывода о том, что расчет произведен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности и об экспертной деятельности, полно и подробно изложен в экспертном заключении, является последовательным, проверяемым, логичным. 

Оснований не доверять выводам эксперта в указанной части у суда не имеется.

В связи с этим, суд полагает, что рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № подлежит определению в размере, установленном экспертным заключением, - 42 087 008 рублей.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ООО «Ресто» подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ООО «Ресто» с настоящим административным иском в суд – 11 июня 2021 года.

Разрешая заявление эксперта ФИО1 об оплате судебной экспертизы, с учетом положений статьей 103, 106, 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года N 20-П, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что административный ответчик не оспаривал права ООО «Ресто» на установление кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости в размере рыночной стоимости данного объекта по основаниям его возникновения.

Со стороны административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области были заявлены возражения относительно достоверности представленного административным истцом Отчета в подтверждение требований административного иска.

Учитывая возникновение в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, в том числе с учетом данных возражений, по делу проведена судебная экспертиза достоверности Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости и определения величины его рыночной стоимости. 

На основании результатов судебной экспертизы судом установлена величина рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 42 087 008 рублей.

Расхождение между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и его рыночной стоимостью, установленной судом, не превысило 35 %. 

Суд полагает, что такое расхождение не является существенным, объясняется различием методик определения кадастровой и рыночной стоимости объектов недвижимости, более обобщенным подходом при установлении экономических характеристик объектов недвижимости при определении их кадастровой стоимости, что не указывает на нарушение закона при ее определении.

Суд также принимает во внимание, что выгода от уплаты арендных платежей по результатам оспаривания кадастровой стоимости для административного истца превысит 1 300 000 рублей за один год, что превышает стоимость судебной экспертизы. 

При таких обстоятельствах, несение судебных расходов по оплате судебной экспертизы подлежит возложению на административного истца ООО «Ресто».

В соответствии с ходатайством оплата подлежит взысканию в пользу ООО «Профессиональный оценщик», работником которого является эксперт ФИО1

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Ресто» удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 16 916 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – строительство техноторгового центра с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 42 087 008 (сорок два миллиона восемьдесят семь тысяч восемь) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 11 июня 2021 года.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Ресто» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Профессиональный оценщик» оплату судебной экспертизы в размере 65 000 рублей.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 20 октября 2021 года