2-2051/2023

УИД 23RS0003-01-2023-002885-37

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

03 октября 2023 года Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Михина Б.А.,

при секретаре Зайцевой О.С.,

с участием истца ФИО1, ее представитель ФИО2, представитель ответчика ФИО3 - ФИО4, третьего лица ФИО5

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО6 о признании договоров купли-продажи недействительными,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО6 о признании договоров купли-продажи недействительными.

В обоснование своих требований указано, что 02.02.2022 между ФИО1 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи квартиры общей площадью 56,7 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>В, 

<

адрес>, кадастровый №. Сумма сделки в договоре была указана как 6 500 000 рублей. Квартира принадлежала истцу на праве собственности, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.12.2014 года. В квартире истец зарегистрирована с 18.08.2022 и по настоящее время. Ответчик ФИО3 в квартире до настоящего времени не регистрировалась.

Договор был заключен для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия. В действительности, истец не была намерена передавать квартиру ФИО3 в собственность, а ответчик не имела намерения приобрести право собственности на квартиру и передать истцу денежные средства по договору. Таким образом, сделка по отчуждению квартиры является мнимой, поскольку между сторонами расчет не производился.

Ответчик ФИО3 состояла в браке с сыном истца ФИО5 в период с 2016 года по декабрь 2022 года. В период совместного проживания сына истца и ФИО3, у истца и ответчика сложились хорошие и доверительные отношения. В 2022 году ответчик испытывала острую нехватку денег, в результате чего решила получить кредит в банке на развитие собственного бизнеса. Со слов ответчика, она обращалась в различные кредитные организации, но при принятии решения о выдаче кредита, было необходимо наличие недвижимого имущества в собственности, для подтверждения платежеспособности, которого у ответчика на момент совершения сделки не имелось. С целью получения кредита, ответчик попросила истца переоформить на время квартиру на свое имя.

На момент совершения сделки сын истца находился на лечении в реабилитационном центре, в связи с чем истец испытывала сильнейший стресс и переживания за его здоровье, и за его совместную жизнь с ответчиком. Не осознавая возможных негативных последствий и не имея возможности адекватно критически оценивать свои действия, истец подписала договор.

Кроме того, на момент совершения оспариваемой сделки, в связи с недавно пережитой потерей супруга и длительным лечением сына ФИО5 истец находилась в подавленном состоянии и не осознавала дальнейшие последствия своих действий, в связи с чем, не могла понимать какие документы она подписывает и что после этого может лишиться единственного недвижимого имущества. Кроме того, истец не предполагала, что после оформления квартиры на ответчика последняя подаст на развод с сыном истца и продаст квартиру третьему лицу.

Сделка по отчуждению Истцом ответчику квартиры является мнимой, поскольку истец и ответчик не осуществили расчет по договору, ответчик не передавала непосредственно истцу денежные средства за квартиру, указанные в договоре, о чем свидетельствует отсутствие документов, подтверждающих передачу денежных средств истцу, а именно расписки, таким образом, истец фактически не передавала ответчику квартиру. Также стоит отметить тот факт, что на момент совершения сделки ответчик не располагала у себя в наличии такой суммы денежных средств.

В январе 2023 года истец получила выписку из ЕГРН на квартиру из которой ей стала известно, что ответчик ФИО3, на основании договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа, продала квартиру ФИО6 Также, стоит обратить внимание на тот факт, что ФИО3 продала квартиру менее чем через два месяца после ее покупки у истца, что также дает основания полагать о сомнительности истинных намерений ФИО3 и его добросовестности.

Истец неоднократно обращалась к ФИО3 с требованием о возврате квартиры, но, несмотря на это та отказывается от ее возврата в добровольном порядке.

Ссылаясь на изложенное просит суд признать договор купли-продажи квартиры от 02.02.2022, общей площадью 56,7 кв.м., этаж: 2, кадастровый №, расположенной по адресу: 

<

адрес> В, 

<

адрес> заключенный между ФИО1 и ФИО3 – недействительным;

признать договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа, квартиры общей площадью 56,7 кв.м., этаж: 2, кадастровый №, расположенной по адресу: 

<

адрес> В, 

<

адрес> заключенный 31.03.2022 между ФИО3 и ФИО6 - недействительным;

применить последствия недействительности сделок и привести стороны в первоначальное положение, действовавшее до заключения договора купли-продажи квартиры от 02.02.2022, заключенного между ФИО1 и ФИО3, а именно: восстановить за ФИО1 право собственности на квартиру, общей площадью 56,7 кв.м., этаж: 2, кадастровый №, расположенной по адресу: 

<

адрес> В, 

<

адрес>; восстановить в ЕГРП запись о регистрации права собственности за ФИО1 квартиры, общей площадью 56,7 кв.м., этаж: 2, кадастровый №, расположенной по адресу: 

<

адрес> В, 

<

адрес>.

Истец ФИО1 и ее представитель ФИО2 поддержали заявленные требования и дали пояснения аналогичные исковому заявлению.

Представитель ответчика ФИО3 - ФИО4 в судебном заседании требования не признал, сославшись на то, что по договору купли-продажи денежные средства были оплачены в полном объеме, о чем свидетельствует подпись истца в договоре. На момент совершения сделки ФИО3 обладала денежными средствами, так как длительное время занимается предпринимательской деятельностью и имеет значительный доход. Утверждение, что она на момент заключения оспариваемой сделки, нуждалась в деньгах, ничем не подтверждено.

Третье лицо, на стороне истца ФИО5 требования истца поддержал, пояснив, что сделки была совершена для вида. Их семья нуждалась в денежных средствах и чтобы получить кредит в банке, необходимо было иметь недвижимое имущество, с этой целью и было принято решение совершить мнимую сделку.

Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явилась, будучи надлежащим образом уведомленной о времени и месте судебного разбирательства, уважительность причин неявки суду не известны (распечатка сайта Почта России), суд полагает, что ее неявка вызвана неуважительными причинами и находит возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель Управления Росреестра по Краснодарскому краю, представитель управления по делам семьи и детей администрации муниципального образования город-курорт Анапа в судебное заседание не явились, суд признает их неявку, вызванной неуважительными причинами и находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, суд приходит к следующему.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130) (п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ).

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Как установлено судом и следует из материалов дела, 02 февраля 2022 года между продавцом ФИО1 и покупателем ФИО3 был заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора двухкомнатную квартиру, назначение: жилое, общей площадью 56,7 кв.м., этаж: 2, кадастровый №, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

В силу п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В п. 4 данного договора, содержится указание о том, что отчуждаемую квартиру продавец продает покупателю за согласованную сторонами цену в размере 6 500 000 рублей. Цена является окончательной и изменению не подлежит. Цена квартиры уплачивается покупателем продавцу путем передачи денежных средств, указанных в п.4 настоящего договора, наличными в день подписания настоящего договора (п. 5).

Передача квартиры продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по акту приема-передачи в день полной оплаты покупателем приобретаемой квартиры (п. 6 договора).

Покупатель в силу п. 7 договора приобретает право собственности на указанную квартиру с момента государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно п. 12 стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях.

По акту приема-передачи квартиры, подписанному сторонами 02.02.2022г. продавец ФИО1 передала указанную квартиру в собственность покупателю ФИО3 Покупатель ФИО3 приняла от продавца вышеуказанную квартиру в таким виде, в котором она есть на день подписания настоящего акта, и оплатил продавцу стоимость переданной квартиры в полной сумме. Настоящим актом каждая из сторон по договору купли-продажи квартиры от 02.02.2022г. подтверждает, что обязательства сторон выполнены, расчет произведен полностью, у сторон нет друг к другу претензий по существу договора.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ).

Переход права собственности к ФИО3 на указанную квартиру был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним – 08.02.2022г. за номером 23:37:0102029:724-23/228/2022-4.

Обосновывая заявленные требования, истец сослалась на то, что оспариваемый договор купли-продажи квартиры от 02.02.2022 года является мнимой сделкой заключенной для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия в виде передачи данной квартиры в собственность ответчику и оспаривает факт получения денежных средств по нему.

В настоящее время титульным собственником квартиры расположенной по адресу: 

<

адрес> является ФИО6 на основании договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа от 31.03.2022г. заключенного с ФИО3, что следует из выписки из ЕГРН от 23.01.2023г.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса РФ).

Как предусмотрено п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ, граждане свободны в заключении договора. При этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).

В соответствии с п.1 ст.432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ).

Согласно ст.431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.Таким образом, исходя из буквального толкования значения слов и выражений положений договора купли-продажи квартиры от 02.02.2022 года о произведенном расчете, указанном в п.5 данного договора, денежные средства, причитающиеся продавцу за ее имущество, получены ею наличными в день подписания настоящего договора. Кроме того, п.6 договора регламентировано, что передача квартиру от продавца к покупателю осуществляется по акту приема-передачи в день полной оплаты покупателем приобретаемой квартиры. Подписав 02.02.2022 года указанный договор и акт приема-передачи, истец тем самым подтвердила факт оплаты ей стоимость отчуждаемой квартиру, соответственно, надлежащего исполнения покупателем обязательств по договору купли-продажи. Доказательств того, что данная сделка была безденежной и покупателем ФИО3 не была уплачена стоимость приобретаемого имущества, истцом не предоставлено.

Доводы истца об отсутствии расписки, подтверждающей факт передачи денег, суд не принимает во внимание по следующим основаниям.

Пунктом 1 статьи 486 Гражданского кодекса РФ предусмотрена обязанность покупателя произвести оплату товара непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Иной порядок оплаты нормативно-правовыми актами не предусмотрен.

Как установлено судом, сторонами при подписании договора купли-продажи квартиры от 02.02.2022 года было определено, что оплата произведена покупателями полностью в день подписания настоящего договора (что согласуется с положениями пункта 1 статьи 486 ГК РФ); претензий по условиям оплаты стороны друг к другу не имеют.

Таким образом, условие договора об оплате покупателем приобретаемой квартиры в полном объеме имеет силу расписки, не требующей какого-либо дополнительного подтверждения иным документом.

Аналогичная позиция отражена в Определении Верховного суда РФ от 28.09.2021г. №305-ЭС21-8014.

Кроме того, указанная сделка проверялась государственным регистратором и прошла государственную регистрацию, каких-либо претензий относительно оплаты обусловленных договором денежных средств продавец к покупателю не предъявляла. В течение года также никаких претензий по поводу этой квартиры покупателю ФИО1 не предъявляла.

Доводы истца о том, что на момент совершения сделки ФИО3 не располагала наличием такой суммы денежных средств позволяющей приобрести спорную квартиру, суд признает несостоятельными.

По запросу суда, в материалы дела представлены сведения из кредитных организациях о наличии банковских счетов открытых на имя ФИО3 из выписок которых следует о движении денежных средств за период с 01.01.2022г. по 02.02.2022г.

Согласно справкам о доходах за 2019-2021 года ФИО3 получала доход от налоговых агентов ООО Фирма «Антарес-М», ООО «Инвест-СБ», ООО Фирма «Аргос».

Представлены Налоговые Декларации по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения ИП ФИО3 за 2019-2021 года с указанием сумм полученных доходов и сведения об уплаченных налогах за спорный период.

Кроме того, ответчиком представлен договор потребительского кредита №20/04221/Р/03 от 06.03.2020г. по которому ФИО3 выступая в качестве заемщика получила от ООО «Мерседес-Бенц Банк Рус» кредит в сумме 1 902 838,81 руб. Сведений о наличии задолженности по данному договору суду не представлено.

Проанализировав представленные доказательства, суд признает доказанным факт платежеспособности покупателя и финансовой возможности реальной оплаты ею по договору купли-продажи квартиры от 02.02.2022г.

Из положений ст. 166 ГК РФ следует, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

В соответствии со ст. 170 ГК РФ, мнимой сделкой признается сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, и является ничтожной.

По смыслу указанной нормы, для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

Как следует из существа правоотношений, складывающихся по поводу купли-продажи недвижимости, правовой целью вступления покупателя в правоотношения по купле-продаже является приобретение права собственности на недвижимость с оформлением титульного владения, поскольку наступающий вследствие исполнения такой сделки правовой результат влечет для покупателя возникновение имущественных прав и обязанностей. В свою очередь продавец недвижимости, заинтересован как в продаже недвижимого имущества, так и в получении денежных средств от продажи недвижимого имущества.

Установлено, что договор купли-продажи квартиры от 02.02.2022г. заключен между сторонами в надлежащей форме, право собственности ФИО3 на указанную квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке. Кроме того, являясь титульным собственником указанной квартиры, и воспользовавшись права предусмотренными ст.209 ГК РФ ФИО3 распорядилась данным имуществом, продав ФИО6

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что сторонами оспариваемого договора были совершены необходимые действия, направленные на создание соответствующих правовых последствий, связанных с переходом права собственности на квартиру, договор сторонами исполнен, ФИО3 в установленном порядке осуществила правомочия собственника.

Истцом в нарушении положений ст.56 ГПК РФ не представлено доказательств того, что оспариваемый договор купли-продажи квартиры является мнимой сделкой, которая совершена для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия, в отсутствии расчета между сторонами, поскольку достаточных и допустимых доказательств в подтверждение данного обстоятельства, суду не представлено.

Представленная стенограмма аудиозаписи диалога между ФИО5 и ФИО3, сделанная на личные технические средства ФИО5 в подтверждение заявленных требований, не может быть положена судом в основу решения, поскольку не отвечает требованиям статьи 77 ГПК РФ, нет достоверных данных, когда и при каких условиях осуществлялась запись, а также данных предупреждения ФИО3 о ее осуществлении.

Кроме того, в силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (пункт 2).

Следовательно, в случае удовлетворения требования о признании сделки недействительной суду надлежит разрешить вопрос о последствиях ее недействительности.

По смыслу статьи 167 Гражданского кодекса РФ сделка считается недействительной с момента совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю. При этом применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон.

В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 Гражданского кодекса РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

В связи с этим права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 Гражданского кодекса РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

Постановление Конституционного Суда Российской Федерации №-П от 21.04.2003 устанавливает приоритет виндикационного способа защиты прав собственника и разрешает коллизию между виндикацией (ст. 302 ГК РФ) и реституцией (пункты 1 и 2 ст. 167 ГК РФ) как двумя способами истребования имущества. Из пункта 3.1 данного постановления следует, что по общему правилу применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон. В связи с этим Конституционный Суд Российской Федерации признал не распространяющимися на добросовестного приобретателя содержащиеся в пунктах 1 и 2 ст. 167 ГК РФ общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, то есть в части реституции (и. 1 постановляющей части). Однако это не означает в принципе запрета обращаться с исками о признании ряда последовательных сделок недействительными и не исключает возможности удовлетворения иска. Тем не менее, возврат имущества должен рассматриваться через призму добросовестности сторон (стабильности гражданского оборота), что возможно только при заявлении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Поскольку надлежащим способом защиты интересов собственника является виндикационный иск, предъявляемый к последнему приобретателю имущества, однако, таких требований ФИО1 не заявлено, что свидетельствует о том, что истцом выбран неверный способ защиты.

При таких обстоятельствах суд отказывает в удовлетворении заявленных требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

в удовлетворении иска ФИО1 (

<

данные изъяты>) к ФИО3 (

<

данные изъяты>), ФИО6 (паспорт гражданина РФ 

<

...>) о признании договора купли- продажи недействительным, отказать.

Определение судьи Анапского городского суда от 19 мая 2023 года, которым в целях обеспечения исковых требований наложен арест, запрещено:

Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю совершать любые регистрационные действия, в отношении квартиры, с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>В, 

<

адрес>, по вступлению решения суда в законную силу отменить, арест снять.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение месяца через Анапский городской суд, со дня составления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 09 октября 2023 года.

Председательствующий: