№ 2-13/2020

УИД 26RS0035-01-2019-002990-21

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

03 февраля 2020 года г. Михайловск

Шпаковский районный суда Ставропольского края в составе председательствующего судьи Толстикова А.Е., с участием истца/ответчика ФИО1, его представителя ФИО2, ответчика/истца ФИО3, его представителя ФИО4, при секретаре Буниной И.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Шпаковского районного суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о расторжении предварительного договора/договора задатка купли-продажи жилого помещения, о взыскании денежной суммы оплаченной по предварительному договору купли-продажи жилого помещения и судебных расходов, встречному иску ФИО3 к ФИО1 о расторжении предварительного договора/договора задатка купли-продажи жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 в котором после уточнения просил расторгнуть предварительный договор/договор задатка купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ., взыскать с ФИО3 денежную сумму в размере 210 000 рублей, оплаченную по предварительному договору задатка купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ., расходы по оплате услуг представителя в размере 80 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 100 рублей.

В обоснование заявленных требований указал, что между ФИО1 и ФИО3 был заключен предварительный договор/договор задатка купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с условиями предварительного договора ФИО1 передал ответчику денежную сумму в размере 1 800 000 рублей в качестве предварительной оплаты.

ФИО1 принял жилой дом по 

<

адрес>, площадью 76,5 кв.м., кадастровый № и приступил к отделочным работам, однако были обнаружены трещины по стенам и фундаменту.

Специалисты разъяснили, что имеются недостатки при производстве строительных работ, которые привели к таким последствиям (неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и другие подобные недостатки).

В ходе переговоров ответчиком ФИО1 возвращена часть уплаченной денежной суммы в размере 1 590 000 рублей. Задолженность ответчика составляет 210 000 рублей.

В рамках производства по данному делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно выводам, содержащимся в заключении эксперта: объект недвижимости не соответствует градостроительным нормам в части расстояния до границы соседнего дома, площадь земельного участка не соответствует требованиям ПЗЗ (площадь участка составляет 346 кв.м., тогда как ПЗЗ предусматривает минимальный размер участка 400 кв.м.), объект недвижимости не соответствует требованиям СП 14.13330.2018 «Строительство в сейсмических районах» и создает угрозу здоровью третьим лицам в части нарушения требований сейсмики при наступлении сейсмического случая, имеются недостатки (недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) при производстве строительных работ объекта недвижимости.

ФИО1 ответчику было направлено требование (претензия) о возврате денежных средств, переданных по предварительному договору, однако ответчик до сегодняшнего дня не вернул денежные средства в полном объеме.

ФИО3 обратился со встречным иском к ФИО1 с требованием о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ. заключенного между ФИО3 и ФИО1 поименованным как предварительный договор/договор задатка купли-продажи жилого помещения.

В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО3 и ФИО1 был заключен договор поименованный сторонами как предварительный договор/договор задатка купли-продажи жилого помещения.

Согласно п.1.1 договора истец намерен продать, то есть передать право собственности, а ответчик намерен купить, то есть принять право собственности на объект недвижимости расположенный по 

<

адрес> - жилой дом общей площадью 76.5 кв.м., кадастровый № и земельный участок общей площадью 346 кв.м., кадастровый № и не позднее ДД.ММ.ГГГГ. подписать основной договор купли- продажи недвижимости.

П. 2.1.8. договора истец принял на себя обязанности освободить и передать ответчику отчуждаемую недвижимость в день окончательного расчета.

П. 2.3.2 ответчик принял на себя обязанность оплатить истцу полную стоимость недвижимости в срок не позднее указанный в п.1.1. договора включительно.

П.3.1 договора определена сторонами стоимость отчуждаемой недвижимости в сумму 2 500 000 рублей.

В целях обеспечения условий договора, во исполнение п.3.2 договора, ответчик ДД.ММ.ГГГГ. передал истцу задаток в сумме 200 000 рублей и аванс в сумме 700 000 рублей.

П.3.2.1 договора содержит условия об обязанности ответчика в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. выплатить аванс в сумме 900 000 рублей и не позднее 01.10.2019г. произвести окончательный расчет в сумме 700 000 рублей при условии подписания основного договора купли-продажи.

ДД.ММ.ГГГГ. ответчиком во исполнение п. 3.2.1 договора передана истцу в качестве аванса сумма в размере 900 000 рублей.

Таким образом, в соответствии с условиями данного договора, стороны предусмотрели не только обязанность заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества, но и наряду с обязанностью передать истцом ответчику отчуждаемый объект недвижимости, предусмотрели обязанность ответчика поэтапно внести денежные средства на общую сумму 2 500 000 рублей, то есть произвести предварительную оплату существенной части цены договора купли-продажи.

Договор заключенный ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО1 и ФИО3 поименованный сторонами как предварительный договор/договор задатка купли-продажи жилого помещения не является предварительным договором по смыслу ст. 429 ГК РФ.

На основании изложенного считает, что в данном случае между истцом и ответчиком имеет место заключение договора купли-продажи недвижимости с условием предварительной оплаты.

Согласно п. 6.5. Договора ни одна из сторон не вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке;

Пункт 6.6. договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а так же по решению суда в случаях установленном действующим законодательством РФ.

Согласно п. 6.3. договора договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до момента подписания основного договора купли продажи.

Однако исходя из буквального прочтения п.1.1 договора стороны приняли на себя обязательства не только подписать основной договор купли-продажи недвижимости в срок до ДД.ММ.ГГГГ. в простой письменной форме/нотариальной форме, но и подать на государственную регистрацию перехода права собственности через МФЦ города Михайловска или/либо с подачей документов в электронном виде на портал Росреестра.

Таким образом, в данном случае моментом окончания исполнения обязательств сторонами договора фактически является в данном случае - подача заявления на государственную регистрацию перехода права собственности через МФЦ города Михайловска или/либо с подачей документов в электронном виде на портал Росреестра.

ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 уведомил ФИО5 об одностороннем отказе от исполнения обязательств.

Согласно данного уведомления ФИО1, информировал ФИО3 о том, что в связи с утратой интереса к сделке им принято решение об отказе от исполнения обязательств (договора).

В виду своего отказа от исполнения обязательств (договора) ФИО1 ранее переданную им по договору ФИО3 сумму в размере 200 000 рублей признал задатком и вследствие отказа его (Балановского) от договора данную сумму не подлежащей возврату. 

Сумму в размере 1 600 000 рублей переданную ФИО3 в качестве аванса по договору Балановский просил ФИО3 вернуть.

Исходя из волеизъявления Балановского содержащегося в уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ., ФИО3 в добровольном порядке ДД.ММ.ГГГГ. произвел возврат Балановскому суммы в размере 1 600 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ. в почтовый адрес ФИО3 почтой России поступило ценным письмом от ФИО1

Уведомление об отзыве уведомления об одностороннем отказе от исполнения обязательств (Договора) подписанного ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно данного уведомления ФИО1 отказывался от своего уведомления об одностороннем отказе от исполнения обязательств от ДД.ММ.ГГГГ. и требовал от ФИО3 произвести возврат суммы в размере 200 000 рублей переданной по договору.

В связи с отзывом ФИО1 своего уведомления об отказе от исполнения обязательств (договора) от ДД.ММ.ГГГГ. и как следствие не прекращении договора от ДД.ММ.ГГГГ. заключенный между истцом и ответчиком, в целях надлежащего исполнения принятых на себя обязательств по договору ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ., в адрес ФИО1 направлено ценным письмом почтой России уведомление о готовности к передаче объектов недвижимости, предложение о подписании основного договора купли-продажи недвижимости и/или совершение действий направленных на осуществление государственной регистрации перехода права собственности. И в данных целях было предложено Балановскому прибыть ДД.ММ.ГГГГ. для осуществления приема-передачи объектов недвижимости, осуществления действий по оплате цены договора, осуществления действий направленных на государственную регистрацию перехода права собственности.

Со стороны ФИО1 данное уведомление оставлено без какого либо ответа.

В следствии уклонения со стороны Балановского от исполнения договорных обязательств ДД.ММ.ГГГГ. ФИО3 в адрес ФИО1 ценным письмом почтой России направлено предложение о расторжении договора, требование о возмещении убытков в части не покрытой задатком (как выше было указано сумма задатка 200 000 рублей) в размере 20 000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Данное предложение так же со стороны Балановского оставлено без какого либо мотивированного ответа, удовлетворения.

Истец/ответчик ФИО1 и его представитель в судебном заседании исковые требования ФИО1 поддержали, просили суд расторгнуть предварительный договор/договор задатка купли-продажи жилого помещения от 21.06.2019г., взыскать с ФИО3 денежную сумму в размере 210 000 рублей, оплаченную по предварительному договору задатка купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ., расходы по оплате услуг представителя в размере 80 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 100 рублей. Встречные требования ФИО3 о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ. заключенного между ФИО3 и ФИО1 поименованным как предварительный договор/договор задатка купли-продажи жилого помещения не признали.

Ответчик/истец ФИО3 в судебном заседании свои требования о расторжении договора от 21.06.2019г. заключенного между ФИО3 и ФИО1 поименованным как предварительный договор/договор задатка купли-продажи жилого помещения поддержал в полном объеме, исковые требования ФИО1 о расторжении предварительного договора/договора задатка купли-продажи жилого помещения от 21.06.2019г., взыскании с ФИО3 денежную сумму в размере 210 000 рублей, оплаченную по предварительному договору задатка купли-продажи жилого помещения от 21.06.2019г., расходы по оплате услуг представителя в размере 80 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 100 рублей, не признал, представил возражения, в которых указал следующее.

Договор от ДД.ММ.ГГГГ. заключенный между ФИО3 и ФИО1 поименованный сторонами как предварительный договор/договор задатка купли-продажи жилого помещения исходя из буквального толкования является договором купли-продажи недвижимости с условием о предварительной оплате. Доказательств существенного нарушения условий договора со стороны Ответчика- истцом не предоставлено. Истцом в материалы дела предоставлен предварительный договор/договор задатка купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ. Факт заключения с истцом указанного договора ответчиком подтверждается и не оспаривается. Договором в силу п. 1 ст. 420 ГК РФ признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Ст. 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. ДД.ММ.ГГГГ. истцом подписано и передано ответчику уведомление об одностороннем отказе от исполнения обязательств (договора). Из текста данного уведомления следует, что истец в одностороннем порядке отказывается от исполнения обязательств (договора), в следствии чего просит вернуть ему из ранее переданной Ответчику суммы в размере 1 800 000 рублей, сумму аванса в размере 1 600 000 рублей. Сумму в размере 200 000 рублей истец признает задатком и в следствии его (истца) одностороннего отказа от исполнения обязательств не подлежащей возврату со стороны ответчика. ДД.ММ.ГГГГ. ответчиком переданы истцу, а истцом приняты денежные средства в сумме 1 590 000 рублей. Из текста расписки написанной истцом собственноручно на обратной стороне указанного уведомления датированной ДД.ММ.ГГГГ. 19 часов 39 минут, следует, что истец подтверждает факт получения от ответчика суммы в размере 1 590 000 рублей. Претензий к ответчику по возврату суммы в размере 10 000 рублей не имеет. ДД.ММ.ГГГГ. в адрес ответчика почтой России поступило от истца уведомление от ДД.ММ.ГГГГ. об отзыве уведомления об одностороннем отказе от исполнения обязательств (договора) подписанного ДД.ММ.ГГГГ. Согласно данного уведомления, в виду отказа ответчика от возврата денежных средств в сумме 1 800 000 рублей полученных им (ответчиком) по договору от истца, он (истец) был вынужден подписать вышеуказанное уведомление от ДД.ММ.ГГГГ. об одностороннем отказе от исполнения обязательств (договора) и просит вернуть денежные средства в сумме 210 000 рублей ввиду существенных нарушений к качеству товара. Указанные действия со стороны истца являются ни чем иным как злоупотреблением права. Ответчик, после отзыва истца своего уведомления об одностороннем отказе от исполнения обязательств (договора), в целях надлежащего исполнения принятых на себя договорных обязательств, считая оспариваемый договор действующим, подтверждая свой интерес к сделки с Истцом, в адрес Истца было направлено уведомление о готовности к передаче объекта недвижимости, предложение о подписании основного договора и/или совершение действий направленных на осуществление госрегистрации перехода права собственности с приложением ряда документов. В том числе к указанному уведомлению, наряду с иными документами, были приложены проекты Акта приема-передачи объектов недвижимости, проект договора купли-продажи. Факт направления уведомления и приложенных к нему документов подтверждается квитанцией об отправке, описью о вложении. До настоящего времени истец обязательств, принятых на себя вышеуказанным договором, как в части оплаты по договору, так и в части принятия объектов недвижимости от ответчика не исполняет. Объекты недвижимости, расположенные по 

<

адрес>, а именно: жилой дом общей площадью 76.5 кв.м., кадастровый №; земельный участок общей площадью 346 кв.м., кадастровый № истцу ответчиком когда-либо не передавались, отделочные работы в спорном жилом доме истцом - не производились.

Представитель ответчика/истца ФИО4 в судебном заседании поддержала своего доверителя, представила возражения, в которых указала следующее.

21.06.2019г. между ФИО3 и ФИО1 был заключен договор поименованный сторонами как предварительный договор/договор задатка купли-продажи жилого помещения. Согласно п.1.1. данного договора ФИО3 намерен продать, то есть передать право собственности, а ФИО1 намерен купить, то есть принять право собственности на объект недвижимости расположенный по 

<

адрес> жилой дом общей площадью 76, 5 кв.м., кадастровый № и земельный участок общей площадью 346 кв.м., кадастровый № и не позднее ДД.ММ.ГГГГ. подписать основной договор купли продажи, а так же совершить действия направленные на осуществление государственной регистрации перехода права собственности через ГКУ МФЦ города Михайловска или/либо с подачей документов в электронном виде на портал Росреестра. Согласно п. 2.1.8 вышеуказанного договора ФИО3, принял на себя обязательство освободить и передать ФИО1 отчуждаемую недвижимость в том состоянии, которое было на момент её осмотра ФИО1 без задолженностей по коммунальным и иным платежам, в день окончательного расчета Согласно п. 3.1. указанного договора стоимость недвижимости указанной в п.1.1 определена сторонами и составляет 2 500 000 рублей. Согласно п. 3.2 данного договора в целях обеспечения условий договора покупатель в момент подписания договора передает продавцу задаток в размере 200 000 рублей и аванс в сумме 700 000 рублей. Согласно п. 3.2.1. договора аванс в сумме 900 000 рублей покупатель обязуется выплатить не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Окончательный расчет в размере 700 000 рублей покупатель обязуется выплатить продавцу не позднее ДД.ММ.ГГГГ., при условии подписания основного договора купли-продажи недвижимости. В целях надлежащего исполнения принятых на себя договорных обязательств, ФИО1 были переданы ФИО3, а ФИО3 получены денежные средства на общую сумму 1 800 000 рублей из них: ДД.ММ.ГГГГ. сумма в размере 900 000 рублей, из которых 200 000 рублей - задаток, 700 000 рублей – аванс (п.3.2 Договора); ДД.ММ.ГГГГ. сумма в размере 900 000 рублей ( п. 3.2.1 Договора). Стороны договорились, что окончательный расчет по договору производится не позднее ДД.ММ.ГГГГ., при условии подписания основного договора купли-продажи недвижимости. Таким образом вышеуказанный договор поименованный сторонами как предварительный договор/договор задатка купли-продажи жилого помещения содержит обязанность для ФИО3 о передаче имущества, для Балановского обязанность по оплате существенной части цены договора в сумме 1 800 000 рублей и оставшейся части цены договора в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Между тем, договором в силу п. 1 ст. 420 ГК РФ признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Ст. 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями Согласно п. 23 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 25.12.2018г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора». В силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются. Таким образом, вышеуказанный договор от ДД.ММ.ГГГГ. заключенный между ФИО3 и ФИО1 поименованный сторонами как предварительный договор/договор задатка купли-продажи жилого помещения является договором купли-продажи с условием о предоплате. Согласно п. 6.5. договора ни одна из сторон не вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке; п.6.6. договора - договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а так же по решению суда в случаях установленном действующим законодательством РФ. Согласно п. 6.3. договора договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до момента подписания основного договора купли продажи. Однако исходя из буквального прочтения п.1.1 договора стороны приняли на себя обязательства не только подписать основной договор купли-продажи недвижимости в срок до 01.10.2019г. в простой письменной форме/нотариальной форме, но и подать на государственную регистрацию перехода права собственности через ГКУ МФЦ города Михайловска или/либо с подачей документов в электронном виде на портал Росреестра. Согласно п. 3 ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. Таким образом, в данном случае моментом окончания исполнения обязательств сторонами договора фактически является в данном случае - подача заявления на государственную регистрацию перехода права собственности через ГКУ МФЦ города Михайловска или/либо с подачей документов в электронном виде на портал Росреестра. Доказательств подтверждающих факт подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности - истцом не предоставлено. Как следствие вышеизложенного считает, что на момент рассмотрения данного спора судом договор не расторгнут, не прекращен исполнением обязательств принятых на себя сторонами договора. В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Соглашение о расторжении договора между ФИО1 и ФИО3 не заключалось (обратного истцом не предоставлено доказательств). Требование о расторжении договора в судебном порядке истцом не заявлялось. Доказательств существенного нарушения договорных обязательств со стороны ФИО3 истцом в нарушение ст. 56 ГПК России не предоставлено. При заключении договора воля покупателя Балановского была направлена на приобретение земельного участка и жилого дома, пригодного для проживания и функционального использования всех помещений данного жилого дома по назначению. Согласно ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли- продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Для жилого помещения приведенное правило будет соблюдено в случае его пригодности для проживания. Доводы истца о том, что им при начале осуществления отделочных работ были обнаружены трещины в стенах и фундаменте дома - не соответствуют действительности. Жилой дом, земельный участок истцу ответчиком до настоящего момента не передавались. Какие-либо отделочные работы в спорном жилом доме истцом так же не производились. Уведомление от 20.09.2019г. о готовности к передаче объектов недвижимости ДД.ММ.ГГГГ. направленное в адрес истца ответчиком оставлено истцом не только без удовлетворения, но и без какого либо ответа. До заключения вышеуказанного договора, истец не однократно производил осмотре спорного жилого дома. При осмотре дома Истец не выразил никаких претензий по состоянию дома, не изъявил желания осмотреть приобретаемое имущество с привлечением специалиста, был полностью удовлетворен состоянием дома как на момент осмотра, так и на момент заключения договора. Так же истец действуя с надлежащей степенью заботливости и осмотрительности не был лишен возможности, как в самостоятельном детальном осмотре спорной недвижимости так и с привлечением специалиста. Кроме того, ответчиком после заключения спорного Договора, по требованию истца, был произведен ряд работ направленных на устранение видимых дефектов жилого дома, в том числе мелких трещин в стенах дома, демонтажа и кладки кафельной плитки на пол, проверка надлежащей работы обогрева пола в том числе установка в ванной комнате полотенцесушителя. На основании вышеизложенного заявленные требования считает не подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Свидетель Ц.Е.В. в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ. показала, что до ДД.ММ.ГГГГ. она работала в агентстве недвижимости «Квадратный метр» менеджером по продажам, оказывала риелторские услуги. ДД.ММ.ГГГГ. осуществляла показ дома, расположенного по 

<

адрес>, ФИО1, это было примерно в первой половине дня. ФИО1 был вместе с супругой, Ц.Е.В. показала им пару вариантов, но дом ФИО3 им понравился больше всех. Были показаны объекты, у которых были разные собственники. Препятствий для осмотра не было. ФИО1 несколько раз осмотрел дом и внутри, и снаружи. Ключ от дома находился в водосточной трубе. Доставала его при истце, и после осмотра положила обратно. Объект истцу понравился. У ФИО1 было достаточно времени, чтобы осмотреть дом. Они с супругой осматривали его внимательно и тщательно. По техническому состоянию дома вопросов не было, спрашивали про коммуникации, теплые полы. Дом на продаже стоит давно. При осмотре нарекания, дефектов не было. При осмотре свидетель тоже ничего не обнаружила. После осмотра она отвезла их в офис, они сказали, что подумают. И во второй половине дня поехали сами смотреть дом. Позвонили и сказали, что решили купить этот дом. Договор купли-продажи подписывали при ней. Какая там была указана сумма, не помнит. 

Свидетель Б.О.В. в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ. показал, что истец ФИО1 его брат. ФИО1 переехал в дом, расположенный по 

<

адрес> в июне. Проживал там с двадцатых чисел июня по конец июля. Он помогал ФИО1 перевозить вещи, наводили порядок во дворе и доме. Делали там ремонтные работы, сантехнику, кухонный гарнитур поставили. ФИО3 за все время приезжал 1 раз, чтобы обсудить расторжение договора. Через 1-2 недели после того, как истец заселился в дом, были обнаружены недостатки. ДД.ММ.ГГГГ истец выехал из дома, ключи отдал ответчику, претензий никаких от ответчика не было. Отделочные работы в доме не производились. После заселения появились трещины 2-3 мм., на стенах и фундаменте дома, начала отваливаться плитка.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно заключенному ДД.ММ.ГГГГ. предварительному договору/договору задатка купли-продажи жилого помещения ФИО3 (продавец) намерен продать, то есть передать право собственности, а ФИО1 (покупатель) намерен купить, то есть принять право собственности на следующий объект недвижимости, расположенный по 

<

адрес>, назначение: жилой дом, площадью 76,5 кв.м., этажность: 1, кадастровый № и земельный участок, общей площадью 346 кв.м., кадастровый №, и не позднее ДД.ММ.ГГГГ., подписать основной договор купли-продажи недвижимости.

В соответствии с распиской от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО3 получил от ФИО1 деньги в сумме 900 000 рублей, из которых 200 000 рублей - задаток и 700 000 рублей –аванс за продаваемую ФИО3 недвижимость - земельный участок и жилой дом, находящиеся по 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 направлено ФИО3 требование (претензия) о возврате задатка и аванса по предварительному договору/договору задатка купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ., согласно которому ФИО1 требование (повторное) от ДД.ММ.ГГГГ. рассмотрено и сообщено, что требование датировано ДД.ММ.ГГГГ., однако оно подготовлено и получено ДД.ММ.ГГГГ. В тексте требования (претензии) от ДД.ММ.ГГГГ. о возврате задатка и аванса по предварительному договору/договору задатка купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ. имеется техническая неточность в части указания даты предварительного договора (вместо ДД.ММ.ГГГГ. указано ДД.ММ.ГГГГ.). В связи с изложенным и выявленными недостатками жилого дома по 

<

адрес>, площадью 76,5 кв.м., кадастровый № просил считать предварительный договор/договор задатка купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ. расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ. и возвратить денежную сумму в размере 1 800 000 рублей, переданную в качестве аванса по договору в течение 5 календарных дней.

ДД.ММ.ГГГГ. ФИО3 в адрес ФИО1 направлено уведомление, в котором ему было предложено прибыть по 

<

адрес>, ДД.ММ.ГГГГ. в 10-00, осуществить путем передачи ФИО3 наличных денежных средств, полный расчет, осуществить в указанное время и дату, подписание основного договора купли-продажи на условиях предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ. и совершить действия направленные на государственную регистрацию перехода права собственности. Либо осуществить действия направленные на государственную регистрацию перехода права собственности, при условии классификации вышеуказанного договора от ДД.ММ.ГГГГ. как договора купли-продажи недвижимости с условием о задатке, рассрочкой платежа, произвести действия по приему отчуждаемых объектов недвижимости являющихся предметом договора от 21.06.2019г. С данным уведомлением также были направлены копии следующих документов: паспорта гражданина России на имя ФИО3, ИНН ФИО3, СНИЛС ФИО3, нотариально удостоверенного согласия супруги ФИО3 на совершение сделки купли-продажи, проект договора купли-продади недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ., проект акта приема - передачи от ДД.ММ.ГГГГ., документальное подтверждение отсутствия задолженности по коммунальным платежам.

ДД.ММ.ГГГГ. ФИО3 от ФИО1 направлено уведомление об отзыве уведомления об одностороннем отказе от исполнения обязательств (договора), подписанного ДД.ММ.ГГГГ. согласно которому ФИО1 уведомил ФИО3 об отзыве уведомления об одностороннем отказе от исполнения обязательств (договора), подписанного ДД.ММ.ГГГГ. и просил вернуть остаток денежных средств в размере 210 000 рублей ввиду существенного нарушения требований к качеству товара (жилого дома по 

<

адрес>, площадью 76,5 кв.м., кадастровый №).

05.08.2019г. ФИО1 ФИО3 направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения обязательств (договора), согласно которому ДД.ММ.ГГГГ. ФИО3 ФИО1 было передано требование (претензия) от ДД.ММ.ГГГГ. о возврате задатка и аванса по предварительному договору/договору задатка/купли-продажи жилого помещения. Согласно данному требованию ФИО1 известил ФИО3 о своем решении об одностороннем расторжении данного договора с ДД.ММ.ГГГГ., а так же уведомил о необходимости возврата денежных средств выплаченных мною по данному договору в качестве аванса на общую сумму 1 800 000 рублей. Повторно, требованием (претензией) (дополнительной) от ДД.ММ.ГГГГ., ФИО1, подтвердил свое решение об одностороннем расторжении предварительного договора/договора задатка/купли-продажи жилого помещения заключенному ДД.ММ.ГГГГ., а так же повторно заявил требование о возврате сумм переданных по данному договору в качестве аванса в общей сумме 1 800 000 рублей. Исходя из доводов изложенных в требовании от ДД.ММ.ГГГГ., требовании от ДД.ММ.ГГГГ., учитывая требования действующего законодательства, исходя из системного толкования ст. ст. 10, 450, 450.1 ;310 ГК РФ, ФИО1 известил ФИО3 о том, что ранее принятое в одностороннем порядке решение об одностороннем расторжении вышеуказанного договора с ДД.ММ.ГГГГ. не соответствует действующему законодательству и как следствие не является законным. В целях досудебного разрешения спора, настоящим формулирую свою окончательную волю сообщил, что ФИО1 в виду утраты интереса принято решение об отказе от исполнения обязательств (договора) заключенного ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО1 и ФИО3 поименованного как предварительный договор/договор задатка/купли-продажи жилого помещения. В виду вышеуказанного одностороннего отказа от исполнения обязательств (договора), в следствии утраты интереса к сделке со стороны ФИО1, настоящим уведомляет ФИО3 о том, что денежные средства в сумме 200 000 рублей признает задатком переданным лично по вышеуказанному договору. В виду отказа от исполнения обязательств (договора) суммы переданного задатка в размере 200 000 рублей не подлежат возврату. Сумму в размере 1 600 000 рублей переданную по вышеуказанному договору считает авансом и просит произвести ее возврат путем безналичного перечисления по предоставленным ранее банковским реквизитам в день получения данного уведомления.

Распиской от ДД.ММ.ГГГГ. время 19 часов 39 минут, ФИО1 подтвердил факт получения ДД.ММ.ГГГГ. от ФИО3 суммы в размере 800 000 рублей на банковские реквизиты и наличными 790 000 рублей. Общая сумма полученных денежных средств составляет 1 590 000 рублей. Претензий по возврату 10 000 рублей, как указано в расписке, не имеет.

ДД.ММ.ГГГГ. ФИО3 ФИО1 направлено сообщение, в котором указано следующее. В связи с отказом от исполнения вышеуказанного договора ФИО3 понес убытки в сумме 70 000 рублей. Данные денежные средства оплачены за услуги риэлтора. В связи с данным фактом просил ФИО1 в добровольном порядке в течении 3-х календарных дней с момента получения данного письма требования произвести перечисление данных денежных средств на банковские реквизиты указанные в приложении. 

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ. по данному гражданскому делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ., объект недвижимости - жилой дом, расположенный по 

<

адрес>, площадью 76,5 кв.м., кадастровый № не соответствует градостроительным нормам: Решению от ДД.ММ.ГГГГ. № г. Михайловск «О Правилах землепользования и застройки муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края», в части расстояния до границы соседнего дома составляет 2,6 м. вместо регламентируемых 3,0 м., площадь земельного участка размером 346 кв.м. не соответствует требованиям ПЗЗ, минимальный размер земельного участка должен составлять 400,0 кв.м. Соответствует противопожарным нормам, соответствуют требованиям СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», СП 53.13330.2011 «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 30-02-97*», СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям». Строительные нормы в части функционально-планировочных решений, обеспечения инженерными коммуникациями, не нарушены, соответствуют требованиям СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные». Санитарно-бытовые нормы: инсоляция, освещенность - не нарушены, соответствуют СанПиН 2.2.1/2.ДД.ММ.ГГГГ-01 «Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий», СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные». Строительные нормы не соответствуют требованиям СП 14.13330.2018 «Строительство в сейсмических районах. Актуализированная редакция СНиП II-7-81*», Официальное издание. М.: Стандартинформ, 2018 год, п. П.6.3.6, п.6.14.11. Установление факта «угрозы жизни и здоровью граждан» в данном исследовании трактуется исключительно в технико-экономическом аспекте. В содержании этого вопроса есть аспект, рассмотрение которого невозможно без использования специальных строительных знаний. Это вопрос о способности несущих и ограждающих конструкций здания, сооружения выдержать эксплуатационные нагрузки без разрушения. Конструктивное решение и техническое состояние несущих и ограждающих конструкций исследуемого объекта, расположенного по 

<

адрес>, обеспечивают необходимую устойчивость и надежность его эксплуатации, исключая внезапное его обрушение, при условии выполнения мероприятий по заделке трещин, по устранению нарушений по сейсмике (указанная постройка создает угрозу здоровью третьим лицам в части нарушения требований сейсмики при наступлении сейсмического случая - землетрясения), указанных в исследовательской части по первому вопросу, целостность, сохранность жилого дома будут обеспечены и будет возможна дальнейшая эксплуатация по назначению. Нарушение градостроительных норм не ведет к потере устойчивости конструкций здания, не грозит внезапным обрушением здания. Определение соответствия эпидемиологическим нормам и правилам, нарушений прав и законных интересов иных лиц, пригодности жилого дома для проживания людей не входи' в компетенцию эксперта-строителя. Недостатки (недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерны: расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и другие подобные недостатки) при производстве строительных работ жилого дома, расположенного по 

<

адрес>, площадью 76, 5 кв.м., кадастровый №, имеются. После устранения трещины и замене кирпича в наружной стене в месте оконного проема вновь трещины в швах кладки не проявились, трещины, разрыва кирпича не выявлено, недостатки после устранения вновь не проявились. Для того, чтобы определить, выявляются ли недостатки неоднократно, необходимо проводить наблюдение за развитием трещин, выставляя маяки, фиксируя данные в журнале - такая документация в материалах дела отсутствует. Причины, приведшие к таким последствиям - отсутствие проектной документации на строительство жилого дома, неравномерная просадка фундамента, естественный процесс просадки, который может продолжаться до трех-пяти лет, неравномерные деформации грунтов основания фундаментов, нарушение связей с поперечными стенами (перегородками), сдвиг из-за разной загруженности продольных и поперечных стен, температурно-влажностных деформаций стен, некачественный монтаж стяжки: состав цементной смеси, толщина покрытия, условия застывания, появление усадочных швов. Стоимость жилого дома определенная согласно предварительному договору задатка купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. составляет 2 500 000 рублей. Стоимость ремонтно-строительных работ составляет 564 068 рублей. В технико-экономическом аспекте без правовой (юридической) составляющей ущерб является соразмерным. Работы по устройству фундаментов, стен, полов относятся к скрытым работам, соблюдение строительных правил по возведению данных конструкций должно производиться в процессе монтажа и оформляться актами освидетельствования скрытых работ, но при строительстве жилых домов на земельных участках под ИЖС данное требование не регламентировано, в связи с чем не представляется возможным точно указать какой именно фактор повлиял на образование трещин в стенах, полах. Возможно влияние всех перечисленных выше факторов. Определить, какой именно требуется способ устранения недостатков, возможно только опираясь на данные проектного решения. 

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК РФ).

В соответствии с п. п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Пунктом 2 ст. 381 ГК РФ предусмотрено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

В силу п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

По смыслу указанной нормы, задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п.п. 1, 3 и 4 ст. 429 ГК РФ).

Как усматривается из п. 2.1.8. предварительного договора/договора задатка купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ. продавец (ФИО3) обязан освободить и передать покупателю (ФИО1) отчуждаемую недвижимость с том состоянии, которое было на момент его осмотра покупателем.

Кроме того, согласно уведомлению об одностороннем отказе от исполнения обязательств (договора), направленному ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 ФИО3 он соглашается с тем фактом, что ФИО1 ввиду утраты интереса принято решение об отказе от исполнения обязательств (договора) заключенного ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО1 и ФИО3 поименованного как предварительный договор/договор задатка/купли-продажи жилого помещения. В виду вышеуказанного одностороннего отказа от исполнения обязательств (договора), в следствии утраты интереса к сделке со стороны ФИО1, настоящим уведомляет ФИО3 о том, что денежные средства в сумме 200 000 рублей признает задатком переданным лично по вышеуказанному договору. В виду отказа от исполнения обязательств (договора) суммы переданного задатка в размере 200 000 рублей не подлежат возврату. Сумму в размере 1 600 000 рублей переданную по вышеуказанному договору считает авансом и просит произвести ее возврат путем безналичного перечисления по предоставленным ранее банковским реквизитам в день получения данного уведомления.

Данный факт подтверждает также расписка от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой ФИО1 в присутствии свидетеля подтвердил факт получения ДД.ММ.ГГГГ. от ФИО3 суммы в размере 800 000 рублей ан банковские реквизиты и наличными 790 000 рублей. Общая сумма полученных денежных средств составляет 1 590 000 рублей. Претензий по возврату 10 000 рублей не имеет.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 к ФИО3 о взыскании денежной сумы в размере 210 000 рублей, оплаченной по предварительному договору задатка купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку в удовлетворении основного искового требования ФИО1 о взыскании денежной суммы судом ввиду его необоснованности отказано, правовых оснований для удовлетворения производных от него требований о взыскании судебных расходов у суда также не имеется.

Общие основания расторжения договора предусмотрены ст. 450 ГК РФ.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Порядок расторжения договора предусмотрен нормой п. 2 ст. 452 ГК РФ, которой установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Аналогичные разъяснения содержатся в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которым спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.

В силу ч. 2 ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В связи с уведомлением ДД.ММ.ГГГГ. адресованного ФИО1 ФИО3 он уведомил его об одностороннем отказе от исполнения обязательств (договора), предварительного договора/договора задатка купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ., согласно которому ДД.ММ.ГГГГ. ФИО3 ФИО1 было передано требование (претензия) от ДД.ММ.ГГГГ. о возврате задатка и аванса по предварительному договору/договору задатка/купли-продажи жилого помещения.

При этом, суд учитывает, что предварительный договор/договор задатка купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ. заключенный между ФИО3 и ФИО1 на момент рассмотрения дела, исходя из произведенных сторонами действий, фактически уже расторгнут - обязательства по нему прекращены, в связи с чем требования о расторжении данного предварительного договора необоснованны и удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО3 о расторжении предварительного договора/договора задатка купли-продажи жилого помещения, о взыскании денежной суммы оплаченной по предварительному договору купли-продажи жилого помещения и судебных расходов – отказать.

В удовлетворении встречного иска ФИО3 к ФИО1 о расторжении предварительного договора/договора задатка купли-продажи жилого помещения – отказать.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Шпаковский районный суд Ставропольского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.Е. Толстиков