11RS0001-01-2024-004283-48 дело №2-4257/2024

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Сыктывкарский городской суд Республики Коми

в составе председательствующего судьи Саенко О.Л., 

с участием помощника прокурора Вовк Я.И.,

при секретаре Крыжевской А.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Сыктывкаре 23 августа 2024 года гражданское дело по иску ФИО1 к администрации МО ГО «Сыктывкар» об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения путем выкупа, определении выкупной цены, взыскании возмещения за изымаемую недвижимость, 

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации МО ГО «Сыктывкар», в котором с учетом уточнений от ** ** ** просила изъять жилое помещение по адресу: ... путем выкупа за 3 567 851 рубль; взыскать с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» 3 567 851 рубль в счет возмещения за изымаемое жилое помещение.

В обоснование требований указала, что предложенная администрацией МО ГО «Сыктывкар» в соглашении об изъятии недвижимости выкупная цена жилого помещения (2 857 624 рубля) явно занижена.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечены ООО «Аксерли» и Департамент финансов администрации МО ГО «Сыктывкар».

В судебном заседании истец и её представитель требования поддержали.

Представители администрации и департамента финансов возражали против удовлетворения требований.

Представитель ООО «Аксерли» в суд не явился.

Заслушав объяснения сторон, заключение прокурора, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено, что истец является собственником жилого помещения (квартиры) по адресу: ..., площадью 42,6 кв.м., кадастровый №.... 

Постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от ** ** ** №... многоквартирный дом №... признан аварийным и подлежащим сносу. 

** ** ** администрацией МО ГО «Сыктывкар» издано постановление №... об изъятии для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» земельного участка с кадастровым номером №..., находящегося под многоквартирным (аварийным) домом по адресу: ..., и жилых помещений (квартир) №№... в этом доме.

Администрация МО ГО «Сыктывкар» направила в адрес истца (собственника ...) проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд с установлением размера возмещения 2857624 рубля, определенного на основании отчета об оценке, составленного ** ** ** оценщиком ООО «Аксерли».

Направляя в адрес истца проект соглашения об изъятии недвижимости, администрация указала на невозможность его заключения ввиду отсутствия денежных средств и большого количества неисполненных судебных решений об изъятии жилых помещений.

Полагая, что со стороны администрации имеется незаконное бездействие, приводящее к нарушению прав собственника жилого помещения на получение равноценного возмещения за изымаемую недвижимость, истец обратилась в суд.

В ходе рассмотрения дела истец выразила несогласие с предложенной администрацией выкупной ценой изымаемого жилого помещения, указывая, что она занижена.

Таким образом, фактически между сторонами имеется спор по определению размера возмещения за изымаемую недвижимость.

Согласно части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В обоснование выкупной цены жилого помещения №... в ... администрацией МО ГО «Сыктывкар» представлен отчет №..., составленный оценщиком ООО «Аксерли».

Согласно данному отчету размер возмещения составляет 2 857 624 рубля, и состоит из: рыночной стоимости недвижимого имущества – 1593240 рублей (из которой 1523140 рублей – рыночная стоимость жилого помещения, 70100 рублей – стоимость доли земельного участка под жилым объектом); компенсации за не произведенный капитальный ремонт – 1141917 рублей; убытков собственника, связанных с арендой жилья – 70000 руб.; убытков собственника, связанных с оплатой услуг риэлтора – 46667 рублей; убытков собственника, связанных с регистрацией прав на объект недвижимости – 2000 рублей; убытков собственника, связанных с переездом - 3800 рублей.

В разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 декабря 2014 года (вопрос 7), разъяснено, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Поскольку истцом оспаривалась предложенная администрацией выкупная цена, по её ходатайству судом назначалась оценочная экспертиза, проведение которой поручалось эксперту ФИО6

Согласно заключению эксперта, отчет об оценке №..., оставленный оценщиком ООО «Аксерли», выполнен с нарушением действующего законодательства об оценочной деятельности и ФСО, в частности:

-на страницах 12-13 отчета в нарушение пунктов а,в,д главы 11 ФЧО №7 оценщик не анализирует влияния политической и социальной экономическ4ой обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки, отсутствует глава по определению сегмента рынка, к которому относится объект оценки; оценщиком не описан объем рыночных данных об объектах-аналогах, что не позволяет сопоставить оценки по ценообразующим факторам;

-при расчете рыночной стоимости квартиры на страницах 21-26 отчета оценщик использует справочник оценщика ФИО2 за 2019 год, тогда как на дату оценки имеется более свежий справочник 2023 года для городов с численностью населения менее 500 тыс.человек, что приводит к неточному результату рыночной стоимости объекта оценки; оценщик в рамках сравнительной таблицы не определяет год постройки здания, состояние зданий объектов-аналогов;

-на страницах 30-34 отчета оценщик не расшифровывает расчет по компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, нет понимания какие виды работ были учтены при расчете компенсации;

-размер возмещения на переезд, аренду жилья, регистрацию права собственности определен оценщиком без обоснования (сроков).

По результатам проведенного исследования экспертом ФИО6 рассчитаны и определены:-рыночная стоимость жилого помещения №... в ... включая стоимость общего имущества в многоквартирном доме и доли в праве на земельный участок с учетом доли в праве общей собственности на указанное выше жилое помещение, в размере 2055000 рублей;

-компенсация за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного ... с учетом доли истца в праве собственности на жилое помещение №... - в размере 1355000 рублей;

-убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, в размере 157851 рубль, из которых: 87733 рубля – расходы на аренду иного жилья, 21868 рублей – расходы на переезд, 46250 рублей – расходы на оплату услуг риэлтора, 2000 рублей – расходы на оплату государственной пошлины при регистрации права собственности.

Общий размер возмещения за жилое помещение №... в ... определен экспертом в сумме 3 567 851 рубль. 

Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями в области оценки, имеющим значительный стаж работы по специальности и не заинтересованным в исходе дела. Оснований ставить под сомнение выводы эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда отсутствуют.

Оценив экспертное заключение эксперта ФИО6, суд находит его ясным, полным, объективным, определенным, не имеющим противоречий, содержащим подробное описание проведенного исследования. Сделанные в ходе экспертизы выводы предельно ясны и не допускают неоднозначного толкования. Выкупная цена изымаемого жилого помещения определена экспертом по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ на момент рассмотрения дела.

С учетом изложенного, для определения выкупной цены принадлежащего истцу жилого помещения суд принимает в качестве достоверного и допустимого доказательства заключение эксперта ФИО6

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, в дело не представлено.

В статье 15 ГК РФ закреплен принцип возмещения в полном размере причиненных потерпевшему лицу убытков в качестве установленной законом гарантии полного восстановления нарушенных прав этого лица и устранения повреждения его имущества.

В то же время, по смыслу общих положений пункта 2 статьи 281 ГК РФ, пункта 2 статьи 56.8 ЗК РФ, указанные в них убытки не могут признаваться автоматически возникающими у правообладателя недвижимости в результате изъятия этой недвижимости. Вследствие чего эквивалентное этим убыткам возмещение не может присуждаться судом в пользу правообладателя недвижимости лишь в силу самого факта изъятия. Виды убытков и порядок их определения в указанных нормах закона не конкретизирован.

В пункте 7 статьи 32 ЖК РФ содержится примерный перечень убытков, которые могут возникнуть у собственника жилого помещения при определенных обстоятельствах, но также не являются непременно возникающими в отношении любого собственника. Поэтому причинение убытков изъятием недвижимости и их размер должны быть подтверждены в суде средствами доказывания, соответствующими критериям относимости и допустимости доказательств.

В связи с этим, сам факт причинения убытков или вероятность причинения в будущем таких убытков, а также соответственно конкретный или приблизительный размер этих убытков подлежат установлению судом при рассмотрении конкретного дела с учетом всех его обстоятельств.

Согласно данному в пункте 2 статьи 15 ГК РФ определению убытков, в состав реального ущерба включаются как понесенные потерпевшим лицом расходы на восстановление его нарушенного права, так и расходы, которые это лицо будет вынуждено понести для такого восстановления. 

С учетом этого в рассматриваемом случае к реальному ущербу, причиняемому истцу как собственнику жилого помещения №... в ... изъятием этого помещения, на основании пункта 7 статьи 32 ЖК РФ суд относит убытки, связанные с переездом (оплата услуг транспортировки грузов), поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него (оплата риэлтерских услуг) и оформлением права собственности на другое жилое помещение (оплата государственной пошлины по регистрации права собственности на это помещение).

Оснований для включения в состав убытков истца расходов, связанных с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения другого жилья (оплата аренды иного жилого помещения) суд не усматривает, поскольку в собственности истца имеются благоустроенные жилые помещения для проживания, а именно –..., и ....

Необходимость несения расходов на аренду иного жилого помещения, связанную именно с изъятием для муниципальных нужд ..., истцом не доказана. 

Таким образом, в выкупную цену изымаемого у истца недвижимого имущества подлежит включению определенная экспертом ФИО6:

-рыночная стоимость жилого помещения (с учетом доли общего имущества многоквартирного дома и земельного участка) в размере 2 055 000 рублей,

-компенсация за не произведенный капитальный ремонт дома в размере 1 355 000 рублей,

-затраты на переезд (транспортные услуги) в размере 21 868 рублей,

-затраты на оплату риэлторских услуг в размере 46 250 рублей,

-затраты на оплату государственной пошлины за оформление права собственности в размере 2000 рублей.

Общий размер возмещения составит 3 480 118 рублей.

С учетом изложенного, размер возмещения за жилое помещение №... в ... следует определить в сумме, равной 3480118 рублей, и возложить на администрацию обязанность выплатить истцу указанную сумму за счет казны МО ГО «Сыктывкар».

Исходя из положений части 6 статьи 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащиеся в подпункте «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», удовлетворение требований о взыскании денежной компенсации стоимости жилого помещения является основанием для прекращения права собственности истца на спорное жилое помещение, и регистрации права собственности МО ГО «Сыктывкар».

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Изъять у ФИО1 (...) для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путем выкупа принадлежащее ей на праве собственности жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ....

Определить размер возмещения за изымаемый объект недвижимого имущества в сумме 3 480 118 рублей.

Взыскать с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» в пользу ФИО1 3 480 118 рублей в счет возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ....

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности ФИО1 на жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ..., и записи о праве собственности на него МО ГО «Сыктывкар» после выплаты администрацией МО ГО «Сыктывкар» ФИО1 возмещения за изымаемую недвижимость.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарский городской суд в течение одного месяца со дня составления в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 26 августа 2024 года.

Председательствующий О.Л. Саенко