Дело №а-1819(2017)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 июня 2017 года г. Волгодонск

Волгодонской районный суд Ростовской области в составе: 

председательствующего судьи Журба О.В., 

при секретаре Галаган А.В.,

с участием: 

представителя административного истца ФИО1,

представителя административного ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО3 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Межмуниципальному отделу по г.Волгодонску, Волгодонскому, Зимовниковскому районам Управления Росреестра по Ростовской области (государственный регистратор ФИО2), о признании незаконным приостановления государственной регистрации прав по сделке купли-продажи 1/118 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, требования обязательности нотариальной формы договора,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился с изложенным административным иском, указав, что 12.01.2017 между ним, в лице представителя ФИО4, как покупателем и ФИО5 был заключён договор купли-продажи 1/118 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения кадастровый №, адрес (местоположение): Россия, 

<

адрес>, ЗАО «Шахтер». 13.01.2017 сторонами договора были поданы заявления в Управление Росреестра (отдел по г.Волгодонску, Волгодонскому, Зимовниковскому районам) через Зимовниковский МФЦ о государственной регистрации перехода права на указанную долю регистрационный №, о чём выдана расписка. 24.01.2017 государственным регистратором Управления Росреестра ФИО2, было принято решение о приостановлении государственной регистрации перехода права на земельную долю от ФИО5 к ФИО3 Л-А.Б., в срок до 21.04.2017, по причине того, что у регистратора появились сомнения в возможности проведения заявленной государственной регистрации. Сомнения обусловлены, как указано в уведомлении, выявленными в ходе правовой экспертизы причинами, препятствующими её проведению. Административный ответчик ФИО2 считает, что земельная доля размером 1/118, являющаяся долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения кад.№ не является земельной долей, и сделка по отчуждению доли (долей) в праве общей долевой собственности на земельный участок, ранее выделенный в порядке, установленном ст.13 Федерального закона №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в силу п.1 ст.42 ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», подлежат нотариальному удостоверению. Согласно сообщения Управления Росреестра по РО от 13.03.2017, в соответствии с п.12 ст.29 Закона о регистрации, решение о приостановлении регистрации права общей долевой собственности обжалуется в судебном порядке. Приостановление нарушающей законные права и интересы ФИО3, он не согласен с позицией государственного регистратора. Положение п.1 ст.42 №218-ФЗ прямо исключает сделки по отчуждению земельных долей из перечня сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению. В ст.47 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в которой названы все особенности государственной регистрации прав на земельную долю или на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения не содержится требования обязательного нотариального удостоверения сделки по купле-продаже земельных долей (долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения). Сторонами соблюдены все требования к особенностям государственной регистрации перехода права на земельную долю по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения от 12.01.2017, а именно, указанной 1/118 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения кад.№, адрес (местоположение): Россия, 

<

адрес>, ЗАО «Шахтер». А именно: земельный участок состоит на кадастровом учёте; форма собственности - общая долевая собственность с определением доли в виде простой правильной дроби; продавец и покупатель являются участниками общей долевой собственности на земельный участок; право общей долевой собственности 1/118 продавца ФИО5 зарегистрировано в ЕГРН; право общей долевой собственности 1/118 покупателя ФИО3 зарегистрировано в ЕГРП неоднократно в 2010-2016 г.г.; наличие зарегистрированного договора аренды земельного участка ЗАО «Шахтёр» не является препятствием для государственной регистрации перехода права на земельную долю в составе данного участка; пересечения границ с другим (другими) участками нет; согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 04.04.2017 №, статус записи о земельном участке «актуальные, ранее учтенные»; граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства, что не противоречит совершению сделок с земельными долями, т.е. долями в праве общей долевой собственности между собственниками долей в простой письменной форме. Просит: признать незаконным приостановление государственной регистрации перехода права по сделке купли продажи 1/118 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения кадастровый №, адрес (местоположение): 

<

адрес>, 

<

адрес>, ЗАО «Шахтёр», заключенной 12.01.2017 по заявлению о государственной регистрации перехода права на указанную долю от 13.01.2017 peг. № по причине несоответствия формы договора купли- продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, т.е. земельной доли, совершенного сторонами в простой письменной форме; признать необоснованность требования административным ответчиком обязательности нотариальной формы договоров купли-продажи земельных долей, т.е. долей в праве общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, если отсутствуют препятствия и требования к совершению таких сделок, прямо установленные законодательством Российской Федерации.

Административный истец ФИО3 в судебное заседание не явилась. О времени и месте уведомлён надлежащим образом. Его представитель ФИО1 на удовлетворении заявленного административного иска настаивал. Пояснил, что ФИО3 не получал сообщения об отказе ему в государственной регистрации. Полагает, что решение в пользу истца приведёт к регистрации перехода права по договору.

Представитель административного ответчика Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, начальник Межмуниципальному отделу по г.Волгодонску, Волгодонскому, Зимовниковскому районам Управления Росреестра по РО ФИО2, действующая на основании доверенности (л.д.73-74), поддержала доводы, изложенные в отзыве (л.д.44-47). Из отзыва следует, что по данным ЕГРН, 04.04.2017 и 08.12.2016 за ФИО3 зарегистрировано право на 1/118 и 1/118 (соответственно) доли в праве общедолевой собственности на земельный участок, общей площадью 25105197,0 кв.м., с кадастровым номером 61:13:0600000:173, расположенный по адресу: 

<

адрес>, ЗАО «Шахтер». 13.01.2017 в Управление (отдел по г.Волгодонску) обратились ФИО3 и ФИО5, как стороны договора от 12.01.2017 купли- продажи 1/118 доли в праве общедолевой собственности на земельный участок, сельскохозяйственного назначения, с кад.№, распложенный по адресу: 

<

адрес>, ЗАО «Шахтер», с заявлением о государственной регистрации перехода права на указанную долю земельного участка. Из положений ст.42 ФЗ «О государственной регистрации прав недвижимости», ст.15 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ст.163 ГК РФ следует, что для сделок по отчуждению долей в праве общедолевой собственности на земельный участок нотариальное удостоверение не обязательно. Зам.начальника Управления методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) в письме от 25.01.2017 №14-00637/17 разъяснил, что при применении положений ч.1 ст.42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (до 01.01.2017 – п.3 ст.24.1 и п.1 ст.24 Закона о регистрации) имеет значение основание возникновение права собственности на земельный участок (в результате приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу Закона №101-ФЗ, либо путём образования земельного участка в счёт земельных долей, полученных в результате такой приватизации)». Таким образом, сделки по отчуждению земельной доли, указанной в ст.15 Закона №101-ФЗ, нотариальному удостоверению не подлежат, а сделки об отчуждении долей в праве общей собственности на земельные участки, образованные впоследствии в связи с выделом в счёт земельных долей нотариально удостоверяются. В связи с указанным, государственный регистратор приняла решение о приостановлении государственной регистрации перехода права на земельную долю до 21.04.2017. В обоснование принятого решения указано, что для государственной регистрации перехода права общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок, доложен быть предоставлен нотариально удостоверенный договор купли-продажи. Полагает, что административный истец не представил доказательств, что действиями административных ответчиков Управления и Государственного регистратора нарушены права, свободы и законные интересы заявителя, созданы препятствия к их осуществлению. Просит в удовлетворении требований административного истца отказать в полном объёме.

Выслушав участника процесса, изучив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Государственная регистрация прав проводится в соответствии с Гражданским кодексом РФ, в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

Так, согласно ст.1 ФЗ №218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости», настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учёта недвижимого имущества, подлежащего такому учёту согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии со ст.2 данного Федерального закона, правовую основу государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав составляют Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, настоящий Федеральный закон, другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации.

В соответствии со ст.3 ФЗ №218-ФЗ, государственный кадастровый учёт, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами (далее - орган регистрации прав).

При этом, ч.3 ст.3 ФЗ №218-ФЗ относит к компетенции органа регистрации прав, при осуществлении им государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав: 1) приём заявления о государственном кадастровом учёте и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 2) проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; 3) проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; 4) государственный кадастровый учёт и государственная регистрация прав; 5) выдача документов, подтверждающих осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в нем; 7) принятие на учёт в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования, бесхозяйных недвижимых вещей; 8) иные полномочия, установленные настоящим Федеральным законом.

В силу п.7 ч.1 ст.26 ФЗ №218-ФЗ, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;

В силу ч.2 данной статьи, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей.

Как установлено материалами дела, из данных ЕГРН, следует, что ФИО3, являясь собственником доли 1/118 в праве общедолевой собственности на земельный участок, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, ЗАО «Шахтер», заключил 12.01.2017 с ФИО5 договор купли-продажи, по которому приобрел у ФИО5 принадлежащую тому 1/118 долю в праве общедолевой собственности на этот же земельный участок (л.д.51-53).

Указанный договор совершен в простой письменной форме.

Стороны по договору, 13.01.2017 обратились в Межмуниципальный отдел по г.Волгодонску, Волгодонскому, Зимовнсковскому районам Управления Росреестра по РО с заявлением о государственной регистрации перехода права на указанную долю земельного участка (л.д.54-56). 

24.01.2017 государственным регистратором Управления Росреестра по РО ФИО2 принято решение о приостановлении осуществления действий по регистрации права общей долевой собственности в отношении объекта: Земельный участок, КН/УН: №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, ЗАО «Шахтёр», до 21.04.2017. Указано, что в ходе правовой экспертизы государственным регистратором выявлены причины, препятствующие её проведению, вызывающие сомнения в возможности проведения заявленной государственной регистрации, поскольку форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства РФ. Договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения от 12.01.2017, не оформлен нотариально. Указано, что земельный участок, выделенный в порядке, установленном ст.13 Федерального Закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» перестаёт являться земельной долей в соответствии со ст.15 Закона об обороте, и сделки по отчуждению доли (долей) в праве общей долевой собственности на земельный участок, раннее выделенный в порядке, установленном ст.13 Закона об обороте в силу п.1 ст.42 Закона, подлежат нотариальному удостоверению (л.д.7).

Ст.29 Федерального закона №218-ФЗ предусматривает, что государственный кадастровый учёт и (или) государственная регистрация прав включают в себя: 1) приём заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 2) возврат прилагаемых к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав документов без рассмотрения при наличии оснований, установленных статьей 25 настоящего Федерального закона; 3) проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 4) внесение в Единый государственный реестр недвижимости установленных настоящим Федеральным законом сведений, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо уведомление о приостановлении государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой, либо уведомление об отказе в осуществлении государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой, либо уведомление о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 5) выдачу документов после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо после отказа в осуществлении государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав, либо после прекращения государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав.

При этом, в ч.4 данной статьи установлено, что при наличии оснований для приостановления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав орган регистрации прав уведомляет заявителя о приостановлении государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав, выдает или направляет уведомление о приостановлении с указанием оснований приостановления и, со ссылкой на положения Федерального закона №218-ФЗ.

Как установлено материалами дела, уведомление о приостановлении государственной регистрации права было принято в установленный срок и получено ФИО3 

Не согласившись с доводами, изложенными в обоснование приостановления, административный истец обратился в Управление Росреестра (л.д.9-10), где ему был разъяснён порядок обжалования и затем, 10.04.2017 ФИО3 обратился с настоящим административным исковым заявлением (л.д.3).

Позиция административного истца, выраженная его представителем, сводится к тому, что регистрация права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № должна была быть проведена административным ответчиком, на основании представленного в простой письменной форме договора купли-продажи, а не приостановлена административным ответчиком. Представитель административного истца указал, что ФИО3 полагает, что решение по данному делу послужит основанием к регистрации перехода права.

Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела стало известно, что 24.04.2017 ФИО3 отказано в регистрации права общей долевой собственности (л.д.99-100).

При этом, доводы представителя административного истца, относительно того, что ФИО3 не уведомлён об отказе в осуществлении государственной регистрации, суд оценивает критически, 

Так, в соответствии с п.18 ст.29 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ, при наличии в заявлении о государственном кадастровом учёте и (или) государственной регистрации прав указания о выдаче документов после осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав через многофункциональный центр орган регистрации прав обязан передать соответствующие документы в многофункциональный центр для выдачи заявителю (его представителю). Порядок и сроки передачи органом регистрации прав таких документов в многофункциональный центр определяются соглашением о взаимодействии, заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке. 

Поскольку при подаче заявления о проведении регистрации, ФИО3, через своего представителя ФИО4, в п.10 определил способ получения документов: лично в многофункциональном центре по месту предоставления документов (л.д.58), то у Росреестра отсутствовала обязанность направлять ФИО3 сообщение об отказе каким-либо иным способом.

Доводы административного истца относительно отсутствия оснований у гос.регистратора к приостановлению суд находит не состоятельными, поскольку, государственная регистрация прав включает в себя, среди прочего, правовую экспертизу документов и проверку законности сделки, юридической силы представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов, в ходе которой, в том числе, проводится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации.

При этом, проводимая государственным регистратором правовая экспертиза документов - это изучение представленных для государственной регистрации документов, в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, поскольку правовые последствия влечет только правомерное действие. Представленные документы изучаются как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания.

В ходе рассмотрения дела представитель административного ответчика, являвшаяся государственным регистратором – ФИО2 поясняла, что основанием сомневаться в несоблюдении предусмотренной действующим законодательством формы сделки, являлось выработанная Управлением Росреестра по РО позиция относительно применения к регистрации перехода права общедолевой собственности в отношении долей в праве общей собственности на земельные участки, ранее выделенные из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (л.д.110-115), и проведённый анализ документов из регистрационного дела, свидетельствующих о том, что земельный участок, долю в праве на который приобретает ФИО3, ранее уже был выделен в соответствии с Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»: Постановлением Главы Администрации Волгодонского района ростовской области № 97 от 25.03.1992 (л.д.106-109), свидетельства ФИО5 от 03.08.1994 (л.д.103-105), свидетельство о государственной регистрации от 13.03.2003 (л.д.91), протокол общего собрания от 14.08.2004 (л.д.75-78), соглашение об определении долей от 20.03.2006 (л.д.79-83), свидетельство ФИО5 от 19.04.2006 (л.д.78), кадастровый паспорт земельного участка от 12.04.2017 (л.д.84-91). 

Проанализировав все исследованные доказательства, суд приходит к выводу, что у государственного регистратора были основания сомневаться в соблюдении сторонами сделки её формы. Само действие - приостановление государственной регистрации прав по сделке купли-продажи 1/118 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, не повлекло нарушения прав ФИО3, поскольку было направлено на предоставление договора в иной форме и не исключало изменения позиции Управления Росреестра РО относительно этого вопроса.

Следует указать, что при наличии отказа в государственной регистрации права от 24.04.2017, такой способ защиты административного истца, как признание незаконным требования Государственного регистратора изложенное в уведомлении о приостановлении от 24.01.2017 об обязательности нотариальной формы договора, и признании приостановления государственной регистрации прав по сделке купли-продажи 1/118 доли в праве общей долевой собственности, незаконным, не повлечёт для административного истца ФИО3 желаемой регистрации права.

Существо принятого по результату рассмотрения заявления ФИО3 отказа в регистрации, не является предметом рассмотрения в рамках данного административного дела.

Следует указать, что решение по рассматриваемой категории дел, своей целью преследует именно восстановление прав административного истца, о чём свидетельствует императивное предписание процессуального закона о том, что, признавая решение, действие (бездействие) незаконным, судом принимается решение об обязании административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление (п.1 ч.3 ст.227 КАС РФ).

Следовательно, решение, принимаемое в пользу административного истца, обязательно должно содержать два элемента: признание незаконным решения, действия (бездействие) и указание на действия, направленные на восстановление нарушенного права.

Приведённые выводы соотносятся с положением ст.3 КАС РФ, а равно с положением ч.1 ст.4 КАС РФ.

Административное процессуальное законодательство не содержит в себе института установления юридически значимого факта, которым по своей природе является решение суда о признании бездействия (действия или решения) незаконным в условиях, когда отсутствует способ восстановления прав.

Решение об удовлетворении требований о признании незаконным приостановление государственной регистрации прав по сделке купли-продажи 1/118 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения от 12.01.2017, на основании требования обязательности нотариальной формы договора, в условиях принятого отказа в регистрации, лишено юридического смысла.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении административного иска ФИО3 следует отказать.

Решая вопрос о судебных расходах, суд руководствуется ст.103,114 КАС РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении административного иска ФИО3 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Межмуниципальному отделу по г.Волгодонску, Волгодонскому, Зимовниковскому районам Управления Росреестра по Ростовской области (государственный регистратор ФИО2), о признании незаконным приостановления государственной регистрации прав по сделке купли-продажи 1/118 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения от 12.01.2017, требования обязательности нотариальной формы договора, в полном объёме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме через Волгодонской районный суд. 

В окончательной форме решение вынесено 23.06.2017.