Дело №2-863/2025

...

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г. Апшеронск 25 июня 2025 г.

Апшеронский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего - судьи Наумова Р.А.,

при помощнике судьи Кнышове С.Н.,

с участием:

ответчика ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Апшеронского городского поселения Апшеронского района к ФИО2 о признании ничтожным договора купли-продажи земельного участка,

установил:

Представитель администрации Апшеронского городского поселения Апшеронского района обратился в Апшеронский районный суд с иском к ФИО2 о признании ничтожным договора купли-продажи земельного участка. 

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ было опубликовано извещение о продаже права заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство» с кадастровым номером № общей площадью 600 квадратных метров, расположенного по адресу: 

<

адрес>, срок аренды -20 лет; дата проведения торгов ДД.ММ.ГГГГ в 10 часов 00 минут по местному времени. Единственным участником торгов был ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ победителю аукциона направлен проект договора аренды земельного участка в электронном виде посредством электронном площадки АО «...». Таким образом, ФИО2 подписал проект договора аренды ДД.ММ.ГГГГ. Вместе с тем, в установленный законом срок, победитель торгов представил подписанные договоры в администрацию Апшеронского городского поселения. ДД.ММ.ГГГГ по итогам аукциона с победителем аукциона ФИО2 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № ФИО2 возвел на данном земельном участке одноэтажный жилой дом, площадью 36,8 кв.м., с кадастровым номером №, принадлежавший ФИО2 на праве собственности. ФИО2 поставил на государственный кадастровый учет и осуществил государственную регистрацию права на жилой дом с кадастровым номером № по декларации на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок. На основании заявления ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ с последним заключен договор № купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № и земельный участок предоставлен ему в собственность. На земельном участке на момент рассмотрения заявления и заключения договора располагался объект недвижимости - жилой дом с кадастровым номером №, принадлежавший ФИО2 на праве собственности. ДД.ММ.ГГГГ в адрес администрации Апшеронского городского поселения поступило представление прокуратуры Апшеронского района «Об устранении нарушений законодательства в области землепользования и градостроительной деятельности» от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указано, что в ходе проведенных надзорных мероприятий установлено, что земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, предоставлен по результатам проведения торгов на праве аренды ФИО3 В нарушении ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ застройщик ФИО2 возвел на указанном земельном участке жилой дом площадью 36,8 кв.м. с кадастровым номером №, не направив уведомление о планируемом строительстве жилого дома, а также уведомления об окончании строительства жилого дома, а также уведомление о соответствии построенного объекта индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности в орган местного самоуправления. Администрация Апшеронского городского поселения Апшеронского района, при заключении договора-купли продажи земельного участка не знала об отсутствии уведомления о планируемом строительстве жилого дома, а также уведомления об окончании строительства жилого дома, так как жилой дом был зарегистрирован в Росреестре по декларации. При предоставлении ФИО2 в собственность земельного участка, не было учтено, что застройщик ФИО2 не направлял в уполномоченный орган (администрацию Апшеронского городского поселения Апшеронского района) уведомление о планируемом строительстве жилого дома, а также об окончании строительства жилого дома и органом местного самоуправления уведомление о соответствии построенного или реконструированного объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности в отношении объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № не выдавалось. Учитывая, что застройщик ФИО2 не уведомил уполномоченный орган о строительстве индивидуального жилого дома, то строение имеет признаки самовольной постройки.

Администрация Апшеронского городского поселения Апшеронского района считает, что договор - ничтожен в силу прямого указания Закона (ст. 166 ГК РФ) и в силу того, что он составлен в нарушение требований и условий ЗК РФ, а именно п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ, согласно которого земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульвара-ми, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации. Таким образом, договор, как сделка, нарушает требования закона, а именно ст. 85 Земельного кодекса РФ. Администрация Апшеронского городского поселения Апшеронского района считает, что договор - ничтожен в силу прямого указания Закона (ст. 166 ГК РФ) и в силу того, что он составлен в нарушение требований и условий Земельного кодекса РФ. 

На основании вышеизложенного администрация Апшеронского городского поселения Апшеронского района просила суд признать недействительным (ничтожным) договор купли - продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между администрацией Апшеронского городского поселения Апшеронского района и ФИО2 в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью 600 квадратных метра с видом разрешенного использования – для индивидуального жилого строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>; указать в решении, что решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации Кадастра и картографии по Краснодарскому краю исключения в Едином государственном реестре прав на недвижимое сведений (записей) о регистрации договора купли - продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью 600 квадратных метра с видом разрешенного использования - для индивидуального жилого строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес> и права собственности ФИО2 на данный земельный участок.

Представитель истца в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом.

Ответчик в судебном заседании исковые требования не признал, просил суд в удовлетворении иска отказать.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом.

Суд, выслушав объяснения ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

В соответствии с ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В силу п.2 ч.1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами земле-пользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет.

Собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

В соответствии со ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу п.74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной сделкой является такая сделка, которая нарушает требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законы интересы третьих лиц.

Согласно положениям статьи 166 Гражданского кодекса РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки не действительной, может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в за-коне. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях такое иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые, законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

Как следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ на официальном сайте Российской Федерации в ин-формационно-телекоммуникационной сети «Интернет» www.torgi.gov.ru и на официальном сайте Апшеронского городского поселения Апшеронского района информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» www.apr.apsheronsk-oms.ru администрации Апшеронского городского поселения Апшеронского района было опубликовано извещение № о продаже права заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство» с кадастровым номером № общей площадью 600 квадратных метров, расположенного по адресу: 

<

адрес>, срок аренды -20 лет; дата проведения торгов ДД.ММ.ГГГГ в 10 часов 00 минут по местному времени.

В соответствии с протоколом о результатах аукциона от ДД.ММ.ГГГГ, единственным участником торгов был ФИО2.

Согласно части 12 статьи 39.13 3К РФ, уполномоченный орган обязан в течение пяти дней со дня истечения срока, предусмотренного пунктом 11 настоящей статьи, направить победителю электронного аукциона или иным лицам, с которыми в соответствии с пунктами 13, 14, 20 и 25 статьи 39.12 настоящего Кодекса заключается договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо договор аренды такого участка, подписанный проект договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо подписанный проект договора аренды такого участка.

ДД.ММ.ГГГГ победителю аукциона направлен проект договора аренды земельного участка в электронном виде посредством электронном площадки АО «...».

Таким образом, с учетом частей 11,12 статьи 39.13 ЗК РФ ФИО2 подписал проект договора аренды ДД.ММ.ГГГГ.

В установленный законом срок, победитель торгов представил подписанные договоры в администрацию Апшеронского городского поселения. ДД.ММ.ГГГГ по итогам аукциона с победителем аукциона ФИО2 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №.

Согласно выписки из ЕГРН ФИО2 возвел на данном земельном участке одноэтажный жилой дом, площадью 36,8 кв.м., с кадастровым номером №, принадлежавший ФИО2 на праве собственности.

Согласно п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с п/п. 6 п. 2 ст. 39.3, ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, приказом Росреестра от 02.09.2020 г. № П/0321 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов» и административным регламентом администрации Апшеронского городского поселения Апшеронского района по предоставлению муниципальной услуги «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, в собственность, аренду», на основании заявления ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ с последним заключен договор № купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № и земельный участок предоставлен ему в собственность.

На земельном участке на момент рассмотрения заявления и заключения договора располагался объект недвижимости - жилой дом с кадастровым номером №, принадлежавший ФИО2 на праве собственности, что подтверждалось сведениями из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес администрации Апшеронского городского поселения поступило представление прокуратуры Апшеронского района «Об устранении нарушений законодательства в области землепользования и градостроительной деятельности» от 17 марта 2025 №, в котором указано, что в ходе проведенных надзорных мероприятий установлено, что земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, предоставлен по результатам проведения торгов на праве аренды ФИО3 В нарушении ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ застройщик ФИО2 возвел на указанном земель-ном участке жилой дом площадью 36,8 кв.м. с кадастровым номером №, не направив уведомление о планируемом строительстве жилого дома, а также уведомления об окончании строительства жилого дома, а также уведомление о соответствии построенного объекта индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности в орган местного самоуправления.

В иске представитель истца ссылается на то, что администрация Апшеронского городского поселения Апшеронского района, при заключении договора купли-продажи земельного участка не знала об отсутствии уведомления о планируемом строительстве жилого дома, а также уведомления об окончании строительства жилого дома, так как жилой дом был зарегистрирован в Росреестре по декларации. При предоставлении ФИО2 в собственность земельного участка, не было учтено, что застройщик ФИО2 не направлял в уполномоченный орган (администрацию Апшеронского городского поселения Апшеронского района) уведомление о планируемом строительстве жилого дома, а также об окончании строительства жилого дома и органом местного самоуправления уведомление о соответствии построенного или реконструированного объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности в отношении объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № не выдавалось. Учитывая, что застройщик ФИО2 не уведомил уполномоченный орган о строительстве индивидуального жилого дома, то строение имеет признаки самовольной постройки.

Администрация Апшеронского городского поселения Апшеронского района считает, что договор ничтожен в силу прямого указания Закона (ст. 166 ГК РФ) и в силу того, что он составлен в нарушение требований и условий Земельного кодекса РФ, а именно п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ, согласно которого земельные участки общего пользования, занятые площадями, улица-ми, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации. Таким образом, договор, как сделка, нарушает требования закона, а именно ст. 85 Земельного кодекса РФ. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Как следует из ч. 11 ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 23.05.2025) «О государственной регистрации недвижимости» если законодательством Российской Федерации в отношении объектов недвижимости (за исключением единого недвижимого комплекса) не предусмотрены подготовка и (или) выдача указанных в частях 8 - 10 настоящей статьи разрешений и (или) проектной документации (в том числе в случае изменения характеристик сооружения в результате капитального ремонта), соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости. В отношении созданного объекта недвижимости или не завершенного строительством объекта недвижимости декларация составляется и заверяется правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект недвижимости, обладателем сервитута, публичного сервитута, в границах которых находится такой объект недвижимости, а в отношении бесхозяйного объекта недвижимости - органом местного самоуправления муниципального образования, на территории которого находится такой объект недвижимости, лицами, обязанными в соответствии с законом осуществлять эксплуатацию линейных объектов (в том числе при отсутствии или утрате проектной документации в отношении бесхозяйного объекта недвижимости). В отношении сооружения, характеристики которого изменены в связи с осуществлением его капитального ремонта, декларация составляется и заверяется правообладателем такого сооружения. Указанная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью. Ответственность за достоверность указанных в декларации об объекте недвижимости сведений несет лицо, составившее и заверившее такую декларацию.

Как установлено судом, в соответствии с частью 12 статьи 70 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» ФИО2 поставил на государственный кадастровый учет и осуществил государственную регистрацию права на жилой дом с кадастровым номером № по декларации (часть 11 статьи 24 Закона N 218-ФЗ) на основании технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, не требуется.

Таким образом, постановка на государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на жилой или садовый дом в случае, установленном настоящей частью, осуществляются вне зависимости от соблюдения требований, установленных частью 1 статьи 23.1 Закона N 217-Ф3.

В силу положений статьи 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте пункта 3 статьи 123 Конституции РФ и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Довод истца, о том, что ФИО2 нарушены нормы действующего законодательства при строительстве жилого дома, суд считает не состоятельным, в связи с тем, что ФИО2 на основании действующего законодательства поставил на государственный кадастровый учет и осуществил государственную регистрацию права на жилой дом с кадастровым номером № по декларации, наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется. Оснований для признания недействительным (ничтожным) договора купли - продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между администрацией Апшеронского городского поселения Апшеронского района и ФИО2 в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью 600 квадратных метра с видом разрешенного использования – для индивидуального жилого строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, судом не усматривается.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

В соответствии с частью 2 статьи 195 Гражданского кодекса процессуального Российской Федерации и согласно закрепленным в части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации принципом состязательности и равноправия сторон, суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского кодекса процессуального Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований администрации Апшеронского городского поселения Апшеронского района к ФИО2 о признании ничтожным договора купли-продажи земельного участка - отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Апшеронский районный суд.

Судья Апшеронского районного су Р.А. Наумов

Мотивированное решение изготовлено 08 июля 2025 г.