Дело №3а-869/2020

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 июля 2020 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Палагиной А.А., 

при ведении протокола помощником судьи Воронцовой А.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (далее – административный истец) обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего на праве собственности объекта недвижимости (земельного участка). Просил установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 31 декабря 2018 года.

В судебном заседании представитель административного истца поддержал заявленные в административном иске требования, не согласившись с выводами судебной экспертизы, представил рецензию по результатам рассмотрения заключения эксперта, составленную специалистом АНО «Центр судебной экспертизы «Истина» ФИО2

Представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Московской области и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явились, направили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие, решение оставили на усмотрение суда. 

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. 

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела. 

Выслушав пояснения представителя административного истца, показания эксперта ФИО3, исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок в кадастровым номером 50:04:0200604:10, площадью 219 094 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для размещения логистических объектов, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>.

В силу требований статьи 391 НК РФ административный истец является плательщиком земельного налога и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи исходя из его кадастровой стоимости.

В соответствии со статьей 389 НК РФ объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (статья 390 НК РФ).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 66ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 названного Кодекса).

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость в силу прямого указания цитируемого закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

В силу требований части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составляет по состоянию на 31.12.2018 года 86 106 000 рублей.

С учетом положений ст. 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и выявленным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке представленном административным истцом, от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением суда по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Независимый центр оценки и экспертиз», эксперту ФИО3.

Согласно выводам судебной оценочной экспертизы оценщиком при составлении отчета об оценке указанного выше объекта недвижимости допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости.

По мнению эксперта, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 31.12.2018 года составляет 132 790 326 рублей.

Данные выводы экспертом в заключении мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, суд руководствуется заключением эксперта, отклонив представленный административным истцом отчет об оценке и признав его недостоверным доказательством, в связи с чем в удовлетворении требований ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, определенной на основании Отчета об оценке №130/2019 от 14 октября 2019 года надлежит отказать.

Таким образом, суд, исследовав вышеуказанное заключение эксперта по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при отсутствии со стороны административного истца представленных доказательств, опровергающих заключение эксперта, считает его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости спорного земельного участка.

Не доверять представленному заключению экспертизы, а также показаниям эксперта в судебном заседании, оснований не имеется.

Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом были изучены как материалы административного дела, так и представленный на экспертизу отчет об определении рыночной стоимости земельного участка.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Закона N 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года N 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим значительный стаж работы в области оценки, являющимся действующим членом СРО СФСО, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО N 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО3 подтвердил свое заключение и опроверг доводы рецензии, представленной административным истцом. 

Так, эксперт пояснил, что на стр. 19-22 экспертного заключения приведен анализ рынка складской недвижимости, что исходя из ВРИ объекта оценки является наиболее эффективным использованием. В доходном подходе, в качестве потенциальной застройки эксперт рассматривает строительство складского комплекса. Информация о проведенном анализе рынка земельных участков, с отражением диапазона цен приведена на стр. 26 Заключения: «Проведенный анализ рынка (данные сайтов rosrealt.ru, http://realty.dmir.ru, http://www.invst.ru, http://www.roszem.ru, http://www.atakulov9791704.ru, http://www.zemer.ru, unibo.ru, novosel.ru, газета Недвижимость и Цены и др.) позволяет заключить, что на 31.12.2018 в районе расположения объекта экспертизы средний диапазон цен предложений на участки промышленного назначения составляет от 500 руб./кв.м, до 800 руб./кв.м., в зависимости от влияния основных ценообразующих факторов. Срок экспозиции для аналогичных земель составляет в среднем около года, в ряде случаев предложения участков могут быть в продаже более года».

По фактору подъездных путей в рамках отчета вводится корректировка в размере [-3,4%], что является близким к корректировке эксперта [-4,8%]. Рецензент же полагает, что размер корректировки по тому же фактору в рамках экспертизы должен составлять[-11,5%].

К тому же, приведенный рецензентом источник проанализирован по данным всей России. В то время как оценочной компанией ООО "ЦЭАиЭ" проведен анализ по областям центрального региона (Московская, Владимирская, Калужская, Тверская, Тульская, Рязанская, Воронежская и Ярославская область), следовательно, для исследуемого объекта достоверность данных аналитики ООО "ЦЭАиЭ" выше. Актуальность примененной экспертом информации на дату оценки подтверждается следующими дублирующими источниками информации, опубликованными в разный период времени.

Согласно статье, опубликованной Московским экономическим журналом от 13.10.2019 года, анализ, проведенный компанией ООО "ЦЭАиЭ", показал, что наличие транспортных подъездных путей влияет на стоимость земли на 5-15%.

Проведенный анализ специалистами ООО «Центр Независимой Оценки» по состоянию на 09.11.2016 года показал, что наличие транспортных подъездных путей влияет на стоимость земли на 5- 15%.

Опубликованное исследование на портале estimatica.info по состоянию на 11.12.2015 года показало, что наличие транспортных подъездных путей влияет на стоимость земли на 5-15%.

Таким образом, вышеперечисленные исследования, опубликованные в разный период времени (2015, 2016, 2019 годы), подтверждают, что величина корректировки, примененная экспертом, актуальна на дату оценки.

Площадь участка под сервитутом составляет менее 1% от общей площади, при строительстве складского комплекса эксперт предполагает, что данная площадь входит в места общего пользования. Ограничение, о котором говорится в рецензии, экспертом учтено на стр. 73-75 заключения (описание корректировки на сервитут).

В качестве потенциальной застройки эксперт рассматривает строительство складского комплекса в виде неотапливаемых металлических ангаров (стены неутепленные), таким образом, толщина стен минимальна, введение корректировки нецелесообразно.

В качестве потенциальной застройки в доходном подходе, экспертом рассматривается строительство неотапливаемых складов. По фактору наличия отопления, к стоимости ставки аренды вводится понижающая корректировка (стр. 56 заключения). Таким образом, ставка аренды рассчитана для неотапливаемых складов, замечание рецензии необоснованно.

Экспертом была проанализирована динамика изменения стоимости объекта-аналога №3, в ходе которой было установлено, что стоимость аренды по объекту-аналогу №3 на дату оценки не изменялась, так на стр. 63 заключения отмечено, что предложение актуально по состоянию на декабрь 2018 года.

Стоимость объекта оценки в рамках доходного подхода определяется методом остатка. Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков (в ред. распоряжения Минимущества РФ от 31.07.2002 г. N9 2314-р) метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. То есть данный метод используется только для оценки такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, в данном случае складов-ангаров. Поскольку ограждение территории и КПП не являются доходоприносящими объектами, их строительство не предусмотрено. К тому же, отсутствие ограждения и КПП не оказывает влияние на функционирование складского комплекса.

Наличие вспомогательных помещений эксперт учел через введение коэффициента арендопригодной площади (стр. 59 Заключения).

Нарушения, указанные в рецензии в заключении эксперта отсутствуют. Кроме того, необходимо отметить, что доходный подход к оценке земельного участка в данном случае является в значительной степени проверочным для результатов, полученных сравнительным подходом методом прямого сравнения продаж: при наличии развитого рынка аналогичных объектов (в данном случае земельных участков), сравнительный подход позволяет получить наиболее объективные и достоверные результаты. С учетом выше изложенного, при согласовании доходному подходу присвоен вес 20%, в то время как сравнительному - 80%. Разница в результатах доходного и сравнительного подхода составила всего лишь 2% (133 647 340 руб. по сравнительному подходу и 131 360 118 руб. по доходному подходу).

Оценив собранные по делу доказательства и учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в указанном заключении выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости вышеуказанных объектов недвижимости, лицами участвующими в деле представлено не было, суд полагает требования административного истца подлежащими частичному удовлетворению.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать 11.12.2019 года.

Руководствуясь статьями 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поданное в Московский областной суд 11 декабря 2019 года, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 50:04:0200604:10, площадью 219 094 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для размещения логистических объектов, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты> равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 31 декабря 2018 года, в размере 132 790 326 (сто тридцать два миллиона семьсот девяносто тысяч триста двадцать шесть) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Палагина 

Мотивированное решение изготовлено 17 июля 2020 года.