К делу № 2-2620/2025

УИД 23RS0050-01-2025-003338-02

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Темрюк 18 ноября 2025 года 

Темрюкский районный суд Краснодарского края в составе: 

председательствующего судьи Метелкина Е.В.,

при секретаре судебного заседания Кожемякиной Я.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «АЛЬФА-БАНК» к ФИО4 задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

АО «АЛЬФА-БАНК» обратилось в суд с иском к ФИО4, в котором просилопризнать ФИО4 собственником объекта незавершенной строительства; признать ФИО4 залогодателем, а АО «АЛЬФА-БАНК» залогодержателем объекта незавершенного строительства; взыскать с ответчика в свою пользу сумму задолженности по договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 3204166 рублей 68 копеек; обратить взыскание на земельный участок со строящимся жилым домом, расположенные по адресу: 

<

адрес>, общая площадь земельного участка 900,0 кв.м, кадастровый номер земельного участка: №, путем продажи на публичных торгах, установить начальную продажную цену земельного участка – 760000рублей, начальную продажную цену объекта незавершенного строительства в размере 7811749 рублей 60 копеек, взыскать с ответчика расходы по уплате государственной пошлины в пользу АО «АЛЬФА-БАНК» в размере 46429 рублей. Также истец просит возвратить излишне уплаченную при подаче искового заявления сумму государственной пошлины в размере 36190 рублей 62 копейки.

В обоснование искаАО «АЛЬФА-БАНК» указало, чтоДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и АО «АЛЬФА-БАНК» был заключен кредитный договор № приобретения земельного участка по договору подряда №-СТ на строительство индивидуального жилого дома, заключенному между заемщиком ФИО3иИП ФИО6В соответствии с кредитным договоромБанк предоставил заемщику кредит в размере 789999рублей на срок 362 месяцев с уплатой процентов за полученный кредит из расчета годовой процентной ставки в размере проценты за пользование кредитом – 20,40 % годовых.Кредитным договором предусмотрено целевое использование кредита – дляприобретения правна оформление в собственность предмета ипотеки путем оплаты по договору приобретения. Вид объекта недвижимости - земельный участок со строящимся жилым домом, расположенные по адресу: 

<

адрес> общая площадь земельного участка 900 кв.м, категория земли населенных пунктов, разрешенное использование – для садоводства и огородничества.Обеспечением исполнения обязательства заемщика по кредитному договору является залог правв силу закона предмета ипотеки, который возникает одновременно с регистрацией перехода права собственности заемщика на предмет ипотеки.Кредитным договором п. 11. предусмотрена обязанность заемщика зарегистрировать залог прав требования по Договору. Ответчик не подал заявление на государственную регистрацию Залога прав требования по договору

<

данные изъяты>Наличие обременения подтверждается копией выписки из ЕГРН, в которой указано, что залог возникает в силу закона в пользу АО «АЛЬФА-БАНК» на основании договора подряда №-СТ на строительство индивидуального жилого дома. Объект незавершенного строительства относится к недвижимому имуществу, в отношении которого возможно возникновение, изменение и прекращение прав и обязанностей, в том числе признание права собственности.Пункт 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.Согласно п. 17 Информационного письма Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом-исполнителем.Заемщик на протяжении длительного времени не исполнял свои обязательства по договору №. В связи с изложенным на основании Договора и Правил кредитованияБанк предъявил заемщику требование о досрочном возврате суммы кредита, предоставленного в соответствии с кредитным договором, а также начисленных процентов, неустоек. После направления требования о досрочном возврате кредита по кредитному договору и на момент предъявления иска ответчиком требование не исполнено.Сумма задолженности должника составляет 3204166рублей 68 копеек, в том числе: просроченный основной долг 3153705 рублей 40 копеек; штрафы и неустойки 50461 рубль 28 копеек

<

данные изъяты>Согласно ст. 348 ГК РФ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должника обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает, может быть обращено взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора).В силу статей 3 и 50 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору ипотеки, для удовлетворения за счет этого имущества требований, в том числе по уплате основного долга, процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, неустойки, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного залогом обязательства.Согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ стоимость земельного участка составляет 950000 рублей.С учетом положенийп. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена земельного участка составит 760000рублей.По соглашению сторон Договора залоговая стоимость жилого дома на дату подписания Договора составляла 9764687 рублей, в связи с чем с учетом того, что объектне введен в эксплуатацию,начальная продажная стоимость этого объекта составит 7811749 рублей 60 копеек.

Представитель истца АО «АЛЬФА-БАНК» в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела надлежаще извещен, в иске ходатайствовал о рассмотрении дела в их отсутствие рассмотрении дела в их отсутствие.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела была извещена надлежащим образом, причин неявки суду не сообщила, возражений на иск не представила. При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика в порядке заочного производства.

В соответствии с ч. 1 ст. 233 ГПК РФ, в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

Третье лицо ИП ФИО5 в судебное заседание не явился, будучи надлежаще извещен о времени и месте слушания дела, о причине неявки суд не известил.

Суд, исследовав материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства, считает, что заявленные требования обоснованы и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 309 ГК РФ стороны должны исполнять обязательства надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 819 ГК РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

В соответствии с п.1 ст. 330 ГК РФ неустойкой признается определенная договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Судом установлено, чтоДД.ММ.ГГГГ между АО «АЛЬФА-БАНК» и ФИО3был заключен кредитный договор № приобретения земельного участка по договору купли-продажи и жилого дома по договору подряда, срок окончания работ по строительству жилого дома по договору подряда – ДД.ММ.ГГГГ.

Договор подрядана строительство индивидуального жилого 

<

адрес>-СТ от ДД.ММ.ГГГГ заключен между ФИО3 и ИП ФИО6 Согласно условиям договора подряда (п. 1.3.) работы производятся на земельном участке по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №.

По условиям кредитного договораАО «АЛЬФА-БАНК» предоставил заемщику ФИО3кредит в размере 789999 рублей на срок – 362месяца, с уплатой процентов за полученный кредит из расчета годовой процентной ставки в размере проценты за пользование кредитом – 20,40 % годовых.

Кредитным договором предусмотрено целевое использование кредита - для приобретения правна оформление в собственность предмета ипотеки путем оплаты по договору приобретения. Вид объекта недвижимости – земельный участок со строящимся жилым домом, расположенные по адресу: 

<

адрес> Общая площадь земельного участка 900 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование –для садоводства и огородничества.

Обеспечением исполнения обязательства заемщика по кредитному договору является залог прав в силу закона предмета ипотеки, который возникает одновременно с регистрацией перехода права собственности заемщика на предмет ипотеки.

Пунктом 11 кредитного договора предусмотрена обязанность заемщика зарегистрировать залог прав требования по Договору. Однако ответчик не подал заявление на государственную регистрацию залога прав требования по договору.

Наличие обременения на земельном участке подтверждается копией выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, в которой указано, что залог возникает в силу закона с даты фактического предоставления кредита в пользу АО «АЛЬФА-БАНК», основание государственной регистрации – договор купли-продажи № б/н отДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 1 ст. 64 Закона об ипотеке предусмотрено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Кроме того, в силу п. 4 ст. 340 ГК РФ в редакции, подлежащей применению к правоотношениям сторон, при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

В информационном письме Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № отмечено, что если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.

Видоизменение объекта не влечет прекращение ипотеки, о чем сказано в п. 9 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ, Определении Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ16-125, п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №. Ни Гражданский кодекс, ни Закон об ипотеке не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений. Исходя из нормы пп. 1 п. 2 ст. 345 ГК РФ имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считается находящимися в залоге.

Как разъяснено в пункте 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Исходя из приведенных выше законоположений в их взаимосвязи объект незавершенного строительства относится к недвижимому имуществу, в отношении которого возможно возникновение, изменение и прекращение прав и обязанностей, в том числе признание права собственности.

Пункт 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Согласно п. 17 Информационного письма Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом-исполнителем.

Из материалов дела следует, что заемщик на протяжении длительного времени не исполняет свои обязательства по договору № №

На основании кредитного договора и Правил кредитованияАО «АЛЬФА-БАНК» предъявил заемщикуФИО3требование о досрочном возврате суммы кредита, предоставленного в соответствии с кредитным договором, а также начисленных процентов, неустоек, данное требование ответчиком не исполнено.

В соответствии с п. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Сумма задолженности ФИО3 перед АО «АЛЬФА-БАНК» составляет 3204166рублей 68 копеек, из них: просроченный основной долг 3 153 705 рублей 40 копеек; штрафы и неустойки 50461рубль 28 копеек.

Данный расчет судом проверен, является арифметически верным, соответствующим условиям договора, альтернативного расчета ответчиком не представлено, в связи с чем, суд считает возможным взыскать указанную сумму с ответчика в пользу истца.

Согласно ст. 348 ГК РФ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает, может быть обращено взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора).

В силу п.1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания назаложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

В силу статей 3 и 50 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договор ипотеки, для удовлетворения за счет этого имущества требований, в том числе по уплате основного долга, процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, неустойки, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного залогом обязательства.

На основании п. 1 ст. 237 ГК РФ изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращена взыскания не предусмотрен законом или договором.

В соответствии с п.1 ст.340 ГК РФ стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом.

Кредитным договором № ДД.ММ.ГГГГ в п. 18 предусмотрено, что стороны пришли к соглашению, что залоговая стоимость передаваемых в залог земельного участка и жилого дома могут быть изменены на основании отчета об оценке предмета ипотеки.

В силу ч. 9 ст. 77.1 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации на публичны торгах определяется по решению суда на основании отчета оценщика и устанавливается равно рыночной стоимости заложенного имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ стоимость земельного участка составляет 950000,00 рублей, 80% от указанной суммы составит 760000 рублей.

Ввиду отсуствия сведений в отношении объекта незавершенного строительства ив связи с тем, что он не введен в эксплуатацию, его рыночная стоимость определяется судом в соответствии с кредитным договором и договором подряда.

По соглашению сторон залоговая стоимость жилого дома на дату подписания кредитного договора от 12.07.2024определена в размере 9764687 рублей, следовательно№ от указанной суммы составит 7811749 рублей 60 копеек.

Ответчиками данная оценка предметов залога не оспорена, каких-либо доказательств о необходимости переоценки имущества не представлено.

В силу ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату не только основной суммы долга, но и причитающихся к уплате процентов, неустоек, судебных расходов и т.п.

Таким образом, требования истцаоб обращении взыскания на заложенное имущество являются обоснованными.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

При подаче иска в суд истцом была оплачена государственная пошлина в сумме 82619 рублей 62 копейкисогласно платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ.

Суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате госпошлины в размере46429 рублей с учетом суммы удовлетворенных исковых требований в размере 3204166 рублей 68 копеек.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198, 233-237 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявлениеАО «АЛЬФА-БАНК» к ФИО4 овзыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество- удовлетворить. 

Признать ФИО1 собственником объекта незавершенной строительства, расположенного на земельном участкес кадастровым № по адресу: 

<

адрес>

Признать ФИО1 залогодателем, а АО «АЛЬФА-БАНК» залогодержателем объекта незавершенного строительства,расположенного на земельном участкес кадастровым № по адресу: 

<

адрес>

Взыскать с ФИО1 в пользу АО «АЛЬФА-БАНК» сумму задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 3204166 (три миллиона двести четыре тысячи сто шестьдесят шесть) рублей 68 копеек.

Обратить взыскание на земельный участок со строящимся жилым домом, расположенные по адресу: адресу 

<

адрес>, общая площадь земельного участка 900 кв.м, кадастровый номер земельного участка: №, путем продажи на публичных торгах, и установить: начальную продажную цену земельного участка в размере 760000 (семьсот шестьдесят тысяч) рублей, начальную продажную цену объекта незавершенного строительства в размере 7811749(семь миллионов восемьсот одиннадцать тысяч семьсот сорок девять) рублей 60 копеек.

Взыскать с ФИО2 пользу АО «АЛЬФА-БАНК» расходы по уплате государственной пошлины в размере 46429(сорок шесть тысяч четыреста двадцать девять) рублей.

Ответчик вправе подать в Темрюкский районный суд заявление об Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения. Заочное решение может быть обжаловано ответчиком в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Темрюкский районный суд в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда. 

Заочное решение может бытьобжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Темрюкский районный суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления. 

Решение в окончательной форме принято 02 декабря 2025 года.

Председательствующий: Е.В. Метелкин