Дело №3а-578/2020

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 июля 2020 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Палагиной А.А., 

при ведении протокола помощником судьи Воронцовой А.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (далее – административный истец) обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости (нежилых зданий). Просил установить кадастровую стоимость нежилых зданий, равной их рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – 20 июня 2018 года.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2, в соответствии со статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) уточнила требования и просила определить рыночную стоимость объекта недвижимости в размере, определенном судебной оценочной экспертизой.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области в судебном заседании не участвовал, просил рассмотреть дело в свое отсутствие. Направил письменные возражения на заключение эксперта. 

Представитель заинтересованного лица ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» согласился с выводами судебной экспертизы, решение оставил на усмотрение суда. Просил дело рассмотреть в свое отсутствие.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. 

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела. 

Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

В соответствии с положениями ч.1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратится в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. 

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежат нежилое здание с кадастровым номером 50:55:0000000:2969 площадью 1228,90 кв.м., расположенное по адресу: 

<

данные изъяты> и нежилое здание с кадастровым номером 50:55:0000000:2974 площадью 1051,20 кв.м., расположенное по адресу: 

<

данные изъяты>

В соответствии со ст. 373 НК РФ административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц. Результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца как плательщика налога на имущество.

В соответствии с п. 2 ст.375 НК РФ, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода.

Согласно разъяснениям п.6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Таким образом, административный истец, являясь собственником нежилых зданий, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их действительной рыночной стоимости.

В соответствии с ч.1 ст. 245 КАС РФ, обращение в суд с данными исковыми требованиями являются законными и обоснованными.

В силу ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Юридически значимым обстоятельством для разрешения данного спора является установление величины рыночной стоимости нежилых зданий по состоянию на 20 июня 2018 года. 

При этом, в соответствии с ч. 1 ст. 62, ч.5 ст. 247 КАС РФ обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В обоснование заявленного требования административный истец представил отчет, составленный оценщиком ООО «ИНЕКС» в соответствии с которым, стоимость нежилого здания с кадастровым номером 50:55:0000000:2969 составляет 19 319 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером 50:55:0000000:2974 составляет 16 525 000 рублей.

Определением Московского областного суда от 13 января 2020 года по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено АНО «Центр Проведения Независимых Судебных Экспертиз», эксперту ФИО3. 

Согласно выводам судебной оценочной экспертизы оценщиком при составлении отчета об оценке указанных выше объектов недвижимости допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости.

По мнению эксперта ФИО3, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 50:55:0000000:2969 составляет 25 648 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером 50:55:0000000:2974 составляет 22 350 000 рублей.

Данные выводы экспертом в заключении мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, суд полагает необходимым руководствоваться заключением повторной судебной экспертизы, отклонив представленный административным истцом отчет об оценке, и признав недостоверным доказательством заключение первоначально назначенной по делу судебной экспертизы.

Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом ФИО3 были изучены как материалы административного дела, так и представленный на экспертизу отчет об определении рыночной стоимости земельного участка.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Закона N 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года N 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим значительный стаж работы в области оценки, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО N 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

В связи с несогласием представителя Министерства имущественных отношений Московской области с выводами судебной экспертизы, по делу была проведена дополнительная судебная экспертиза. Согласно выводам дополнительной судебной экспертизы, все объекты-аналоги, используемые в расчетах, относятся к капитальным зданиям. Корректировка «на капитальность» примененная экспертом в расчетах обоснована и необходима. В проведении уточняющих расчетов нет необходимости. Стоимость объектов недвижимости не изменилась. 

В ходе судебного разбирательства судом был допрошен эксперт ФИО3, который поддержал изложенным им в экспертном заключении выводы.

Так, эксперт пояснил, что в соответствии с п. «б» ст. 22 ФСО №7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. На основании изложенного, эксперт отобрал 4 аналога, наиболее близких к спорному объекту по ценообразующим факторам (стр. 26 заключения). Утверждение о том, что спорный объект можно сдавать частями не соответствует действительности. У эксперта отсутствовала достоверная информация, что спорный объект может и будет сдаваться в аренду блоками. Также не было информации о площадях этих блоков, их расположении в здании, а также графика сдачи в аренду. Кроме того, в соответствии со ст. 16 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» №73-ФЗ эксперт не вправе существенно изменять свойства объекта исследования без разрешения органа или лица, назначившего судебную экспертизу. Таким образом, корректировка на площадь применена экспертом обоснованно.

В расчетах эксперт руководствовался данными Справочника оценщика недвижимости 2018 года Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты, скидки для сравнительного подхода по ред. К.т.н. ФИО4 (стр. 206), в котором указано, что наземная часть зданий (в отличие от подземной) является предпочтительней с точки зрения доступа во внутренние помещения для погрузки/разгрузки. Анализ объявлений, находящихся в открытом доступе показал, что объект аналог №4 площадью 2 500 кв.м., расположенный в цоколе не находится в подземной части здания, имеет полноценные ворота, высота потолков 3,6 м. Таким образом, отказ от внесения корректировки на «этаж расположения» экспертом обоснован.

Кроме того, согласно заключению судебной экспертизы и дополнительному заключению все объекты-аналоги, используемые в расчетах, относятся к капитальным зданиям. Корректировка «на капитальность», примененная экспертом в расчетах, обоснована и необходима. Стоимость объектов недвижимости не изменилась. 

Оценив вышеуказанные доказательства и учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в указанном заключении экспертизы выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости, лицами участвующими в деле представлено не было, суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости следует считать 12 ноября 2019 года.

Руководствуясь статьями 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, поданное в Московский областной суд 12 ноября 2019 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 50:55:0000000:2969 площадью 1228,90 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> равной его рыночной стоимости в размере 25 648 000 (двадцать пять миллионов шестьсот сорок восемь тысяч) рублей, определенной по состоянию на 20 июня 2018 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 50:55:0000000:2974 площадью 1051,20 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> равной его рыночной стоимости в размере 22 350 000 (двадцать два миллиона триста пятьдесят тысяч) рублей, определенной по состоянию на 20 июня 2018 года.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Палагина 

Мотивированное решение изготовлено 17 июля 2020 года.