Дело № 2- 703/2025

03RS0002-01-2024-012106-06

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21 апреля 2025 года город Уфа

Калининский районный суд города Уфы Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Бикчуриной О.В., при секретаре Кирилловой Ю.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан о сохранении в реконструированном состоянии и признании права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимого имущества, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации городского округа 

<

адрес> Республики Башкортостан о сохранении в реконструированном состоянии и признании права собственности на нежилое здание (магазин), расположенное по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №.

В обоснование исковых требований указала, что является собственником нежилого одноэтажного здания (магазин) общей площадью 60,4 кв.м с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>. Указанное здание расположено на принадлежащем истцу на праве собственности земельном участке площадью 135 кв.м с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под магазином. Истец произвела реконструкцию указанного здания, возвела пристрой и мансарду. В результате реконструкции площадь помещения увеличилась. При этом разрешительная документация не оформлялась. ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ истец обращалась в Отдел градостроительного контроля Администрации городского округа 

<

адрес> Республики Башкортостан с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию здания и акта ввода в эксплуатацию. На данное обращение было получено решение об отказе в связи с отсутствием разрешения на реконструкцию, истец обращается в суд с настоящим иском. 

Истец ФИО1, извещенная о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие. 

В судебное заседание представитель ответчика Администрации ГО г.Уфы РБ не явился, надлежаще извещен о времени и месте судебного заседания. 

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося истца.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению на основании следующего.

Согласно п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (п. 2 ст. 222 ГК РФ). 

На основании п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: 

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» в силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. 

Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. 

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц. 

По общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. 

Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным. 

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки. 

Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: 

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; 

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; 

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ). 

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим, при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 2 статьи 4 ГК РФ). 

С иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена (создана) такая постройка (пункт 3 статьи 222 ГК РФ), в том числе в случае, если постройка возведена иным лицом (например, наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором возведена (создана) самовольная постройка; собственник земельного участка, приобретший земельный участок, на котором расположена самовольная постройка; учредитель (участник), получивший оставшийся после удовлетворения требований кредиторов земельный участок ликвидированного юридического лица). 

Ответчиком по иску о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления по месту нахождения такой постройки, иной уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, орган государственной власти субъекта Российской Федерации (части 4 - 6 статьи 51 ГрК РФ), а в случае предъявления правообладателем земельного участка иска о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на этом участке иным лицом, - также лицо, осуществившее ее возведение (создание). 

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. 

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ). 

Принятие судом признания ответчиком иска о признании права собственности на самовольную постройку, утверждение мирового соглашения без установления обстоятельств, при которых в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ может быть удовлетворено такое требование, не допускаются (часть 2 статьи 39, части 6, 7 статьи 153.10 ГПК РФ, часть 5 статьи 49, части 6, 7 статьи 141 АПК РФ). 

Суду, во всяком случае, необходимо установить предусмотренную пунктом 3 статьи 222 ГК РФ совокупность условий, при которых допускается признание права собственности на самовольную постройку и введение ее в гражданский оборот. 

Вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости (подпункт 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ) и для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости (статья 219 ГК РФ, пункт 5 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости). 

После вступления в законную силу решения суда о признании права собственности на самовольную постройку собственник данного объекта недвижимости вправе использовать его в гражданском обороте. При этом получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется. 

Вместе с тем наличие такого судебного акта не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими и разрешительными, которые необходимы для внесения записи в ЕГРН согласно Закону о государственной регистрации недвижимости (например, технический план).

Как усматривается из Выписок из ЕГРН, истец ФИО1 является собственником нежилого одноэтажного здания (магазин) общей площадью 60,4 кв.м с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>. Указанное здание расположено на принадлежащем истцу на праве собственности земельном участке площадью 135 +/-4 кв.м с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под магазином.

В соответствии с ответом на запрос суда Главархитектуры Администрации ГО г.Уфа РБ от ДД.ММ.ГГГГ, согласно Правилам землепользования и застройки ГО г.Уфа РБ, утвержденных решением Совета ГО г.Уфа РБ от ДД.ММ.ГГГГ № (в актуальной редакции), земельный участок с кадастровым номером № расположен в территориальной зоне ОД – общественно-деловой зоне. Испрашиваемый земельный участок на территории общего пользования в границах красных линий не расположен. На территорию, в пределах которой расположен испрашиваемый земельный участок, красные линии установлены в составе проекта планировки жилого района «Шакша-Южная» в 

<

адрес> ГО 

<

адрес> РБ, утвержденного постановлением Администрации ГО 

<

адрес> РБ от ДД.ММ.ГГГГ №. Решением Совета ГО 

<

адрес> РБ от ДД.ММ.ГГГГ № признано утратившим силу решение Совета ГО 

<

адрес> РБ от ДД.ММ.ГГГГ № «О резервировании земель в границах ГО г.Уфа РБ для муниципальных нужд». 

Согласно техническому паспорту по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ принадлежащее истцу здание было реконструировано.

В обоснование своей позиции истцом суду было представлено техническое заключение ООО «Партнер-Уфа» от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому с учетом результатов визуально-инструментального обследования основных несущих и ограждающих строительных конструкций нежилого здания, расположенного по адресу: РБ, 

<

адрес>, Калининский, 

<

адрес>, а также требований нормативных документов, сделаны следующие выводы:

Фундаменты стен обследуемого здания выполнены ленточными, из монолитного железобетона.

Учитывая отсутствие каких-либо признаков снижения несущей способности фундаментов и их сверхнормативной и неравномерной осадки, техническое состояние фундаментов стен здания классифицируется как работоспособное.

Стены обследуемого здания выполнены из керамзитобетонных блоков, утепленные.

Техническое состояние стен, а также перегородок обследуемого здания, ввиду отсутствия каких-либо дефектов и повреждений, снижающих их несущую способность, классифицируется как работоспособное.

Перекрытие 1-го этажа выполнено дощатым, по деревянным балкам. Полы выполнены из монолитного железобетона, по грунту.

Техническое состояние перекрытия (в т.ч. полов), ввиду отсутствия каких-либо дефектов и повреждений, снижающих их несущую способность, классифицируется как работоспособное.

Крыша обследуемого здания выполнена двухскатной, с деревянными стропильными конструкциями и кровельным покрытием из профнастила.

Техническое состояние крыши обследуемого здания, ввиду отсутствия каких-либо дефектов и повреждений, снижающих их несущую способность и эксплуатационную надежность, классифицируется как работоспособное.

В целом строительные конструкции обследуемого здания соответствуют строительным нормам и правилам. Каких-либо существенных дефектов и повреждений, снижающих несущую способность основных строительных конструкций здания, в ходе проведения обследования не выявлено.

Техническое состояние основных строительных конструкций обследуемого здания обеспечивает эксплуатационную надежность объекта.

Обследуемое здание соответствует правилам землепользования и застройки (требованиям градостроительных норм).

Обследуемое здание также соответствует требованиям противопожарных норм.

Сохранение постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Для установления юридически значимых по делу обстоятельств судом была назначена строительно-техническая экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы: 1. Соответствует ли объект недвижимости, самовольно реконструированное строение - здание магазина, кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, строительно-техническим, градостроительным, противопожарным и другим обязательным нормам и требованиям? 2. Создает ли объект недвижимости, самовольно реконструированное строение - здание магазина, кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли права и охраняемые законом интересы других лиц? 3. Находится объект недвижимости, самовольно реконструированное строение - здание магазина, кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, в границах земельного участка с кадастровым номером №?

Согласно заключению эксперта ФИО2 ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» № от ДД.ММ.ГГГГ в результате исследований экспертами были выявлены следующие конструктивные решения отдельно стоящего одноэтажного нежилого здания с мансардой:

фундамент - монолитный железобетонный ленточный

стены - керамзитобетонные блоки, утеплитель, наружная штукатурка и покраска

перекрытия- деревянные утепленные

крыша - двускатная, профнастил по тесовой обрешетке

полы 1 этажа - бетонные, покрытие из керамической плитки

полы мансарды - дощатые по деревянным лагам, покрыты ОСП

оконные проемы - пластиковые стеклопакеты.

дверные проемы - металлические, филенчатые, пластиковые

отделка-штукатурка стен, побелка, покраска, потолок натяжной; стены, потолок и полы на мансарде обшиты ОСП

отопление - местное от индивидуального газового котла

водопровод - местный, от скважины

канализация - местная, индивидуальное шамбо

горячее водоснабжение - от местных нагревателей

электроснабжение - централизованное

С учетом результатов визуально-инструментального обследования и учитывая отсутствие каких-либо существенных дефектов и повреждений снижающих несущую способность основных строительных конструкций и решений нежилого здания, эксперты пришли к выводу, что исследуемый объект - нежилое здание с кадастровым номером № в реконструированном виде соответствует строительно-техническим, градостроительным, противопожарным и другим обязательным нормам и требованиям.

В результате возведения внутренних перегородок и внутренней отделки стен на мансардном этаже площадь уменьшилась и составила 46.1 кв.м.

<

адрес> рассчитана в соответствии с СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009 (утв. и введен в действие Приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ N 389/пр) и составляет 123,9 кв.м. 

<

адрес>, рассчитанная для целей государственного кадастрового учёта согласно Приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ № П/0393 составила 128,8 кв.м.

Поскольку в исследовательской части настоящего заключения нарушений требований строительно-технических, градостроительных, противопожарных, санитарно-гигиенических, эпидемиологических, норм и правил в отношении объекта исследования - нежилое здание с кадастровым номером №, не установлено, то объект исследования целесообразно отнести соответствующему к нормативному техническому состоянию.

То есть необходимо констатировать, что исследуемый объект - нежилое здание с кадастровым номером № реконструированном виде по адресу: 

<

адрес>, не создает угрозу жизни здоровью граждан, следовательно, вероятность возникновения угрозы жизни и здоровью граждан, при правильном эксплуатации здания отсутствует. Данных о нарушении прав охраняемых законом интересах других лиц, в том числе пользователей и смежных собственников экспертами не выявлено.

Измерения произведены спутниковым геодезическим приборам GNSS EFT М2 (Заводской номер РМ11643720, свидетельство о поверке С-ГСХ/20- №).

В результате геодезических и камеральных работ экспертами установлено, что исследуемый объект - нежилое здание, с кадастровым номером № в реконструированном виде расположен в границах земельного участка с кадастровым номером №.

Таким образом, истцом представлены суду объективные, допустимые и достаточные доказательства того обстоятельства, что сохранение самовольно реконструированной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а ответчиком не представлено суду допустимых, объективных и достаточных доказательств обратного. Единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на реконструкцию, существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил при реконструкции допущены не были, самовольная постройка расположена на земельном участке, предоставленном истцу на законных основаниях на праве, допускающем такое строительство. Принимая во внимание изложенное, суд полагает, что требования иска обоснованы и подлежат удовлетворению. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан о сохранении в реконструированном состоянии и признании права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимого имущества, удовлетворить.

Сохранить в реконструированном состоянии и признать за ФИО1 право собственности на нежилое здание (магазин) общей площадью 128,8 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы через Калининский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан.

Судья: Бикчурина О.В.

Мотивированное решение суда изготовлено 22.04.2025 года.