Дело № 2-5680/2018

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

город Тюмень 12 октября 2018 года 

Ленинский районный суд города Тюмени в составе председательствующего судьи Бахчевой Г.С.,

при секретаре Голубцовой В.Ю.,

с участием представителя истца ФИО1, действующего на основании доверенности от 05.03.2018,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ТСЖ «Перспектива» к Обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Компромисс», к ФИО2 о признании договора незаключенным, о возложении обязанности по возмещению расходов,

Установил:

Истец обратился в суд с иском к ответчику ООО УК «Компромисс» о признании Договора управления многоквартирным домом № 213/18 от 01.05.2018 между собственниками дома по адресу 

<

адрес> ответчиком ООО УК «Компромисс» незаключенным, о возложении на ответчика ООО УК «Компромисс» обязанности по возмещению судебных расходов. 

Исковые требования мотивированы тем, что 01.05.2018 между ответчиком ООО УК «Компромисс» и собственниками помещений подписан Договор управления МКД № 213/18, в соответствии с условиями которого ответчик ООО УК «Компромисс» обязалось оказывать услуги по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. Для управления указанным жилым домом собственниками было создано ТСЖ «Перспектива» (истец), которое не ликвидировано и в настоящее время действует. Основными целями ТСЖ является совместное управление, обеспечение эксплуатации комплекса движимого и недвижимого имущества, владение, пользование и распоряжение общим имуществом указанного дома. Как следует из ст. 138 ЖК РФ ТСЖ обязано принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому; представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами. Спорный договор заключен на основании протокола общего собрания от 21.04.2018. 

В нарушении п. 4.19 приказа Минстроя России от 25.12.2015 № 937/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка передачи копий решений и протоколов органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор» к протоколу от 21.04.2018 не приложены письменные решения собственников (заполненные бюллетени голосования). Согласно ст. 45 ч. 2 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. В связи с отсутствием письменных решений собственников следует, что в собрании приняло участие 0 человек, кворум отсутствует. В соответствии со ст. 181.3 ч. 1, 181.5 ГК РФ решения собрания, принятые при отсутствии кворума являются недействительными без решения суда в силу их ничтожности и не порождают какие-либо юридические последствия. 

К протоколу собрания не приложен проект договора с управляющей компанией. Следовательно, условия договора управления с собственниками не были согласованы. Как следует из ст. 162 УК РФ без этого договор управления не может быть заключен. 

Договор управления многоквартирным домом подписан ФИО2, который не был уполномочен собственниками на заключение договора управления с ответчиком от имени иных собственников дома. Собрание собственников в силу ст. 161.1 ч. 1 ЖК РФ не обладает полномочиями на избрание Совета многоквартирного дома, в котором действует ТСЖ, решение собрания по данному вопросу на основании ст. 181.3, 181.5 ГК РФ ничтожно. Статьёй 161.1 ч. 6 ЖК РФ установлено, что председатель совета многоквартирного дома избирается из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений. ФИО2 в совет дома не избирался, следовательно, он не мог быть избран председателем выборного органа, членом которого не является. Председатель совета дома может заключать договор управления многоквартирным домом на основании доверенности, выданной собственниками помещений на условиях, указанных в решении общего собрания (ст. 161.1 ЖК РФ). Наделение председателя совета дома дополнительными полномочиями возможно, если за такое решение проголосуют не менее двух третей голосов от общего числа голосов (ст. 44, 46, 161.1 ЖК РФ). Согласно протоколу собрания от 21.04.2018 за наделение ФИО2 дополнительными полномочиями проголосовало только 21,6 % голосов. 

В силу статьи 138 ЖК РФ договор от имени собственников может подписывать только ТСЖ «Перспектива». Наличие незаконного договора нарушает законные права истца в осуществлении действий по управлению жилым многоквартирным домом. В ГИС ЖКХ (dom.gosuslugi) в качестве организации, управляющей данным домом, указан ответчик. Как следует из ч. 2 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом не может одновременно осуществляться управляющей компанией и ТСЖ. В соответствии со ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. 

20.08.2018 суд по ходатайству представителя истца привлек к участию в деле в качестве соответчика ФИО2 

Представить истца в судебном заседании исковые требования поддержал, суду пояснил, что договор со ФИО2 не исполняется, ФИО2 продолжает оплачивать услуги в ТСЖ. ФИО2 полномочий на заключение договора не имел. Условия договора сторонами не согласованы. Решение собрания по данному вопросу ничтожно. При наличии в доме ТСЖ договор с управляющей организацией могло заключать только ТСЖ. ТСЖ такой договор не заключало. Данный договор не является заключенным, его наличие нарушает права ТСЖ, поэтому в судебном порядке просит признать договор незаключенным. Управляет домом сейчас ТСЖ. Плату производит ТСЖ. Из договора подразумевается, что существует две управляющие организации. ТСЖ договор управления с членами ТСЖ не заключает. Создается правовая неопределенность. В случае, если создано ТСЖ, такой договор могло заключать только ТСЖ. Этим нарушаются права ТСЖ на заключение договора.

Ответчики в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, причину неявки суду не сообщили. 

В письменном отзыве на исковое заявление ответчик ООО УК «Компромисс» считает, что в удовлетворении исковых требований следует отказать, право на предъявление иска о признании договора незаключенным принадлежит только сторонам оспариваемой сделки. 

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

Общим собранием собственников 

<

адрес> 21.11.2004 выбран способ управления домом - управление товариществом собственников жилья. Для чего было создано ТСЖ «Перспектива», принят Устав ТСЖ, избрано правление. 29.12.2004 ТСЖ «Перспектива» прошло государственную регистрацию.

21.04.2018 собственники помещений в указанном многоквартирном доме на внеочередном общем собрании путем очно-заочного голосования приняли решение изменить способ управления многоквартирным домом на управление управляющей организацией, выбрать в качестве управляющей организации ООО УК «Компромисс», заключить договор управления многоквартирным домом с ООО УК «Компромисс» в предложенной редакции. На основании данного решения 01.05.2018 между собственниками помещений многоквартирного дома в лице ответчика ФИО2 и ответчиком ООО УК «Компромисс» заключен Договор управления многоквартирным домом № 213/18.

Утверждение истца в исковом заявлении о том, что Договор № 213/18 управления многоквартирным домом от 01.05.2018 является незаключенным, подтверждение в судебном заседании не нашло. В обосновании требования о признания договора незаключенным истец ссылается на отсутствие кворума на общем собрании собственников помещений, на несогласование условий договора с собственниками помещений, на отсутствие у ответчика ФИО2 полномочий на подписание договора управления многоквартирным домом. Иных оснований для признания договора незаключенным истец в исковом заявлении не указал. Суд принимает решение по заявленным истцом требованиям (ст. 196 п. 3 ГПК РФ). 

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч. 3 ст. 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; 2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

На отсутствие в Договоре управления многоквартирным домом № 213/18 от 01.05.2018 указанных в статье 162 ЖК РФ сведений истец в исковом заявлении не ссылается. 

Отсутствие кворума на общем собрании собственников помещений, несогласование условий договора с собственниками помещений, отсутствие у ответчика ФИО2 полномочий на подписание договора управления многоквартирным домом, на что ссылается истец в обосновании требований о признании договора незаключенным, правового значения для рассмотрения требований истца не имеют. 

Собственники помещений существенные условия Договора управления многоквартирным домом № 213/18 от 01.05.2018 согласовали, поскольку договор подписан от имени собственников ФИО2 Наделили ФИО2 полномочиями на подписание договора собственники помещений на внеочередном общем собрании путем очно-заочного голосования 21.04.2018 (п. 7.1 Протокола № 213/18 от 21.04.2018). 

Утверждение ответчика ОО УК «Компромисс» в письменном отзыве на исковое заявление об отсутствие у истца права на обращение в суд с иском о признании Договора управления многоквартирным домом № 213/18 незаключенным в связи с тем, что истец не является стороной договора, является неправомерным. 

Согласно п. 2.1 Устава ТСЖ «Перспектива», утвержденного решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома 21.11.2012, ТСЖ «Перспектива» вправе заключать договор управления многоквартирным домом, договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договору в интересах членов товарищества. Согласно п. 13.3 Уставу в обязанности правления товарищества входит заключение договоров на управление с управляющей организацией. Заключение 01.05.2018 собственниками помещений в лице ответчика ФИО2 Договора управления многоквартирным домом № 213/18 с управляющей организацией ответчиком ООО УК «Компромисс» нарушает права и законные интересы ТСЖ «Перспектива». Требования о признании незаключенным Договора управления многоквартирным домом № 213/18 от 01.05.2018, заявленные истцом, не противоречат ч. 1 ст. 3 ГПК РФ, в соответствии с которой заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод и законных интересов.

В связи с отказом в удовлетворении требования о признании договора незаключенным, основания для удовлетворения требования о возмещении судебных расходов отсутствуют (ст. 98 ГПК РФ).

На основании изложенного, руководствуясь статьёй 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьями 3, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 98, 196, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Решил:

ТСЖ «Перспектива» в удовлетворении исковых требований к Обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Компромисс», к ФИО2 о признании договора управления многоквартирным домом, расположенным по адресу 

<

адрес> № 213/18 01.05.2018 незаключенным, о возложении на Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Компромисс» обязанности по возмещению судебных расходов, отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тюменский областной суд через Ленинский районный суд города Тюмени в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Судья Г.С. Бахчева

Мотивированное решение составлено 17 октября 2018 года.

Подлинник решения, постановления, определения подшит в

Гражданское дело, материал № 2-5680/2018 и хранится

в Ленинском районном суде г.Тюмени.

Решение, постановление, определение вступило в законную

силу _______________________________________________ 

Судья Г.С. Бахчева 

Секретарь В.Ю.Голубцова