Гражданское дело 2-24/2025 (2-1463/2024)

УИД 71RS0025-01-2024-001818-15

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

29 января 2025 года город Тула

Зареченский районный суд города Тулы в составе:

председательствующего Реуковой И.А., 

при секретаре Калинине А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа и по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО2 к ФИО1 о расторжении предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами,

установил:

ФИО1 обратилась к ИП ФИО2 с иском о расторжении предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости, взыскании денежных средств, штрафа.

В обоснование исковых требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО2 (продавцом) и ней (покупателем) заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости, согласно условиям которого продавец обязался продать покупателю в собственность по факту завершенного строительства индивидуальный жилой дом 2 этажа, площадью 100 кв.м, и земельный участок, площадью не менее 400 кв.м, который включает в себя площадь застройки дома, расположенный в пределах границ жилой застройки, состоящей из земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>.

По завершению строительства продавец обязался за свой счет и средства осуществить постановку на кадастровый учет и регистрацию построенного жилого дома для дальнейшего отчуждения в пользу покупателя.

Результатом исполнения обязательств по данному договору является передача прав собственности на жилой дом и индивидуальный земельный участок в соответствии с приложениями №1 и №2, а также согласованной стоимости данной недвижимости по настоящему договору. Она, как покупатель, в свою очередь, обязалась принять результат работы и оплатить ее в соответствии с условиями настоящего договора.

Согласно п. 2.1 предварительного договора продавец обязался продать покупателю на условиях настоящего договора, указанных в п. 1.1, объект недвижимости по цене 4 600 000 руб.

П.2.2 договора предусмотрен график оплат по настоящему договору, а именно в момент заключения договора покупатель оплачивает 1 000 000 руб., оплата 1 000 000 руб. до ДД.ММ.ГГГГ, оплата 1 000 000 руб. до ДД.ММ.ГГГГ, оплата 1 600 000 руб. по факту регистрации объекта недвижимого имущества.

Стороны договорились заключить основной договор купли-продажи не позднее ДД.ММ.ГГГГ, что усматривается в п. 2.3 предварительного договора.

Она (ФИО1) внесла частями оплату по предварительному договору в размере 3 000 000 руб., а именно ДД.ММ.ГГГГ – 1 000 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 950 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 50 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 1 000 000 руб.

Последнюю оплату в размере 1 600 000 она не произвела, поскольку регистрация объекта недвижимого имущества не производилась.

Указала, что ИП ФИО2 нарушены условия предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку объект недвижимого имущества не передан в ее собственность и основной договор купли-продажи не заключен до настоящего времени.

ДД.ММ.ГГГГ она в адрес ИП ФИО2 направила претензию с требованием возвратить все переданные по сделке купли-продажи недвижимого имущества денежные средства, поскольку условия предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не выполнены, объект недвижимого имущества не передан. До настоящего времени претензия оставлена без удовлетворения.

Просит расторгнуть заключенный между ней и ИП ФИО2 предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с последнего в свою пользу денежные средства по договору в размере 3 000 000 руб., неустойку за несвоевременное исполнение ИП ФИО2 обязательств по договору в размере 14 191 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., штраф за несоблюдение требования потребителя в размере 50% от взысканной суммы.

В ходе судебного разбирательства ИП ФИО2 в соответствии со ст. 137 Гражданского процессуального кодекса РФ предъявил встречные исковые требования, уточненные впоследствии в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, к ФИО1 о расторжении предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование указал, что согласно условиям предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ним и ФИО1, стороны договорились заключить основной договор купли-продажи не позднее даты ДД.ММ.ГГГГ, при условии согласования сторонами проекта дома в течении одного месяца с момента заключения настоящего договора, в противном случае срок заключения основного договора увеличивается на срок превышения согласования проекта (п. 2.3).

ФИО1, не согласившись с типовым проектом дома, ДД.ММ.ГГГГ внесла изменения по расположению ворот, калитки, септика, отмостки и крыльца, что в соответствии с п. 2.3 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, увеличило сроки заключения основного договора и передачи объекта недвижимости ФИО1 Таким образом, срок заключения основного договора перенесен на ДД.ММ.ГГГГ.

В настоящее время строительство объекта недвижимости – жилого дома с кадастровым номером №, общей площадью 101,5 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, завершено, регистрация объекта недвижимости в ЕГРН состоялась ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем полагал, что просрочка по исполнению обязательств с его стороны отсутствует.

Полагал, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 должна была оплатить денежные средства в размере 1 600 000 руб., однако до настоящего времени этого не сделала, в связи с чем считает, что с ДД.ММ.ГГГГ по дату подачи искового заявления ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ) последняя неправомерно удерживала денежные средства в размере 1 600 000 руб. и пользовалась ими. 

ДД.ММ.ГГГГ он, с целью последующей передачи прав собственности на вышеуказанный объект недвижимости ФИО1, в адрес последней направил уведомление, содержащее требование внести остаток денежных средств в размере 1 600 000 руб. в течении пяти рабочих дней с момента получения указанного уведомления.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 получила указанное выше уведомление, однако не исполнила, денежные средства в размере 1 600 000 руб. до настоящего времени так и не перечислены, чем существенно нарушила условия заключенного договора и его (ИП ФИО2) законные права и интересы.

Таким образом, у ФИО1 перед ним образовалась задолженность за пользование чужими денежными средствами в размере 195 477,39 руб., из которых 30 904,11 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с процентной ставкой 15%, 9 819,18 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с процентной ставкой 16%, 146 885,25 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с процентной ставкой 16%, 7 868,85 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с процентной ставкой 18%.

Ссылаясь на положения ст.ст. 309, 310, 450 Гражданского кодекса РФ и условия предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (п.п. 3.2, 3.4, 5.2), просит расторгнуть заключенный между ним и ФИО1 предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с нарушением последней сроков оплаты по договору, и взыскать с ФИО1 в свою пользу проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 195 477,39 руб.

Протокольным определением от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика-истца, привлечен ФИО3

Истец-ответчик по встречному иску ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте проведения которого извещалась своевременно и надлежащим образом. Ранее в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по изложенным в иске основаниям и просила их удовлетворить, уточненные встречные исковые требования ИП ФИО2 не признала и просила отказать в их удовлетворении, пояснив следующее. Ранее ее семья, состоящая из четверых человек (она, супруг двое детей 8-ми и 18-ти лет), проживала в однокомнатной квартире, площадью 30 кв.м. С целью улучшения жилищных условий она с супругом обратились к риелтору, который посоветовал приобрести жилой дом и земельный участок у ИП ФИО2, обосновав это тем, что данный застройщик выполняет все работы «под ключ» в короткие сроки. Они с представителем ИП ФИО2 встретились в месте постройки жилого дома, последний демонстрировал уже построенные жилые дома, стоящие по соседству, между ними обсуждался вопрос возведения ее будущего жилого дома. Представитель ИП ФИО2 также пояснил ей, что в день заключения предварительного договора необходимо внести предоплату в размере 1 000 000 руб. Указанная денежная сумма ею внесена и ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор между ней и ИП ФИО2 заключен. Некоторое время спустя (ДД.ММ.ГГГГ) представители ИП ФИО2 пригласили ее для согласования предварительного проекта объекта строительства – жилого дома в офис по адресу: 

<

адрес>. Представителем ИП ФИО2 был предоставлен проект жилого дома и земельного участка, а она, в свою очередь, выбирала расположение жилого дома, окон, посадку дома, ступеней, калитки, ворот, зоны парковки, септика. При этом ею согласованы все прилагаемые к договору приложения, в том числе, границы разрешенного строительства, на которых специалистом ИП ФИО2 схематично было отображено, где будут размещаться ступени, калитка, ворота, зона парковки, септик (том 1 л.д.29), что ее устроило, и ДД.ММ.ГГГГ она согласовала посадку дома, зону парковки, септик, ступени, крыльцо, отмостку и калитку. С ДД.ММ.ГГГГ она состояла в трудовых отношениях с ИП ФИО2 в должности инженера-сметчика. Трудовые отношения прекращены по ее инициативе в конце ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ по инициативе ИП ФИО2 менеджер по работе с клиентами Наталья обратилась к ней с просьбой согласовать схему участка (том 1 л.д. 155-156), в связи с необходимостью перенесения порожков, поскольку на их ранее согласованном месторасположении, выходит газовая труба. Ею согласован указанный документ, поскольку при заключении предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ ей пояснялось, что привязка и расположение коммуникаций могут уточниться на сводном плане сетей и в связи с этим могут быть внесены коррективы в схему застройки. В первой половине ДД.ММ.ГГГГ к ней неоднократно на ее рабочее место подходили другие представители ИП ФИО2 с очередным дополнительным соглашением, предлагая перенести сроки сдачи объекта строительства – жилого дома на ДД.ММ.ГГГГ и взамен на согласование перенесения сроков обещали бесплатно установить бетонные блоки для перегородок, однако она не согласилась и дополнительное соглашение не подписала. При этом она обратила свое внимание, что вышеуказанное дополнительное соглашение датировалось ДД.ММ.ГГГГ, что не соответствовало действительности. Предположила, что это было сделано ИП ФИО2 для того, чтобы не нарушать сроки итоговой сдачи жилого дома. Кроме того, указала, что после увольнения в ДД.ММ.ГГГГ она в адрес ИП ФИО2 направляла первую претензию относительно нарушения им сроков сдачи объекта строительства – жилого дома, и в ДД.ММ.ГГГГ она также в адрес ИП ФИО2 направляла претензию, ответа на них не последовало до настоящего момента. Пояснила, что на настоящий момент ее семья никакого иного нового жилого помещения для проживания не приобрела. Для внесения предоплаты по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ она продала свой автомобиль, а в ДД.ММ.ГГГГ для того чтобы вносить дальнейшие платежи по указанному предварительному договору – квартиру за 2 900 000 руб. В настоящее время она с ее семьей вынуждены проживать совместно с ее родителями по адресу ее регистрации. К настоящему моменту она пришла к окончательному решению, что хочет расторгнуть заключенный между ней и ИП ФИО2 предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку объект строительства – жилой дом по адресу: 

<

адрес>, она не желает приобретать, несмотря на то, что он полностью возведен, ввиду того, что сроки сдачи объекта строительства нарушены, ступени разваливаются, на фасадах имеются трещины, дом не отапливается, в связи с чем приходит в негодность. 

Представитель истца-ответчика по встречному иску ФИО1 по ордеру ФИО4 в судебном заседании исковые требования ФИО1 поддержал и полагал их подлежащими удовлетворению, в удовлетворении уточненных встречных исковых требований ИП ФИО2 просил отказать в полном объеме, пояснив, что в ходе судебного разбирательства стороной ответчика-истца по встречному иску ИП ФИО2 не обоснована позиция о том, что неустойка по требованиям ФИО1 является несоразмерной последствиям нарушения обязательства, поскольку доводы о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, о неисполнении обязательств контрагентами, наличии задолженности перед другими кредиторами сами по себе не могут служить основаниями для снижения судом неустойки на основании ст. 333 Гражданского кодекса РФ. Полагал, что довод стороны ответчика-истца по встречному иску ИП ФИО2 о том, что у ФИО1 стоит цель обогатиться за счет ИП ФИО2, является противоречащим действительности, поскольку с ДД.ММ.ГГГГ его доверитель регулярно обращалась в адрес ИП ФИО2 с претензиями относительно нарушения им сроков сдачи объекта строительства – жилого дома, однако никаких результатов это не принесло, претензии оставлены без ответа. Кроме того, указал о том, что объект строительства – жилой дом - к настоящему моменту построен полностью, их сторона знает, однако ввиду длительной просрочки исполнения обязательства по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ, а также качества выполненных работ, ФИО1 не желает проживать в данном построенном жилом доме. Его доверитель ФИО1 для внесения предоплаты по спорному предварительному договору вынуждена была продать автомобиль, а чтобы расплатиться по указанному предварительному договору – квартиру, желая проживать совместно с членами своей семьи в собственном доме, но в настоящий момент времени исполнение предварительного договора ей стало не интересным, она не желает при обретать данный жилой дом. 

Ответчик-истец по встречному иску ИП ФИО2 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте проведения которого извещался своевременно и надлежащим образом, ранее представил письменное заявление о рассмотрении дела в его отсутствие с участием его представителей.

Представитель ответчика-истца по встречному иску ИП ФИО2 по доверенности ФИО5 в судебном заседании уточненные встречные исковые требования ИП ФИО2 поддержал в полном объеме и просил их удовлетворить по изложенным в нем основаниям, исковые требования ФИО1 не признал и просил отказать в их удовлетворении в полном объеме. В обоснование своей позиции указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО2 и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого продавец обязался продать покупателю в собственность по факту завершенного строительства индивидуальный жилой дом 2 этажа, площадью 100 кв.м, и земельный участок, площадью не менее 400 кв.м, который включает в себя площадь застройки дома, расположенный в пределах границ жилой застройки, состоящей из земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>. Стоимость договора составила 4 600 000 руб., из которых 3 000 000 руб. ФИО1 оплатила. Не отрицал, что обязательства по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ по оплате ФИО1 в пользу ИП ФИО2 осуществлены в полном объеме. Полагал, что стороны договорились заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества не позднее ДД.ММ.ГГГГ при условии согласования сторонами проекта дома в течение одного месяца с момента заключения настоящего договора, в противном случае срок заключения основного договора увеличивается на срок превышения согласования проекта. Проект объекта строительства – жилого дома подготавливал ООО «Билдинг Про Групп», ФИО2 является учредителем данной организации. Полагал, что в предварительном договоре имеется всего одно обязательство – заключить основной договор, и в нем не прописано, что дом должен быть готов в указанные сроки. Основной договор купли-продажи недвижимого имущества не был заключен между сторонами до ДД.ММ.ГГГГ, поскольку ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, не согласившись с типовым проектом жилого дома, внесла изменения по месторасположению ворот, калитки, септика, отмостки и крыльца, что увеличило сроки заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества между сторонами до ДД.ММ.ГГГГ. Пояснил, что в ходе строительства жилого дома возникали проблемы с подведением к дому газа и сдача домов, как правило, задерживается. В настоящее время строительство индивидуального жилого дома завершено, ДД.ММ.ГГГГ объект недвижимости поставлен на регистрационный учет в ЕГРН и право собственности зарегистрировано за его доверителем, в связи с чем просрочка обязательства по исполнению обязательств со стороны ИП ФИО2 отсутствует. ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО2 в адрес ФИО1 направлено уведомление, содержащее требование о внесении остатка по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 600 000 руб. в течение пяти дней с момента получения указанного уведомления, однако уведомление оставлено без удовлетворения. Таким образом, полагал, что ФИО1 не исполнила надлежащим образом обязательства по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку не в полном объеме внесла оплату, чем причинила ИП ФИО2 убытки. В случае если суд придет к выводу об удовлетворении уточненных исковых требований ФИО1 в части взыскания неустойки, компенсации морального вреда, штрафа просил применить положение ст. 333 Гражданского кодекса РФ, полагая у ФИО1 стоит цель обогащения за счет ИП ФИО2, а не восстановление нарушенного права и баланса интересов сторон.

Представитель ответчика-истца ИП ФИО2 по ордеру и доверенности ФИО6 в судебном заседании уточненные встречные исковые требования ИП ФИО2 поддержала в полном объеме и просила их удовлетворить, исковые требования ФИО1 не признала и просила отказать в их удовлетворении в полном объеме, пояснив, что ФИО1 направлялось уведомление о необходимости заключить основной договор и внесении окончательной оплаты, однако никаких ответов не поступило. Далее ФИО1 обратилась в адрес ИП ФИО2 с претензией и исковым заявлением. ДД.ММ.ГГГГ право собственности на построенный объект зарегистрировано за ИП ФИО2 Финальная оплата по предварительному договору по факту регистрации объекта недвижимости ФИО1 так и не была произведена. От ФИО1 претензий по исполнению предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ в адрес ИП ФИО2 ранее не поступало. Полагала, что требования ФИО1 не подлежат удовлетворению, однако в случае если суд придет к выводу об удовлетворении требований ФИО1 в части взыскания неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных издержек просила применить положение ст. 333 Гражданского кодекса РФ. 

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика-истца ФИО3 в судебном заседании уточненные встречные исковые требования ИП ФИО2 поддержал в полном объеме и просил их удовлетворить, уточненные исковые требования ФИО1 не признал и просил отказать в их удовлетворении в полном объеме. Пояснил, что рамках договорных отношений с ФИО1 он выступал от продавца ИП ФИО2 на основании доверенности. Когда в их организацию обращается гражданин (покупатель) с требованием построить жилой дом (заключить договор купли-продажи), то ему вручается типовой договор купли-продажи и предлагается внести индивидуальные изменения в этот договор, при этом покупатель предупреждается, что если в течение месяца между сторонами по договору не подписывается проект в полном объеме, то проект считается несогласованным. С ФИО1 достигнуто соглашение только в части места расположения жилого дома. Согласно п. 2.3 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны договорились заключить основной договор купли-продажи не позднее даты ДД.ММ.ГГГГ, при условии согласования сторонами проекта дома в течение одного месяца с момента заключения настоящего договора, в противном случае срок заключения основного договора увеличивается на срок превышения согласования проекта. Данный пункт является существенным для заключенного между сторонами предварительного договора с точки зрения исполнения его условий, поскольку проектная документация носит либо типовой характер, либо характер индивидуальных изменений, а любое изменение какого-либо параметра при строительстве жилого дома влечет за собой соблюдение соответствующих требований, потому п. 2.3 и включен в текст предварительного договора. В рассматриваемом случае итоговое согласование проектной документации достигнуто между сторонами лишь ДД.ММ.ГГГГ, в рамках которого согласованы работы по благоустройству жилого дома и земельного участка (ворота, калитка, отмостка, септик, крыльцо и забор), хотя еще в ДД.ММ.ГГГГ при заключении предварительного договора между сторонами ФИО1 вручалась схема, но она посчитала необходимым согласовать лишь фундамент дома, стеновые конструкции, окна. Работы по благоустройству являются частью объекта строительства – жилого дома, поскольку без согласования их месторасположения невозможно провести газоснабжение, электросети, водоснабжение, водоотведение и согласовать технический план с ГУ ТО «Областное БТИ». В конце ДД.ММ.ГГГГ началось строительство индивидуального жилого дома в соответствии с предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ, с выполнения тех работ, которые были первоначально согласованы между сторонами на основании согласованных разделов данного договора, о чем указано в приложениях к договору. ИП ФИО2 ожидал согласования ФИО1 элементов благоустройства в течение двух лет, но последняя их почему-то не согласовывала. Пояснил, что расположение ступеней ФИО1 пересогласовала ввиду того, что ей было так удобно и проблем с подведением газа к жилому дому в рассматриваемом случае не имело место быть. В настоящее время жилой дом построен, в ДД.ММ.ГГГГ к жилому дому подведены газ, свет, водоснабжение, водоотведение и ДД.ММ.ГГГГ жилой дом поставлен на регистрационный учет, право собственности зарегистрировано за ФИО2 

Суд счел возможным рассмотреть дело в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле. 

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Как следует из п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 1 ст. 23 Гражданского кодекса РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

В соответствии с п. 3 ст. 23 Гражданского кодекса РФ к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила настоящего Кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения.

Договором в силу п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса РФ признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. 

В силу ст.425 Гражданского кодекса РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

В силу ч.ч.1, 3 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом.

Как установлено судом и следует из письменных материалов гражданского дела, ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО2 в лице ФИО3, действующего на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированной в реестре за №, (продавцом), и ФИО1 (покупателем) заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости, согласно предмету которого продавец обязался продать покупателю в собственность по факту завершенного строительства индивидуальный жилой дом 2 этажа, площадью 100 кв.м, и земельный участок, площадью не менее 400 кв.м, который включает в себя площадь застройки дома, расположенный в пределах границ жилой застройки, состоящей из земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> (л.д. 17-31).

По завершению строительства продавец обязался за свой счет и средства осуществить постановку на кадастровый учет и регистрацию построенного жилого дома для дальнейшего отчуждения в пользу покупателя (п.1.5 предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ). 

Согласно п. 1.6 вышеуказанного предварительного договора результатом исполнения обязательств по данному договору является передача прав собственности на жилой дом и индивидуальный земельный участок (совместно далее по тексту – недвижимость или недвижимое имущество) в соответствии с приложениями №1 и №2, а также согласованной стоимости данной недвижимости по настоящему договору.

В соответствии с п. 1.7 предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ продажа недвижимости (передача прав собственности) покупателю осуществляется на основании подтверждающих документов о праве собственности на земельный участок и жилой дом. 

Покупатель приобретает право собственности на недвижимое имущество после государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области (п. 1.8 вышеуказанного предварительного договора). 

Согласно п.1.9 предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ договоры на лицевые счета и обслуживание всех коммуникаций покупатель заключает самостоятельно после перехода прав собственности на недвижимость на основании переданных продавцом технических условий и/или оплаченных продавцом договоров технологического подключения коммуникаций.

Согласно п. 2.1 вышеуказанного предварительного договора продавец обязался продать покупателю на условиях настоящего договора, указанный в п.1.1 объект недвижимого имущества, по цене 4 600 000 руб., исходя из общей площади жилого дома 100 кв.м. Указанная цена, установленная взаимным соглашением сторон по настоящему договору, является действительной и неизменной только при соблюдении графика оплат, установленным п. 2.2 настоящего договора, в противном случае цена может быть пересмотрена по усмотрению продавца.

График оплат по настоящему договору следующий: оплата в момент заключения настоящего договора покупатель оплачивает 1 000 000 руб., до ДД.ММ.ГГГГ – 1 000 000 руб., до ДД.ММ.ГГГГ – 1 000 000 руб., по факту регистрации объекта недвижимого имущества – 1 600 000 руб. (п. 2.2 предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ).

Согласно условиям предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ИП ФИО2 и ФИО1, стороны договорились заключить основной договор купли-продажи не позднее даты ДД.ММ.ГГГГ, при условии согласования сторонами проекта дома в течении одного месяца с момента заключения настоящего договора, в противном случае срок заключения основного договора увеличивается на срок превышения согласования проекта (п. 2.3).

Из представленных в материалы гражданского дела расписок судом усматривается и не оспаривалось сторонами по делу, что ФИО1 внесла частями оплату по предварительному договору в размере 3 000 000 руб., а именно ДД.ММ.ГГГГ – 1 000 000 руб. (расписка от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 34)), ДД.ММ.ГГГГ – 950 000 руб. (расписка от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 33)), ДД.ММ.ГГГГ – 50 000 руб. (расписка от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 32)), ДД.ММ.ГГГГ – 1 000 000 руб. (расписка от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 35)).

Оплата по факту регистрации недвижимого имущества в размере 1 600 000 руб. не осуществлялась, поскольку, как установлено судом в ходе судебного разбирательства, регистрация перехода права собственности на объект недвижимости – индивидуальный жилой дом от ИП ФИО2 к ФИО1 до настоящего времени не произведена.

Из содержания условий договора однозначно следует, что стороны при его подписании предусмотрели условие полной оплаты договора после передачи объекта покупателю.

Также к указанному предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости имеются приложения, из содержания которых усматривается следующее.

Согласно паспорту приобретаемого объекта недвижимости (приложение №1) земельный участок с двух этажным домом; кровля комплектуется водосточной системой в цвет кровли, карнизы подшиваются софитами; пластиковые окна по качеству аналоги марки Rehau/Veka (двух камерный стеклопакет, профиль трех камерный толщиной 58-60 мм, отливы, москитные сетки); временная входная дверь; коммуникации (газ, вода, канализация, электричество), подключенные к сетям инженерного обеспечения, введенные в дом, технически готовые к эксплуатации; двухконтурный газовый котел аналог по качеству марки Buderus/Mizudo устанавливается с расчетной проектной мощностью на отопление и горячее водоснабжение; для проверки работоспособности системы отопления к котлу подключается один радиатор отопления; по периметру фундамента производится бетонная отмостка шириной 70 см; входные наружные ступени шириной 1,2 м с площадкой перед дверью размером 1,2 м на 1,2 м; периметр участка огораживается забором высотой 2 м с кирпичными столбами по всем угловым точкам наружной границы земельного участка, основание забора по наружной части ограждения выполняется из железобетонного ростверка, поверх которого выполняется кладка в два ряда из кирпича. Ограждение выполняется из улучшенного по визуальным свойствам материала, чем металлический профлист – данный материал будет выбран продавцом в последствие заключения настоящего договора; выполняется входная группа из распашных или откатных ворот (без электропривода, электрики и автоматики) шириной 4 м и калитки шириной 1 м створы которых обрамляются кирпичными столбами, материалы аналогичные забору; металлический каркас лестницы под отделку, с временными ступенями из доски, с первого на второй этаж.

Указанное приложение №1 подписано сторонами по договору, а именно ИП ФИО2 в лице ФИО3, действующего на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, в качестве продавца, и ФИО1, в качестве покупателя.

В приложении № 2 к предварительному договору приведено описание и характеристики конструкций дома.

Приложением № 3 согласован между сторонами по договору график строительства жилого дома и элементов благоустройства, также подписанное сторонами по договору, а именно ИП ФИО2 в лице ФИО3, действующего на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, в качестве продавца, и ФИО1, в качестве покупателя.

Согласно п. 3.4 предварительного договора в случае нарушения покупателем срока оплат, предусмотренных в п. 2 настоящего договора, более чем на 14 календарных дней, а также расторжения договора по иным причинам по вине покупателя, продавец имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора и потребовать его расторжения в одностороннем внесудебном порядке. При этом договор будет считаться расторгнутым по вине покупателя. В данном случае договор считается расторгнутым в момент направления продавцом уведомления об одностороннем отказе от исполнения настоящего договора. При этом в обязанности продавца входит безусловный возврат полученных денежных средств в счет оплат по договору от покупателя за минусом 100 000 руб., которые остаются у продавца в качестве неустойки. Срок возврата определяется с момента реализации объекта недвижимости иному покупателю.

В соответствии с п. 3.5 вышеуказанного предварительного договора в случае нарушения продавцом сроков исполнения графика строительства, предусмотренного приложением № 3 более чем на 90 календарных дней, а также расторжения договора по иным причинам по вине продавца, покупатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора и потребовать его расторжения в одностороннем порядке. При этом договор будет считаться расторгнутым по вине продавца. В обязанность продавца входит безусловный возврат полученных денежных средств в счет оплаты по договору покупателя.

При этом с учетом несвоевременного внесения ФИО1 итоговой платы по предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, ИП ФИО2 правом, установленным положением п. 3.4 предварительного договора, не воспользовался и не требовал до подачи встречного искового заявления расторжения договора с ФИО1 в одностороннем порядке. 

Стороной ответчика-истца по встречному иску ИП ФИО2 в ходе судебного разбирательства указывалось, что с момента заключения предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО2 регулярно находился на связи с ФИО1, более того в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ последняя состояла в трудовых отношениях с ИП ФИО2 в должности инженера-сметчика, потому многие вопросы по предварительному договору решались в рабочем порядке, на рабочем месте. 

Однако данный довод не нашел своего подтверждения в ходе судебного разбирательства, каких-либо доказательств в подтверждение вышеуказанного в нарушение положений ст. 57 Гражданского процессуального кодекса РФ стороной ответчика-истца по встречному иску ИП ФИО2 не представлено, равно как и не было представлено доказательств уведомления ФИО1 о регистрации права на объект недвижимого имущества – жилого дома, являющегося предметом предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. 

Довод стороны ответчика-истца по встречному иску ИП ФИО2 о том, что ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО2 направил в адрес ФИО1 уведомление с просьбой о внесении остатка по договору купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 600 000 руб., однако ФИО1 данное уведомление проигнорировано и ДД.ММ.ГГГГ (то есть после получения настоящего уведомления) она обратилась с настоящим исковым заявлением в суд, является несостоятельным, поскольку материалами дела подтверждено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направила рассматриваемое исковое заявление в адрес Зареченского районного суда г. Тулы, получено оно было адресатом ДД.ММ.ГГГГ, а также во исполнение требований п. 6 ст. 132 Гражданского процессуального кодекса РФ, ДД.ММ.ГГГГ в адрес ИП ФИО2 направила данное исковое заявление с приложенными документами, которое получено адресатом ДД.ММ.ГГГГ (отчет об отслеживании отправления с почтовым отправлением ШПИ №). Таким образом, из представленных в материалы дела документов усматривается, что ИП ФИО2 на момент обращения в адрес ФИО1 с уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ знал об обращении последней в адрес Зареченского районного суда г. Тулы с исковым заявлением к нему с требованиями о расторжении предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании денежных средств.

Обращаясь в суд с иском ФИО1 указала, что ИП ФИО2 значительно нарушены условия предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, объект недвижимости ей не передан, основной договор купли-продажи не заключен. 

В силу п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ о заключении и толковании договора» и разъяснениям п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 Гражданского кодекса РФ к такому договору не применяются.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями п.п. 3 и 4 ст. 487 Гражданского кодекса РФ, и с учетом разъяснений, содержащихся в п.п. 2, 3 и 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что заключенный ДД.ММ.ГГГГ между сторонами предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости является договором купли-продажи объекта недвижимости с условием о предварительной оплате. 

Иное толкование существа договора как предварительного прямо противоречит приведенным выше разъяснениям абз. 3 п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ о заключении и толковании договора».

В п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Ст. 487 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 настоящего кодекса (п. 1).

В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (ст. 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (п. 3).

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании со ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно положениям ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. 

В силу п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Вместе с тем на момент рассмотрения дела спорный объект недвижимости не передан ФИО1 в собственность, доказательств, свидетельствующих о наличии препятствий к исполнению указанных обязательств со стороны ИП ФИО2, суду представлено не было в ходе судебного разбирательства, иного из материалов гражданского дела судом не усматривается.

Напротив, согласно представленной выписке из ЕГРН об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на индивидуальный жилой дом с кадастровым номером №, площадью 101,5 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ за ФИО2 (л.д. 173-175). 

При этом ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в адрес ИП ФИО2 направлена претензия о нарушении сроков выполнения работ, содержащая требования о заключении дополнительного соглашения с указанием реальных сроков заключения основного договора, уменьшения цены договора на 627 900 руб. Письменный ответ на указанную претензию ФИО1 просила направить в течении пяти дней с момента получения настоящей претензии ИП ФИО2

Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором № претензия ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ вручена адресату ИП ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, однако ответа на претензию ФИО1 не получено до настоящего момента, что не отрицалось сторонами по делу в ходе судебного разбирательства.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в адрес ИП ФИО2 направлена претензия о нарушении сроков выполнения работ, содержащая требования о заключении дополнительного соглашения с указанием реальных сроков заключения основного договора, уменьшения цены договора на 1 373 100 руб. Письменный ответ на указанную претензию ФИО1 просила направить в течении пяти дней с момента получения настоящей претензии ИП ФИО2

Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором № претензия ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ получена адресатом ИП ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, однако ответа на претензию ФИО1 не получено до настоящего момента, что также не отрицалось сторонами по делу в ходе судебного разбирательства.

Судом установлено, что по договору, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО2 (продавцом) и ФИО1 (покупателем), продавец обязался продать покупателю в собственность по факту завершенного строительства индивидуальный жилой дом и земельный участок. 

Однако, как было установлено в ходе судебного разбирательства, подтверждено материалами гражданского дела и не оспаривалось сторонами по делу, право собственности на объект недвижимости – индивидуальный жилой дом с кадастровым номером №, площадью 101,5 кв.м, расположенный по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, зарегистрировано за ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, то есть после завершения строительства, жилой дом и земельный участок ФИО1 не проданы, что является нарушением договора со стороны ИП ФИО2, что в соответствии с требованиями ст. 450 Гражданского кодекса РФ является основанием для расторжения договора, а требования ФИО1 в части расторжения договора от ДД.ММ.ГГГГ с ИП ФИО2 удовлетворению.

Доводы стороны ответчика-истца по встречному иску, что лишь ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 согласованы работы по благоустройству объекта недвижимости, являются несостоятельными и противоречат представленным в материалы гражданского дела документам. Так в материалах дела имеется предварительный договор с приложениями, из содержания которых следует, что ФИО1 при подписании договора от ДД.ММ.ГГГГ согласовано местоположение индивидуального жилого дома, его оснащение, а также работы по благоустройству дома и земельного участка, все прилагаемые к договору приложения, в том числе, границы разрешенного строительства, на которых специалистом ИП ФИО2 схематично было отображено, где будут размещаться ступени, калитка, ворота, зона парковки, септик (том 1 л.д.29). При этом, как было установлено в ходе судебного разбирательства и не оспаривалось сторонами, перенос (изменение направления ступенек в другую сторону) произошел ввиду прохождения на ранее согласованном месте нахождения ступеней газопроводной трубы. 

Позиция стороны ответчика-истца по встречному иску о том, что ФИО1 ввиду своей профессиональной деятельности изначально действовала с целью извлечения материальной выгоды для себя, является несостоятельной, противоречит пояснениям ФИО1, а также ничем объективно не подтверждена.

Исходя из существа спорных правоотношений, право покупателя ФИО1 потребовать возврата уплаченных по договору денежных средств и процентов производно от ее права потребовать расторжения договора.

Поскольку условие о передаче объекта недвижимости в установленный срок ИП ФИО2 нарушено, что фактически не оспаривалось стороной ответчика-истца по встречному иску, постольку в силу вышеприведенных норм материального права, у ФИО1 возникло право на расторжение договора и получение внесенных денежных средств с уплатой процентов.

В ходе разбирательства судом установлен факт неисполнения обязанности по заключению договора купли-продажи завершенного строительством индивидуального жилого дома и земельного участка, после регистрации права собственности на объект недвижимости за ФИО2, отсутствие у последнего намерений по исполнению предварительного договора, а также наличие основания для расторжения договора между сторонами договора, права ФИО1 требовать с ИП ФИО2 уплаченную ею по вышеуказанному договору денежную сумму, в связи с чем с последнего в пользу ФИО1 подлежат взысканию внесенные ею по предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости денежные средства в размере 3 000 000 руб.

Разрешая уточненные встречные исковые требования ИП ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с неполной оплатой денежных средств, и взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, суд приходит к следующему.

В силу пп. 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Из содержания п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Для того чтобы неисполнение обязанности по оплате имущества в договоре купли-продажи (при любом способе оплаты) могло служить основанием для расторжения договора, в тексте договора должно быть недвусмысленно сформулировано условие о том, что неоплата имущества признается существенным нарушением условий договора. При этом желательно, чтобы стороны установили минимальную конкретную сумму, неуплата которой должна считаться существенным нарушением условий договора. Кроме того, если предметом купли-продажи является недвижимое имущество, желательно, чтобы в тексте договора было предусмотрено, что отсутствие оплаты или неполная оплата являлись основанием для возврата такого имущества.

Сам по себе факт неуплаты приобретенного имущества не может трактоваться, как существенное нарушение условий договора. В Гражданском законодательстве отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор в связи с частичной оплатой им покупной цены.

Стороной ответчика-истца по встречному иску ИП ФИО2 в ходе судебного разбирательства не представлено каких-либо доказательств причинения индивидуальному предпринимателю значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, ущерба, как того требует ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, посчитав таковым сам факт неполной оплаты объекта недвижимости стороной ответчика-истца по встречному иску не представлено в материалы гражданского дела доказательств, причиняющих индивидуальному предпринимателю значительного ущерба, более того, в ходе судебного разбирательства суд пришел к выводу о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ИП ФИО2, в связи с тем, что после завершения строительства жилой дом и земельный участок не проданы ФИО1, собственником жилого дома до настоящего момента является ФИО2

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что отсутствуют основания для удовлетворения уточненных встречных исковых требований ИП ФИО2 как о расторжении предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости, так и о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами. 

В соответствии с преамбулой Закона Российской Федерации от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» указанный Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при передаче товаров (выполнении работ, оказании услуг). При этом потребителем является гражданин, не только заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, но и имеющий намерение заказать или приобрести такие товары (работы, услуги).

В соответствии с п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №17 от 28.06.2012 к отношениям сторон предварительного договора (ст. 429 Гражданского кодекса РФ), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.

Разрешая исковые требования ФИО1 о взыскании неустойки, суд приходит к следующему. 

В силу п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Ст. 23.1 Закона «О защите прав потребителей» предусмотрено, что договор купли-продажи, предусматривающий обязанность потребителя предварительно оплатить товар, должен содержать условие о сроке передачи товара потребителю.

В случае, если продавец, получивший сумму предварительной оплаты в определенном договором купли-продажи размере, не исполнил обязанность по передаче товара потребителю в установленный таким договором срок, потребитель по своему выбору вправе потребовать:

передачи оплаченного товара в установленный им новый срок;

возврата суммы предварительной оплаты товара, не переданного продавцом.

При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара.

В случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара.

Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы.

Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара.

Требования потребителя о возврате уплаченной за товар суммы и о полном возмещении убытков подлежат удовлетворению продавцом в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

Требования потребителя, установленные п. 2 настоящей статьи, не подлежат удовлетворению, если продавец докажет, что нарушение сроков передачи потребителю предварительно оплаченного товара произошло вследствие непреодолимой силы или по вине потребителя.

Судом установлено, что продавец обязался продать товар покупателю в собственность по факту завершенного строительства индивидуального жилого дома. 

Иного сторонами в ходе судебного разбирательства не представлено, суд приходит к выводу, что датой завершения строительства является дата постановки объекта недвижимости на кадастровый учет – ДД.ММ.ГГГГ, а не дата, до которой стороны договорились заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости – ДД.ММ.ГГГГ. 

Иных сведений о дате завершения строительства спорного объекта сторонами не представлено в ходе судебного разбирательства. 

В связи с чем, произведенный истцом расчет неустойки является не верным. 

Учитывая изложенное, расчет неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (дата направления рассматриваемого искового заявления в суд по почте), будет следующим: 4 600 000 руб. (стоимость объекта недвижимости) х 234 (количество дней за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) дней х 0,5% (размер неустойки по ст. 23.1 Закона о Защите прав потребителей) = 5 382 000 руб. 

Таким образом, неустойка за несвоевременное исполнение ИП ФИО2 обязательств по договору составляет 5 382 000 руб.

Между тем стороной ответчика-истца по встречному иску заявлено ходатайство о применении к требованиям истца о взыскании неустойки положений ст. 333 Гражданского кодекса РФ.

Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения кредитору потерь, вызванных нарушением должником своих обязательств.

По своей правовой природе неустойка носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения.

Согласно ст. 333 Гражданского кодекса РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств.

С учетом правовой позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в п. 2 Определения №263-О от 21.12.2000, положения п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из способов, предусмотренных в законе, направленных по сути на реализацию требования о недопустимости злоупотребления правом.

Как разъяснено в п. 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств» подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса РФ).

Исходя из содержания п. 73 указанного постановления бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ). 

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 42 Постановления Пленума Верховного суда РФ №6 и Высшего Арбитражного суда РФ №8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением ч. 1 Гражданского кодекса РФ», сохраняющим свое действие в настоящее время, при решении вопроса об уменьшении неустойки (ст. 333 Гражданского кодекса РФ) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Неустойка является мерой гражданско-правовой ответственности должника в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных обязательств и носит компенсационный характер по отношению к возможным убыткам кредитора, направленный на восстановление нарушенных прав, а не карательный (штрафной) характер. Неустойка в силу ст. 333 Гражданского кодекса РФ по своей правовой природе не может являться средством извлечения прибыли и обогащения со стороны кредитора. Вопрос о наличии либо отсутствии оснований для применения ст. 333 Гражданского кодекса РФ решается судом с учетом представленных доказательств и конкретных обстоятельств дела. Признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение.

Учитывая все существенные обстоятельства дела, допущенные ИП ФИО2 существенные нарушения условий договора, суд приходит к выводу о том, что сумма неустойки явно несоразмерна последствиям допущенных ответчиком нарушений условий договора, в связи с чем, руководствуясь принципом разумности и справедливости, на основании ст. 333 Гражданского кодекса РФ суд полагает необходимым уменьшить ее размер до 1 200 000 руб. 

Таким образом, в пользу истца с ответчика подлежит взысканию неустойка в размере 1 200 000 руб.

Разрешая требования истца о взыскании компенсации морального вреда в размере 100 000 руб., суд приходит к следующему.

Поскольку договор, заключенный между сторонами, был направлен на удовлетворение личных нужд истца, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, отношения, возникшие между сторонами, регулируются, в том числе и законодательством о защите прав потребителей.

В соответствии со ст. 15 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

В ходе рассмотрения дела судом установлен факт нарушения ИП ФИО2 прав потребителя.

Как следует из разъяснений Верховного Суда РФ, изложенных в п. 45 постановления Пленума от 28.06.2012 №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

ФИО1 по вине ответчика причинен моральный вред тем, что нарушены ее права потребителя, регулируемые действующим законодательством, в виду неисполнения договора, в результате она испытывала нравственные страдания.

В силу ст.ст. 151, 1100, 1101 Гражданского кодекса РФ при определении размера компенсации морального вреда суд учитывает характер и степень причиненных истцам нравственных страданий, тот факт, что каких-либо тяжких последствий от действий (бездействия) ответчика не наступило, а так же принципы разумности и справедливости.

С учетом совокупности данных обстоятельств, руководствуясь принципом разумности и справедливости, суд считает, что с ответчика следует взыскать компенсацию в возмещение морального вреда в размере 25 000 руб. 

В силу ч. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» от 07 февраля 1992 года №2300-1 при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя подлежит взысканию штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в п. 46 Постановления от 28 июня 2012 года №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя подлежит взысканию с ответчика в пользу потребителя независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

Поскольку судом было установлено, что в добровольном порядке удовлетворения требований истца со стороны ответчика в установленный законом срок не последовало, то с ответчика подлежит взысканию штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителей, который составит 2 810 000 руб. из расчета: (3 000 000 руб. + 1 200 000 руб. + 25 000 руб.) х 50% = 2 112 500 руб.

Руководствуясь разъяснениями, изложенными в пунктах 34, 46 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 28.06.2012 №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», принимая во внимание заявленное ответчиком ходатайство о снижении размера штрафных санкций, учитывая обстоятельства дела, суд не находит предусмотренных законом оснований для применения к спорным правоотношениям положений ст. 333 Гражданского кодекса РФ о снижении размера штрафа, поскольку, заявляя требование о снижении штрафных санкций, стороной ответчика-истца по встречному иску ИП ФИО2 не представил доказательств наличия исключительных обстоятельств и несоразмерности заявленного истцом штрафа последствиям нарушения обязательства.

При подаче искового заявления истец была освобождена от уплаты государственной пошлины в соответствии с п.п. 4 п. 2 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ, поскольку исковые требования связаны с нарушением прав потребителей. 

Учитывая положения ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса РФ, ст. 50, п. 2 ст. 61.1 Бюджетного кодекса РФ, ст. 333.19 Налогового кодекса РФ, поскольку заявленные требования удовлетворены частично, суд считает необходимым взыскать с ответчика в доход бюджета муниципального образования город Тула государственную пошлину в размере 56 400 руб. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд 

решил:

исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Расторгнуть заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (

<

данные изъяты>) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН 

<

***>) предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО1 (

<

данные изъяты>) денежные средства по предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости в размере 3 000 000 руб., неустойку в размере 1 200 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 25 000 руб., штраф в размере 2 112 500 руб., отказав в удовлетворении остальной части иска.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>) в доход бюджета муниципального образования город Тула расходы по уплате государственной пошлины в размере 56 400 руб.,

В удовлетворении встречных исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО2 к ФИО1 о расторжении предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами отказать. 

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы в Зареченский районный суд города Тулы в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено судьей 13 февраля 2025 года.

Председательствующий 

<

данные изъяты> И.А. Реукова

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>