Дело № 3а-161/2025

УИД 27OS0000-01-2025-000278-20

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

25 сентября 2025 года город Хабаровск 

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Крюк А.А.,

при секретаре Мут А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к министерству имущества Хабаровского края, краевому государственному бюджетному учреждению «Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с административным иском к министерству имущества Хабаровского края, краевому государственному бюджетному учреждению «Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости» (далее также - КГБУ «Хабкрайкадастр») об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером №, площадью 48 836 кв.м., разрешенное использование: отдельно стоящие индивидуальные дома с придомовыми участками, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

В Единый государственный реестр недвижимости 06 декабря 2024 года внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 9 943 986 рублей 32 копейки.

В соответствии с отчетом ООО «ОЦЕНКА-27» № 25.101.ЗУ от 04 августа 2025 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 4 170 594 рубля 40 копеек.

Кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца как собственника объекта недвижимости, поскольку влечёт увеличение налоговых обязательств.

Просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 48 836 кв.м., разрешенное использование: отдельно стоящие индивидуальные дома с придомовыми участками, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости в размере 4 170 594 рубля 40 копеек.

Определением судьи Хабаровского краевого суда от 22 августа 2025 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица на стороне ответчика привлечена администрация Осиновореченского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края.

Представители административных ответчиков министерства имущества Хабаровского края ФИО2, КГБУ «Хабкрайкадастр» - ФИО3 оставили правовую оценку обоснованности заявленных административных исковых требований на усмотрение суда.

Административный истец ФИО1, представитель заинтересованного лица администрации Осиновореченского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили.

Руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Исследовав материалы административного дела, выслушав представителей административных ответчиков, суд приходит к следующим выводам. 

В силу частей 1 и 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В части 1 статьи 387, части 1 статьи 388, части 1 статьи 389 Налогового кодекса РФ указано, что земельный налог вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Законом Хабаровского края от 28.07.2004 № 208 «О наделении поселковых, сельских муниципальных образований статусом городского, сельского поселения и об установлении их границ» статусом сельского поселения в Хабаровском муниципальном районе наделено Осиновореченское сельское поселение, в состав которого входит с.Восход.

Решением Совета депутатов Осиновореченского сельского поселения от 10.10.2024 № 29-39 утверждено Положение о местных налогах на территории Осиновореченского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края, которым введен земельный налог и установлены его ставки. 

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог. Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом (часть 1 статьи 55, часть 1 статьи 389, части 1 статьи 390, абзацы первый части 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ).

Из статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае её создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как следует из материалов дела, ФИО1 является собственником объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером №, площадью 48 836 кв.м., разрешенное использование: отдельно стоящие индивидуальные дома с придомовыми участками, расположенного по адресу: 

<

адрес>, право собственности зарегистрировано 21 ноября 2024 года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 28 июля 2025 года № КУВИ-001/2025-146238584, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, внесенная в государственный реестр недвижимости 06 декабря 2024 года, определена по состоянию на 01 января 2022 года и составляет 9 943 986 рублей 32 копейки.

Кадастровая стоимость определена КГБУ «Хабкрайкадастр», акт №АОКС27/2024/000320 от 03 декабря 2024 года.

Установление в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости имеет правовое значение для административного истца как плательщика земельного налога, поэтому ФИО4 вправе оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости, которая применяется в качестве налоговой базы.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта недвижимости.Отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет об оценке) представляет собой документ, содержащий профессиональное суждение оценщика относительно итоговой стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации, проведенного анализа и расчетов в соответствии с заданием на оценку (пункт 1 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 года № 200).

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в ФСО VI и статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», определяющего правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей. 

В подтверждение рыночной стоимости указанного объекта недвижимости административным истцом представлен отчет об оценке № 25.101.ЗУ от 04 августа 2025 года, составленный оценщиком ООО «Оценка_27» ФИО5, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 27:17:0625001:9026 по состоянию на 01 января 2022 года составляет 4 170 594 рубля 40 копеек.

Оценивая представленный административным истцом отчёт об определении рыночной стоимости земельного участка, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», основан на Федеральных стандартах оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденных приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 14.04.2022 № 200, Федеральном стандарте оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденном приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 25.09.2014 № 611.

Результат оценки (итоговая стоимость объекта оценки) представляет собой стоимость объекта, определенную на основе профессионального суждения оценщика для конкретной цели оценки с учетом допущений и ограничений оценки. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод оценки представляет собой последовательность процедур, позволяющую на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки (пункты 11, 12, 14 Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 года № 200). 

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

При проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки. Оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки (пункты 1, 2 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 года № 200).

В соответствии с п. 2 ФСО VI, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

Согласно представленного отчёта, оценщиком описан процесс оценки земельного участка с обоснованием применения сравнительного подхода, с целью определения стоимости оценки данным подходом был использован метод сравнения продаж. Мотивы отказа от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода в отчете изложены. 

Оценщиком составлено точное описание объекта оценки. Предоставлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. В качестве единицы сравнения оценщик выбрал стоимость 1 кв.м. общей площади, которая является наиболее точной, логичной и объективной единицей сравнения земельных участков. 

Определяя сегмент рынка, оценщик проанализировал сведения о земельных участках, полученные в результате их визуального осмотра и из представленных заказчиком документов.

Основываясь на полученных сведениях, он пришел к выводу, что для подбора объектов-аналогов необходимо рассматривать рынок земельных участков под жилую застройку в Хабаровском муниципальном районе Хабаровского края.

Для подбора объектов-аналогов оценщик исследовал рынок земельных участков за период с 01.10.2021 года по 01.01.2022 года, используя открытые источники информации. В результате отбора оценщиком было выявлено 22 предложения по продаже земельных участков, сопоставимые по вышеуказанным критериям отбора с оцениваемым участком, которые могут быть использованы в качестве аналогов.

Различия между ними и объектом оценки скорректированы применением корректировок: «на торг», «на местоположение», «на вид разрешенного использования», «на масштаб». Проверив надежность полученных результатов распределением Стьюдента, объекты приняты к расчету, так как стоимость 1 кв.м. каждого находится в пределах доверительного интервала диапазона цен (от 63,63 рублей/кв.м. до 114,41 рублей/кв.м.). После проверки и согласования результатов итоговая рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 01 января 2022 года в размере 4 170 594 рубля 40 копеек.

Приведенные в отчете об оценке объекта недвижимости выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. 

Представленный в материалы дела отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, скреплен печатью оценочной организации.

Отчет об оценке подготовлен оценщиком ООО «Оценка_27» ФИО5, имеющего квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости», с 12.10.2015 № 009658, является членом Ассоциации «Русское общество оценщиков». 

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 названного Кодекса, лежит на административном истце.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. 

Следовательно, представленный административным истцом отчет об оценке является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При таких данных, принимая во внимание, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, у суда не имеется оснований не доверять отчету оценщика, определившего рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость указанного объекта недвижимости, содержащих сведения об иной рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. 

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Как следует из материалов дела, ФИО1 обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением 21 августа 2025 года, в связи с чем суд считает необходимым указать в резолютивной части решения на эту дату подачи административным истцом заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 48836 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: отдельно стоящие индивидуальные дома с придомовыми участками, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2022 года в размере 4 170 594 рубля 40 копеек. 

Дата обращения ФИО1 с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 21 августа 2025 года.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Хабаровского краевого суда 

Мотивированное решение изготовлено 25 сентября 2025 года.