РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 июля 2018 года г. Владивосток

Советский районный суд г.Владивостока Приморского края 

в составе: председательствующего судьи Юлбарисовой С.А.

при секретаре Морозовой О.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 об уменьшении покупной цены квартиры, возмещении убытков, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, в обоснование указав, что 01.03.2017 на основании договора купли-продажи приобрел у ответчика квартиру по адресу: Приморский край, г. Владивосток, 

<

адрес> стоимостью 3 400 000 руб. Квартира была продана с существенными недостатками, о которых он при заключении договора купли-продажи в известность поставлен не был. Приобретенная квартира оказалась без коммунальных услуг (отсутствие подключения к системе городского водоснабжения и водоотведения). В сети Интернет была размещена информация о продаже благоустроенной квартиры. На момент осмотра в ней имелась раковина, унитаз и душевая кабина. Несмотря на условие договора о предоставлении квитанций за коммунальные услуги, ответчик этого не сделал. После заселения в квартиру он самостоятельно обратился в КГУП «Приморский водоканал» и выяснил, что дом по 

<

адрес> не подключен к городской системе водоснабжения и канализации. Отсутствие коммунальных услуг снижает потребительские свойства жилого помещения по сравнению с потребительскими свойствами, предусмотренными договором. Покупная цена квартиры была установлена без учета отсутствия коммунальных услуг. Просит уменьшить покупную стоимость квартиры по адресу: Приморский край, г. Владивосток, 

<

адрес>, приобретенной по договору купли-продажи от 01.03.2017 на 1 130 000 руб.; взыскать сумму уменьшения покупной стоимости квартиры по адресу: Приморский край, г. Владивосток, 

<

адрес> в размере 1 130 000 руб.; взыскать расходы по оценке квартиры в размере 1 300 руб.

Определением суда от 17.01.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Онвест-Плюс».

Истец в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом.

Представитель истца на основании доверенности ФИО3 в судебное заседание не явилась, направила в суд дополнение к исковому заявлению с ходатайством о рассмотрении дела в отсутствие истца и его представителя. Дополнение содержит измененное требование (с учетом заключения судебной экспертизы) о взыскании с ответчика в пользу истца денежной суммы в счет уменьшения покупной цены квартиры, в размере 1 345 894,19 руб. Из дополнений, приобщенных истцом к материалам дела ранее, следует, что о продаже квартиры он узнал из объявления на Фарпосте, согласно которому в квартире предусмотрено как отопление, так и водоснабжение и водоотведение. Из объявления видно, что квартира оборудована бытовой техникой, в ней установлена душевая кабина, унитаз, то есть имеются инженерные коммуникации, необходимые для эксплуатации жилого помещения в связи с его назначением. Из справки, выданной УК ООО «Эра» следует, что в доме, расположенном по адресу: г. Владивосток, 

<

адрес>, отсутствует централизованное водоснабжение. Квитанции на оплату воды выставляются из расчета установления платы за услуги холодного водоснабжения при использовании уличной колонки. Истец зарегистрирован и проживает в г.Находке, поэтому не мог знать, что в данном районе г.Владивостока имеются жилые дома без водоснабжения. Продавец об этом в известность не поставил. После приобретения квартиры истец с семьей заехал в квартиру и обнаружил, что в квартире отсутствует водоснабжение. Приобретенное жилье невозможно использовать без устранения скрытых недостатков. Для проведения в квартиру воды необходимо выполнить работы на сумму 854 708 руб., согласно смете. Согласно справе ООО «Аском» от 02.08.2017 стоимость квартиры составляет 2 270 000 руб.

В силу ст. 167 ГПК РФ, с учетом мнения сторон, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие истца и его представителя.

Представитель ответчика по доверенности ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения иска. Считает, что заключение эксперта ООО «Приморский Экспертно-правовой центр», выполненное в рамках гражданского дела, не содержит необходимую, достаточную и существенную для оценки стоимости объекта информацию, актуальную на дату продажи объекта недвижимости. В материалах дела отсутствуют сведения о рыночной стоимости квартиры на момент совершения сделки. На момент осмотра экспертом жилое помещение находилось в состоянии ремонта с видимым демонтажем водопроводных труб, без внутренних перегородок, то есть в другом виде, чем при его продаже. Водоснабжение от колонки, расположенной на улице, обеспечивает инженерные коммуникации. Экспертом зафиксировано признаки наличия внутренней разводки системы водоснабжения: обрезанные трубы, заглушенный стояк канализационной трубы, что свидетельствует о наличии водоснабжения. 

Представитель третьего лица – ООО «Онвест Плюс» ФИО5 просила в иске отказать, в обоснование пояснив, что истец трижды осматривал квартиру, его все устроило. Электричество, водоснабжение в квартире было, при осмотре работала стиральная машина. Истец длительное время принимал решение о совершении сделки, следовательно, осознавал, что приобретает квартиру в центре города в деревянном доме старой постройки. Отсутствие центрального водоснабжения не является недостатком жилья, не препятствует использованию его по назначению, а, следовательно, не могут являться существенным недостатком. Считает, что истец ведет себя не добросовестно, злоупотребляет правом.

Выслушав мнение сторон, исследовав материалы дела, суд считает, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договора продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Из положений ст. 469 ГК РФ следует, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Как следует из материалов дела, 01.03.2017 между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества.

Предметом данного договора является квартира, расположенная по адресу: г.Владивосток, 

<

адрес>.

Цена продаваемой недвижимости по договору составляет 3 400 000 руб. 

Из имеющихся в материалах дела документов, следует, что стороны исполнили свои обязательства по договору купли-продажи, касающиеся расчетов за приобретаемое истцом жилье. Данное обстоятельство сторонами не оспаривалось.

Согласно пункту 10. Договора купли-продажи Продавец гарантирует предоставить справки и оплаченные квитанции за коммунальные услуги и электроэнергию (л.д. 8-9).

Согласно ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ).

Таким образом, исходя из анализа вышеуказанных правовых норм, для применения мер гражданско-правовой ответственности к продавцу, сторона должна доказать, что переданный объект недвижимости не соответствует условиям договора о качестве товара и данные недостатки возникли до его передачи покупателю.

Полагая, что по договору купли-продажи передано имущество, не соответствующее характеристикам, указанным в объявлении о продаже квартиры, истец обратился в суд с требованием о взыскании с ответчика денежных средств в виде соразмерного уменьшения покупной цены.

Нормы статей 309, 310, 469 ГК РФ обязывают продавца передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи, поэтому в рассматриваемом случае судебной оценке подлежат обстоятельства, связанные с выполнением Продавцом этой обязанности.

Бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по передаче имущества в том качестве, которое оговорено условиями обязательства по купле-продаже, лежит на продавце, то есть на ответчике.

Юридически значимым обстоятельством для разрешения заявленных истцом требований о соразмерном уменьшении покупной цены является установление соответствия уплаченной за товар цены, при этом как за товар надлежащего качества, тому качественному состоянию товара, которое передано при заключении сделки.

Как следует из текста договора купли-продажи от 01.03.2017, условие о качестве недвижимого имущества (предмете договора) сторонами согласовано не было. А при отсутствии в договоре условий о качестве товара продавец обязан передать потребителю товар пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (ст. 469 ГК РФ).

Из объявления на Фарпосте в разделе «инфраструктура и коммуникации» следует, что предлагаемая к продаже квартира в центре города по адресу: г.Владивосток, 

<

адрес> оборудована кабельным телевидением, огороженной территорией, парковкой, гаражом на два авто (л.д. 61-62).

Согласно справке ООО «Эра» в квартире по адресу: г.Владивосток, 

<

адрес> отсутствует централизованное водоснабжение (л.д. 68).

Для подключения дома по адресу: г.Владивосток, 

<

адрес> к наружным сетям водоснабжения и канализации необходимо произвести работы на сумму 854 708 руб., что следует из локального сметного расчета (л.д. 69-73).

Из выставляемых счетов КГУП «Приморский водоканал» следует, что норматив и тариф потребления воды рассчитывается исходя из Приложения № 6 к приказу от 27.06.2013 № 13/507па «Об установлении платы за услуги холодного водоснабжения» в жилых помещениях при отсутствии централизованного водоснабжения, при использовании уличной колонки (л.д. 74-75). 

В соответствии с информацией, предоставленной КГУП «Приморский водоканал» за запрос суда, в 2013 году были подготовлены и выданы технические условия подключения к централизованной системе водоснабжения дома 

<

адрес> в г.Владивостоке ФИО2 УП № 913 от 07.11.2013. Обращений на заключение договора холодного водоснабжения и отведения не поступало (л.д. 127).

Согласно ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных познаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Согласно экспертному заключению ООО «Приморский экспертно-правовой центр» от 28.05.2018 № 16/90 (97/10), подготовленному по результатам экспертизы, назначенной определением суда, в жилом помещении по адресу: г.Владивосток, 

<

адрес> отсутствует подключение к централизованной системе холодного водоснабжения и водоотведения (канализации), а также отсутствует источник автономного водоснабжения и водоотведения (канализации) жилого помещения.

Рыночная стоимость жилого помещения по адресу: г.Владивосток, 

<

адрес> по состоянию на 27.04.2018 составляет 2 054 105,81 руб. (л.д. 134-152).

Доводы ответчика относительно неконкретности, недостоверности, необоснованности и неподтвержденности выводов экспертов, изложенных в заключении, по мнению суда, являются несостоятельными.

Пунктами 2, 3 статьи 86 ГПК РФ установлено, что заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. В случае, если эксперт при проведении экспертизы установит имеющие значение для рассмотрения и разрешения дела обстоятельства, по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение. Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Судом заключение эксперта оценивается в совокупности с другими доказательствами по делу, подтверждающими доводы иска.

Суд считает, что заключение соответствует предъявляемым законом требованиям, поскольку содержит детальное описание проведенных исследований, сделанные в результате его выводы и ответы соответствуют поставленным судом вопросам. Не доверять указанному экспертному заключению у суда оснований не имеется, поскольку экспертиза проведена экспертами, имеющими специальную квалификацию, стаж работы по специальности, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. В подтверждение своих доводов экспертами приведены ссылки на нормативные документы, перечисленные в экспертном заключении.

Каких-либо доказательств в опровержение судебной экспертизы истцом либо ответчиком не представлено. 

Ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы в ходе рассмотрения дела заявлено не было. 

Доводы представителя ответчика и третьего лица о том, что истец до приобретения недвижимого имущества не реализовал право более полно ознакомиться с состоянием объекта, не снимает с ответчика обязанности действовать добросовестно и указать достоверные сведения о продаваемом имуществе, передать покупателю это имущество в том качестве и с теми характеристиками, которые были заявлены и согласованы сторонами договора.

Суд считает необходимым отметить, что при обычном визуальном осмотре инженерных коммуникаций в жилом помещении лицом, не являющимся специалистом, установить их функциональные характеристики и работоспособность весьма затруднительно, недостатки такого имущества в здании не являются очевидными.

Кроме того, риск недостаточного проявления участником гражданского оборота должной осмотрительности и заботливости может быть полностью на него возложен только при добросовестном поведении другой стороны (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ), в рассматриваемом случае - продавца, обязанностью которого было изначально предоставить потенциальным покупателям достоверные сведения об объекте, выставляемом на продажу, оговорив его недостатки.

Так, пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" судам разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Как следует из материалов дела, истец знал об отсутствии в жилом помещении по адресу: г.Владивосток, 

<

адрес> подключения к централизованной системе холодного водоснабжения и водоотведения (канализации), однако, ни в объявлении о продаже квартиры, ни в договоре купли-продажи сведений об этом не указал, покупателю об этом не сообщил, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что данные обстоятельства должны повлечь уменьшение покупной цены объекта недвижимости.

Дав оценку собранным по делу доказательствам по правилам статьи 67 ГПК РФ, в том числе заключению судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что истец приобрел объект недвижимости с существенными недостатками, которые влияют на потребительские свойства нежилого помещения и о которых при покупке помещения он не была предупрежден.

Определяя размер подлежащей взысканию суммы, суд исходит из заключения комплексной судебной экспертизы, заключением которой установлено, что рыночная стоимость спорной квартиры, с учетом недостатков, влияющих на качество объекта недвижимости, составляет 2 054 105,81 руб., следовательно, с ответчика в пользу истца в счет соразмерного уменьшения покупной цены спорной квартиры подлежит взысканию денежная сумма размере 1 345 894,19 руб. (3 400 000 – 2 054 105,81 = 1 345 894,19).

Ответчиком доказательств того, что ФИО1 имел намерение приобрести спорный объект недвижимости по стоимости выше рыночной, суду не представлено.

Довод ответчика о том, что экспертом определена рыночная стоимость квартиры по состоянию на 27.04.2018, а не на дату продажи объекта, судом отклоняется, поскольку в нарушение ст. 56-57 ГПК РФ ответчиком в ходе рассмотрения дела не представлено доказательств того, что рыночная стоимость объекта с учетом выявленных недостатков существенно выше определенной экспертом покупной цены на время рассмотрения спора. Снижение цены является следствием допущенного продавцом нарушения, которое влечет для покупателя очевидные имущественные потери. 

При таких обстоятельствах, установив наличие существенных недостатков квартиры истца, о которых им не было известно до подписания договора купли-продажи, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований о взыскании с ответчика денежных средств в счет уменьшения стоимости квартиры.

Относительно требования истца о взыскании расходов по оценке квартиры в размере 1 300 руб. суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (часть 1 статьи 88 ГПК РФ).

Из содержания статьи 94 ГПК РФ следует, что к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в частности, расходы на оплату услуг представителей, другие признанные судом необходимыми расходы.

Как усматривается из материалов дела, в обоснование изложенных в иске доводов о размере среднерыночной стоимости спорной квартиры ФИО1 была представлена справка ООО «Торговый дом «АСКОМ и К» от 02.08.2017 №18/17 о среднерыночной стоимости двухкомнатной квартиры в жилищном фонде г. Владивостока по 

<

адрес> (л.д. 12).

Представляя указанную справку, сторона истца, тем самым, выполняла требования статьи 56 ГПК РФ.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что понесенные ФИО1 расходы на составление указанной справки были обоснованны стремлением подтвердить доводы иска, в связи с чем были необходимы, что позволяет отнести их к судебным издержкам, подлежащим взысканию с другой стороны.

Представленным в материалы дела кассовым чеком, а также квитанцией к приходному кассовому ордеру подтверждается факт несения ФИО1 расходов на изготовление справки ООО «Торговый дом «АСКОМ и К» в размере 1 200 руб., а не в размере 1 300 руб., как на то указано в иске (л.д. 13).

Таким образом, требование истца о взыскании с ответчика расходов, понесенных на оценку квартиры, подлежит частичному удовлетворению – в размере 1 200 руб.

Из содержания приложенного к материалам дела чека-ордера от 23.09.2017 усматривается, что ФИО1 при подаче иска уплачена госпошлина в размере 13 850 руб. (л.д. 3).

Следовательно, в силу вышеприведенных положений части 1 статьи 98 ГПК РФ, расходы, понесенные истцом на уплату госпошлины в указанном размере, подлежат взысканию с ФИО2 в пользу ФИО1

Кроме того, в силу части 1 статьи 103 ГПК РФ, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина – в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Как было указано судом, в дополнении к исковому заявлению представителем истца были уточнены заявленные требования – размер суммы, о взыскании которой просила сторона истца, увеличен до 1 345 894,19 руб. При этом госпошлина в связи с увеличением требований доплачена истцом не была.

В силу положений подпункта 1 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ при подаче искового заявления имущественного характера размер подлежащей уплате госпошлины зависит от цены иска.

По искам о взыскании денежных средств цена иска определяется исходя из взыскиваемой денежной суммы (пункт 1 части 1 статьи 91 ГПК РФ).

Размер госпошлины, подлежащей уплате при заявлении требования о взыскании 1 345 894,19 руб., согласно положениям подпункта 1 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ, составляет 14 929 руб.

Следовательно, недоплаченная истцом госпошлина в размере 1 079 руб. (14 929 руб. - 13 850 руб.), в соответствии с частью 1 статьи 103 ГПК РФ, подлежит взысканию с ФИО2 в доход местного бюджета.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО2 удовлетворить частично.

Взыскать ФИО2 в пользу ФИО1 денежную сумму в счет уменьшения покупной цены квартиры, в размере 1 345 894,19 руб., расходы, понесенные на оценку квартиры, в размере 1 200 руб., расходы по уплате госпошлины в размере 13 850 руб.

Взыскать с ФИО2 в доход местного бюджета госпошлину в размере 1 079 руб.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Советский районный суд г.Владивостока в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 11.07.2018.

Судья С.А. Юлбарисова