Дело №2-624/2023

УИД 14RS0014-01-2023-000751-67

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ленск 03 ноября 2023 г.

Ленский районный суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Поповой Л.И., при секретаре Усатовой О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, признании утратившими право собственности, при участии в деле третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне истца ПАО «Сбербанк России», 

встречное исковое заявление ФИО3, ФИО4 к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженность по договору купли-продажи 

при участии в судебном заседании ФИО1, ФИО2, представителя ФИО5, представителя ответчиков ФИО6,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1, ФИО2, действуя в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей, (далее –истцы, ФИО1, ФИО2) обратились в суд с указанным иском к ФИО3, ФИО4 (далее – ответчики, ФИО3, ФИО4), указав, что [ДАТА] г. между истцами и ответчиками был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: [АДРЕС], площадью ______ кв.м. Стоимость квартиры определена сторонами в размере ______ руб. (пункт 4 договора); по условиям договора оплата производится, в том числе путем перечисления Социальным фондом РФ средств материнского капитала в размере ______ руб. на расчетный счет ФИО4 (пункт 4.5 договора). Переход права собственности зарегистрирован [ДАТА] г. в равных долях по ______ части истцам и их детям. Однако Социальный фонд РФ отказал в перечислении средств материнского капитала по указанной сделке, поскольку квартира является аварийной, о чем умолчали ответчики. Иных денежных средств, кроме средств материнского капитала для покупки квартиры они не имеют, выплатить долг не могут. В добровольном порядке расторгнуть договор купли-продажи ответчики отказались. Просили расторгнуть договор купли-продажи и взыскать в их пользу ______ руб. выплаченных денежных средств, а также признать их утратившими право собственности на спорную квартиру.

Ответчики с иском не согласились, определением суда от 08 августа 2023 г. принят встречный иск ФИО3, ФИО4, действующих в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей, к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по спорному договору купли-продажи квартиры в размере 775 628,25 руб., расходов по уплате государственной пошлины.

Встречное требование мотивировано тем, что с расторжением договора купли-продажи не согласны, на момент заключения договора купли-продажи истцам по первоначальному иску было известно, что дом признан аварийным, указанное обстоятельство от них не скрывалось, несмотря на то, что дом признан аварийным, решений о его сносе не принималось, последний пригоден для проживания; договор купли-продажи заключен нотариально, переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке, однако, до настоящего времени истцы по первоначальному иску не произвели оплату, поскольку обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, просят взыскать в их пользу задолженность по договору в размере 775 628,25 руб. 

Определением суда от 20 сентября 2023 г. ходатайство ПАО «Сбербанк России» о вступлении в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, удовлетворено.

Банк просит взыскать с ФИО3, ФИО4 в пользу банка 951 527,46 руб., с учетом уточнения задолженности по кредитному договору № ______ по состоянию на 26 октября 2023 г. В обоснование требований указано, что истцы являются добросовестными приобретателями, в случае существенного нарушения требований к качеству товара покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченных сумм. Однако квартира была приобретена первоначальными истцами, в том числе, за счет средств целевого кредита, предоставленного ПАО «Сбербанк России», обеспечением обязательств заемщика является ипотека в силу закона в пользу банка. Поскольку при расторжении спорного договора купли-продажи фактически произойдет утрата предмета залога, взыскание в пользу первоначальных истцов уплаченных ответчикам в счет исполнения указанного договора денежных средств неправомерно, в их пользу подлежит взысканию только те денежные средства, которые уплачены за счет собственных средств, а сумма в размере 951 527,46 руб. подлежит взысканию в пользу банка, в целях погашения задолженности по кредитному договору от 20.04.2023.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству ответчиков в судебном заседании допрошены свидетели ФИО7, ФИО8

В судебном заседании истицы по первоначальному иску исковые требования поддержали, встречные исковые требования не признали, с требованием банка согласны, уточнив сумму подлежащую взысканию в их пользу в размере 271 860,59 руб.

Представитель ФИО5 требования поддержал полностью, пояснив, что порядок оплаты по договору является существенным условием договора, изменять способ оплаты истцы не намерены, денежных средств не имеют, истцы желали использовать материнский капитал; об аварийности дома не знали, поскольку при оформлении договора у нотариуса в истребованной выписке на квартиру сведения об аварийности дома отсутствовали.

Представитель ФИО6 возражала против заявленных требований, пояснила, что договор заключен, переход право собственности зарегистрирован, фактическая передача имущества состоялась, истцы вправе оплатить остаток долга собственными средствами. Сделка оформлена нотариально, жилой дом признан аварийным, истцы были поставлены в известность, в том числе сведения об аварийности дома размещены на официальном сайте администрации, при осмотре квартиры истцы также об этом ставили покупателей в известность. Истцы, приобретая квартиру в аварийном доме, претендовали на получение в будущем нового жилья, просила в иске отказать, удовлетворить встречный иск, требования ПАО «Сбербанк России» не признала. 

Представитель третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ПАО «Сбербанк России», в суд не явился, направил ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие третьего лица.

Заслушав объяснения участников процесса, показания свидетелей, изучив материалы настоящего гражданского дела, суд приходит к следующему. 

Судом установлено, что 20 апреля 2023 г. между ФИО8, действующей от имени ФИО3, и ФИО9, действующей от имени ФИО4, действующей от себя и как законный представитель ФИО10, ФИО10, ФИО4, именуемые в дальнейшем «продавцы», и ФИО1, ФИО2, действующей от себя и как законный представитель ФИО11, ФИО12, именуемые в дальнейшем «покупатели», заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: [АДРЕС], площадью ______ кв.м., кадастровый номер ______. 

Кадастровая стоимость квартиры составляет ______ руб. (пункт 2 договора); стоимость квартиры согласно отчету об оценке от 10.03.2023 составляет ______ руб. (пункт 3 договора); сторонами определена стоимость квартиры в размере ______ руб. (пункт 4 договора).

В соответствии с пунктом 4.3 договора недвижимость приобретается за счет денежных средств предоставленных ФИО2 по государственному серитфикату на материнский (семейный) капитал в размере ______ руб. и кредитных средств в размере ______ руб. выдаваемых ФИО2 и ФИО1 на цели приобретения жилья ПАО «Сбербанк России» в соответствии с кредитным договором от 20.04.2023 № ______.

Согласно пункту 4.5 договора расчет производится следующим образом: денежные средства в размере ______ руб. перечисляются продавцу на расчетный счет по ______ руб. ФИО10, ФИО10, ФИО3, ФИО4; сумма ______ руб. будет перечислена Социальным фондом России в течение 5 рабочих дней со дня принятия решения об удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского капитала на счет ФИО4

Пунктом 4.6 договора предусмотрено, что ФИО2 обязуется обратиться с заявлением о распоряжении средствами материнского капитала; решение об удовлетворении или отказе в удовлетворении заявления выносится территориальным органом Социального фонда России в установленные сроки (пункт 4.7 договора).

В силу пункта 4.9 договора квартира находится в залоге у банка в обеспечение исполнения обязательств.

Договор удостоверен нотариусом Ленского нотариального округа З. зарегистрирован в реестре № ______.

Также [ДАТА] г. ФИО2 и ФИО1 заключили кредитный договор с ПАО «Сбербанк России» № ______, согласно которому созаемщикам на условиях солидарной ответственности предоставлен кредит на приобретение готового жилья в сумме ______ руб. под ______% годовых, сроком на ______ месяцев, для приобретения квартиры по адресу: [АДРЕС], на условиях залога квартиры.

Банк обязательства по предоставлению кредита исполнил, указанное обстоятельство сторонами не оспаривается, подтверждается представленными доказательствами.

[ДАТА] г. денежные средства в сумме ______ руб. переведены ФИО2 на расчетные счета ФИО10, ФИО10, ФИО3, ФИО4 по ______ руб., что подтверждается представленными платежными поручениями.

Право общей долевой собственности на квартиру за покупателями по ? доле в праве общей долевой собственности за каждым и ипотека в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк России» зарегистрированы в ЕГРН [ДАТА].

05 мая 2023 г. уведомлением № 5609 Отделение Фонда пенсионного и социального страхования РФ по РС (Я) сообщило ФИО2 об отказе в удовлетворении заявления и направлении средств на уплату первоначального взноса при получении кредита на приобретение жилья в размере ______ руб. в связи с признанием многоквартирного дома, в котором находится жилое помещение аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Решение фонда истцами не оспаривалось. 

27 июня 2023 г. на адрес электронной почты ответчика истцами направлено уведомление о расторжении договора купли-продажи в связи с отказом ПФР выплатить средства материнского капитала по причине аварийности дома, о чем покупатели не были уведомлены.

В связи с неудовлетворением требований уведомления от 19 июня 2023 г., истцы обратились в суд с настоящим иском. 

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Изменение и расторжение договора в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ № 10/22), регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 450 и пунктом 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом и договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Из положений статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Согласно статье 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору. 

Однако нарушение существенных условий договора купли-продажи со стороны продавца в ходе рассмотрения настоящего дела судом не установлено.

Заявленные требования о расторжении спорного договора мотивированы тем, что переданная истцам в собственность квартира не соответствует установленным законом требованиям, поскольку жилой дом, в котором последняя расположена признан аварийным.

Проверяя исполнение обязанности продавца по передаче покупателю предмета договора, соответствующего условиям договора продажи недвижимости, суд приходит к следующему.

В ходе судебного заседания допрошен свидетель ФИО8, которая суду показала, что ее сын, собственник квартиры, выставил квартиру на продажу, она представляла его интересы при заключении договора на основании доверенности. Истцы К-вы приходили смотреть квартиру, она сразу поставила их в известность о том, что дом признан аварийным, но в программу переселения не включен. Истец сказал, что им одобрена ипотека на 2 млн.руб., состояние квартиры их устраивает, интересовался возможен ли торг. В заблуждение покупателей вводить не собирались, сразу предупреждали, что дом признан аварийным, все об этом знают. В день заключения договора у нотариуса никто не акцентировал внимание на аварийности, единственное, что для нее было новым – это частичная оплата по договору средствами материнского капитала, об этом она ранее не знала. Также между ними состоялся разговор об аварийности дома, что денег за квартиру сейчас получить нельзя, она не в расселении, на что ФИО13 ответил, что ничего страшного, они подождут, как раз когда дети подрастут, получат новое жилье.

Свидетель ФИО7 суду показал, что когда показывали истцам квартиру, он с покупателем спустились в подвал, показал технические особенности дома и сразу сказал, что дом признан аварийным, это известная информация, ФИО13 не удивился, узнав об аварийности дома. Аварийность дома не скрывали, сказали об этом сразу до подписания договора. ФИО13 ему говорил, что им все нравится, будут покупать квартиру.

Суд отклоняет доводы представителя истца о заинтересованности свидетелей, являющихся близкими родственниками ответчиков, поскольку у суда отсутствуют основания не доверять показаниям свидетелей, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний. 

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что продавцы квартиры добросовестно поставили в известность покупателей о состоянии дома, о том, что жилое помещение находится в многоквартирном доме, признанном аварийным, ложной информации о ее состоянии покупателям не сообщали. 

Действительно постановлением администрации муниципального образования «Город Ленск» от 22 апреля 2022 г. № 07-03-00111/22, приложением № 2 к нему, многоквартирный дом по адресу: [АДРЕС], 2002 г.п., эксплуатируемый, признан аварийным 21 марта 2022 г. по причине физического износа. Указанное постановление с приложением размещено на официальном сайте органа местного самоуправления 22 апреля 2022 г., что подтверждается ответом на запрос от 26.10.2023.

В региональную программу переселения из ветхого и аварийного жилья вышеуказанный многоквартирный дом не включен. Требование о сносе дома администрацией города не издавалось и продавцам до заключения спорного договора не направлялось. 

Представитель ответчиков, не соглашаясь с требованиями истцов, в судебном заседании заявила, что, несмотря на то, что дом признан аварийным, последний эксплуатируется, жилое помещение пригодно для проживания, дом обеспечен инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление), в указанном доме проживают граждане. Ответчик факт возможности, пригодности спорной квартиры для проживания не оспаривал (протокол судебного заседания от 03.11.2023). 

В нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательства непригодности квартиры для проживания истцы не представили.

Наличие факта признания дома, а соответственно, жилого помещения в нем, принадлежащего ответчикам аварийным, не свидетельствует о передаче ненадлежащего товара.

Как указывалось ранее, граждане свободны в заключении договора. 

В ходе судебного разбирательства истцами по делу не оспаривалось, что до покупки спорной квартиры она была ими осмотрена, соответственно, до заключения договора знали о ее техническом состоянии, а недостатки товара (аварийность дома) были оговорены продавцами. 

Суд признает неубедительным довод ответчика о том, что он не нашел на сайте администрации информацию, что приобретает квартиру в жилом доме признанном аварийным, поскольку решение администрации о признании дома аварийным находится в свободном доступе. Кроме того, указанная информация от него не скрывалась.

Таким образом, истцами в нарушение положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлены суду доказательства продажи квартиры, не соответствующей условиям договора, а также с недостатками, в том числе возникшими до передачи ее покупателям и которые не были оговорены до заключения договора купли-продажи.

То обстоятельство, что дом, в котором истцами была приобретена квартира, признан аварийным, само по себе не является основанием, свидетельствующим о существенном изменении обстоятельств, влекущих расторжение договора, поскольку данных о том, что спорное жилое помещение является не пригодным для проживания, материалы дела не содержат.

Доводы представителя истца о том, что в ЕГРН отсутствуют сведения об аварийности дома, судом отклоняются, поскольку указанное обстоятельство, как установлено судом, продавцами не скрывалось.

Настаивая на заявленных требованиях о расторжении договора, истцы также ссылаются на отказ Пенсионного фонда направить средства материнского капитала на приобретение указанного жилья. 

Однако, данное обстоятельство (отказ Пенсионного фонда) не является основанием для расторжения договора купли-продажи, поскольку продавец в данном случае не может нести ответственность за действия третьих лиц.

Не проявив необходимой степени заботливости и осмотрительности, не уточнив о возможности/ невозможности перечисления средств материнского капитала в счет оплаты по договору купли-продажи, истцы приняли на себя риск неблагоприятных последствий.

Согласно уведомлению об отказе в удовлетворении заявления о распоряжении средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала отказано в использовании средств материнского капитала на том основании, что объект недвижимости является аварийным и подлежащим сносу. Таким образом, договоренности относительно расчета по договору не могут быть исполнены. Однако, не исполнение обязанности по оплате товара не является безусловным основанием для расторжения договора купли-продажи. 

При этом порядок расчета существенным условием договора купли-продажи не является.

Иных оснований к расторжению договора купли-продажи, истцами не заявлено.

Таким образом, поскольку доказательств, что на момент заключения договора, истцы не были ознакомлены с качеством приобретенного имущества, а также, что приобретенный жилой дом не соответствует условиям договора и не может быть использован для проживания в нем, не представлено, суд приходит к выводу о том, что требования истцов о расторжении договора купли-продажи удовлетворению не подлежат. 

Отказ в удовлетворении требований о расторжении договора влечет отказ в удовлетворении производных требований истцов, а также отказ в удовлетворении первоначального иска влечет отказ в удовлетворении самостоятельных требований ПАО «Сбербанк России».

Ответчиками заявлен встречный иск о взыскании задолженности по договору купли-продажи.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (статья 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пункт 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит специальную норму, определяющую правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного товара по договору купли-продажи, в таком случае продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Согласно содержащимся в пункте 65 Постановления Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ № 10/22 разъяснениям, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Согласно пункту 4 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

Указанными правовыми нормами определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи. Правовые последствия различаются в зависимости от того, был ли товар передан продавцом покупателю и был ли он принят последним.

Факт выполнения истцами по встречному иску обязательств по договору купли-продажи, а именно обязательства по передаче покупателям ФИО13 недвижимого имущества, как и регистрация права собственности на указанное недвижимое имущество за ответчиками по встречному иску, сторонами не оспаривается.

При таких обстоятельствах, встречный иск подлежит удовлетворению.

Согласно статье 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. 

При подаче встречного иска истцами уплачена государственная пошлина в размере 10 956 руб., 

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении первоначального иска ФИО1, ФИО2, самостоятельных требований ПАО «Сбербанк России» отказать полностью.

Встречный иск ФИО3, ФИО4 удовлетворить.

Взыскать с ФИО1, [ДАТА] г.р., ИНН ______, ФИО2, [ДАТА] г.р., ИНН ______, в пользу ФИО3, [ДАТА] г.р., СНИЛС ______, ФИО4, [ДАТА] г.р., СНИЛС ______, денежные средства по договору купли-продажи квартиры от [ДАТА] в размере 775 628 (семьсот семьдесят пять тысяч шестьсот двадцать восемь) рублей 25 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 10 956 руб.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Саха (Якутия) через Ленский районный суд Республики Саха (Якутия) в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья п/п Л.И. Попова

Копия верна

Судья Л.И. Попова

Мотивированное решение изготовлено 10 ноября 2023 г.

Подлинник судебного акта хранится в материалах дела № 2-624/2023 в Ленском районном суде Республики Саха (Якутия).