Дело № (2-6982/2025;)УИД №RS0№-96

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Кызыл

3 марта 2026 года

Резолютивная часть решения оглашена 3 марта 2026 года

Мотивированное решение изготовлено 18 марта 2026 года

Кызылский городской суд Республики Тыва в составе: председательствующего Папий-оол М.А., при секретаре Саая А.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ПАО Сбербанк в лице филиала-Сибирский банк ПАО Сбербанк к ФИО1 о расторжении, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на залог,

установил:

Публичное акционерное общество Сбербанк (далее – ПАО Сбербанк) обратилось в суд с иском к ФИО1 о расторжении, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на залог, указав следующее.

ПАО Сбербанк на основании кредитного договора № от 21.07.2023 выдало кредит ФИО1 в сумме 4 215 780 руб. на срок 216 мес. под 6,8% годовых на приобретение строящейся недвижимости: право требования на квартиру, кадастровый № (земельный участок) строительный адрес: 

<

адрес>, площадь: 24,6 кв.м. Для обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору заемщик предоставил кредитору залог имущественных прав требования на приобретаемого объекта недвижимости. Документ-основание инвестирования строительства объекта недвижимости – договор № участия в долевом строительстве от 21.07.2023 г. Застройщиком указанного объекта согласно договору долевого участия от 21.07.2023 г. является ООО Специализированный застройщик "

<

данные изъяты>".

Согласно п.11 кредитного договора, в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору, заемщик предоставляет (обеспечивает предоставление) кредитору после выдачи кредита последующий залог (ипотеку) объекта недвижимости, указанного п.12 договора. Участник долевого строительства уведомлен о том, что все возводимые на данном земельном участке объекта недвижимости или объекты незавершенного строительства и сооружения будут переданы в залог в ПАО Сбербанк на основании договора ипотеки. По окончании строительства (после ввода в эксплуатацию «объекта недвижимости») застройщик обязался передать ФИО1 по акту приема-передачи, определенный в п. 4.1.5 договора долевого строительства.

Ответчик обязательства по своевременному гашению кредита и процентов по нему исполнял ненадлежащим образом, за период с 26.02.2025 по 11.08.2025 образовалась задолженность в размере 41 10 917,87 руб. Ответчику направлялось требование о досрочном возврате суммы кредита, о расторжении кредитного договора. До настоящего времени требование не выполнено. Согласно отчету о стоимости имущества рыночная стоимость имущественных прав составляет 4 884 000 руб., следовательно, начальная продажная цена должна быть установлена в размере 3 907 200 руб. Кроме того, согласно п. 22 кредитного договора заемщик обязался представить кредитору до 30.04.2026 г. указанные в нем документы. Ответчику направлялись уведомления о необходимости предоставления документов, подтверждающих государственную регистрацию. Однако, в нарушение условий договора, до настоящего времени ответчик предусмотренные п. 22 кредитного договора документы истцу не представил.

Просит расторгнуть кредитный договор № от 21.07.2023, взыскать с ФИО1 задолженность по кредитному договору по состоянию на 11.08.2025 в размере 4 110 917,87 руб., из них: 4 028 089,47 руб. просроченного основного долга, 80 335,11 руб. просроченные проценты, 1 280,91 руб. неустойки за просроченный основной долг, 1212,38 руб. неустойка за просроченные проценты, государственную пошлину в размере 92 776,43 руб. Обязать ФИО1 зарегистрировать право собственности с обременением в виде ипотеки в пользу АО Сбербанк на квартиру по адресу: 

<

адрес>. Указать, что вступившее в законную силу решение суда является основанием для внесения в ЕГРН регистрационной записи о праве собственности ФИО1 с сохранением обременения в виде ипотеки в пользу ПАО Сбербанк на квартиру по адресу: 

<

адрес>. Обратить взыскание на заложенное имущество имущественные права требования на объект недвижимости – право требования на квартиру по адресу: 

<

адрес>, с установлением начальной продажной цены в размере 3 907 200 руб.

В судебное заседание истец ПАО Сбербанк не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, не возражал против рассмотрения дела в порядке заочного производства.

В судебном заседании ответчик ФИО1 просила не взыскивать пени и проценты, просроченные проценты простить, подтвердила, что акт приема-передачи квартиры не подписан, просила рассрочку платежей.

Третье лицо ООО Специализированный застройщик "

<

данные изъяты>" явку своего представителя не обеспечил, об отложении дела не просил.

При неявке в суд лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, вопрос о возможности судебного разбирательства дела решается с учетом требований ст. ст. 167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг.

Согласно ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата (ч. 2 ст. 811 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.

Пунктом 2 ст. 819 ГК РФ предусмотрено, что к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами данного параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В п. 2 ст. 348 ГК РФ установлено, что обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5% от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем 3 месяца.

В п. 3 ст. 348 ГК РФ установлено, что если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем 3 раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Как видно из материалов дела, 21.04.2023 между ПАО Сбербанк и ФИО1 заключен кредитный договор №, согласно которому заемщику предоставлен кредит в размере 4 215 000 руб., сроком возврата по истечении 216 месяцев с даты фактического предоставления кредита, с процентной ставкой 6,8% годовых, на индивидуальное строительство и приобретение недвижимости, погашение путем внесения ежемесячных аннуитетных платежей.

Согласно п. 11 кредитного договора в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору заемщик предоставляет кредитору до выдачи кредита:

- права требования участника долевого строительства по договору № № от 21.07.2023 г.;

После выдачи кредита в сроки и в порядке, предусмотренные п. 22 договора:

- залог (ипотеку) объекта недвижимости, указанного в п. 12 договора, далее – объект недвижимости.

Залоговая стоимость объекта недвижимости устанавливается в размере 90% от его стоимости в соответствии с отчетом об оценке стоимости объекта недвижимости.

В пункте 12 кредитного договора приведены цели использования заемщиком кредита: инвестирование строительства объекта(ов) недвижимости: квартиры, находящейся по адресу: 

<

адрес>. Документ-основание инвестирования: договор участия в долевом строительстве № от 21.07.2023 г.

В пункте 22 договора указан порядок предоставления заемщиком информации об использовании кредита и оформлении обеспечения.

Так заемщик обязуется использовать кредит на цели, указанные в п. 12 договора, и предоставить кредитору:

- документы (договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости или договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости, а также все необходимые документы для осуществления подачи на государственную регистрацию прав требования участника долевого строительства на объект недвижимости) вдень заключения договора;

- в течение 6 месяцев с даты выдачи кредита, но не позднее 2-х месяцев с даты полной оплаты стоимости объекта недвижимости: документы, подтверждающие оплату документа-основания инвестирования строительства объекта недвижимости, произведенных работ;

- отчет об оценке стоимости объекта недвижимости;

- документы, необходимые для оформления договора ипотеки объекта недвижимости, и подписать договор ипотеки и осуществить все необходимое действия, связанные с государственной регистрацией ипотеки объекта недвижимости в органе регистрации прав до 30.04.2026 г, но не позднее 3-х месяцев с даты оформления объекта недвижимости в собственность лица, указанного в п. 22 договора,

- не позднее даты государственной регистрации ипотеки объекта недвижимости, указанный в п. 12 договора, трехстороннее соглашение и документ, подтверждающий факт полной оплаты страховой компании страховой премии за весь период страхования.

Согласно представленному расчету задолженности по договору № от 21.07.2023 ее размер по состоянию на 11.08.2025 составляет 4 110 917,87 руб., из них 4 028 089,47 руб. просроченного основного долга, 80 335,11 руб. просроченные проценты, 1 280,91 руб. неустойки за просроченный основной долг, 1 212,38 руб., неустойка за просроченные проценты.

Ответчиком ФИО1 суду представлен приходный кассовый ордер № от 25.02.2026 г., согласно которому ею внесены 28 000 руб. в счет погашения по договору № от 21.07.2023 г. ПАО Сбербанк.

Иных доказательств оплаты указанной в иске задолженности не представлено, расчет не оспорен, потому требование о взыскании задолженности по кредитному договору подлежит удовлетворению, с ответчика надлежит взыскать в пользу истца 4 110 917,87 руб. (4 110 917,87 руб. – 28 000 руб.) задолженности.

В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по кредитному договору заемщик предоставил кредитору залог: квартиру, по адресу: 

<

адрес>.

Право собственности ФИО1 на объект недвижимости не зарегистрирован.

Согласно ответу от 24.11.2025 г. на судебный запрос третьего лица ООО Специализированный застройщик "

<

данные изъяты>" договор долевого участия от 21.07.2023 г. между обществом и ФИО1 зарегистрирован 24.07.2023 г. в Управлении Росреестра по 

<

адрес> №, в отношении многоквартирного жилого дома в 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, литер 28, по адресу: 

<

адрес>, получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. На дату дачи ответа 24.11.2025 г. акт приема-передачи объекта между обществом и ФИО1 не подписан. Присвоение кадастрового номера объекту – на стадии присвоения кадастрового номера. Предоставление участнику долевого строительства акта приема-передачи объекта, а также сопутствующих сведений в отношении объекта, включая кадастровый номер объекта и его почтовый адрес, совершается в момент передачи объекта при его личном участии.

Заемщик ненадлежащим образом исполнял условия договора, не осуществлял в установленном порядке возврат суммы основного долга, процентов за пользование кредитом, что подтверждается выпиской по счету и расчетом задолженности.

Доводы ответчика о несоразмерности пени за пользование займом своего подтверждения не нашли, оснований для снижения пени судом не установлено.

Кроме того, ответчик просила просроченные ею проценты простить, тогда как возможность установления процентов на сумму займа по соглашению сторон не может рассматриваться как нарушающая принцип свободы договора, в том числе во взаимосвязи со ст. 10 ГК РФ о пределах осуществления гражданских прав. При этом проценты, предусмотренные ст. 809 ГК РФ, являются платой за пользование денежными средствами и не могут быть снижены судом, что подтверждается правовой позицией, изложенной в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 13 и Пленума ВАС РФ N 14 от 08.10.1998 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами".

Согласно ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы; долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу ст. 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное, по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

В соответствии со ст. 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно представленному заключению о стоимости имущества № от 31.07.2025 г. рыночная стоимость заложенного имущества составляет 4 884 000 руб., следовательно, начальная продажная цена должна быть установлена в размере 3 907 200 руб.

Суд принимает оценку эксперта ООО «Мобильный оценщик» № от 31.07.2025 и с учетом правил ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определяет начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 3 907 200 руб., то есть за минусом 20 % от стоимости предмета залога. Заключение эксперта логично, мотивировано, стоимость имущества определена на настоящее время, поэтому вывод эксперта не вызывает сомнение в его обоснованности.

Со стороны ответчика возражений по стоимости объекта недвижимости не поступало, ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы заявлено не было.

Ответчик обращался в банк для заключения мирового соглашения, для чего судом неоднократно однако откладывались судебные заседания, но на дату вынесения решения ответчиком условия заключения мирового соглашения выполнены не были. В связи с чем из банка заявление об утверждении мирового соглашения не поступало.

Таким образом, учитывая неоднократность допущенных заемщиком просрочек платежей и длительности периода просрочки, суд приходит к выводу, что указанный кредитный договор, заключенный между истцом и ответчиком, подлежит расторжению ввиду существенного нарушения ответчиком его условий.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 ГПК РФ.

В данном случае истцом заявлено одно требование имущественного характера, подлежащего оценке (о взыскании задолженности), два требования неимущественного характера подлежащего оценке (о расторжении кредитного договора, об обращении взыскания на заложенное имущество).

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика подлежат взысканию в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 92 776,43 руб.

Руководствуясь ст. ст. 198-199, 235,237 ГПК РФ, суд

решил:

Исковое заявление ПАО Сбербанк в лице филиала-Сибирский банк ПАО Сбербанк к ФИО1 о расторжении, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на залог удовлетворить.

Расторгнуть кредитный договор от 21.07.2023 №, заключенный между Публичным акционерным обществом «Сбербанк России» и ФИО1.

Взыскать с ФИО1 (паспорт №) в пользу ПАО Сбербанк в лице филиала – Сибирский Банк ПАО Сбербанк (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 4 110 917 руб. 87 коп. в счет задолженности по кредитному договору, а также 92 776 руб. 43 коп. в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины.

Обязать ФИО1 зарегистрировать право собственности с обременением в виде ипотеки в пользу АО Сбербанк на квартиру по адресу: 

<

адрес>.

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для внесения в ЕГРН регистрационной записи о праве собственности ФИО1 с сохранением обременения в виде ипотеки в пользу ПАО Сбербанк на квартиру по адресу: 

<

адрес>

Обратить взыскание на заложенное имущество имущественные права требования на объект недвижимости – право требования на квартиру по адресу: 

<

адрес>, с установлением начальной продажной цены в размере 3 907 200 руб.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Тыва через Кызылский городской суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья М.А. Папий-оол