Дело №2-925/2024

УИД 02RS0002-01-2024-001435-34

Категория дела 2.219

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

24 декабря 2024 года с. Кош-Агач

Кош-Агачский районный суд Республики Алтай в составе:

председательствующего судьи Ватутиной А.А.,

при секретаре Сакоевой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 в лице законных представителей ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4 в лице законных представителей ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, мотивируя тем, что 25.05.2022 между истцом и ответчиками заключен договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером №, общей площадью 76 кв.м. и земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 549 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения конторы и производственной базы, расположенных по адресу: ул. 40 лет Победы, д. 51, с. Кош-Агач, Кош-Агачский район, Республика Алтай. Договор и переход права собственности на жилой дом и земельный участок зарегистрированы Управлением Росреестра по Республике Алтай 31.05.2022. Стоимость приобретаемого имущества составила 800 000 рублей. Договор заключался покупателем под материнский капитал. Покупатели в последующем применили материнский капитал при приобретении другого жилья. Займ на который отсылает договор покупателями получен не был. Денежные средства в сумме 225 000 рублей и 525 000 рублей, всего 800 000 рублей, покупатели истцу не передавали, следовательно, обязательство по оплате жилого дома и земельного участка ими не исполнено. Указанное нарушение условий договора является существенным, так как истец лишилась недвижимого имущества и не приобрела за него равноценный денежный эквивалент. На основании изложенного, просит расторгнуть договор купли-продажи от 25.05.2022 заключенный между истцом и ответчиками, возвратить недвижимое имущество в собственность истца.

Лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения извещены надлежащим образом.

До судебного заседания от ответчика ФИО2 поступило заявление о признании исковых требований в полном объеме, последствия признания иска разъяснены и понятны, о чем указано в заявлении.

В соответствии со ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса. 

Суд, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, приходит к следующему выводу.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По общему правилу, предусмотренному подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной, под которым понимается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из положений п. 3 ст. 486 ГК РФ, согласно которому в случае, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 настоящего Кодекса.

Согласно п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

В то же время, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В соответствии с п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Таким образом, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (абз. 1 - 4), продавец, не получивший встречного предоставления от покупателя, зарегистрировавшего право собственности за собой, наделен правом обратиться как с иском об оплате, так и с иском о расторжении договора.

Как следует из материалов дела, 25.05.2022 между ФИО1 и ФИО2, ФИО3, ФИО4 заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>

Недвижимое имущество приобретено в долевую собственность, ФИО2, ФИО3 приобретают в общую совместную собственность 2/3 доли в праве общей долевой собственности, ФИО4 приобретает 1/3 доли в праве общей долевой собственности, что следует из п. 1 договора купли-продажи.

В соответствии с п. 5 договора купли-продажи, стороны оценивают жилой дом и земельный участок в общую сумму 800 000 рублей, из них стоимость жилого дома 750 000 рублей, стоимость земельного участка 50 000 рублей.

Часть суммы в размере 275 000 рублей оплачена продавцу до подписания настоящего договора, из них сумма в размере 225 000 рублей частичная оплата за жилой дом и 50 000 рублей за земельный участок, расчет за который произведен полностью. Продавец проинформирован покупателем, что часть суммы в размере 525 000 рублей за жилой дом оплачивается покупателем в лице ФИО2 за счет заемных средств, предоставленных КПК «Кредит-Сервис», согласно договору ипотечного займа «Комфорт» 3Ф4-ЕБ-000456 от 25.05.2022 (п. 6 договора купли-продажи).

Согласно п. 11 договора купли-продажи, покупатели приобретают право собственности на жилой дом и земельный участок после государственной регистрации перехода права общей долевой собственности.

31.05.2022 договор прошел государственную регистрацию в Росреестре.

25.05.2022 между КПК «Кредит-Сервис» и ФИО2 заключен договор ипотечного займа с участием материнского (семейного) капитала на покупку жилья по программе «Комфорт» №Ф4-ЕБ-000456, по условиям которого, заемщику предоставлен займ в размере 525 000 рублей для оплаты по договору купли-продажи объекта недвижимости, а именно жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Из ответа КПК «Кредит-Сервис» от 27.11.2024 следует, что погашение суммы займа и процентов осуществлялось собственными средствами ФИО2 Задолженность по договору займа отсутствует. Обязательства исполнены в полном объеме. Денежные средства материнского (семейного) капитала в кооператив не поступали.

В нарушение ст. 56 ГПК РФ, а также требований пп. 2 п. 1 ст. 161 и п. 1 ст. 162 ГК РФ покупатели недвижимого имущества ФИО2, ФИО3 не представили суду письменных доказательств в подтверждение передачи продавцу ФИО1 денежной суммы по договору купли-продажи.

Между тем, получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, поскольку, продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец, прежде всего, рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы. Для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора. Соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, поскольку если бы продавец недвижимости знала, что она не получит денежные средства по договорам купли-продажи, она не заключала бы договоры купли-продажи и не передавала бы имущество покупателю.

В силу принципов диспозитивности и состязательности гражданского процесса, правомерность заявленных исковых требований определяется судом на основании оценки доказательств, представленных сторонами в обоснование их правовой позиции.

Исследовав в совокупности собранные по настоящему делу доказательства, исходя из анализа условий оспариваемого истцом договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, установив, что ответчики не произвели оплату в сумме, указанной в договорах, применив к спорным правоотношениям положения закона, а именно, ст. ст. 309, 310, п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 486 ГК РФ, с учетом правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суд приходит к выводу о том, что допущенное ответчиками нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи на основании пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, что в свою очередь является основанием для возврата имущества истцу, так как в соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Удовлетворение иска о расторжении договора купли-продажи является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО2, ФИО3, ФИО4 и регистрации права собственности за ФИО1 на жилой дом и земельный участок.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 193-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО в лице законных представителей ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, заключенный 25.05.2022 между ФИО1 и ФИО2, ФИО3 действующей за себя и своего несовершеннолетнего ребенка ФИО.

Решение суда является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности в общей долевой собственности, 2/3 доли в совместной собственности жилого дома и земельного участка ФИО2, ФИО3, 1/3 доли жилого дома и земельного участка у ФИО, расположенных по адресу: 

<

адрес>, и регистрации права собственности ФИО1 на указанные объекты недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Алтай в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кош-Агачский районный суд Республики Алтай.

Судья А.А. Ватутина

Мотивированное решение изготовлено 09 января 2025 года.