Дело № 2-174/2024

УИД: 26RS0023-01-2023-006745-29

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 мая 2024 года г. Минеральные Воды

Минераловодский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего – судьи Шаталовой И.А.,

при секретаре – Овсянниковой А.А.,

с участием истца ФИО1, ответчика ФИО2 и её представителя – адвоката Синкевича Д.Н., 

рассматривая в открытом судебном заседании в помещении городского суда материалы гражданского дела по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о соразмерном уменьшении покупной цены по договору купли-продажи недвижимости от 22.05.2023,

установил:

ФИО1 обратилась с иском, впоследствии уточненным, к ФИО2 о соразмерном уменьшении покупной цены по договору купли-продажи недвижимости от 22.05.2023.

В обоснование иска ФИО1 указала, что 22 мая 2023 года по договору купли- продажи она приобрела у ФИО2 квартиру 

<

номер>, кадастровый 

<

номер>, по адресу: 

<

адрес>. Согласно пункту 3 договора, продажная цена на вышеуказанную квартиру составила 2100000 рублей. Цена определена по обоюдному согласию с учетом технического состояния и с учетом рыночной цены стоимости подобного жилья.

На момент внутреннего и внешнего осмотра квартиры истцом не обнаружено каких- либо дефектов, о которых ей не сообщил ответчик. А именно: санузел имел вид без ремонта, стены без плитки, унитаз и ванная были в наличии. На кухне не было раковины, смесителя, и не была выведена вода. На потолке натянуты потолки. На полу ламинат при отсутствующих плинтусах. Все явные ей недостатки квартиры были описаны.

Истец приступила к ремонту санузла и проведению воды на кухню. Когда пригласила специалиста для проведения ремонтных работ, для того, чтобы уложить плитку и подключить воду, необходимо было демонтировать часть стены, чтобы снять унитаз и получить доступ к стояку ХВС. Как только стена была демонтирована, в квартиру пошел зловонный запах. Оказалось, что канализационный выход унитаза зацементирован в межстенное пространство и не соединен с канализационной трубой в связи с невозможностью данного соединения. Канализационная труба сгнила и обломилась. Фекалии из унитаза сливались сразу в пространство между квартирами и между этажами. До вскрытия части стены данный дефект просто невозможно было предположить и обнаружить. 

Согласно техническому заключению ООО «Стройтехэксперт» по итогам инструментального (технического) обследования многоквартирного дома, обладающего признаками аварийности по адресу: 

<

адрес>, результаты обследования выявили следующие дефекты: разрушение части трубопроводов канализационной системы здания; глубокая коррозия металлических трубопроводов системы водоотведения с локальными нарушениями её герметичности; некорректная прокладка трубопроводов канализационной системы через строительные конструкции здания. Вывод: техническое состояние существующей системы канализации и водоотведения здания неудовлетворительное.

Далее приступили к выравниванию пола в санузле. Когда сняли верхнюю часть покрытия, обнаружились межэтажные щели между 5 и 4 этажом и сгнившая часть трубы полотенцесушителя со следами сырости и плесени. В летний период полотенцесушители в доме были отключены. Она спустилась в квартиру ниже и спросила о существовании протечки вдоль обнаруженного дефекта трубы. Соседка снизу сказала, что подтопление происходило регулярно в длительный период времени, следы аварийной течи присутствуют у неё в санузле на потолке и на стене по сей день. 

Согласно техническому заключению ООО «Стройтехэксперт» по итогам инструментального (технического) обследования многоквартирного дома, обладающего признаками аварийности по адресу: 

<

адрес>, результаты обследования выявили следующие дефекты: глубокая коррозия на магистральных трубопроводах системы отопления здания, в том числе, на задвижках и запорных арматурах; деформирование ГПТР трубопроводов системы отопления здания; некорректная прокладка трубопроводов через строительные конструкции здания. Вывод: техническое состояние существующей системы отопления здания неудовлетворительное.

Одновременно с этими скрытыми дефектами обнаружился ещё один. В квартире была в неудовлетворительном состоянии труба ХВС. Врезаться в данную трубу было невозможно. 

Согласно техническому заключению ООО «Стройтехэксперт» по итогам инструментального (технического) обследования многоквартирного дома, обладающего признаками аварийности по адресу: 

<

адрес>, результаты обследования выявили следующие дефекты: деформирование ППР трубопроводов системы водоснабжения в здании; некорректная прокладка трубопроводов системы водоснабжения через строительные конструкции здания; ослабление сальников и задвижек водоснабжения здания; следы нарушений герметичности системы водоснабжения здания. Вывод: техническое состояние существующей системы водоснабжения здания неудовлетворительное. 

Истец обратилась с письмом в УК «Гефест» с просьбой предоставить точку подключения канализации и ХВС. Специалисты УК «Гефест» подтвердили наличие скрытых дефектов и пояснили, что предоставление точки подключения возможно только при полной замене стояка канализации и замене трубы ХВС в квартире этажом ниже, в квартире 

<

номер> (слева) и в квартире, находящейся на 4 этаже под квартирой 

<

номер>. Таким образом, пользование канализацией и водой в квартире истца 

<

номер> возможно только при проведении капитального ремонта стояка ГВС и канализации в четырех квартирах одновременно. Она начала организовывать ремонт в четырех квартирах. 

Далее возникла скрытая проблема с водой. Не производя ремонт, и, не находясь постоянно в квартире, она не могла знать о том, что вода на 5 этаж не поступает совсем в теплый период года. Сначала она решила, что это проблема водоразбора во время поливов земельных участков на прилегающих частных территориях, от имени жильцов дома обратилась с претензией на качество предоставления услуги подачи ХВС в МУП Водоканал города Минеральные Воды. 

10 ноября 2023 года получила ответ производственно-технического подразделения Минераловодское за номером 36-04/4887 в котором сказано, что коммунальная услуга по холодному водоснабжению для дома предоставляется в полном объеме в соответствии с Постановлением правительства РФ от 06.05.2011 № 354, ограничения не вводились». От Управляющей компании и от собственников соседних квартир она узнала, что причина в состоянии проходимости труб в данном многоквартирном доме, и данная ситуация с отсутствием напора воды на 3,4,5 этажах наблюдается в доме уже в течение многих лет.

Также был выявлен следующий скрытый дефект. У дома аварийная крыша, идут постоянные протечки. Ответчик скрыла следы протечек под натяжными потолками. Ответчик знала о существующем дефекте, так как она обращалась в Управляющую компанию «Гефест» с просьбой устранить течь, ремонт по заявке ответчика произвели во время владения истца данным имуществом.

Согласно техническому заключению ООО «Стройтехэксперт» по итогам инструментального (технического) обследования многоквартирного дома, обладающего признаками аварийности по адресу: 

<

адрес>, в результате визуально-измерительного контроля зафиксирована следующие дефекты и повреждения: наличие на кровельном покрытии здания застаиваний водяных осадочных масс, что указывает на повреждения нижележащих выравнивающих стяжек и ведет к нарушению герметичности кровельного покрытия. Нарушения герметичности кровельного покрытия также приводят к замачиванию нижележащего слоя утепления и последующего нарушения его теплоизоляционных свойств; наличие воздушных вздутий на кровельном покрытии здания, что ведёт к нарушению кровельного покрытия; частичное нарушение герметичности узлов сопряжения рулонов кровельного покрытия между собой; отсутствие системы организованного водоотведения с кровельного покрытия здания, что приводит к негативному воздействию осадочных масс на ограждающие несущие конструкции здания; эрозия кирпичной кладки парапетов здания. Дефект сопровождается деформированием и деструкцией кирпича; следы некачественного ремонта кровельного покрытия здания. В местах наплавления новых рулонов имеются нарушения герметичности. Вывод: техническое состояние крыши здания аварийное.

Следующий скрытый дефект обнаружился в качестве установки натяжных потолков в квартире. Они были натянуты с нарушением правил и норм, слишком близко к плитам перекрытия потолка. Об этом ей стало известно только тогда, когда воздух на улице прогрелся до 35 градусов, она открыла одновременно 2 окна на проветривание и от создавшегося сквозняка потолок буквально прилип к плитам перекрытия, обтянув своим материалом каждую трещину на плите перекрытия потолков. Потолки пришлось реконструировать путем установки в каждом углу помещения вентиляционных устройств.

В настоящее время, несмотря на постоянное проветривание и устранение фекальных отложений в межквартирном пространстве со стороны унитаза постоянно присутствует неприятный запах сырости и ветхости. Связано это с аварийным состоянием вентиляционных шахт. Не находясь в квартире постоянно, этот скрытый недостаток определить невозможно.

Согласно техническому заключению ООО «Стройтехэксперт» по итогам инструментального (технического) обследования многоквартирного дома, обладающего признаками аварийности по адресу 

<

адрес>, результаты обследования выявили следующие дефекты: физические повреждения выпусков вентиляционных шахт из кирпичной кладки на крыше здания с сопутствующей эрозией и деформированием кирпича; наличие грязепылевых отложений в вентиляционных шахтах здания. Вывод: Техническое состояние существующей системы вентиляции здания неудовлетворительное.

Таким образом, скрытые дефекты, о которых она не могла знать, пока не начала пользоваться квартирой и ремонтировать её: аварийное состояние стояка канализации; аварийное состояние стояка ХВС; отсутствие напора воды, невозможность пользоваться газовой колонкой из-за состояния труб в доме; протекающая крыша; неправильный монтаж потолка; запах сырости и ветхости.

Во время ремонта от соседей и управляющей компании ей стало известно, что все жильцы данного дома знают о рассмотрении межведомственной комиссией вопроса по признанию дома аварийным, начиная с 2021 года, о чем ответчик просто не могла не знать. Перед сделкой она задавала вопрос по поводу странной трещины на фасаде дома, на что ответчик ответила, что в ближайшие годы, даже был назван год, фасад будет капитально ремонтироваться и «шубу» дома отреставрируют» и «кирпичному дому стоять 100 лет».

Решением Минераловодского городского суда от 10.02.2022 на администрацию Минераловодского городского округа и межведомственную комиссию при администрации возложена обязанность принять меры к организации проведения специализированной организацией инструментального (технического) обследования ряда домов, в том числе, и дома 

<

адрес>.

В соответствии с актом обследования дома, строительные конструкции здания находятся в ограниченно работоспособном состоянии. Часть конструкций пребывает в аварийном состоянии. Инженерные системы здания находятся в неудовлетворительном состоянии. На основании всего объема дефектов и повреждений, выявленных в ходе проведения инструментального технического обследования, рекомендуется проведение работ по расселению жильцов и дальнейшему демонтажу здания. Проведение ремонтно - восстановительных работ, для приведения строительных конструкций и инженерных систем здания в работоспособное состояние, технически и экономически не целесообразно.

Поскольку выявленные скрытые дефекты не подлежат устранению, она, как покупатель имеет право требовать от продавца - ответчика по делу, пропорциональной скидки с покупной цены, при том, что ответчик прекрасно знала о состоянии дома и квартиры. 

На основании результатов проведенной ООО АФ «Аудит-Консалтинг» дополнительной судебной экспертизы № 2-ОПП-Э-04-2024, стоимость квартиры на момент заключения 22 мая 2023 года договора о ее купли- продажи составляет 1664000 рублей, разница в ее стоимости составляет 436000 рубля (2100000 - 1664000).

Исходя из изложенного, истец просит соразмерно уменьшить стоимость приобретенного по договору купли-продажи 22 мая 2023 года объекта недвижимости: квартира, назначение - жилое помещение, площадь 28,0 кв.м, адрес (местоположение): 

<

адрес>, кадастровый номер: 

<

номер> на 436000 рублей. Взыскать с ответчика в пользу истца в счёт уменьшения покупной цены квартиры по договору купли- продажи от 22 мая 2023 года 436000 рублей; судебные расходы в размере 95091 рубль 92 копейки, а именно: расходы по уплате государственной пошлины в размере 7560 рублей (при сумме иска 436000); расходы по оценке ООО «ФБЭО» в размере 8000 рублей; услуги юриста Б.Е.Г. по договору от 02 октября 2023 года в размере 45000 рублей; расходы по оценке ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный Центр» в размере 3700 рублей; почтовые расходы на отправку досудебной претензии в размере 247,96 рублей; почтовые расходы на отправку искового заявления ответчику в размере 271,96; расходы на фотопечать 6 фотографий в размере 180 рублей; нотариальная справка № 523 от 26.12.2023 на сумму 8330 рублей; почтовое отправление от 23.12.2023 года на сумму 263,56 рублей; почтовое отправление от 20.01.2024 на сумму 269,56; почтовое отправление от 20.03.2024 на сумму 270,04 рублей; оплата ООО АФ «Аудит-Консалтинг» от 15.04.2024 года на сумму 20000 рублей; оплата двух идентичных флеш накопителей для нотариального заверения доказательств в судебном процессе от 26.12.2023 на сумму 998 рублей. Возвратить истцу излишне уплаченную государственную пошлину при уменьшении размера исковых требований в размере 6270 рублей (из уплаченных 13830 - 7560) подлежащих уплате при снижении размера исковых требований).

В судебном заседании истец ФИО1 поддержала исковые требования по основаниям, изложенным в иске, просила их удовлетворить, полагала необоснованными возражения ответчика ФИО2, указав, что по договору купли- продажи от 22.05.2023 вместе с квартирой 

<

номер>, кадастровый 

<

номер>, по адресу: 

<

адрес>, она приобрела право общей долевой собственности на общедолевое имущество многоквартирного дома. Она является добросовестным покупателем, изучила информацию о доме в сети интернет, проверила информацию на сайте ГИС ЖКХ, изучила выписку из ЕГРН. Также задала вопрос продавцу по поводу трещины на фасаде, получила исчерпывающий ответ о предстоящем ремонте. Она перепроверила данную информацию, позвонив в фонд капитального ремонта, где ей подтвердили, что действительно планируется ремонт фасада данного дома. Сведения о недостатках и аварийном состоянии несущих конструкций, фундамента и внутренних систем здания она не могла увидеть, так как внутренние системы здания (водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, вентиляции и прочие) являются скрытыми (находятся внутри стен). До вскрытия стен в санузле (на что она приобрела право только после регистрации права собственности), не могла выявить аварийное состояние приобретённого ею общедолевого имущества (системы водоснабжения, водоотведения и прочего), в договоре купли- продажи не содержится информация о состоянии общедолевого имущества многоквартирного дома, о наличии экспертизы ООО «СТРОЙТЕХЭКСПЕРТ» от 25.11.2022 продавец ей не сообщила. Ответчик является недобросовестным владельцем и недобросовестным продавцом, о чем свидетельствует её безразличие к собственному имуществу, не ознакомление с полной информацией об имуществе потенциального покупателя, ответчик умолчала о том, что знает об аварийном состоянии несущих конструкций здания. Если бы истцу была доступна информация об аварийном состоянии сетей дома, о существовании акта строительной экспертизы от 25.11.2022, о том, что судьба дома рассматривается на Межведомственной комиссии, она бы никогда не купила данную недвижимость.

Ответчик ФИО2 и её представитель адвокат Синкевич Д.Н. исковые требования не признали, поддержали возражения, согласно которым, примерно в феврале 2023 года ответчик решила продать принадлежащую ей квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, на пятом этаже пятиэтажного многоквартирного дома, площадью 28 кв.м, кадастровый 

<

номер>. В связи с чем, обратилась в агентство недвижимости «Любимый город». Риелтор сделал фотографии квартиры и разместил объявление о ее продаже на интернет-сайте сервиса объявлений Авито. Продажная цена квартиры была определена в 2 400 000 рублей, исходя из сложившихся в городе рыночных цен на недвижимость. Спустя некоторое время она снизила продажную стоимость квартиры, поскольку срочно понадобились деньги, до 2 200 000 рублей, цене, ниже рыночной. 

Сразу же после снижения продажной цены квартиры в объявлении, в апреле 2023 года к риелтору обратилась ФИО1 с просьбой организовать показ квартиры. ФИО1 осмотрела квартиру, ознакомилась с ее техническим состоянием, а также со всеми ее недостатками, которые заключались в необходимости проведения ремонта в ванной комнате. Учитывая все недостатки квартиры, ФИО1 попросила снизить цену еще на 100 000 рублей. В итоге она согласилась продать квартиру за 2 100 000 рублей, что со слов риэлтора было намного ниже существовавших рыночных цен в городе.

В течение месяца ФИО1 вместе с мастерами по ремонту квартир имела возможность выявить все имеющиеся недостакти, даже те, о которых она сама не могла знать, поскольку в этой квартире никогда не проживала.

22.05.2023 между сторонами был заключен договор купли продажи квартиры. В соответствии с п. 3 договора купли-продажи цена договора была определена в 2 100 000 рублей, с учетом технического состояния, качества продаваемой недвижимости и с учетом рыночной стоимости подобного жилья покупатель удовлетворен качественным состоянием квартиры, установленным путем внутреннего и внешнего осмотра квартиры, который длился в течение месяца при этом им не обнаружено каких-либо дефектов и недостатков, о которых бы ему не сообщил продавец (п. 5 договора). Претензий к качеству квартиры ФИО1 не имела.

В декабре 2023 года, ознакомившись с материалами гражданского дела, ответчик узнала о наличии якобы скрытых дефектов квартиры: аварийное состояние стояка канализации, аварийное состояния стояка ХВС, отсутствие напора воды, неправильный монтаж потолка, запах сырости и ветхости. Основная часть претензий ФИО1 заключается не в недостатках квартиры, а в недостатках общего имущества многоквартирного дома. Однако между истцом и ответчиком 22.05.2023 был заключен договор купли-продажи квартиры. При приобретении недвижимости ФИО1 имела возможность обследовать ийтерьеры, фасад здания и прочее как перед передачей аванса в апреле 2023 года, так и в течение месяца до заключения договора купли-продажи. Если ответчик не проживала в квартире, не пользовалась общим имуществом многоквартирного дома и не могла быть в полной мере осведомлена о состоянии этого имущества, то ФИО1, приобретая квартиру имела возможность побеседовать с жильцами и собственниками квартир, ознакомиться с общедоступной информацией о состоянии жилого дома в сети интернет, получить информацию о состоянии дома и общедомового имущества в управляющей компании. Истцом этого не было сделано. Перед принятием решения о приобретении квартиры истец видела трещину на фасаде дома, и ей сообщали о предстоящем ремонте здания. Таким образом, недостатки и дефекты жилого дома и общего имущества в доме не могли быть скрытыми. Продавец не мог их намеренно скрывать, поскольку сведения о таких недостатках являются общедоступными.

На момент заключения договора купли-продажи квартиры в мае 2023 года жилой дом не был признан аварийным. Экспертное техническое заключение ООО «СТРОЙТЕХЭКСПЕРТ» от 25.11.2022 свидетельствует о неудовлетворительном состоянии инженерных сетей жилого дома. Вместе с тем, этого заключения не было достаточно для того, чтобы признать жилой дом аварийным. Решение о проведении капитального ремонта жилого дома, либо признании его аварийным принималось межведомственной комиссией с учетом мнения собственников квартир. Как пояснил в судебном заседании представитель межведомственной комиссии, большинство собственников квартир дома изъявляли желание произвести его капитальный ремонт. Однако в числе собственников, настаивающих на признании дома аварийным, была ФИО1, которая переубедила остальных собственников проголосовать за признание дома аварийным. Это обстоятельство стало известно в судебном заседании из пояснений представителя администрации.

Исковые требования ФИО1 заявлены по мотиву выявления ею скрытых недостатков, которые не были оговорены продавцом, истец считает возможным уменьшить покупную цену квартиры из-за утраты потребительских свойств квартиры по сравнению с теми, которые были оговорены в договоре. Вместе с тем, согласно заключению эксперта № 15 от 04.03.2024 рыночная стоимость спорной квартиры на 22.05.2023 составляла 2 466 000 рублей (на 366000 больше цены договора между ответчиком и ФИО1). При этом стоимость квартиры определялась исходя из стоимости других квартир, продаваемых в этом же жилом доме в этот же период времени. В расчет брались пять квартир, продаваемых в доме 

<

адрес>, которые уже проданы.

После осмотра и проведения экспертизы ООО «СТРОЙТЕХЭКСПЕРТ» 25.11.2022 скрытые недостатки жилого дома перестали быть скрытыми. Информация о состоянии многоквартирного дома общедоступна. При проявлении необходимой предусмотрительности ФИО1 могла ознакомиться с этой информацией перед покупкой. Приобретая квартиру, истец могла проявить бдительность и усомниться не только в качестве квартиры, но и всего многоквартирного дома, в котором расположена квартира. Однако приобрела объект недвижимости в том состоянии, с которым была ознакомлена и за согласованную между сторонами цену, претензий к качеству объекта не выразила.

С учетом того, что заявленные истцом ФИО1 недостатки не свидетельствуют о некачественности объекта по договору купли-продажи (квартиры), указанные недостатки не являются скрытыми и могли быть выявлены в ходе предпродажного смотра квартиры до передачи жилого помещения, оснований для удовлетворения исковых требований о соразмерном уменьшении покупной цены не имеется.

В судебное заседание представитель третьего лица ООО «Строительная компания Гефест», извещенный надлежащим образом не явился, о причине неявки не известил.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд счел возможным рассмотреть дело в его отсутствие неявившегося ответчика.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля Ц.И.Н. пояснила, что работает риелтором в агентстве недвижимости «Любимый город», в связи с общением ФИО2 она размещали рекламу в отношении продаваемой ответчиком квартиры по адресу: 

<

адрес> на сайтах, 18.04.2023 в агентство обратилась ФИО1 в тот же день они осуществили осмотр, в течение часа был передан задаток, после чего в течение месяца ФИО1 один или два раза заходила в эту квартиру, производила осмотр, непосредственно там оставались стройматериалы, видела отсутствие плитки в ванной комнате. 22.05.2023 заключили договор купли-продажи квартиры, передали ключи ФИО1, последней были завезены стройматериалы. Изначально стоимость квартиры была установлена в 2 600 000 рублей, после цена была снижена до 2 300 000 рублей, а продана за 2 100 000 рублей, ввиду ненадобности ответчику квартиры, в которой последняя не проживала, в связи с покупкой дома, ей было тяжело подниматься на пятый этаж. В квартире был сделан косметический ремонт, лежал ламинат, стеклопакеты, недоделанная обналичка, две межкомнатной двери (имелись в наличии) не были установлены, в ванной не было плитки, необходима была замена труб, на которых имелась ржавчина, полотенцесушитель подлежал замене, были установлены сантехника, новый унитаз, новая ванная. При осмотре 22.05.2023 сантехник проверял работоспособность водопроводных кранов, вода с крана текла. На момент продажи квартиры ответчиком агентство не располагало сведениями о признании дома по 

<

адрес> аварийным, соответственно, эти сведения в договоре купли-продажи не указаны.

Свидетель Ж.В.В. пояснил, что ключи от квартиры были переданы ФИО1 22.05.2023 в день заключения договора купли-продажи. До этого момента ключи находились у риелтора И., по согласованию с которой они брали ключи от квартиры для проведения необходимых замеров, но ключи риелтор давала на короткое время, ссылаясь на занятость.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения истца, ответчика и её представителя, экспертов, показания свидетелей, суд пришел к следующему выводу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

По смыслу пункта 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору продажи недвижимости положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 Кодекса (общие положения о купле-продаже), применяются, если иное не предусмотрено правилами Кодекса об этом виде договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (пункт 2).

Товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 Гражданского кодекса Российской Федерации в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются (пункт 1 статьи 470 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилой дом используется для целей проживания.

В соответствии со ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (пункт 1 статьи 476 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей. В силу ч. 2 ст. 477 ГК РФ, если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

Процессуальным законом в качестве общего правила закреплена процессуальная обязанность каждой из сторон доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом (часть 1 статьи 56 ГПК РФ).

Из материалов дела следует, что 22 мая 2023 года между ФИО2 (продавец) и ФИО1 заключен по договор купли- продажи, по которому приобрел недвижимое имущество - квартиру 

<

номер>, площадью 28 кв.м кадастровый 

<

номер>, по адресу: 

<

адрес>. 

Согласно пункту 3 договора, продажная цена на вышеуказанную квартиру составила 2100000 рублей. Цена определена по обоюдному согласию с учетом технического состояния и с учетом рыночной цены стоимости подобного жилья.

Оплата по договору произведена покупателем продавцу в полном объеме (пункт 4 договора), данные обстоятельства также подтверждаются сторонами.

В соответствии с пунктом 5 договора покупатель удовлетворен качественным состоянием квартиры, установленным путем внутреннего и внешнего осмотра квартиры, при этом не обнаружено каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец.

30 мая 2023 г. произведена государственная регистрация перехода права на указанную квартиру к ФИО1 

Обращаясь с настоящим иском, ФИО1 указала, что после приобретения квартиры ею выявлены скрытые недостатки и аварийное состояние несущих конструкций, фундамента и внутренних систем здания (водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, вентиляции и прочие). 

В материалы дела представлено Техническое заключение по результатам инструментального (технического) обследования многоквартирного дома, обладающего признаками аварийности по адресу: 

<

адрес>, выполненное ООО «Стройтехэксперт» по состоянию на 25.11.2022г.

Согласно донному заключению, по состоянию на 25.11.2022г., многоквартирный жилой дом находился в аварийном состоянии и имел следующие дефекты: техническое состояние ленточного фундамента ограниченно работоспособное; техническое состояние ограждающих несущих конструкций здания ограниченно работоспособное: из видимых дефектов можно выделить наличие вертикальных и наклонных трещин в теле кирпичной кладки, физическое повреждение отделочных покрытий, следы длительного замачивания с внутренней стороны помещений; техническое состояние подвального и междуэтажного перекрытия здания ограниченно работоспособное: из видимых дефектов можно выделить физические повреждения с частичным разрушением защитного бетонного слоя и оголением арматурной сетки, физические повреждения с локальным обрушением бетона, локальные следы длительного замачивания; техническое состояние крыши здания аварийное: имеются нарушения герметичности; техническое состояние лестничных маршей здания ограниченно работоспособное; техническое состояние конструкций поля здания ограниченно работоспособное; система отопления в неудовлетворительном состоянии: глубокая коррозия на магистральных трубопроводах, в т.ч. на задвижках и запорных арматурах, деформирование ППР трубопроводов, некорректная прокладка трубопроводов через строительные конструкции здания; система хозяйственно-питьевого водоснабжения в неудовлетворительном состоянии: деформирование ППР трубопроводов, некорректная прокладка трубопроводов через строительные конструкции здания, ослабление сальников и задвижек системы, следы нарушений герметичности системы водоснабжения; система канализации в неудовлетворительном состоянии: разрушение части трубопроводов канализационной системы, глубокая коррозия металлических трубопроводов с локальными нарушениями её герметичности, некорректная прокладка трубопроводов через строительные конструкции здания.

Эксплуатация здания многоквартирного жилого дома в текущем техническом состоянии невозможна, общая категория технического состояния 

здания - ограниченно работоспособное.

Категории технического состояния согласно СП 13-102-2003 "Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений": ограниченно работоспособное состояние - категория технического состояния здания или его строительных конструкций, при которой имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации.

Заключением межведомственной комиссии Минераловодского городского округа Ставропольского края от 17.10.2023 были выявлены основания для признания многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>, аварийным и подлежащим сносу. 

Постановлением администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края от 21.11.2023 № 2491 многоквартирный жилой дом с кадастровым номером 

<

номер> по адресу: 

<

адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

Определением суда от 17.01.2024 по делу назначена судебная комплексная строительно-техническая и товароведческая экспертиза, проведение которой поручено Автономной некоммерческой организации «Бюро независимой судебной экспертизы».

Согласно заключению судебной комплексной строительно-технической и товароведческой экспертизы № 15 от 04.03.2023

1). На основании проведенного исследования, эксперт пришла к следующим выводам: в конструкции квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, отсутствуют скрытые недостатки (дефекты), поскольку квартира, в силу ст. 36 ЖК РФ и Постановления Правительства РФ № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», не имеет самостоятельных конструкций.

Скрытые и явные дефекты были выявлены в конструкциях многоквартирного жилого дома, составной частью которого является квартира, в 2022 г. экспертами ООО «Стройтехэксперт» в результате инструментально-визуального обследования.

2). При ответе на первый вопрос было установлено, в конструкции квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, отсутствуют скрытые недостатки (дефекты), поскольку квартира, в силу ст. 36 ЖК РФ и Постановления Правительства РФ № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», не имеет самостоятельных конструкций.

Скрытые и явные дефекты были выявлены в конструкциях многоквартирного жилого дома, составной частью которого является квартира, в 2022 г. экспертами ООО «Стройтехэксперт» в результате инструментально-визуального обследования.

Многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

адрес>, Постановлением администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края от 21.11.2023 № 2491 признан аварийным и подлежащим сносу.

3). Рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, на дату исследования - 22.05.2023 составляет: 2 466 000 рублей.

Допрошенные в судебном заседании эксперты К.С.В. и К.А.С. поддержали выводы экспертного заключения. 

В ходе допроса эксперта К.А.С., проводившей товароведческую часть экспертизы, установлено, что экспертом не исследовался вопрос о стоимости квартиры истца с учетом технического состояния конструкций многоквартирного жилого дома.

Определением суда от 28.03.2024 по ходатайству истца назначена дополнительная товароведческая экспертиза, проведение которой поручено ООО АФ «Аудит-Консалтинг». На разрешение эксперта поставлен вопрос: Какова рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 22 мая 2023 года с учетом технического состояния конструкций и инженерных сетей многоквартирного жилого дома в соответствии с экспертным техническим заключением ООО «СТРОЙТЕХЭКСПЕРТ» от 25 ноября 2022 года?

Согласно заключению эксперта № 2-ОПП-Э-04-2024 от 25.04.2024 рыночная стоимость объекта экспертизы: однокомнатная квартира, назначение: жилое, площадь: 28 кв.м., номер, этажа: этаж 5, кадастровый 

<

номер>, расположенная по адресу: 

<

адрес>. с учетом технического состояния конструкций и инженерных сетей многоквартирного жилого дома в соответствии с экспертным заключением ООО «СТРОЙТЕХЭКСПЕРТ» от 25 ноября года с учетом округления составляет 1 664 000 рублей.

Допрошенная в судебном заседании эксперт Д.Т.В. подтвердила выводы экспертного заключения, дополнив, что при применении корректировок эксперт основывался на данных Справочника Статриелт и Справочника оценщика недвижимости -2022. Жилая недвижимость. Квартиры. Корректирующие коэффициенты и характеристики рынка недвижимости» под редакцией ФИО3, последний справочник самый распространенный в области оценки, поскольку содержит сведения по всем регионам страны, эти справочники содержат усредненные корректировки. Корректировка на торг была принята для населенных пунктов группы в размере 7 %, проанализированы различные справочники, в том числе, справочник Лейфера, в котором имеется таблица по корректировкам, составленная на основании опроса экспертов, банковских сотрудников, в которой референтные значения указаны от 3 % до 7 %, также анализировался справочник СРД, в котором корректировка для всех регионов достигает 10 %, а в справочнике ФИО4 корректировка предусмотрена до 8 %, принятая экспертом корректировка 7 % находится в диапазоне корректировок всех справочников. Данную корректировку эксперт посчитал более корректной в связи с техническим состоянием дома. На физическое состояние дома применена максимальная корректировка, поскольку дом признан аварийным, а исследуемый объект требует косметического ремонта.

Проанализировав содержание заключения судебной комплексной строительно-технической и товароведческой экспертизы № 15 от 04.03.2023, и заключения эксперта № 2-ОПП-Э-04-2024 от 25.04.2024, оценив их в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, в том числе, пояснениями экспертов К.С.В., К.А.С. и Д.Т.В. в судебном заседании, суд признает данные заключения допустимыми и достоверными доказательствами, поскольку судебная экспертиза и дополнительная экспертиза проведены в порядке, установленном статьей 84 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, заключения экспертов выполнены в соответствии с требованиями статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Доказательств, дающих основание сомневаться в правильности и обоснованности экспертиз, не установлено. Вышеуказанные экспертные заключения не содержат неясности или неполноты, являются подробным и мотивированным, подтверждены фотоматериалами, выполнены экспертами, имеющим специальные познания в области проведения экспертизы, предупрежденными судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Экспертные заключения отвечают требованиям ст. 24 Федерального закона от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Доводы стороны ответчика о недопустимости заключения эксперта № 2-ОПП-Э-04-2024 от 25.04.2024 со ссылкой на рецензию специалиста № 2356 от 13.05.2024 НП «Саморегулируемая организация судебных экспертов» судом отклоняются, поскольку рецензия дана частными специалистами, без исследования материалов дела, которые не предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в отличие от судебных экспертов, проводивших судебную экспертизу.

Изложенные в рецензии на заключение эксперта выводы о нарушении методики ее проведения и неполноты исследования носят исключительно частное мнение конкретных специалистов, к которым обратилась ответчик, ничем не обоснованы и не опровергают полученное экспертное заключение.

Содержащиеся в оспариваемом ответчиком заключении эксперта Д.Т.В., квалификация и соответствующее образование которого подтверждаются приложенными к заключению документами, выводы научно аргументированы, подробно мотивированы проведены с использованием экспертных методик, основаны на представленных для исследования объективных данных и согласуются со всеми представленными в дело доказательствами. 

Вопреки доводам ответчика эксперт Д.Т.В. в порядке ст. 14 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, о чем имеется расписка. То обстоятельство, что расписка датирована днем составления экспертного заключения, никоим образом не свидетельствует о том, что эксперт не предупреждался об уголовной ответственности. Кроме того, эксперт Д.Т.В. также предупреждалась об уголовной ответственности в судебном заседании 16.05.2024, о чем отобрана подписка, после чего поддержала свое заключение в полном объеме. Помощник эксперта Р.А.В. не проводил экспертизу и не давал заключения по ее результатам, в связи с чем, необходимость предупреждать его об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения отсутствует.

Таким образом, представленными доказательствами подтверждается, что скрытые дефекты в конструкциях многоквартирного жилого дома, составной частью которого является квартира, были выявлены в 2022 г. экспертами ООО «Стройтехэксперт» в результате инструментально-визуального обследования, то есть имели место на дату приобретения ФИО1 квартиры – 22.05.2023.

Согласно части 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (часть 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Положениями подпункта 2 пункта 3 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственник помещения в многоквартирном доме не вправе отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Из приведенных выше правовых норм следует, что, продав квартиру истцу ФИО1, ответчик ФИО2 также совершил отчуждение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме. При этом в договоре купли-продажи выявленные недостатки многоквартирного жилого дома до его заключения оговорены не были, однако данные недостатки явились причиной признания данного дома аварийным, то есть непригодным к проживанию.

Доводы ответчика об отсутствии претензий у покупателя на момент совершения сделки, отсутствии препятствий в осмотре дома со стороны продавца, наличие у истца возможности более тщательно ознакомиться с характеристиками дома, согласовании цены предмета договора купли-продажи с учетом технического состояния квартиры, являются несостоятельными.

Указанные в техническом заключении ООО «СТРОЙТЕХЭКСПЕРТ» недостатки недостатки конструкций и сетей многоквартирного жилого дома не могли быть выявлены покупателем при визуальном осмотре жилого дома, поскольку имели скрытый характер, что подтверждается заключением эксперта № 15 от 04.03.2023, определить их наличие возможно было только после вскрытия стен в санузле, согласно показаниям допрошенных свидетелей Ж.В.В. и Ц.И.Н., а также протокола осмотра доказательств от 26.12.2023 и голосовых сообщений в менеджере Ватсап, ключи от квартиры истцу были переданы 22.05.2023, демонтаж стены в санузле проведен 29.05.2023, при этом в договоре купли - продажи информация о состоянии общего имущества многоквартирного дома не содержится, а решение о признании дома аварийным принято в ноябре 2023 г. после заключения договора купли-продажи истцом.

Доводы ответчика о том, что инициатором признания дома аварийным основаны на предположении, и не имеют правового значения, так как наличие скрытых недостатков, существовавших на момент заключения договора купли-продажи, установлено техническим заключением ООО «СТРОЙТЕХЭКСПЕРТ» от 25.11.2022, явившимся основанием для принятия такого решения. 

Отсутствие претензий и замечаний по качеству квартиры в момент её передачи не освобождает продавца от обязанности по передаче товара пригодным для целей, для которых он предназначен.

Доводы ответчика о том, что она как продавец квартиры не знала об имеющихся недостатках многоквартирного жилого дома, судом отклоняются, поскольку сама по себе продажа вторичного жилья не освобождает продавца от обязанности по информированию покупателя о возможных недостатках отчуждаемого объекта с целью предоставления полной и достоверной информации о товаре, что в силу закона является прямой обязанностью продавца по сделке. 

Исходя из изложенного, учитывая, что установленные скрытые недостатки многоквартирного жилого дома, которые не были оговорены в договоре, имели место до заключения договора купли-продажи квартиры с истцом, не могли быть выявлены покупателем при визуальном осмотре квартиры и были обнаружены после передачи квартиры покупателю в результате проведения ремонтных работ и принятия администрацией постановления о признании дома аварийным в ноябре 2023 года, что лишает истца возможности использовать квартиру по назначению, на что рассчитывал истец при заключении данного договора, при этом истец не был предупрежден продавцом о недостатках приобретаемого объекта, в данном случае в силу абз. 2 п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации истец вправе требовать соразмерное уменьшение покупной цены квартиры.

Материалами дела подтверждается, что согласованная сторонами стоимость квартиры в размере 2 100 000 рублей не соответствует фактическому техническому состоянию квартиры на момент её приобретения ФИО1 

Принимая во внимание заключение эксперта № 2-ОПП-Э-04-2024 от 25.04.2024, суд приходит к выводу об уменьшении суммы покупной стоимости квартиры на 436000 рублей (разница в стоимости покупной цены объекта недвижимости, переданного ответчиком ФИО5 истцу ФИО1 по договору купли-продажи от 22.05.2023 – 2 100 000 руб. и стоимостью квратиры с учетом скрытых дефектов 1 664 000 руб.), которая подлежит взысканию с продавца ФИО2 в пользу истца.

В силу ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. 

Согласно пункту 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" в случае изменения размера исковых требований после возбуждения производства по делу при пропорциональном распределении судебных издержек следует исходить из размера требований, поддерживаемых истцом на момент принятия решения по делу.

На основании абзаца второго указанного пункта уменьшение истцом размера исковых требований в результате получения при рассмотрении дела доказательств явной необоснованности этого размера может быть признано судом злоупотреблением процессуальными правами и повлечь отказ в признании понесенных истцом судебных издержек необходимыми полностью или в части (часть 1 статьи 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Истцом в качестве судебных расходов заявлены расходы по уплате государственной пошлины в размере 7560 рублей (при сумме иска 436000 руб.); расходы по оценке ООО «ФБЭО» в размере 8000 рублей; расходы по оценке ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный Центр» в размере 3700 рублей; почтовые расходы на отправку досудебной претензии в размере 247,96 рублей; почтовые расходы на отправку искового заявления ответчику в размере 271,96 рублей; расходы на фотопечать 6 фотографий в размере 180 рублей; расходы по уплате нотариального тарифа за протокол обеспечения доказательств на сумму 8330 рублей и оплата двух идентичных флеш накопителей для нотариального заверения доказательств в судебном процессе от 26.12.2023 на сумму 998 рублей, предоставленные в обоснование доводов о невозможности выявления скрытых дефектов до заключения договора купли-продажии; почтовое отправление от 23.12.2023 на сумму 263,56 рублей; почтовое отправление от 20.01.2024 на сумму 269,56 рублей; почтовое отправление от 20.03.2024 на сумму 270,04 рублей; оплата ООО АФ «Аудит-Консалтинг» от 15.04.2024 года на сумму 20000 рублей. 

Данные расходы подтверждаются чеком по операции от 16.11.2023 по уплате государственной пошлины на сумму 13 830 руб., почтовой квитанцией от 07.10.2023 на сумму 247 руб., почтовой квитанцией от 18.11.2023 на сумму 271,96 руб., чеком ТИНЬКОФФ от 13.10.2023 об оплате по счету за оказание услуг по оценке по договору № О-1879/2023 от 13.10.2023 на сумму 8000 руб., чеком ВТБ от 12.09.2023 на сумму 3 700 руб.; товарным чеком от 28.10.2023 и квитанцией на сумму 180 руб., почтовой квитанцией от 23.12.2023 на сумму 263,56 руб., нотариальной справкой № 523 от 26.12.2023 на сумму 8330 рублей; почтовой квитанцией от 18.01.2024 на сумму 169,56 руб.; почтовой квитанцией от 20.03.2024 на сумму 270,04 рублей; квитанцией ТИНЬКОФФ от 15.04.2024 об оплате ООО АФ «Аудит-Консалтинг» 20000 рублей; товарным чеком и квитанцией на сумму 998 руб.

Как следует из материалов дела, предъявляя иск, истец ФИО1, не обладая специальными познаниями в области автотехнического исследования и оценки, обосновывала первоначально заявленные требования о снижении покупной стоимости отчетами в соответствии с отчетами по оценке ООО «ФБЭО» и ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный Центр», а впоследствии реализовала процессуальное право, уточнив в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации исковые требования по результатам проведенной по делу судебной экспертизы, которые удовлетворены судом в полном объёме. Оснований для признания недобросовестными действий истца по уточнению исковых требований исходя из результатов судебной экспертизы не имеется.

В связи с этим, понесенные истцом вышеперечисленные расходы, в том числе, по оценке подлежат возмещению в полном объеме. 

Согласно части 1 статьи 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

В соответствии с пунктом 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК РФ, статья 112 КАС РФ, часть 2 статьи 110 АПК РФ).

В подтверждение заявленных требований и оплаты юридических услуг в сумме 45 000 рублей ФИО1 представлены договор оказания юридических услуг от 02.10.20223, в соответствии с которым исполнитель обязуется: провести юридический анализ документов, подготовить досудебную претензию, дать рекомендации по сбору доказательств, проанализировать рынок по проведению оценки, подготовить иск в суд, сформировать необходимый пакет документов, подготовить заявление об обеспечении иска, осуществлять консультирование заказчика в судебном процессе суда первой инстанции, по результатам судебного разбирательства разъяснить позицию суда и порядок дальнейших действий, и чек № 20141 от 13.11.2023 на сумму 45 000 руб.

Оценив проделанную исполнителем работу и представленные доказательства понесенных истцом расходов, исходя из конкретных обстоятельств настоящего дела и принимая во внимание характер спора, учитывая объем и содержание подготовленных процессуальных документов и представленных доказательств, продолжительность времени, необходимую для выполнения работы, удовлетворение иска, а также требования разумности и справедливости, суд пришел к выводу о взыскании понесенных истцом расходов в сумме 45 000 рублей. 

Согласно пп. 3 п. 1 ст. 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации, при уменьшении истцом размера исковых требований сумма излишне уплаченной государственной пошлины возвращается в порядке, предусмотренном статьей 333.40 настоящего Кодекса. В аналогичном порядке определяется размер государственной пошлины, если суд в зависимости от обстоятельств дела выйдет за пределы заявленных истцом требований. Цена иска, состоящего из нескольких самостоятельных требований, определяется исходя из суммы всех требований.

Поскольку в ходе рассмотрения дела ФИО1 уменьшила размер требований и просила взыскать денежную сумму в размере 436000 рублей, (первоначально ФИО1 предъявила иск о взыскании 1 126 000 рублей, уплатив правильно государственную пошлину в размере 13 830 руб.), излишне уплаченная пошлина в размере 6270 рублей подлежит возврату.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о соразмерном уменьшении покупной цены по договору купли-продажи недвижимости от 22.05.2023 удовлетворить.

Уменьшить стоимость приобретенного ФИО1 по договору купли-продажи 22 мая 2023 года объекта недвижимости: квартира, назначение - жилое помещение, площадь 28,0 кв.м, адрес (местоположение): 

<

адрес>, кадастровый 

<

номер> на 436 000 рублей.

Взыскать с ФИО2 (паспорт 

<

номер>) в пользу ФИО1 (паспорт 

<

номер>) в счёт уменьшения покупной цены квартиры по договору купли - продажи от 22 мая 2023 года денежные средства в размере 436 000 рублей, судебные расходы в размере 95091 рубль 08 копеек, в том числе: расходы по уплате государственной пошлины в размере 7560 рублей; расходы по оценке ООО «ФБЭО» в размере 8000 рублей; услуги юриста Б.Е.Г. по договору от 02 октября 2023 года в размере 45000 рублей; расходы по оценке ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный Центр» в размере 3700 рублей; почтовые расходы на отправку досудебной претензии в размере 247,96 рублей; почтовые расходы на отправку искового заявления ответчику в размере 271,96; расходы на фотопечать 6 фотографий в размере 180 рублей; расходы по уплате нотариального тарифа за протокол обеспечения доказательств на сумму 8330 рублей; почтовые расходы на отправку отзыва на возражение ответчика от 23.12.2023 на сумму 263,56 рублей; почтовые расходы на отправку возражения на ходатайство о назначении экспертизы, уточненного иска от 20.01.2024 на сумму 269,56 рублей; почтовые расходы на отправку ходатайства о назначении экспертизы от 20.03.2024 на сумму 270,04 рублей; оплата ООО АФ «Аудит-Консалтинг» от 15.04.2024 года на сумму 20000 рублей; оплата двух флеш накопителей для нотариального заверения доказательств в судебном процессе от 26.12.2023 на сумму 998 рублей. 

Возвратить ФИО1 (паспорт 

<

номер>) излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 6270 рублей по чеку по операции от 16.11.2023. 

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме, с подачей жалобы через Минераловодский городской суд Ставропольского края. 

Мотивированное решение суда составлено 23.05.2024.

Судья И.А. Шаталова