№ 2-10/2020

УИД 56RS0032-01-2019-001040-42

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

30 января 2020 года г. Соль-Илецк 

Соль-Илецкий районный суд Оренбургской области, в составе:

председательствующего судьи Журавской С.А.,

при секретаре Банниковой С.А.,

с участием: представителя истцов – ФИО1,

представителей ответчиков – ФИО2, ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4, ФИО5 к ФИО6, администрации МО Соль-Илецкого городского округа о признании недействительными результатов кадастровых работ, регистрации права собственности,

У С Т А Н О В И Л

Истцы обратились в суд с иском, в котором просили:

- признать недействительными результаты кадастровых работ от 25.02.2018 года в виде межевого плана земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес>,

- признать недействительным постановление администрации МО Соль-Илецкого ГО № от 21.12.2017 «Об утверждении схемы расположения земельного участка по адресу: 

<

адрес>»,

- исключить из ЕГРН сведения об описании местоположения границы земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, внесенные на основании межевого плана от 25.02.2018 года, 

- признать недействительной регистрацию права собственности ФИО6 на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., по адресу: 

<

адрес>.

В обоснование своих требований ссылались на то, что им принадлежит на праве долевой собственности жилой 

<

адрес> в 

<

адрес>, который расположен на земле общего пользования, имеет общий вход и въезд со стороны 

<

адрес>. 

Собственником жилого дома по 

<

адрес> в 

<

адрес> является ФИО6, которая в марте 2019 года начала возводить забор на земельном участке общего пользования, как позже выяснилось, оформив земельный участок в собственность. При этом, площадь участка составила 

<

данные изъяты> кв.м., что ниже предельно допустимого размера, установленного Правилами землепользования и застройки Соль-Илецкого ГО Оренбургской области (утв. 30.05.2012 №). Таким образом, истцам остался участок в пользование шириной 1,30 м, въезд невозможен ни легковому автомобилю, ни спецтехнике. 

Из ответа кадастровой палаты следует, что земельный участок с кадастровым № внесен в ЕГРН 01.03.2018 года на основании межевого плана от 25.02.2018 года, подготовленного кадастровым инженером ФИО7 Сам межевой план подготовлен на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, утвержденным постановлением администрации МО Соль-Илецкого ГО «Об утверждении схемы расположения земельного участка по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>».

Определением суда от 27.09.2019 года (в протокольной форме, л.д. 66) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, на стороне ответчика, привлечены ФИО8, ФИО7 

Определением от 10.10.2019 года (в протокольной форме, л.д. 106) принято дополнение заявленных требований, истцы просили признать недействительным договор купли-продажи земельного участка № от 13.12.2018 года, заключенного между ответчиками. 

В обоснование дополнили, что на дату утверждения схемы расположения земельного участка, принадлежащего ФИО6, она являлась собственником двух квартир, а не жилого дома. Квартиры ответчиком были объединены в жилой дом и зарегистрированы только в декабре 2018 года.

При этом, ссылка администрации МО Соль-Илецкого ГО в своем постановлении на исторически сложившуюся застройку неосновательна, поскольку земельный участок под домами № и № по 

<

адрес> в 

<

адрес> всегда был общим. Истцы считают, что договор купли-продажи земельного участка № от 13.12.2018 года на основании ст. 168 ГК РФ является недействительной сделкой. 

Определением суда от 10.10.2019 года (в протокольной форме, л.д. 110) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, на стороне ответчика, привлечено ФГБУ «Федеральная кадастровая плата Росреестра по Оренбургской области».

Определением от 14.11.2019 года (в протокольной форме, л.д. 134) принято уточнение заявленных требований, а именно, истцы просили исключить из ЕГРН сведения о земельном участке с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, внесенные на основании межевого плана от 25.02.2018 года (л.д. 133).

В обоснование дополнили, что считают необходимым полностью исключить сведения из ЕГРН о земельном участке как об объекте недвижимости.

В судебное заседание истцы – ФИО4, ФИО5 не явились. О дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Об отложении рассмотрения дела не просили.

Представитель истцов – ФИО1, действующая на основании ордера (л.д. 30), заявленные требования поддержала по изложенным в иске с дополнениями основаниям.

Ответчик – ФИО6 в судебное заседание не явилась. О дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Об отложении рассмотрения дела не просила.

Ее представитель – ФИО3, действующая на основании доверенности (л.д. 31), возражала по заявленным требованиям. В обоснование пояснила, что ответчик, как собственник двух квартир, изменила статус жилого помещения, признав его жилым домом, выкупив земельный участок, оставив 1,30 м для прохода и проезда истцам. Считает, что права истцов не нарушены. Двор общего пользования ответчика не устраивал, препятствий для формирования земельного участка не было. При изменение статуса многоквартирного на жилой дом спорный земельный участок перестал быть общим (л.д. 171-172).

Представитель ответчика – администрации МО Соль-Илецкого ГО, ФИО2, действующая на основании доверенности от 27.12.2019 года (в деле), в судебном заседании возражала по заявленным требованиям, в обоснование пояснила, что заявление ФИО6 от 13.12.2017 года удовлетворено, схема расположения земельного участка утверждена, поскольку необходимые документы для положительного разрешении вопроса предоставлены собственником.

Третье лицо - ФИО8 в судебное заседание не явился. Извещен надлежащим образом. Будучи ранее опрошенным в судебном заседании (л.д. 106-109), поддержал позицию стороны ответчика. 

Третье лицо - ФИО7 в судебное заседание не явилась. Согласно ранее предоставленного отзыва, указала, что межевой план ею подготовлен на основании схемы расположения земельного участка, утвержденной постановлением администрации. При образование земельного участка из земель, государственная собственность на которые не разграничена, функции по согласованию границ со смежными правообладателями лежит на органах госвласти или местного самоуправления (л.д. 100).

Представитель третьего лица - ФГБУ «Федеральная кадастровая плата Росреестра по Оренбургской области» в судебное заседание не явился. В ранее предоставленном отзыве просил разрешить вопрос в его отсутствие (л.д. 118-119).

На основании частей 3, 5 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным разрешить дело при указанной явке.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Согласно генеральному плану за 1937 – 1995 годы домовладения по адресу: 

<

адрес> расположены на общем земельном участке (л.д. 12-15).

На основании договора купли-продажи от 07.04.1995 года ФИО10 (до брака ФИО13) С.В., ФИО14 по ? доле каждому принадлежала квартира (жилой дом) по адресу: 

<

адрес>, полезной площадью 

<

данные изъяты> кв.м., двор общего пользования (л.д. 5). Договор зарегистрирован в ГП «Техническая инвентаризация» 12.09.1996 года.

После смерти ФИО9 его ? доля в указанном жилом доме по праву наследования перешла к супруге ФИО5, дочери ФИО4 в равных долях каждой, о чем выданы свидетельства о праве на наследство по закону (л.д. 6,7).

По адресу: 

<

адрес> расположен земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №. В ЕГРН имеются сведения об указанном земельном участке, как ранее учтенном за ФИО15 на основании оценочной описи земельных участков (л.д. 8, 46-47). Сведения об описании местоположения границ участка отсутствуют (л.д. 9).

На указанном земельном участке расположен жилой дом с кадастровым №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., принадлежащий на праве долевой собственности истцам (л.д. 53-54).

С 20.03.2015 года ФИО6 являлась собственником 

<

адрес> в 

<

адрес>, а также собственником 

<

адрес> этом же доме, на основании договора от 05.04.2017 года (л.д. 80-82).

12.12.2017 года ФИО6 обратилась в администрацию МО Соль-Илецкого ГО с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане по адресу: 

<

адрес>, с целью размещения жилого дома, площадью 

<

данные изъяты> кв.м. (л.д. 79).

Постановлением администрации МО Соль-Илецкого ГО от 21.12.2017 № утверждена указанная схема (л.д. 77-78).

В материалы дела предоставлен межевой план от 25.02.2018 года, подготовленный кадастровым инженером ФИО7, которая, в свою очередь, за основание взяла схему расположения земельного участка на кадастровом плане территорий, утвержденную вышеуказанным постановлением (л.д. 156-166).

Суду также был предоставлен межевой план спорного земельного участка от 06.12.2017 года (л.д. 56-62), который, как выяснилось, является черновым вариантом, в связи с чем, не берется во внимание (л.д. 153).

ФГБУ «ФКП Росреестра» по Оренбургской области внесло сведения о земельном участке с кадастровым №, по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., в ЕГРН 01 марта 2018 года на основании межевого плана от 25.02.2018 года.

На земельном участке с кадастровым № расположен жилой дом с кадастровым №, адрес: 

<

адрес>. Сведения о жилом доме внесены в ЕГРН 24.10.2018 года на основании технического плана от 23.10.2018 года (л.д. 9).

Жилой дом по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., год завершения строительства – 2017, принадлежит на праве собственности ФИО6 (л.д. 36-37, 91).

В реестровом деле содержится копия договора купли-продажи земельного участка из земель, государственная собственность на которые не разграничена, от 13.12.2018 года, заключенного между администрацией Соль-Илецкого ГО и ФИО6, по условиям которого, последняя выкупила земельный участок с кадастровым № площадью 

<

данные изъяты> кв.м., по адресу: 

<

адрес>, за 

<

данные изъяты> коп (л.д. 40-44).

Согласно ст. 39.2 ЗК РФ, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

В силу положений статей 11, 29 Земельного кодекса РФ, пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" управление и распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления, и вопрос установления права землепользования и застройки территорий муниципальных образований, предоставление гражданам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, отнесен к исключительной компетенции органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности и земельных отношений.

Границы земельного участка, являющиеся главным индивидуализирующим признаком земельного участка, определяются межеванием.

Согласно пункту 4 статьи 11.9 ЗК РФ, не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Формирование земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы земельного участка должны входить как часть, которая занята объектом, так и часть, необходимая для его использования.

В данном случае, земельный участок с кадастровым № образован с нарушением п. 46.1 Правил землепользования и застройки Соль-Илецкого ГО в части его минимального размера – не менее 350 кв.м. (л.д. 177), у ФИО6 размер земельного участка 

<

данные изъяты> кв.м., у истцов – 

<

данные изъяты> кв.м.

В судебном заседании истцы пояснили, что земельный участок домовладения по 

<

адрес> всегда был общего пользования, в доме под № изначально располагались две квартиры, которые ФИО6 впоследствии выкупила и после реконструкции перевела в жилой дом. В настоящее время ответчик в доме не проживает, использует под парикмахерскую и сдает комнаты в наем. При этом, земельный участок разделен забором (не до конца), который ответчик планирует довести до входа, лишив возможности заезда какого-либо транспорта, поскольку останется у каждого по 1,30 м. У истцов на территории двора располагается уборная (дом без удобств), колодец, к которым необходимы доступ для обслуживания. Вход во двор ранее и в настоящее время общий (ворота, которые имеют калитку). Уборная истцов после возведения забора ответчиком, осталась на территории последнего. 

Фотографии, предоставленные сторонами (л.д. 104), подтверждают указанные факты.

Имеющееся в материалах дела постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 08.04.2019 года свидетельствует о наличии конфликтных отношений между сторонами, в связи с наличием указанного спора (л.д. 16).

ГБУ «Госкадоцентр Оренбургской области» сообщил, что документы о землеотводе земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> в архиве отсутствуют.

По мнению суда, ширина предлагаемого прохода (1,30 м от границы участка до стены дома) явно ущемляет права истцов, поскольку лишает их возможности в полной мере пользоваться жилым домом, а также хозяйственными постройками, поскольку через указанный проход невозможно будет доставить групногабаритный груз, осуществить проезд транспорта, в том числе пожарной и иной спецтехники.

Учитывая установленные обстоятельства, суд приходит к выводу, что постановление администрации МО Соль-Илецкого ГО № от 21.12.2017 нельзя признать законным.

Так, схема расположения земельного участка является документом, необходимым для его образования, при ее составлении и утверждении должны учитываться требования, указанные в статье 11.9 ЗК РФ, несоблюдение которых на основании пункта 16 статьи 11.10 ЗК РФ является основанием для отказа в ее утверждении; согласно пункту 4 статьи 11.9 ЗК РФ не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости; формирование земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы земельного участка должны входить как часть, которая занята объектом, так и часть, необходимая для его использования; поскольку границы испрашиваемого земельного участка проходят непосредственно вдоль стен объекта недвижимости, отсутствует территория, необходимая для подъезда к указанному зданию, формирование земельного участка в указанном размере в нарушение пункта 4 статьи 11.9 ЗК РФ приведет к невозможности использования расположенного на нем объекта недвижимости.

Межевой план кадастровым инженером ФИО7 25.02.2018 года подготовлен на основании вышеуказанной схемы, утвержденной без учета положений ст. 11.9 ЗК РФ, что влечет за собой его недействительность.

При этом, в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 22 Закона N 221-ФЗ, статьей 21 Закона N 218-ФЗ одним из необходимых документов для кадастрового учета является межевой план, а также копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке (если в соответствии со статьей 38 указанного Федерального закона местоположение таких границ подлежит обязательному согласованию и представленный с учетом настоящего пункта межевой план не содержит сведений о состоявшемся согласовании местоположения таких границ).

В силу части 1 статьи 39 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию с лицами, указанными в части 3 настоящей статьи, в случае если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости.

Результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана (ч. 1 ст. 40).

Частью 5 статьи 40 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" установлено, что споры, не урегулированные в результате согласования местоположения границ, после оформления акта согласования границ разрешаются в установленном ЗК РФ порядке (ч. 1 ст. 64 Земельного кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, как указано, в результате образования земельного участка с кадастровым №, образовалась общая граница с землепользователями - истцами, однако ответчиками не представлено сведений о согласовании местоположения границ земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв. м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в границах координат, установленных схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории (л.д. 86). 

То есть, имеет место доказанности истцами факта нарушения их прав оспариваемыми результатами кадастровых работ и сведениями ЕГРН, которые подлежат восстановлению, путем признания недействительными оспариваемых документов и исключения сведений из ЕГРН о земельном участке. 

Данный вывод соответствует правовой позиции ВС РФ, изложенной в Обзоре судебной практики (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016), вопрос 29.

Кроме того, судом учтен тот факт, что в нарушение положений действующего законодательства, формирование и предоставление земельного участка было осуществлено до изменения статуса жилого помещения, принадлежащего ответчику с квартир на жилой дом.

Так, право собственности у ответчика на жилой дом по 

<

адрес> зарегистрировано лишь после того, как решением Соль-Илецкого районного суда от 16.08.2018 года прекращено право собственности ФИО6 на квартиры № и № по указанному адресу, с погашением записи о регистрации права в ЕГРН, с признанием за ней право собственности на индивидуальный жилой дом, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. Решение вступило в законную силу 22.09.2018 года.

13.12.2018 года между ответчиками был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м. (л.д. 41-44), на основании п. 6 ч. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.

Согласно указанной правовой норме, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса;

Пунктом 1 ст. 39.20 ЗК РФ предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом, в п. 2 данной статьи указано, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Таким образом, право на приобретение в собственность земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, имеют все собственники объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, при этом обязательным условием приобретения каждым из них права собственности на землю является их совместное обращение с соответствующим заявлением в уполномоченный орган.

Установленный порядок приобретения прав на неделимые земельные участки объективно обусловлен спецификой объекта и природой права общей собственности, а также характером связанных с ней отношений; он направлен на защиту прав и законных интересов всех участников общей собственности. Приобретение права собственности на такие участки в обход установленной законом процедуры недопустимо.

В данном случае истцы не выражали согласие на выкуп земельного участка, а ответчик ФИО6 единолично обратилась в администрацию МО Соль-Илецкого ГО с требованием об оформлении права собственности на земельный участок, и договор купли-продажи был заключен в отсутствие согласия истцов. Следовательно, договор не соответствует закону, нарушает права и законные интересы истцов, что дает основания для признания оспариваемого договора купли-продажи недействительным с применением последствий его недействительности - прекращение права ФИО6 на земельный участок с кадастровым №, с погашением соответствующей записи в ЕГРП.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л

Исковые требования ФИО4, ФИО5 удовлетворить.

Признать недействительными результаты кадастровых работ в виде межевого плана земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Признать недействительным постановление администрации МО Соль-Илецкого городского округа Оренбургской области № от 21.12.2017 года «Об утверждении схемы» расположения земельного участка по адресу: 

<

адрес>.

Исключить из ЕГРН сведения о земельном участке с кадастровым № по адресу: 

<

адрес>, внесенные на основании межевого плана от 25.02.2018 года, как об объекте недвижимости.

Признать недействительным договор № купли-продажи земельного участка от 13.12.2018 года, заключенного между ФИО6 и администрацией МО Соль-Илецкого городского округа Оренбургской области.

Прекратить право собственности ФИО6 на земельный участок общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Погасить запись в ЕГРН на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности ФИО6 на земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд, через Соль-Илецкий районный суд, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Журавская С.А.

Мотивированный текст решения изготовлен 06 февраля 2020 года