Дело № 2-698/2021

УИД 39RS0001-01-2020-006070-34

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

24 марта 2021 года г. Калининград

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Кораблевой О.А.

при секретаре Власовой М.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «ДОМ.РФ» к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, расторжении кредитного договора,

УСТАНОВИЛ:

АО «ДОМ.РФ» обратилось в суд с иском к ФИО1, в обоснование заявленных требований указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и Банком ВТБ 24 (ПАО) заключен Кредитный договор №. Согласно Кредитному договору, ДД.ММ.ГГГГ Кредитор предоставляет ФИО1 кредит в сумме 

<

данные изъяты> сроком на 

<

данные изъяты> календарных месяца, считая с даты фактического предоставления займа (п.4.2-4.3. Кредитного договора). Кредит был предоставлен для целевого использования, а именно: для приобретения в собственность квартиры, 

<

адрес>

Ответчиком заключен Договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств, согласно которому в обеспечение исполнение обязательств по Кредитному договору в силу закона в залог передано право требования на предмет ипотеки (Квартиру), как приобретенную за счет кредитных средств (п.п. 1.1 указанного договора). Права первоначального залогодержателя по Кредитному договору, обеспеченному ипотекой Квартиры, удостоверены Закладной, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области первоначальному залогодержателю – Банку ВТБ 24 (ПАО) (далее – Закладная). Запись об ипотеке зарегистрирована в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и произведена ДД.ММ.ГГГГ за номером №

Согласно ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека как обременение имущества, при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Предусмотренные указанным Федеральным законом права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом.

В соответствии с п.4 ст.48 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Кредитор вправе передать права на закладную любым третьим лицам. Надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам, ничтожны.

В настоящее время законным владельцем Закладной является Акционерное общество «ДОМ.РФ», что подтверждается выпиской № по счету ДЕПО (счету учета Закладной) от 08.0.9.2020. В таком случае депозитарием делается соответствующая отметка по счету депо и в подтверждение прав по закладной по заявлению нового собственника закладной АО «ДОМ.РФ» депозитарием выдана выписка, согласно которой по состоянию владельцем счета депо, на котором учитывается закладная за номером государственной регистрации ипотеки № является Акционерное общество «ДОМ.РФ».

При этом регистрация нового держателя закладной или уведомление Росреестра о смене держателя закладной является его правом, а не обязанностью.

Согласно п.5.1. Кредитного договора, за пользование денежными средствами Заемщик обязан уплачивать в размере 

<

данные изъяты>% годовых, с ДД.ММ.ГГГГ – 

<

данные изъяты>% годовых, с даты предоставления кредита до даты окончательного возврата кредита (Базовая процентная ставка). В силу п/п. 3.2. п.3 Кредитного договора, Заемщик осуществляет возврат остатка ссудной задолженности по Кредиту и уплачивает проценты, начисляемые Кредитором за пользование заемщиком Кредитом по процентной ставке, в порядке, установленном договором. В соответствии с пп. 4.9, 4.10 Кредитного договора, при нарушении сроков возврата займа, Заемщик обязан уплатить: неустойку в виде пеней в размере 

<

данные изъяты> % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа за каждый календарный день просрочки.

В нарушение условий Закладной и Кредитного договора, платежи по возврату суммы займа и процентов за пользование им производятся ответчиком с нарушением сроков и в недостаточном размере.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ сумма задолженности заемщика по Кредитному договору составляет 1 780 504,03 рублей, из них: 

<

данные изъяты> рублей - остаток ссудной задолженности; 

<

данные изъяты> рублей - задолженность по плановым процентам; 

<

данные изъяты> рублей - задолженность по пени по просроченным процентам; 

<

данные изъяты> рублей - задолженность по пени на просроченный основной долг.

Ответчиком систематически нарушались сроки внесения платежей по Договору займа. На момент подачи иска по данному Договору займа ответчик допустил нарушение сроков внесения платежей более 3 (Трех) раз в течение 12 (Двенадцати) месяцев, с ДД.ММ.ГГГГ платежи не поступают. Кроме того, сумма неисполненного Заемщиком обязательства составляет более 5 (процентов от размера оценки предмета ипотеки по Закладной, что, в силу ст. 54.1. Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» свидетельствует о значительном нарушении обеспеченного ипотекой обязательства. Соответственно, размер требований истца является соразмерным стоимости заложенного имущества.

Указанные выше обстоятельства являются безусловным основанием для обращения взыскания на заложенное имущество.

Согласно Отчету № об оценке квартиры, изготовленном ООО «СНОБ» 17.09.2020, рыночная стоимость квартиры, 

<

адрес> составляет 

<

данные изъяты> рублей. Таким образом, в соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», истец полагает необходимым установить начальную продажную цену заложенного имущества - квартиры, 

<

данные изъяты> в размере 

<

данные изъяты> рублей, что составляет 80 процентов от рыночной стоимости заложенного имущества, установленной Отчетом об оценке.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.13, 17, п. 1, п. 2 ст. 48, п.1 ст. 50, ст. 51, 52, п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ч, 1 ст. 334, ст. 337, ст. 348, ст. 312, 349, 350, 811 ГК РФ, просит взыскать с ответчика ФИО1 в пользу АО «ДОМ.РФ» задолженность по Кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, образовавшуюся по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 780 504,03 рублей; обратить взыскание на предмет ипотеки – квартиру, 

<

адрес>, определить способ реализации с публичных торгов, установить начальную продажную цену в 

<

данные изъяты> рублей; расторгнуть Кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель истца в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, просил рассматривать дело в его отсутствие.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, с ходатайством об отложении рассмотрения дела – не обращался.

Представитель ответчика ФИО2, не оспаривая наличие задолженности по Кредитному договору, просил в случае удовлетворения требований об обращении взыскания на заложенное имущество, установить начальную продажную стоимость квартиры равной 80% от стоимости, определенной заключением судебной экспертизы; снизить неустойки и штрафные санкции на основании ст. 333 ГК РФ. 

Заслушав представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующему.

Согласно ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со ст.819 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные ст.ст.807-818 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

Согласно п.1 ст.807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода или качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

В соответствии с п.п.1,2 ст.809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства займодавца, а если займодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как установлено в судебном заседании и не оспаривалось сторонами, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и Банком ВТБ 24 (ПАО) заключен Кредитный договор №, по условиям которого банк ДД.ММ.ГГГГ предоставил ФИО1 кредит в сумме 

<

данные изъяты> сроком на 

<

данные изъяты> календарных месяца, считая с даты фактического предоставления займа (п.4.2-4.3. Кредитного договора). Кредит был предоставлен для целевого использования, а именно: для приобретения в собственность квартиры, 

<

адрес>

Ответчиком заключен Договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств, согласно которому в обеспечение исполнение обязательств по Кредитному договору в силу закона в залог передано право требования на предмет ипотеки (Квартиру), как приобретенную за счет кредитных средств (п.п. 1.1 указанного договора).

Согласно п.5.1. Кредитного договора, за пользование денежными средствами Заемщик обязан уплачивать в размере 

<

данные изъяты>% годовых, с ДД.ММ.ГГГГ – 

<

данные изъяты>% годовых, с даты предоставления кредита до даты окончательного возврата кредита (Базовая процентная ставка). В силу пп. 3.2. п.3 Кредитного договора, заемщик осуществляет возврат остатка ссудной задолженности по Кредиту и уплачивает проценты, начисляемые Кредитором за пользование заемщиком Кредитом по процентной ставке, в порядке, установленном договором. В соответствии с п. 4.9, 4.10 Кредитного договора при нарушении сроков возврата займа заемщик обязан уплатить: неустойку в виде пеней в размере 

<

данные изъяты> % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа за каждый календарный день просрочки.

В ходе рассмотрения дела установлено, что ответчик надлежащим образом свои обязательства по кредитному договору не исполняет, в результате чего образовалась задолженность, которая по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 780 504,03 рублей, из которых:

Остаток ссудной задолженности – 

<

данные изъяты> рублей;

Задолженность по плановым процентам – 

<

данные изъяты>,88 рублей;

Задолженность по пени по просроченным процентам – 

<

данные изъяты> рублей;

Задолженность по пени на просроченный основной долг – 

<

данные изъяты> рублей.Судом представленный расчет сумм задолженности по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ проверен, признан правильным и обоснованным; стороной ответчика представленный расчет задолженности не оспаривался.

Принимая во внимание изложенные выше обстоятельства, а также требования ст. 421 Гражданского кодекса РФ, согласно которой условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами, ч.1 ст. 425 Гражданского кодекса РФ о том, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований.

Статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

На возможность применения ст. 333 ГК РФ по делам, возникающим из кредитных правоотношений, в исключительных случаях и по заявлению ответчика указано в п. 11 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.13.

Как следует из разъяснений, данных в п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333 Кодекса) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе, обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и тому подобное).

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

С учетом установленных в судебном заседании обстоятельств нарушения ответчиком обязательств, сложившихся экономических отношений, того обстоятельства, что неустойка является мерой ответственность за нарушение обязательств, суд приходит к выводу о том, что подлежащая уплате задолженность по пени по просроченным процентам и основному долгу в общей сумме 20 643,46 рублей является соразмерной последствиям нарушенного обязательства ответчиком и не усматривает оснований для ее снижения.

Таким образом, суд приходит к выводу о взыскании с ФИО1 в пользу АО «ДОМ.РФ» задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 780 504,03 рублей.

По смыслу пункта 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случае и в порядке, которые установлены законами, удовлетворения требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

В силу пункта 1 ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

Согласно условиям кредитного договора кредит был предоставлен для приобретения в собственность ответчиком в собственность квартиры, 

<

адрес>

Таким образом, обязательства ответчика по кредитному договору обеспечены: залогом недвижимого имущества с даты государственной регистрации ипотеки, согласно Федеральному закону от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека как обременение имущества, при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Предусмотренные указанным Федеральным законом права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом.

Права первоначального залогодержателя по Кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены Закладной, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области первоначальному залогодержателю – Банку ВТБ 24 (ПАО) (далее - Закладная). Запись об ипотеке зарегистрирована в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и произведена ДД.ММ.ГГГГ за номером №

В соответствии с п.4 ст.48 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Кредитор вправе передать права на закладную любым третьим лицам. Надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам, ничтожны.

Из материалов деда следует, что в настоящее время законным владельцем Закладной является Акционерное общество «ДОМ.РФ», что подтверждается выпиской № по счету ДЕПО (счету учета Закладной) от ДД.ММ.ГГГГ. В подтверждение прав по закладной по заявлению нового собственника закладной АО «ДОМ.РФ» депозитарием выдана выписка, согласно которой по состоянию владельцем счета депо, на котором учитывается закладная за номером государственной регистрации ипотеки 39-39-03/338/2014-580 является Акционерное общество «ДОМ.РФ».

На сегодняшний день квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес> принадлежит на праве собственности ФИО1, что подтверждается выпиской из ЕГРН. 

В соответствии со ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества, вызванных неисполнением или ненадлежащем исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с п. 5 ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, т.е. при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В соответствии со статьей 51 Федерального закона «Об ипотеке (Залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 16 июля 1998 года и ст. 349 ГК РФ взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда. Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.

С учётом изложенного выше, суд полагает возможным обратить взыскание на предмет залога. Определить способ продажи заложенного имущества – публичные торги.

Определяя начальную продажную предмета ипотеки, суд берет за основу заключение эксперта №, выполненное экспертом ФИО на основании определения суда от 12.01.2021 о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости объекта недвижимости. 

Согласно экспертному заключению рыночная стоимость квартиры двухкомнатной квартиры 

<

адрес>, на дату проведения оценки – 17.02.2021 составляет 

<

данные изъяты> рублей.

В силу правового смысла положений ст.ст.55, 67, 86 ГПК РФ, экспертное заключение является одним из наиболее важных видов доказательств по делу, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования, относимость, допустимость и достоверность которого суд, тем не менее оценивает наряду с другими доказательствами, поскольку ни одно из доказательств не имеет для суда заранее установленной силы.

Одним из критериев допустимости доказательства служит требование о получении информации из определенных законом средств доказывания с соблюдением порядка собирания, представления и исследования доказательств. Нарушение этих требований приводит к недопустимости доказательств.

В силу ч. 2 ст. 86 ГПК РФ, заключение эксперта должно содержать подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и обоснованные ответы на поставленные судом вопросы. 

Оснований не доверять экспертному заключению № у суда не имеется, поскольку оно соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, перед проведением исследования эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ. Оценка проведена по представленным судом материалам настоящего гражданского дела, достоверность которых никем из участников процесса не оспаривалась, методом последовательности процедур, позволяющих на основе существенной для данного метода информации, определить стоимость объекта оценки. Рассматриваемое заключение является четким, полным, понятным, внутренних противоречий не содержит, согласуется с иными доказательствами, установленными по делу, выводы оценщиков обоснованы нормативно-правовыми, техническими документами, в связи с чем, суд считает возможным принять его в качестве достаточного доказательства.

По смыслу подпункта 4 пункта 2 ст.54 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

С учетом этого положения закона суд полагает установить начальную продажную цену предметов ипотеки в размере 80 процентов от рыночной стоимости, определенной в экспертном заключении № что составит 

<

данные изъяты> рублей.

Кроме того, в соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу АО «ДОМ.РФ» подлежит взысканию государственная пошлина в размере 23 102,52 рубля. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования АО «ДОМ.РФ» – удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу АО «ДОМ.РФ» задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, определенную по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в размере 1 780 504,03 рублей; в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины – 23 102,52 рублей.

Обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее ФИО1 на праве собственности: двухкомнатную квартиру, общей площадью 61.3 кв.м., этаж 2, адрес (местоположение): 

<

адрес>, путем продажи с публичных торгов. Определить начальную продажную стоимость имущества в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд, через Ленинградский районный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 31 марта 2021 года.

Судья О.А. Кораблева