Дело № 2-2718/2017

Мотивированное 

решение

 изготовлено 29.12.2017 года 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Рыбинский городской суд Ярославской области в составе

председательствующего судьи Ломановской Г.С,

при секретаре Соловьевой В.Е,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Рыбинске 26 декабря 2017 года гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «ЛеМи» о защите прав потребителя при реализации предварительного договора на покупку квартиры в строящемся многоквартирном доме,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «ЛеМи» о защите прав потребителя при реализации предварительного договора на покупку квартиры в строящемся многоквартирном жилом 

<

адрес>.

Исковые требования мотивированы следующими обстоятельствами.

20.11.2014 года между ФИО1, покупателем, и ООО "ЛеМи" (продавцом) был заключен предварительный договор купли-продажи двухкомнатной квартиры со строительным номером № в строящемся многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>. Согласно п.1 договора его предметом являлось обязательство сторон заключить основной договор купли-продажи квартиры после вода объекта в эксплуатацию. В договоре указана общая стоимость квартиры - 1955 200 рублей, определены характеристики объекта недвижимости: этаж - 3-ий, площадь - 48,88 кв.м, указано, что до его подписания покупатель передал продавцу в качестве задатка денежную сумму в размере 1 000 000 рублей. Сумма задатка входит в цену договора. В п. 12 договора установлен срок передачи объекта недвижимости покупателю. Из совокупности условий договора следует, что, несмотря на его наименование "соглашение о задатке", фактически в нем установлены отношения сторон, подпадающие под регулирование Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты", Закона РФ от 03.02.1992 года № 2300-1 "О защите прав потребителей" и иных норм гражданского законодательства. 

26.12.2014 года между ФИО1 (покупателем) и ООО "ЛеМи" (продавцом) был заключен аналогичный предварительный договор купли-продажи однокомнатной квартиры со строительным номером № в строящемся многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>. 

Через несколько дней на основании заявления ФИО1 внесенная им сумма задатка в размере 1 000 000 рублей была зачтена в качестве полной оплаты за двухкомнатную квартиру.

Внесение оплаты подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру № от 20.11.2014 года в сумме 1 000 000 рублей и № от 26.12.2014 года на сумму 1 000 000 рублей. Следовательно, до подписания договора денежные средства уже были переданы покупателем продавцу. 

Со своей стороны ООО "ЛеМи" свои обязательства по договору от 20.11.2014 года не исполнило. В настоящее время 

<

адрес> уже продана третьим лицам. 

На основании изложенного, ссылаясь на ст. 309, ст. 1102 ГК РФ о неосновательном обогащении, нормы Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ, Закона РФ от 03.02.1992 года № 2300-1 "О защите прав потребителей" просит взыскать с ООО "ЛеМи" в свою пользу денежные средства, уплаченные по договору, в сумме 2 000 000,00 рублей, проценты за пользование денежными средствами в размере 1 087 200,00 рублей, штраф за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке в размере 1 543 600,00 рублей, компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей, расходов на оплату услуг представителя в размере 25000,00 рублей. 

В процессе рассмотрения дела истец дополнил свои исковые требования, заявив иск не только к ООО "ЛеМи", но и к НАО "ТК "Сибкабель". В дополнительном иске просил признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенного между ООО "ЛеМи" и НАО "ТК "Сибкабель", признать недействительной запись о государственной регистрации права собственности НАО "ТК Сибкабель" на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, прекратить право собственности НАО "ТК Сибкабель" на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, и признать за ФИО1 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Дополнительные исковые требования мотивированы тем, что истцом были выполнены обязательства по оплате указанной квартиры путем внесения в кассу застройщика денежных средств в размере 2 000 000 рублей. Несмотря на это, 06.06.2017 года между ООО "ЛеМи" (продавцом) и НАО "ТК Сибкабель" (покупателем) заключен договор купли-продажи 

<

адрес>, который истец считает недействительным, так как на момент подписания указанного договора на все имущество ООО "ЛеМи", в том числе на указанную квартиру, Рыбинским городским судом по искам участников долевого строительства было наложено обременение в виде ареста. По сведениям истца, учредителями (участниками) ООО "ЛеМи" и НАО "ТК Сибкабель" являются одни и те же лица. Заключенная ими сделка является мнимой, имеющей целью вывести имущество ООО "ЛеМи" из его активов для исключения возможных правопритязаний и ареста, совершенной в обход закона, с противоправной целью, с намерением причинить вред другому лицу, путем недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребления правом). 

В судебном заседании истец ФИО1 не участвовал, уполномочив на участие в деле своего представителя ФИО2, которая, действуя на основании доверенности, поддержала заявленные исковые требования в полном объеме. Дополнительно пояснила, что изначально был предъявлен иск о взыскании денежных средств по договору долевого участия. Позднее стало известно, что к ООО "ЛеМи" предъявлено значительное количество исков, в связи с чем имущества ООО "ЛеМи" недостаточно, чтобы защитить права дольщиков, и в настоящее время сторона истца просит признать за ФИО1 право собственности на квартиру. В противном случае, если суд придет к выводу о невозможности удовлетворения данного требования - удовлетворить первоначально заявленные требования о взыскании денежных средств по договору долевого участия. Также пояснила, что сделка по продаже квартиры была мнимой, так как совершилась после предъявления иска в суд. Сведения о том, что квартира должна быть передана ФИО1, как участнику долевого строительства, у ООО "ЛеМи" имелись. Квартира № в 

<

адрес> фактически была обременена обязательством о ее передаче ФИО1 Но ООО «ЛеМи», продав квартиру, решило таким образом свои финансовые проблемы. При этом собственником квартиры остается ООО "ЛеМи". 

Представитель ответчиков ООО "ЛеМи" и НАО «ТК «Сибкабель» ФИО3, действующий на основании доверенностей, в судебном заседании заявленные исковые требования не признал в полном объеме, пояснив, что у ответчиков ООО "ЛеМи" и НАО "ТК "Сибкабель" общая позиция по делу, которая изложена в отзыве. Соглашения о задатке подписаны не надлежащим лицом, в связи с чем представителем ООО «ЛеМи» заявлено о фальсификации подписи руководителя ООО "ЛеМи". Сами соглашения о задатке не являются ни предварительными договорами, ни договорами долевого участия. Регистрация договора долевого участия не была проведена, плата по соглашениям в кассу ООО "ЛеМи" не поступала, страхование договоров не производилось, сам договор не исполнялся. При этом 06.06.2017 года был заключен договор купли-продажи квартиры, который прошел государственную регистрацию. Основания для признания данной сделки недействительной отсутствуют. Документы о смене собственника квартиры не переданы в управляющую компанию, так как до сих пор идут судебные тяжбы, в которых участвует ООО "ЛеМи". В случае удовлетворения исковых требований о взыскании финансовых санкций ходатайствовал о снижении размера неустойки и штрафа в связи с их несоразмерностью последствиям нарушения обязательства.

Подробно свою позицию по иску изложил в отзыве на исковое заявление, приобщенном к материалам дела.

Представитель третьего лица ООО «СК «Вариант» в судебном заседании участия не принимал, о причинах неявки суд не уведомил, с какими-либо ходатайствами к суду не обращался, возражений на иск не представил. Ранее, в заседании 11.09.2017 года, руководитель ООО «СК «Вариант» ФИО4 с исковыми требованиями согласился. 

Привлеченная к участию в деле сначала в качестве свидетеля, а впоследствии в качестве третьего лица ФИО5 в судебном заседании пояснила, что она принимала участие в заключении договоров ООО «ЛеМи» с физическими лицами, действуя в интересах данного общества. ФИО1, как риелтор, решил приобрести две квартиры в доме на 

<

адрес>. С ним были заключены соглашения о задатке, которые до января 2015 года заключались с участниками долевого строительства по инициативе прежнего директора ООО «ЛеМи» ФИО7 Впоследствии после 01.01.2015 года соглашения с физическими лицами были перезаключены путем подписания договоров долевого участия. Но ФИО1 отказался от заключения договоров долевого участия, так как в дальнейшем хотел продать квартиры. Впоследствии он решил приобрести одну 

<

адрес>, и уплаченные им денежные средства в сумме 2 000 000 рублей были зачтены в качестве полной оплаты указанной квартиры. При этом директор ООО «ЛеМи» Свидетель №2 знал об этом. Разговор с ним состоялся перед вводом 

<

адрес> в эксплуатацию. Соответствующая информация направлялась также по электронной почте.

Выслушав представителей сторон, третьих лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу. 

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации согласно ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Пунктом 1 ст. 420 ГК РФ предусмотрено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 422 ГК РФ установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с п. 1, 3 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Согласно пункта 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В судебном заседании установлено, что между ООО «ЛеМи» и ООО «СК «Вариант» заключен договор подряда на выполнение строительно-монтажных работ на 10-этажном жилом доме по адресу: 

<

адрес>

05.09.2014 года между ООО «ЛеМи» и ООО «СК «Вариант» заключен договор поручения, согласно которому поверенный ООО «СК «Вариант» по поручению доверителя ООО «ЛеМи» осуществляет изучение рынка, производит поиск покупателей, показывает объект недвижимости, работает с покупателями, для реализации продукции Доверителя (п.2.1.1. договора). В целях выполнения своих обязанностей Поверенный ООО «СК «Вариант» заключает договоры долевого участия или купли-продажи продукции Доверителя с покупателями от имени Доверителя (Застройщика), производит реализацию продукции на условиях, наиболее выгодных для Доверителя (п.2.1.2. договора) (л.д.93-95). ООО «ЛеМи» выданы доверенности от 02.09.2014 года, от 07.07.2016 года, на имя ФИО5, являвшейся работником ООО «СК «Вариант», а с 01.07.2016 года по совместительству начальником отдела продаж ООО «ЛеМи», на право государственной регистрации сделок.

20.11.2014 года между ООО «ЛеМи» (продавцом) и ФИО1 (покупателем) заключено соглашение о задатке, согласно которому стороны обязались заключить договор купли-продажи жилого помещения в виде 2-комнатной квартиры, проектной площадью 48,88 кв.м, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Покупатель произвел уплату денежных средств по соглашению в качестве задатка в сумме 1 000 000 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от 20.11.2014 года. При этом продавец принял на себя обязательство в срок до 15.09.2015 года передать покупателю объект недвижимости в соответствии с разрешительными документами, на основании которых разрешается строительство. 

26.12.2014 года между ООО «ЛеМи» (продавцом) и ФИО1 (покупателем) заключено аналогичное соглашение о задатке, согласно которому стороны обязались заключить договор купли-продажи жилого помещения в виде 1-комнатной квартиры, проектной площадью 33,74 кв.м, расположенной по адресу: 

<

адрес>, по которому покупатель произвел уплату денежных средств в сумме 1 000 000 рублей по квитанции к приходному ордеру № от 26.12.2014 года. 

Из объяснений ФИО5 исполнявшей обязанности начальника отдела продаж ООО «ЛеМи», установлено, что денежные средства в размере 2 000 000 рублей, на основании договора поручения от 25.11.2014 года, приняты от имени ООО «ЛеМи» и вложены в строительство многоквартирного жилого 

<

адрес>. 

При этом суд не находит оснований для удовлетворения заявления ответчика о подложности доказательств в отношении указанных соглашений и квитанций к приходным ордерам об уплате денежной суммы 2 000 000 рублей, а также о проведения почерковедческой экспертизы.

Суд учитывает, что между ООО «ЛеМи» и ООО «СК «Вариант» имеются договорные отношения, в том числе по строительству многоэтажного жилого 

<

адрес>; по исполнению договора поручения, согласно которому поверенный обязуется заключать договоры долевого участия и купли-продажи продукции доверителя с покупателями от имени доверителя (застройщика), производить реализацию продукции на условиях, наиболее выгодных для доверителя, предоставлять ежемесячные отчеты о выполненной поверенным работой (л.д.93-95). Обществом «ЛеМи» выданы доверенности на право государственной регистрации сделок от имени ООО «ЛеМи» и представителю передана печать общества, последующие действия ООО «ЛеМи» по принятию исполнения по соглашениям от ФИО1 денежных средств в размере 2 000 000 рублей, суд приходит к выводу, что ответчик ООО «ЛеМи» достоверно знало о наличии заключенных с ФИО1 соглашений. 

При таких обстоятельствах, доводы ответчика о том, что спорные документы руководителем ООО «ЛеМи» не подписывались, в связи с чем, соглашения не заключены, являются необоснованными, поскольку полномочия по подписанию договоров и платежных документов переданы по договору поручения от 25.11.2014 года. 

При наличии в действиях ФИО1 добросовестности по исполнению условий заключенного договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, смену руководителя ООО «ЛеМи» и отсутствие у нового руководителя документов, подтверждающих факт оплаты по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома, а также ненадлежащее исполнение ООО «СК «Вариант» и представителем по доверенности ФИО5, принятых на себя обязательств (по договору поручения и доверенностям), в том числе по оформлению договоров, дополнительных соглашений, платежных документов, не может служить основанием для признания подложными указанных выше документов.

При вынесении решения суд также учитывает, что в соответствии со ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительным документом, порядок образования которых и компетенция определяются законом и учредительным документом. При этом предполагается, что лицо, которое в силу закона, иного правового акта или учредительного документа юридического лица уполномочено выступать от его имени, должно действовать в интересах представляемого им юридического лица добросовестно и разумно. 

Распределение обязанностей среди работников юридического лица, структура взаимоотношений между работниками юридического лица и лицами, оказывающими услуги или выполняющими работу для него по трудовым или гражданско-правовым договорам, и ответственность этих лиц, регулируются учредительными документами либо внутренним регламентом юридического лица. 

В соответствии с п.1 ст. 53.1 ГК РФ лицо, которое в силу закона, иного правового акта или учредительного документа юридического лица уполномочено выступать от его имени (пункт 3 статьи 53), обязано возместить по требованию юридического лица, его учредителей (участников), выступающих в интересах юридического лица, убытки, причиненные по его вине юридическому лицу. Лицо, которое в силу закона, иного правового акта или учредительного документа юридического лица уполномочено выступать от его имени, несет ответственность, если будет доказано, что при осуществлении своих прав и исполнении своих обязанностей оно действовало недобросовестно или неразумно, в том числе если его действия (бездействие) не соответствовали обычным условиям гражданского оборота или обычному предпринимательскому риску.

В связи с этим, риск заключения соглашений с лицами, которые недобросовестно либо неразумно исполняли обязанности, порученные им обществом «ЛеМи», несет само общество, которое вправе обратиться в правоохранительные органы о привлечении указанных лиц к ответственности, а не гражданин, заключивший договор с ООО «ЛеМи» и добросовестно исполнивший свои обязанности перед ним. Сведения о возбуждении уголовного дела в отношении лиц, действовавших от имени ООО «ЛеМи» в материалах дела отсутствуют.

Взаимоотношения застройщика и подрядчика по строительству многоквартирного жилого 

<

адрес>, в том числе финансовые разногласия, отсутствие у застройщика платежных документов, при наличии переданных полномочий на получение от участников долевого строительства многоквартирного дома денежных средств с последующим их вложением в строительство многоквартирного жилого дома, не являются основанием для признания не исполненными обязательств ФИО1 в части оплаты стоимости объекта по соглашениям о задатке. 

Учитывая изложенное, представленные истцом документы об оплате на сумму 2 000 000 рублей, суд признает исполненными обязательства ФИО1 перед ООО "ЛеМи" по оплате стоимости квартир по соглашениям о задатке. 

Согласно пояснениям третьего лица ФИО5 после 01.01.2015 года с лицами, заключившими соглашения о задатке, были заключены договоры долевого участия. 

В соответствии ч. 3 ст. 4 Федерального Закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с п. 1.4 договора документы на государственную регистрацию договора должны быть поданы в течение одного месяца с момента внесения Участником первого платежа от общей стоимости квартиры на расчетный счет или в кассу Застройщика.

При несоблюдении требования о государственной регистрации договора долевого участия он является незаключенным и не приобретает юридической силы.

Однако в данном случае, в соответствии с пояснениями ФИО5, не опровергнутыми какими-либо иными доказательствами, ФИО1 отказался от заключения договоров (договора) долевого участия. Тем самым, договор долевого участия не был заключен именно вследствие позиции истца. 

При этом следует учитывать, что согласно п. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию, допускается только в следующих случаях:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами.

Привлечение денежных средств граждан иными способами не допускается, однако и в случае привлечения денежных средств не предусмотренным в п. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ способом соответствующая сделка может быть признана недействительной только по иску гражданина (п. 2.1 ст. 1 Закона N 214-ФЗ). Тем самым, законодатель исключил возможность злоупотребления правом со стороны недобросовестных застройщиков на стадии, когда многоквартирный дом построен, заявлять о недействительности сделки с гражданином и возвращать ему только уплаченные деньги по договору в порядке двусторонней реституции (ст. 167 ГК РФ), а себе оставлять квартиру, рыночная стоимость которой уже значительно превышает размер привлеченных на строительство денежных средств гражданина.

Более того, даже в случае, если договор участия в долевом строительстве не был зарегистрирован, добросовестные участники долевого строительства, оплатившие приобретение жилых помещений, вправе требовать от застройщика выполнения договора, поскольку как в целом Закон N 214-ФЗ, так и его требование о регистрации договора направлены на защиту участников долевого строительства, особенно граждан. Вместе с тем, у участника долевого строительства при отсутствии зарегистрированного договора не возникают специальные права, предусмотренные Законом N 214-ФЗ. Гражданин в ситуации, когда его денежные средства были привлечены с нарушением требований Закона N 214-ФЗ, вправе потребовать немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных убытков (п. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).

Гражданин вместо указанных требований может предъявить иск о признании права на квартиру, даже несмотря на то что он не заключил договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

Согласно письму ВС РФ от 30.01.2013 N 7-ВС-368/13 действие Закона N 214-ФЗ распространяется также на совершенные с 01.04.2005 сделки по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключению предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Следовательно, граждане вправе претендовать на получение в собственность жилого помещения в построенном многоквартирном доме при условии, что они внесли причитающуюся с них плату, независимо от вида совершенной между застройщиком и гражданином сделки или сделок. 

В данном случае судом установлен факт внесения денежных средств ФИО1 в размере 2 000 000 рублей. Данные денежные средства направлены на строительство многоквартирного дома по 

<

адрес> 

Тем самым, следует признать, что ФИО1 участвовал в строительстве указанного дома в качестве инвестора, финансировал строительные работы. 

В дальнейшем, соглашением, заключенным ФИО1 с представителем ООО «ЛеМи», денежные средства, уплаченные истцом за две квартиры, были зачтены в качестве полной оплаты за одну квартиру со строительным номером 19. Таким образом, истец полностью оплатил указанную квартиру в строящемся доме. 

В силу части 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В отсутствие надлежащим образом заключенного письменного договора и при невозможности установления его по приведенным выше правилам части 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации в соответствии с частью второй названной статьи должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Наличие соглашения между обществом «ЛеМи» и исполнение его ФИО1 путем оплаты полной стоимости квартиры подтверждено материалами дела, в том числе: письменными соглашениями, квитанциями к приходным кассовым ордерам, письмом ООО «СК «Вариант» от 27.06.2017 года № в адрес ФИО6, пояснениями третьего лица ФИО5, представленными ею письмами. Так, 19.01.2015 года ею было оформлено письмо о получении от ФИО1 денежных средств в размере 2 000 000 рублей в качестве задатка за 

<

адрес> (1000000,00 рублей) и 

<

адрес> (1000000,00 рублей) и отнесении денежных средств, уплаченных за 

<

адрес> сумме 1 000 000 рублей в связи с отказом от нее, в счет полной платы за 2-комнатную 

<

адрес>, по состоянию на 19.01.2015 года оплата за 

<

адрес> внесена в полном объеме, соглашение о задатке на 1-комнатную 

<

адрес> считать расторгнутым. Также 05.09.2016 года и 07.02.2017 года с использованием электронной почты ФИО5 в адрес руководства ООО «ЛеМи» направлены списки дольщиков с указанием уплаченных ими сумм и номеров квартир, где под номером 19 указана квартира, числящаяся за ФИО1 Устная информация об оплате 

<

адрес> ФИО1 также была предоставлена директору ООО «ЛеМи» Свидетель №2

Кроме того, само по себе наименование договора как соглашение о задатке с содержащимися в нем признаками предварительного договора, а именно: обязанности сторон заключить договор купли-продажи объекта недвижимости с конкретными характеристиками, не свидетельствует о том, что перед нами именно соглашение о задатке или предварительный договор, поскольку с учетом ст. 431 ГК РФ для правильной квалификации договора имеет значение не его название, а существо обязательства, выраженное в предмете договора. В силу ст. ст. 380 и 381 ГК РФ заключенное соглашение не соответствует основным характеристикам задатка, больше похоже на обеспечительный платеж. Кроме того, если из содержания "предварительного" договора усматривается не только намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи, а конкретные обязанности по передаче квартиры в строящемся многоквартирном доме и обязанность участника долевого строительства оплатить ее стоимость, то такой договор является не предварительным, а основным договором купли-продажи квартиры, которая будет создана в будущем. 

Представленное в материалах дела соглашение о задатке (вытекающее из ранее заключенных двух соглашений) дает основание утверждать, что его содержание не исчерпывается намерением сторон в будущем заключить основной договор, что характерно для предварительного договора, а предполагает обязательство истца по внесению ответчику стоимости квартиры, и обязанность ответчика о передаче в собственность истца объекта недвижимости в соответствии с разрешительными документами, из чего следует, что данный договор фактически является формой привлечения денежных средств истца для финансирования строительства жилого дома. Поскольку истец во исполнение соглашения передал застройщику деньги в оплату стоимости будущей квартиры, он вправе рассчитывать на приобретение права собственности на нее. 

В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Совокупность обстоятельств, установленных судом, а именно: фактическая оплата стоимости квартиры, принятие денег ответчиком, завершение строительством объекта, - свидетельствуют о том, что между сторонами изначально был также заключен основной договор купли-продажи квартиры, которая будет построена в будущем.

В соответствии с пунктом 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013), если лицо, заключившее предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием о ее предварительной оплате и исполнившее такое обязательство, требует признать право собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры, данное требование подлежит удовлетворению.

Согласно материалам дела 18.11.2016 года 

<

адрес> сдан в эксплуатацию. 

Учитывая, что ФИО1 исполнил свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, он вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ООО «ЛеМи», а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за ним права собственности на объект недвижимости. Тем самым, требование ФИО1 о признании за ним права собственности на двухкомнатную 

<

адрес> указанном доме подлежит удовлетворению.

Взаимоотношения сторон по соразмерности оплаты квартиры подлежат, при необходимости, дополнительному урегулированию. 

В судебном заседании также установлено, что 06.06.2017 года квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>, продана обществом с ограниченной ответственностью «ЛеМи» непубличному акционерному обществу «ТК «Сибкабель» по договору купли-продажи. 

По мнению стороны истца, договор купли-продажи квартиры от 06.06.2017 является мнимой сделкой, имеющей целью вывести имущество ООО «ЛеМи» из его активов. 

Рассмотрев данные требования, суд приходит к следующему выводу. 

В силу п. 1 ст. 454, п. 1, п. 2 ст. 456 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ч. 1 ст. 167 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 170 мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Исходя из смысла приведенных норм, направленных на защиту от недобросовестности участников гражданского оборота, для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент ее совершения стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

Как разъяснено в п. 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (п. 1 ст. 170 ГК РФ). Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

В судебном заседании установлено, что в соответствии с выписками из ЕГРЮЛ в отношении ООО «ЛеМи» от 02.10.2017 года (л.д.131) и НАО «ТК «Сибкабель» от 06.10.2017 года (л.д.185), по состоянию на 06.06.2017 года учредителем (участником) ООО «ЛеМи» и НАО «ТК «Сибкабель» являлся ФИО9, которому принадлежат 85% доли уставного капитала общества «ЛеМи» и 100% НАО «ТК «Сибкабель». 

Проанализировав указанные нормы закона и представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи, заключенный между ООО «ЛеМи» и НАО «ТК «Сибкабель», является мнимой сделкой, так как совершен лишь для вида, с целью уклонения от возможного обращения взыскания на имущество должника, заключен сторонами без реального намерения передать вышеуказанный объект недвижимого имущества в собственность НАО «ТК «Сибкабель».

Разрешая исковые требования, суд принимает во внимание следующие обстоятельства, имеющие значение для дела, а именно: наличие многочисленных исков к ООО «ЛеМи» от участников долевого строительства ряда домов, застройщиками которых является указанный ответчик, что подтверждается судебными постановлениями, размещенными в подсистеме ГАС "Правосудие" "Банк судебных решений", из которых усматривается, что в 2017 году состоялись несколько судебных разбирательств по спорам с ООО «ЛеМи», не исполнившим свои обязательства о передаче квартир в собственность граждан, имеются исполнительные производства по решениям Рыбинского городского суда о взыскании с общества «ЛеМи» денежных средств и возложении обязанностей о передаче квартир, а также исполнительные производства, возбужденные на основании определений Рыбинского городского суда о наложении ареста на имущество ООО «ЛеМи». 

Платежный документ, подтверждающий исполнение обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 06.06.2017 года суду не представлен. 

Но, учитывая возмездный характер сделки, ответчиками по делу в качестве доказательств оплаты переданной по договору купли-продажи квартиры представлены: письма о взаимозачете встречных однородных требований, выписка о движении денежных средств по расчетному счету. 

Оценивая указанные документы, суд отмечает следующее.

Согласно условиям договора купли-продажи от 06.06.2017 года расчет между сторонами будет произведен полностью в течение одного дня после получения договора, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области. Дата регистрации договора 08.06.2017 года. 

06.06.2017 года в адрес ООО «ЛеМи» генеральный директор ТК «Сибкабель» направил письмо с просьбой о зачете оплаты, произведенной ранее по п/п № от 18.11.2016 года в сумме 1710800 рублей по договору долевого участия № от 09.11.2016 года - в счет оплаты по договору купли-продажи от 06.06.2017 года. В ответ на это письмо директор ООО «ЛеМи» исходящим № от 06.06.2017 год сообщает о подтверждении проведения зачета встречных однородных требований, но при этом ссылается на письмо покупателя от 09.06.2017 года. С учетом указанного несоответствия в датах писем, при отсутствии платежного документа, и расположения названных юридических лиц в разных городах (Рыбинске и Москве соответственно), при том, что документы на регистрацию договора купли-продажи в Учреждение гос.регистрации направлялись представителем НАО «ТК «Сибкабель», данные документы не могут с бесспорностью подтверждать реальное проведение зачета встречных требований.

Из представленных в судебное заседание квитанций об оплате жилищно-коммунальных услуг за июнь и август 2017 года следует, что собственником 

<

адрес> числится ООО «ЛеМи» (л.д.213,214), что не опровергнуто представителем ответчиков. 

В нарушение требований процессуального закона (ст. 56, ст. 59, ст. 60, ст. 67 ГПК РФ), ответчики не представили суду доказательства, подтверждающие невозможность представления сведений в управляющую компанию о смене собственника квартиры. Регистрация кого-либо в спорной квартире отсутствует. Согласно пояснениям сторон в судебном заседании 

<

адрес> в настоящее время по решению суда находится в собственности ФИО10, договор долевого участия, заключенный между ООО «ЛеМи» и ООО «ТК «Сибкабель» в отношении данной квартиры не прошел государственную регистрацию. Решением суда он признан не заключенным. 

Сама по себе государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества по договору купли-продажи за НАО «ТК «Сибкабель» не свидетельствует об исполнении сторонами сделки. 

Исходя из вышеприведенных положений закона и установленных в судебном заседании обстоятельств, суд приходит к выводу, что действия ответчиков по заключению спорной сделки были направлены не на распоряжение имуществом, а на исключение возможности передачи указанной квартиры истцу, а также для исключения обращения взыскания на него в рамках сводного исполнительного производства, по которому ответчик ООО «ЛеМи» является должником, что свидетельствует о мнимом характере сделки, в связи с чем она является недействительной. 

Заключая договор купли-продажи 06.06.2017 года руководитель ООО «ЛеМи» безусловно, должен был знать об имеющихся у него неисполненных обязательствах перед истцом ФИО1, но пренебрег своей обязанностью передать объект недвижимости истцу, гарантировав в договоре купли-продажи, что передаваемая квартира свободна от прав третьих лиц, не является предметом спора (л.д.224). Тем самым, общество злоупотребило своими правами, поскольку, формально опираясь на предоставленные законом, как собственнику квартиры права, совершило действия, приведшие к нарушению прав истца.

Со своей стороны НАО «ТК «Сибкабель», являясь аффилированным лицом продавца квартиры, должен был проверить отсутствие у ООО «ЛеМи» обязательств перед истцом, либо другими участниками долевого строительства, справиться о наличии возбужденных исполнительных производств в отношении продавца квартиры, но не предприняло все возможные меры предусмотрительности и осторожности при совершении вышеуказанной сделки.

При этом недобросовестность в действиях поверенного – ООО «СК «Вариант» и в частности, ФИО5, оформлявшей рассматриваемые договоры, в несвоевременном и некачественном представлении отчетов о заключенных сделках либо в утаивании каких-либо сведений, судом не установлена. 

Согласно указанным выше разъяснениям, содержащимся в п. 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п. 2). 

С учетом изложенного, принимая во внимание аффилированность сторон договора купли-продажи, отсутствие документов, бесспорно подтверждающих осуществление оплаты квартиры покупателем, документальное подтверждение внесения денежных средств в счет оплаты квартиры ФИО1, принятие указанных денежных средств и направление их на строительство дома, порождающие обязанность ООО «ЛеМи» предоставить квартиру в собственность истца, отсутствие сведений о смене собственника квартиры у управляющей компании, при наличии исполнительных производств в отношении ООО «ЛеМи» и установленной судом порочности воли сторон договора купли-продажи квартиры от 06.06.2017 года, суд признает поведение ответчиков недобросовестным, направленным на злоупотребление своим правом с целью не исполнения обязанностей ООО «ЛеМи» перед ФИО8 

Таким образом, суд приходит к выводу о признании договора купли-продажи 

<

адрес>, заключенный между ООО «ЛеМи» и НАО «ТК «Сибкабель» 06.06.2017 года, ничтожной мнимой сделкой. 

В связи с этим право собственности НАО «ТК «Сибкабель» на указанную квартиру подлежит прекращению, а запись о государственной регистрации права собственности указанного юридического лица на данное имущество – признанию недействительной. 

В соответствии со статьей 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны, все понесенные по делу судебные расходы. Согласно статье 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истцом понесены расходы на оплату услуг представителя в сумме 25 000 рублей, что подтверждается квитанцией № от 14.06.2017 года. 

С учетом требований разумности, справедливости, объема оказанных услуг, сложности дела, количества судебных заседаний и степени участия в них представителя истца, суд полагает необходимым удовлетворить требования истца в части и, руководствуясь ст. 100 ГПК РФ, взыскать с ответчика денежную сумму в размере 20 000 рублей.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенный 06.06.2017 года между обществом с ограниченной ответственностью «ЛеМи» и непубличным акционерным обществом «ТК «Сибкабель».

Признать недействительной запись о государственной регистрации права собственности непубличного акционерного общества «ТК «Сибкабель» на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Прекратить право собственности непубличного акционерного общества «ТК «Сибкабель» на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Признать за ФИО1 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЛеМи» в пользу ФИО1 расходы на оплату услуг представителя в размере 20000,00 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЛеМи» в доход городского округа город Рыбинск госпошлину в размере 300,00 рублей. 

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд через Рыбинский городской суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Судья - Г.С. Ломановская.